Cómo prevenir riesgos de préstamos hipotecarios para viviendas personales
Los países extranjeros utilizan la teoría de opciones para estudiar el riesgo de incumplimiento de los préstamos hipotecarios para viviendas personales. capozza utiliza datos sobre préstamos en mora que están ampliamente distribuidos en diferentes regiones y tienen un tamaño de muestra grande. El estudio encontró que los costos de transacción y las emergencias juegan un papel muy importante en la posibilidad de que se produzcan incumplimientos en los préstamos hipotecarios personales. Eternal Lamp utilizó un modelo de riesgo basado en opciones para analizar los problemas de incumplimiento y pago anticipado de préstamos hipotecarios residenciales individuales. Señalan que los incumplimientos son sensibles a la relación préstamo-valor en el momento en que se origina un préstamo y al valor de la propiedad posteriormente.
Lisa estudia la autoselección de hipotecas a tipo fijo y a tipo ajustable por parte de prestatarios con diferentes niveles de riesgo. Robret cree que debido a las características de riesgo heterogéneas de los individuos, en la gestión de riesgos actual de los préstamos hipotecarios para viviendas personales, es probable que se produzca riesgo moral debido a un diseño de contrato incompleto.
La investigación empírica se centra principalmente en las características microscópicas de los riesgos de préstamos hipotecarios para vivienda, el análisis cuantitativo de modelos, la aplicación de la teoría de opciones en la gestión del riesgo de préstamos hipotecarios para vivienda personal y la relación entre los mercados primario y secundario de Interacción de préstamos hipotecarios para vivienda personal, etc.
Razones internas: el mercado primario de préstamos hipotecarios para vivienda no se ha desarrollado durante mucho tiempo, y los estándares entre los bancos comerciales aún carecen de coherencia, coordinación y análisis empírico. Por lo tanto, la mayor parte de la investigación nacional se centra en las características del riesgo, la fijación de precios de los préstamos hipotecarios y el riesgo de pago anticipado, y la titulización de los préstamos hipotecarios para vivienda. En segundo lugar, el informe crediticio no es muy bueno. ¿Cómo solicitar un préstamo hipotecario?
Los préstamos hipotecarios requieren una valoración de la naturaleza de la vivienda. En general, lo mejor es no hipotecar una casa por más de 15 años. Además, independientemente de si tu casa sigue hipotecada, ¡una casa que esté en periodo de amortización de la hipoteca también puede volver a hipotecarse! El tiempo de aprobación de un préstamo hipotecario es generalmente de un día como máximo y puede tardar hasta 7 días si es más lento. Un préstamo hipotecario es un préstamo de un banco que utiliza bienes inmuebles como garantía. Generalmente, puede obtener un préstamo siempre que tenga la capacidad de pagarlo. 1. La garantía del préstamo hipotecario es tu casa. 2. Necesita tener un trabajo regular para pagar su préstamo. 3. ¿Su informe crediticio cumple con los requisitos del banco? 4. El monto del préstamo es el 70% del monto de evaluación del banco. La tasación la realiza una sociedad tasadora designada por el banco. El valor tasado se genera en función de factores relevantes como la antigüedad de su propiedad, las instalaciones de apoyo y la popularidad del proyecto residencial. Generalmente el precio de tasación será inferior al precio de mercado de la vivienda porque el banco quiere controlar los riesgos.
3. Cómo prevenir riesgos de préstamos hipotecarios para vivienda personal
Acudir a un banco para obtener un préstamo hipotecario para reducir los riesgos del préstamo.
Proceso de préstamo hipotecario inmobiliario:
1. El prestatario abre una cuenta de depósito corriente en el banco.
2. Preparar la información requerida para el préstamo;
3. Firmar personalmente con el banco
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5. Después de la aprobación, el banco notificará al prestatario el resultado de la aprobación y firmará un contrato de préstamo con el prestatario;
6. Acuda al Comité de Construcción para solicitar el registro de la hipoteca;
p>7. El Comité de Construcción emite otros comprobantes de derechos;
8. Tramitar seguros, notariados y otros trámites según corresponda;
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10. El prestatario reembolsa el principal y los intereses del préstamo de conformidad con el contrato de préstamo.
Información para solicitar un préstamo de vivienda:
1. DNI vigente y libro de registro de domicilio del prestatario.
2. las personas deben presentar prueba de su estado civil. Para demostrarlo, las personas divorciadas deben emitir una carta de mediación civil o un certificado de divorcio (que indique que no se han vuelto a casar después del divorcio);
3. , registro del hogar y certificado de matrimonio;
4. Comprobante de ingresos del préstamo o certificado de pago de impuestos
5. Certificado de título de propiedad inmobiliaria;
6. Se requiere garante (DNI, registro de domicilio, certificado de matrimonio, etc.).
En cuarto lugar, ¿cómo evitar que se hipoteque la casa al comprar una casa de segunda mano?
