¿Cómo ve el desarrollo del mercado inmobiliario?
Los datos principales de este artículo: la historia del desarrollo de la industria inmobiliaria de China, el resumen de las políticas clave de la industria inmobiliaria de China, el área y el monto de ventas nacionales de viviendas comerciales y las proporciones de participación de mercado de cada eslabón en el cadena industrial.
Panorama industrial
1. Definición
La industria inmobiliaria se refiere al desarrollo, construcción, operación, administración y mantenimiento de terrenos y edificios. Industria integral de decoración y servicios, es una industria puntera, básica, motriz y arriesgada. Según los diferentes usos, se divide principalmente en inmuebles residenciales, inmuebles comerciales e inmuebles industriales. Los bienes raíces residenciales se refieren a bienes raíces utilizados para vivir, incluidas residencias ordinarias, apartamentos, villas y otras formas de bienes raíces comerciales. Los bienes raíces comerciales generalmente se refieren a formas de bienes raíces utilizadas para diversos negocios minoristas, mayoristas, de catering, de entretenimiento, de fitness, de ocio y otros; bienes raíces industriales Se refiere a una nueva forma de bienes raíces que depende de la industria y utiliza los bienes raíces como vehículo para realizar el desarrollo y la gestión general de la tierra, construir grupos industriales, académicos y de investigación, y ayudar al gobierno a mejorar la región; medio ambiente y mejorar la competitividad regional.
2. Análisis de la cadena industrial: el mercado de eslabones de la cadena industrial es enorme.
Con el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de China, sobre la base de impulsar el crecimiento del PIB de una ciudad, las industrias relacionadas en la cadena de la industria inmobiliaria también crecerán. La cadena industrial se divide principalmente en tres etapas: superior, media e inferior. El sector inmobiliario upstream incluye principalmente el suministro de terrenos, materiales de construcción y maquinaria de construcción. La cadena industrial midstream incluye tres eslabones: consultoría de ingeniería (planificación, estudio, diseño, etc.), construcción y desarrollo inmobiliario; el downstream incluye principalmente decoración y gestión de propiedades; Entre ellos, el vínculo de suministro de tierras aguas arriba está dominado por departamentos gubernamentales.
Historia del desarrollo de la industria: La industria se encuentra en un período de ajuste regulatorio.
La reforma orientada al mercado inmobiliario de 65438 a 0998 ha abierto completamente la puerta al desarrollo del mercado inmobiliario de China, y la industria inmobiliaria ha crecido rápidamente. Dado el rápido crecimiento de la construcción residencial, no se puede ignorar su impacto en la economía. El desarrollo del mercado inmobiliario de China ha pasado por las siguientes etapas:
(1) Período de germinación (1978-1998). En las dos décadas anteriores a la reforma y apertura, el desarrollo del mercado inmobiliario estuvo estancado. Aunque el gobierno hizo muchos intentos en ese momento, el efecto no fue grande.
(2) Etapa de desarrollo inicial (1998-2002). 1998 marcó el fin total del sistema de asignación de viviendas sociales de mi país y el comienzo oficial de la reforma y comercialización del sistema de vivienda. Hasta ahora, el sistema de vivienda de China ha experimentado cambios fundamentales. La reforma de la industria financiera y la intervención del capital extranjero han traído apoyo financiero a la industria inmobiliaria. Al mismo tiempo, la entrada de capital extranjero ha generado una demanda de edificios de oficinas y la oferta y la demanda del mercado inmobiliario se han ampliado aún más.
(3) Etapa de desarrollo rápido (2002-2009). En 2003, la industria inmobiliaria figuraba como una industria pilar de la economía china. La inversión inmobiliaria aumentó significativamente y los precios de la vivienda continuaron aumentando. Al mismo tiempo, en respuesta a algunos resultados del mercado inmobiliario durante este período, el Estado fortaleció gradualmente la regulación del crédito inmobiliario y ajustó de manera flexible las tasas de interés hipotecarias para promover y estandarizar el desarrollo del mercado inmobiliario.
