La diferencia entre derecho de residencia y derecho de uso
El derecho de residencia es un tipo de derecho de usufructo, que se refiere al derecho a ocupar y utilizar la casa y sus instalaciones auxiliares propiedad de otros. La residencia puede establecerse mediante testamento, legado o contrato. Por ejemplo, alguien escribe en su testamento que su casa será heredada por su hijo, pero dejará que su niñera, que ha trabajado durante muchos años, viva en la casa hasta que muera. Para establecer un derecho de residencia, se debe registrar el derecho de residencia en la agencia de registro del condado. Después del registro, se puede establecer el derecho de residencia. El derecho de residencia en la Ley de Propiedad no incluye el derecho de residencia derivado del arrendamiento de viviendas, incluida la estancia en hoteles, etc. No es necesario solicitar el registro en la agencia de registro de bienes raíces cuando se alquila una casa o se hospeda en un hotel.
Los derechos de vivienda se refieren a los derechos sobre la casa. El objeto de transacción de las actividades de arrendamiento de viviendas es el derecho de uso de la vivienda. El derecho de uso de la casa no se puede comprar, vender, hipotecar, donar ni heredar, y está incluido en la propiedad de la casa.
Conocimientos relevantes
¿Hasta cuándo es el uso adecuado del suelo para una casa?
Debido a que la propiedad de la tierra de las viviendas comerciales pertenece al estado, el comprador solo obtiene la casa y los derechos de uso de la tierra que ocupa la casa (el precio pagado de la casa en realidad incluye ambos), entonces, ¿cuánto tiempo puede durar la tierra? ¿Se utilizarán los derechos de uso?, relacionados con los intereses vitales del comprador. Según diferentes finalidades, la ley estipula diferentes derechos de uso del suelo, a saber, 70 años para suelos residenciales, 50 años para suelos industriales, educativos, científicos y tecnológicos, culturales, sanitarios y deportivos, 40 años para suelos comerciales, turísticos y de entretenimiento, y 50 años para terrenos integrales u otros.
Según el artículo 359 del recién promulgado Código Civil, el derecho a utilizar terrenos para construcción residencial se renueva automáticamente al expirar. El pago o reducción de las tasas de renovación se tramitará de conformidad con lo dispuesto en las leyes y reglamentos administrativos. La renovación de los derechos de uso de suelo para construcción no residencial después de su vencimiento se tramitará de conformidad con la ley. Si hay acuerdo sobre la propiedad de casas y otros bienes inmuebles sobre el terreno, se respetará el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la propiedad se regirá por las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos. Por lo tanto, el propietario de un terreno residencial puede utilizar el terreno de forma permanente y goza del derecho de utilizarlo de forma permanente para terrenos no residenciales (es decir, terrenos con un período de arrendamiento de 50 años o 40 años), sólo se estipula que; debe ser "manejado de acuerdo con la ley". Aún no está claro cómo las leyes futuras dispondrán la renovación de terrenos no residenciales. Sin embargo, según la Ley de Propiedad, se puede concluir que es probable que los terrenos no residenciales no se renueven automáticamente e incondicionalmente después de su vencimiento como los terrenos residenciales.
2. Cómo comprobar los derechos de uso del suelo antes de comprar una casa
A la hora de comprar una casa, se debe prestar especial atención al tema de los derechos de uso del suelo, centrándose en las siguientes cuestiones:
(1) No Todas las viviendas son suelo residencial. El hecho de que el "tipo" de casa sea "residencial" no significa que el terreno utilizado sea suelo residencial. Debido a que el terreno es "terreno integral", aún se pueden construir viviendas comerciales y edificios residenciales según el plan, que son los llamados edificios comerciales y residenciales. Aunque estas casas son habitables, la vida útil del suelo no es de 70 años, sino de sólo 50 años.
(2) El plazo de los derechos de uso del suelo no se computa a partir del momento en que se expide el certificado inmobiliario. El plazo de los derechos de uso del suelo se computa desde el momento en que el promotor adquiere el terreno. Se necesitan al menos dos o tres años para que el promotor adquiera el terreno, comience la construcción y finalmente entregue la casa y solicite un certificado de propiedad pequeña. Por lo tanto, el número de años que le falta al comprador para obtener el derecho de uso del suelo debe deducirse del número de años anteriores, y lo que realmente obtiene es sólo el número de años restantes.
(3) La vida útil del suelo de los edificios sin terminar en general se ha reducido significativamente. Durante el auge del desarrollo inmobiliario que comenzó en la década de 1990, muchos proyectos se paralizaron debido a la falta de financiación para su seguimiento. Posteriormente, el proyecto fue transferido y relanzado en el mercado. Aunque la casa se puede reconstruir, el plazo del derecho de uso del suelo no se puede prorrogar. Por lo tanto, los derechos restantes de uso de la tierra de dichas propiedades suelen ser de sólo unos 30 años.
(4) Conversión de suelo residencial a suelo no residencial. Aunque los promotores han adquirido terrenos residenciales, no es imposible cambiar el uso del suelo. Según la ley, el uso del suelo puede cambiarse con el consentimiento del cedente y la aprobación del departamento de planificación territorial. Por supuesto, los departamentos pertinentes no aceptarán casualmente la solicitud del desarrollador de cambiar el uso del suelo, pero el uso del suelo puede cambiar debido a cambios en la planificación urbana y el estado a largo plazo de algunas propiedades. Así que a menudo nos encontramos con esta situación: cuando la casa se vende previamente, el terreno es residencial, pero cuando se obtiene el certificado de derechos de propiedad pequeña, el terreno se convierte en terreno integral.
(5) La responsabilidad del promotor por incumplimiento de contrato en materia de derechos de uso del suelo. China implementa un sistema de "conexión de derechos de propiedad", es decir, cuando un inmueble se transfiere para hipoteca, la propiedad de la casa y los derechos de uso del suelo dentro del alcance de la casa se transfieren e hipotecan al mismo tiempo. Dado que en la práctica jurídica existen casos de cambios de uso de la tierra o de reducción de los derechos de uso de la tierra, la responsabilidad del promotor por incumplimiento de contrato debe distinguirse según las siguientes situaciones: El promotor ha informado claramente al comprador del período de transferencia del uso de la tierra y del derecho de uso de la tierra. al firmar el contrato de compraventa del inmueble, el comprador no puede exigir al promotor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Si se firma un contrato de venta de bienes raíces y el propósito y la vida útil del terreno están claramente estipulados en el contrato, y luego el terreno se cambia sin el consentimiento del comprador, ya sea que el desarrollador solicite activamente el cambio o el departamento de planificación territorial Realiza el cambio de oficio, el promotor será responsable del cambio debido a los términos relativos del contrato. Los compradores de bienes sexuales asumirán la responsabilidad por incumplimiento del contrato.