1. ¿Cómo evitar que se hipoteque la casa al comprar una casa de segunda mano? 1. Encuentre una empresa intermediaria formal. 2. Puede acudir al departamento de bienes raíces para consultar los expedientes pertinentes. El departamento de bienes raíces cuenta con expedientes inmobiliarios, y se pueden consultar los "expedientes" de hipoteca, venta y otros de cada casa, lo que permite a los ciudadanos evitar comprar casas hipotecadas. 3. Los compradores de vivienda deben comprobar cuidadosamente el certificado de propiedad al comprar una casa. En circunstancias normales, la columna "Otros derechos" del certificado de bienes raíces de una casa sin hipoteca está vacía (es decir, el nombre, la dirección y el área del titular de los derechos están dispersos). Si se trata de una casa hipotecada, se hará constar en el título de propiedad. Por tanto, desde la columna "otros derechos" del certificado inmobiliario se puede saber si se trata de una vivienda hipotecada si está registrada. 4. Al firmar un contrato, la casa hipotecada debe incluirse en los términos del contrato como base para las reclamaciones del vendedor en caso de incumplimiento del contrato para garantizar los derechos e intereses legales del comprador. 5. Una vez firmado el contrato, se requiere inmediatamente la transferencia de propiedad. Si compra una propiedad comercial que tiene más de 2 años, puede transferirla inmediatamente sin pagar impuestos adicionales como el impuesto comercial. Si la vivienda asequible se elige por más de cinco años, se puede transferir por más de cinco años de conformidad con las normas pertinentes. 2. Análisis de riesgo de los préstamos hipotecarios para viviendas personales 1. Riesgo de crédito El riesgo de crédito es el riesgo más básico y directo entre los riesgos de los préstamos hipotecarios para viviendas personales. El riesgo de crédito generalmente incluye las siguientes formas: (1) Incumplimiento forzoso. El incumplimiento forzoso se refiere a la disminución de la capacidad de pago real del prestatario debido a cambios en la familia, el trabajo, los ingresos, la salud y otros factores después de comprar bienes raíces, y el prestatario no puede continuar pagando el principal y los intereses a los bancos comerciales de acuerdo con las regulaciones. (2) Incumplimiento racional del contrato.
El incumplimiento racional se refiere al incumplimiento de un prestatario desde una perspectiva de contabilidad financiera. Cuando se descubre que el costo de reposición de la hipoteca es menor que el capital restante de su préstamo hipotecario, es más rentable renunciar a la hipoteca original para comprar. una casa nueva que seguir invirtiendo en conservar la hipoteca original, por lo que rescinde activamente el calendario de pagos de un contrato de préstamo. Cuando los precios de la vivienda caen rápidamente o las tasas de interés aumentan marcadamente, el costo de seguir pagando es mayor que el beneficio de renunciar al pago, y los prestatarios incumplirán racionalmente. (3) Amortización anticipada. El pago anticipado se refiere al comportamiento del prestatario de pagar el préstamo antes de la fecha límite de pago. El pago anticipado incluye el pago anticipado total, el pago anticipado parcial con el plazo del préstamo sin cambios y el pago anticipado parcial con un plazo del préstamo acortado. Generalmente existen dos situaciones para el reembolso anticipado. Una es que cuando los ingresos del prestatario han mejorado mucho y los fondos son relativamente abundantes, puede reembolsar el préstamo antes de tiempo si quiere finalizarlo antes de tiempo. Otra es que cuando el tipo de interés del mercado es inferior al tipo de interés del contrato, también puede producirse un pago anticipado del préstamo. Por un lado, el reembolso anticipado de los préstamos hace que los bancos comerciales pierdan los ingresos por intereses generados por la tasa de interés del contrato original. Por otro lado, los bancos comerciales tienen que soportar la pérdida de encontrar canales de inversión adecuados para reembolsar los fondos del préstamo. (4) Fraude de préstamos malicioso. En términos generales, se denomina "hipoteca falsa", que es un tipo de comportamiento engañoso que guía principalmente a las empresas promotoras a utilizar sus propios empleados y otras relaciones como compradores de viviendas para obtener préstamos de instituciones financieras con el fin de comprar viviendas. Su característica principal es que los prestatarios reales utilizan los fondos hipotecarios de viviendas personales para inversiones de mayor riesgo, como apropiación indebida de desarrollos inmobiliarios o entrada al mercado de capitales, generando así riesgos crediticios para los bancos comerciales. 2. Riesgo hipotecario (1) Riesgo de enajenación hipotecaria. Cuando los canales de realización de garantías son estrechos y los costos altos, y los bancos comerciales no pueden realizarlas sin problemas, plena y legalmente, sufrirán riesgos de disposición de garantías. El mercado inmobiliario secundario de mi país está en su infancia, con leyes y regulaciones de transacciones imperfectas, procedimientos engorrosos y altos costos de transacción, lo que dificulta a los bancos realizar hipotecas. (2) Riesgo de precio de la hipoteca. Incluyendo el riesgo de mercado del precio de la garantía y el riesgo artificial del precio de la garantía. El primero se refiere al riesgo de que los precios de las hipotecas caigan debido a los cambios en el mercado inmobiliario y al desgaste natural de las viviendas. Este último es el riesgo causado por daños a la vivienda por parte del deudor hipotecario durante el período de la hipoteca, o por negligencia del tasador o sobrevaloración deliberada del inmueble hipotecado. 