(4) Etapa de regulación frecuente (2009-2013). En respuesta al aumento de los precios de la vivienda, el Estado ha introducido con frecuencia políticas regulatorias pertinentes, ha fortalecido aún más las políticas de crédito diferenciado para la vivienda, ha controlado estrictamente las políticas crediticias para los compradores de viviendas que no son por primera vez y ha frenado la demanda de inversión especulativa para la compra de viviendas. Con la promulgación de los Artículos Ocho y Cinco de la Nueva China, las principales ciudades han introducido sucesivamente políticas de restricción de compras y préstamos en un intento de controlar el rápido aumento de los precios de la vivienda.
(5) Ajuste de especificación (2013 a la actualidad). El mecanismo a largo plazo del mercado inmobiliario de 2013 señaló la dirección para la regulación del mercado inmobiliario. En 2016, la empresa propuso el posicionamiento de “viviendas para vivir, no para especular”. 2018 enfatizó el uso integral de medios fiscales, tributarios y de otro tipo para "acelerar la construcción de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, seguridad multicanal, tanto de alquiler como de compra". La "nueva prohibición" del mercado inmobiliario en 2021 propone controlar estrictamente la magnitud de la oferta y la demanda de crédito inmobiliario para evitar que la especulación inmobiliaria haga subir los precios de la vivienda. Una serie de políticas indican que la industria inmobiliaria de China entrará en una etapa de ajuste y estandarización durante mucho tiempo. Esta será una estrategia nacional a largo plazo y un diseño de sistema de alto nivel a largo plazo durante muchos años.
Antecedentes de la política industrial: regulación frecuente para garantizar un desarrollo saludable.
Desde el establecimiento del sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra en la década de 1990, la industria inmobiliaria de China ha experimentado muchos ajustes políticos importantes. En general, las políticas que estimulan e inhiben el sector inmobiliario estimulan e inhiben la inversión inmobiliaria en consecuencia, es decir, la oferta de bienes inmuebles está en consonancia con la dirección de las políticas de control inmobiliario.
En julio de 1998, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la profundización de la reforma del sistema de vivienda urbana y la aceleración de la construcción de viviendas" (denominado "Documento No. 23"), que establecía claramente que " "La industria de la vivienda debe convertirse en un nuevo punto de crecimiento económico", inició la reforma del sistema de vivienda de mi país caracterizada por la abolición de la asignación de viviendas sociales. El efecto de la regulación ha activado el mercado inmobiliario, que ha estado lento durante varios años, y ha promovido el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria. El mercado inmobiliario y la industria inmobiliaria de mi país han entrado en un nuevo período de desarrollo.
En 2003, el Consejo de Estado emitió el "Aviso sobre la Promoción del Desarrollo Sostenible y Saludable del Mercado Inmobiliario", posicionando a la industria inmobiliaria como una de las industrias pilares para promover el desarrollo de la economía nacional. y proponiendo claramente mantener el desarrollo sostenido y saludable de la industria inmobiliaria. Esta política ha promovido en gran medida el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria. Al mismo tiempo, para frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, el Consejo de Estado y otros departamentos emitieron el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estabilización efectiva de los precios de la vivienda", también conocido como las "Ocho Reglas del Old Country" y otras políticas para promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario. Según diversas políticas, la industria inmobiliaria de China se encuentra en un período de regulación frecuente.
2065438+La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales de 2006 propuso por primera vez que "las casas son para vivir, no para especular". Desde entonces, los departamentos relacionados con bienes raíces han introducido sucesivamente las políticas correspondientes en materia de financiación de viviendas, crédito para compradores de viviendas, etc. Los planes y políticas nacionales y regionales también enfatizan el posicionamiento de “viviendas para vivir, no para especular”.