3. Riesgo de tipos de interés El riesgo de tipos de interés se refiere al riesgo de que las fluctuaciones de los tipos de interés en el mercado financiero provoquen una reducción de los tipos de interés de depósitos y préstamos, o incluso que los tipos de interés de los préstamos sean inferiores a los tipos de interés de los depósitos, lo que provocará que los bancos no puedan hacer llega a fin de mes. En la actualidad, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios para viviendas personales de los bancos comerciales de mi país carecen de flexibilidad y solo pueden cambiar con el ajuste de las tasas de interés del banco central, mientras que las tasas de interés de los depósitos pueden ajustarse en cualquier momento de acuerdo con las condiciones económicas nacionales y extranjeras. . De acuerdo con las disposiciones de la política de tasas de interés de mi país, si se reduce la tasa de interés, la tasa de interés de los depósitos a plazo se basará en la tasa de interés más alta original en el momento del depósito, y el préstamo con vencimiento a un año debe cambiarse a la tasa de interés más baja, de esta manera, los bancos comerciales en realidad soportan la mayor parte de los riesgos de tasa de interés. Los bancos pueden operar con pérdidas si utilizan fuentes de depósitos para otorgar nuevos préstamos hipotecarios personales en años anteriores, cuando las tasas de interés eran más altas. Si la tasa de interés aumenta menos que la tasa de crecimiento de las tasas de interés de los depósitos, puede reducir los ingresos del banco. 4. Riesgo de liquidez El riesgo de liquidez se refiere a las pérdidas de intereses que sufren los bancos comerciales debido a la incapacidad de realizar todas las reclamaciones de préstamos hipotecarios en el momento oportuno. La liquidez es un principio importante para que los bancos garanticen la calidad de los activos. Los préstamos hipotecarios para viviendas personales son préstamos a mediano y largo plazo y conllevan mayores riesgos. De la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos podemos ver claramente el poder de este riesgo, que no sólo afecta a la industria bancaria, sino que afecta incluso a toda la industria financiera. Por lo tanto, los bancos chinos también deberían protegerse contra este riesgo. El riesgo de liquidez es causado por las características operativas de los bancos comerciales y las características de los préstamos hipotecarios para viviendas individuales. Los fondos de los bancos comerciales provienen principalmente de fondos a corto plazo, como depósitos corporativos y depósitos de ahorro de residentes. Los préstamos hipotecarios para viviendas personales tienen plazos largos y una recuperación lenta, y la fuente y el uso de los fondos obviamente no coinciden de manera oportuna. Por lo tanto, existe un problema de "depósitos a corto plazo y préstamos a largo plazo" que enfrentan los bancos comerciales. el riesgo de una liquidación oportuna. 5. Riesgos de gestión En la feroz competencia entre los principales bancos comerciales, existen una serie de riesgos de gestión de crédito, como se detalla a continuación. En primer lugar, los bancos comerciales sienten la necesidad de centrarse en la expansión empresarial en lugar de en la gestión empresarial de préstamos hipotecarios para viviendas personales, y de hacerse con cuota de mercado independientemente de los costos de riesgo. En segundo lugar, el negocio de préstamos hipotecarios para viviendas personales funciona de manera desordenada y aún no se han establecido estándares de evaluación ni procesos comerciales razonables. En tercer lugar, faltan expertos familiarizados con los préstamos hipotecarios para viviendas personales, y la experiencia en gestión y la capacitación del personal no pueden seguir el rápido desarrollo del negocio. En cuarto lugar, los informes de crédito personales están básicamente cerrados, hay falta de comunicación entre los bancos, no se pueden disfrutar de los recursos de informes de crédito personales y falta una base de datos de información unificada y un sistema de evaluación de crédito personal. 6. Riesgo operativo El riesgo operativo es el riesgo de pérdida debido a que los procedimientos, el personal y los sistemas internos están incompletos o fallan, o debido a eventos externos. Las principales manifestaciones son: En primer lugar, bajo el mecanismo de incentivos y restricciones orientado a los negocios, las instituciones operativas se centran en los negocios pero descuidan la gestión e incluso operan en violación de las regulaciones. Rebajan los estándares de préstamos y las condiciones de garantía sin aprobación o encubiertos, y abren ilegalmente. acciones personales en nombre de préstamos hipotecarios para viviendas personales y otros negocios de alto riesgo; en segundo lugar, algunos miembros del personal tienen baja calidad profesional o ideológica, trabajan de manera irresponsable, violan los procedimientos operativos y algunos incluso se confabulan con los prestatarios para evadir las limitaciones del sistema. Básicamente, la casa está hipotecada pero el propietario no lo sabe. Esta situación ocurre en el proceso de transacción de vivienda de segunda mano, y existen muy pocas transacciones formales de vivienda comercial. Después de que el propietario compró la casa, se enteró de que la casa que compró había sido hipotecada por el propietario original. Para evitar esta situación, antes de firmar un contrato de compraventa de vivienda, debería tener un conocimiento claro de lo que es la vivienda de segunda mano, especialmente cuando se dirige a la autoridad de vivienda.