En 2021, el banco central, la Comisión Reguladora Bancaria de China y otras instituciones propusieron tres políticas de línea roja para las empresas inmobiliarias y comenzaron a implementarlas en todo el país. Las tres líneas rojas son que el ratio activo-pasivo no supere el 70%, el ratio de deuda neta no supere el 100% y el ratio de deuda en efectivo a corto plazo sea superior a 1. Según los requisitos reglamentarios, los indicadores de las "tres líneas rojas" de 12 empresas inmobiliarias piloto deben cumplir los estándares para finales de junio de 2023, y todas las empresas inmobiliarias deben cumplir los estándares para finales de 2023.
Situación del desarrollo de la industria
1. La tasa de crecimiento de la inversión en promoción inmobiliaria se ha ralentizado.
Debido al estricto control del estado sobre la industria inmobiliaria, a juzgar por la tasa de crecimiento de la escala de inversión en desarrollo, la tasa de crecimiento mostró una tendencia a la baja continua de 2010 a 2015; comenzó a recuperarse en 2016 y en 2016-2019 repuntó durante el período. Debido a la epidemia y la desaceleración general de la industria inmobiliaria, el crecimiento comenzará a disminuir en 2020 y 2021. A partir de agosto de 2022, la escala de inversión en desarrollo inmobiliario en 2022 será de 91 billones de yuanes.
En el contexto de la desaceleración del crecimiento de la inversión en desarrollo, las empresas inmobiliarias también se enfrentan a mayores presiones de ventas y financiación, junto con el impacto de políticas como la "entrega garantizada", la voluntad de las empresas inmobiliarias. para iniciar nuevas construcciones sigue disminuyendo. De octubre a agosto de 2022, la superficie de obra nueva iniciada por las empresas inmobiliarias fue de 85,1 millones de metros cuadrados, un fuerte descenso del 37% interanual y un descenso del 39,2% respecto al mismo periodo de 2020.
2. El área de ventas y el monto de ventas de viviendas comerciales en mi país se han desacelerado.
En general, de 2010 a 2021, el área de ventas y el monto de ventas de viviendas comerciales a nivel nacional mostraron una tendencia ascendente. En 2017, el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país superó los 1.600 millones de metros cuadrados y el volumen de ventas superó los 13 billones de yuanes. Durante el período de 2017
a 2021, el área de ventas y el monto de ventas se han mantenido en un rango alto, con el área de ventas aumentando ligeramente y el monto de ventas manteniendo una cierta escala de crecimiento. En agosto de 2022, el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país era de 879 millones de metros cuadrados y el monto de las ventas era de 860 millones de yuanes.
3. La relación activo-pasivo de las empresas promotoras inmobiliarias aumenta año tras año.
Durante el período de 2014 a 2020, la escala de activos de las empresas de desarrollo inmobiliario de mi país ha aumentado año tras año y superó los 80 billones de yuanes en 2018. Al mismo tiempo, el ratio activo-pasivo también está en una tendencia ascendente continua, pasando del 77% en 2014 al 80,7% en 2020.
4. El índice del boom inmobiliario disminuyó.
Desde la perspectiva de la prosperidad general de la industria inmobiliaria, afectada por la nueva epidemia de coronavirus, el índice de prosperidad general de la industria inmobiliaria nacional mostró una tendencia ascendente de 2016 a 2019, y mostró una tendencia a la baja. tendencia en el primer trimestre de 2020. Con el control gradual de la epidemia, el índice general de prosperidad inmobiliaria en todo el país ha seguido aumentando, alcanzando el 118,2% en el cuarto trimestre de 2020.
Desde el segundo trimestre de 2021, el índice general de prosperidad inmobiliaria de mi país ha disminuido y alcanzó el 98,5% en el segundo trimestre de 2022.
5. En 2022, ***10 empresas inmobiliarias serán hackeadas.
En el contexto del endurecimiento del macrocontrol por parte del gobierno en los últimos años, las empresas inmobiliarias todavía están en el proceso de rápida expansión y no han ajustado su escala comercial y su velocidad de expansión de manera oportuna. Muchas empresas han caído en una situación en la que se ha roto su cadena de capital y se ha declarado una tormenta. Actualmente, **30 empresas inmobiliarias han solicitado Xunlei. Entre ellos, la crisis de Evergrande en septiembre de 2021 provocó un trueno colectivo entre las empresas inmobiliarias. En 2021, había 15 empresas inmobiliarias en Xunlei, incluidas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa como Evergrande, Zhengrong y R&F. A finales de octubre de 2022, había *** 10 empresas inmobiliarias en 2022, incluidas empresas inmobiliarias líderes; empresas como la OMC y Sunac.
Patrón de competencia industrial
1. Competencia regional: Guangdong y Jiangsu lideran el área de ventas de viviendas comerciales.
Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que en 2021, las cinco principales áreas de venta de viviendas comerciales en 31 provincias y ciudades son Jiangsu, Guangdong, Shandong, Sichuan y Henan. Entre ellas, la provincia de Jiangsu, la provincia de Shandong, la provincia de Sichuan, la provincia de Anhui, la provincia de Fujian, la provincia de Hubei y la ciudad de Shanghai tienen un crecimiento interanual positivo. En 2021, la superficie de ventas de viviendas comerciales en la provincia de Jiangsu aumentó un 7,2% y la de la provincia de Anhui aumentó un 9,7%. Las provincias de Guangdong, Henan y Zhejiang tuvieron un crecimiento interanual negativo. En 2021, la superficie de ventas de viviendas comerciales en la provincia de Guangdong aumentará un -6% y la de la provincia de Henan aumentará un -5%. Al mismo tiempo, se puede observar que la superficie de venta de vivienda comercial está obviamente distribuida entre ciudades. Por ejemplo, la superficie de venta de viviendas comerciales en Shanghai, que ocupa el décimo lugar con 20,2188 millones de metros cuadrados, difiere en 146,71 millones de metros cuadrados de la de la provincia de Jiangsu.
2. Competencia empresarial: Hay muchos competidores en cada eslabón.
La industria inmobiliaria tiene vínculos industriales complejos, muchos participantes en el mercado y diferentes competidores en cada campo. Al calcular los ingresos totales de todas las empresas que cotizan en este segmento en 2021, se puede obtener el ratio de participación de mercado. En el midstream, en términos de consultoría de ingeniería, Taiji Industrial ocupa la posición dominante, con una cuota de mercado de casi un tercio, seguida por Huajian Group, con el 11% en términos de construcción; China Construction ocupa una posición absoluta en el mercado; para casi las tres cuartas partes del mercado, le siguen Shanghai Construction Engineering y Shaanxi Construction Engineering en términos de desarrollo inmobiliario, debido a la gran cantidad de competidores en el mercado, la posición absoluta de las empresas líderes es; no obvio. Los tres primeros son Greenland Holdings, Country Garden y Vanke A, de los cuales la cuota de mercado de Greenland Holdings es del 8%.
Perspectivas de desarrollo de la industria y pronósticos de tendencias
1 Adherirse al posicionamiento, transformación y mejora de "viviendas para vivir, no para especular"
Desde la primera propuesta. de "vivienda para vivir, no para especular" en 2016 Desde que se ha introducido el concepto de "Políticas de Regulación Inmobiliaria Afines" a nivel nacional y en varias provincias y ciudades para promover el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario. El "Esquema del Decimocuarto Plan Quinquenal para el Desarrollo Económico y Social Nacional de la República Popular China" y el "Esquema de Objetivos a Largo Plazo para 2035" proponen que las casas son para vivir, no para especular, y aceleran la fomento de la oferta multisujetaria y multicanal de garantía, un sistema de vivienda que fomenta tanto el alquiler como la compra, para que todas las personas tengan un lugar donde vivir y un equilibrio entre trabajo y vivienda. En la actualidad, 31 provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central han propuesto objetivos y direcciones de desarrollo para el mercado inmobiliario durante el período del "Décimo Plan Quinquenal". Entre ellas, algunas regiones han planificado objetivos específicos para la industria inmobiliaria durante el período del "XIV Plan Quinquenal". Por ejemplo, la provincia de Jiangxi señaló en el "Decimocuarto Plan Quinquenal para la Construcción y el Desarrollo de Viviendas Urbanas y Rurales en la Provincia de Jiangxi" que la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 654,38+25 mil millones de yuanes. Se propone que la superficie habitable per cápita en. Las zonas urbanas deberían alcanzar los 385 metros cuadrados. Algunas regiones han planificado la dirección del desarrollo de la industria inmobiliaria. Por ejemplo, la provincia de Fujian señaló en el "Décimo Plan Quinquenal" de la provincia de Fujian y en las sugerencias de objetivos a largo plazo para 2035" que es necesario adherirse al principio de que la vivienda no está destinada a la especulación y acelerar la formación de un Sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantía multicanal, tanto de alquiler como de compra.
Por otro lado, a medida que China entre en la ventana crítica de la neutralidad de carbono cuando las emisiones de dióxido de carbono alcancen su punto máximo, la economía baja en carbono se convertirá en una de las importantes oportunidades de desarrollo para todos los ámbitos de la vida en el futuro. Como área clave de la reducción de las emisiones de carbono verde, la industria inmobiliaria se enfrenta a un "período doloroso" de transformación del modelo de desarrollo. El desarrollo bajo en carbono es sin duda una lógica importante a largo plazo para el desarrollo económico de la industria inmobiliaria y también se convertirá en una nueva oportunidad para superar las dificultades de la industria. La transformación hacia un desarrollo bajo en carbono con la ayuda de la política de "carbono dual" y la tecnología digital se convertirá sin duda en una nueva salida para la transformación de la industria inmobiliaria. Es el modelo de "alto apalancamiento" de los "tres altos". alta deuda y alto riesgo" y avanza hacia la "alta calidad", la clave para el desarrollo de los "nuevos tres máximos" de "alta calidad y alta eficiencia".
2. Se espera que el mercado inmobiliario se recupere gradualmente en 2022.
En 2022, debido a la desaceleración macroeconómica, el repunte de una nueva ronda de epidemia de COVID-19 y el efecto rezagado de las primeras políticas regulatorias en la transmisión del mercado, el mercado inmobiliario nacional seguirá cayendo. En el contexto de una caída acelerada del sentimiento del mercado, con el fin de prevenir riesgos sistémicos en la industria y mantener el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, el gobierno central ha emitido señales de mantenimiento de la estabilidad muchas veces desde 2022, haciendo que las "viviendas garantizadas" entrega" una de las prioridades en la segunda mitad del año. Las medidas específicas incluyen el establecimiento de un "fondo de rescate de bienes raíces" para participar en trabajos de rescate tales como revitalizar bienes inmuebles problemáticos y ayudar a las empresas inmobiliarias en dificultades mediante la enajenación de activos, la integración de recursos y la reorganización. , pero "la vivienda es para vivir, no para especular" sigue siendo el tono principal de la política.
Con la condición de que las políticas inmobiliarias sean relativamente estables, el "Libro azul inmobiliario: Informe de desarrollo inmobiliario de China" (Número 19, 2022) predice que el área de ventas de viviendas comerciales durante todo el año se desacelerará, aumentando un 1,7%; la inversión en desarrollo inmobiliario aumentará Una rápida disminución del 0,8%, y la inversión en desarrollo residencial pasó de positiva a negativa y cayó un 0,2% en el caso del aumento de los precios de la tierra, la venta promedio; El precio mantendrá un ligero incremento, con un incremento anual del 2,8%.
Para obtener más datos relacionados con la industria, consulte el "Informe de análisis de planificación de estrategia de inversión y pronóstico de la demanda del mercado de la industria inmobiliaria de China" del Instituto de Investigación de la Industria Qianzhan.