¿Es válido encomendar a otra persona la firma de un contrato de compraventa de vivienda con el promotor?
1. Certificación notarial de la encomienda de bienes inmuebles
La encomienda de bienes raíces significa que el propietario (cliente) del inmueble se encargará de los asuntos relacionados con los bienes raíces o realizará actos jurídicos relacionados con los bienes raíces. (ventas, alquileres, hipotecas, etc.) se otorgan al fiduciario. ). El comportamiento de encomienda de bienes inmuebles también se denomina comportamiento de encomienda de bienes inmuebles.
Los propietarios pueden utilizar el poder de propiedad estándar formulado por la notaría, o pueden redactar su propio poder de propiedad. El poder notarial sobre bienes raíces debe incluir los siguientes contenidos básicos: los nombres del cliente y del fiduciario, la ubicación del inmueble (área, edificio, edificio, unidad), propiedad del inmueble, autoridad de autorización, período de encomienda, etc. . Entre ellos, el derecho de licencia de encomienda puede incluir: solicitar (certificado de bienes raíces) o tramitar otros trámites relacionados con el inmueble; el derecho de vender el derecho de hipoteca (incluido el derecho de hipotecar la deuda del principal o); la deuda del fiduciario o de un tercero, etc.); cobrar el alquiler o pagar diversas tasas relacionadas con la propiedad, etc. El mandante puede otorgar al fiduciario uno o más de los derechos de licencia anteriores según sus propias necesidades.
2. ¿Cómo tramitar la escrituración ante notario de la encomienda de bienes inmuebles?
Al solicitar la notarización de encomienda de bienes raíces, el cliente debe traer personalmente la "Notarización de encomienda de bienes raíces" a la notaría para solicitarla, completar el "Formulario de solicitud de notarización de encomienda de bienes raíces" y proporcionar lo siguiente materiales a la notaría:
1. Si el cliente es una persona física, proporcionar documento de identidad personal, si el cliente es una persona jurídica, proporcionar certificado de calificación de persona jurídica, certificado de representante legal e identidad personal del representante legal; certificado;
2.(Certificado de inmueble) o contrato de compraventa de inmueble;
3. El cliente deberá además aportar certificado de identidad del fiduciario (original o copia) o certificado de calificación de persona jurídica. (original o copia).
Tres. Cosas a las que los agentes deben prestar atención al firmar un contrato
1. Por lo general, usted debe manejar la encomienda porque está ausente o por otras razones, pero debe pagar dinero por la encomienda de la tarjeta. Por lo tanto, antes de solicitar una tarjeta, debe consultar con el desarrollador, el banco prestamista y su bufete de abogados designado. Es mejor exigir que todas las partes anoten claramente en blanco y negro los asuntos que se van a tratar a la vez para evitar que el administrador diga. que falta algo al manipular la tarjeta.
2. El certificado notarial no puede indicar que "el agente no tiene derecho a encomendar", porque en la operación real, el fiduciario debe firmar un poder al momento de manejar el asunto, y será manejado por el Se encomienda al desarrollador, al banco o a una firma de abogados designada por el banco el pago del impuesto sobre la escritura, el certificado de bienes raíces y otros asuntos.
Si le preocupa que el administrador confíe a otros el manejo del asunto, puede indicar en la certificación notarial que el administrador solo puede confiar el manejo del asunto al promotor de la propiedad comprada, al banco prestamista y a su bufete de abogados designado. asuntos relacionados. Pero creo que hay muchos errores de redacción. Los promotores, los bancos, los bufetes de abogados y los centros comerciales de bienes raíces sólo reconocen los documentos notariados y no pueden confiarlos a la ligera.
3. Deje al menos un poder notarial original en un banco, centro comercial o firma de abogados, y proporcione copias de los documentos de identidad del mandante y del fiduciario (el fiduciario también debe proporcionar la verificación original). ). Los menores deben presentar su libro de registro familiar, documentos que acrediten la relación con su tutor legal (libro de registro familiar/partida de nacimiento/certificado de la comisaría local) y una copia del documento de identidad del tutor.
¿Es válido el contrato de compraventa firmado entre el pequeño propietario y el promotor? (1) Efecto jurídico.
En términos generales, la validez del contrato de compraventa de "viviendas con derechos de pequeña propiedad" se considera inválida. Además, deben distinguirse diferentes situaciones:
1. Para las ventas de casas rurales entre miembros de organizaciones económicas colectivas rurales dentro del municipio, se considera válido el contrato de compraventa de casas.
2. Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad de origen, el contrato puede considerarse válido con la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes.
3. Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad natal sin la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes, el contrato no se ejecuta realmente, o el comprador no vive ni utiliza la casa, el contrato. será inválido.
(2) Transferencia de bienes inmuebles
Las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden obtener un certificado inmobiliario formal, por lo que no constituyen derechos inmobiliarios en el sentido legal. Es decir, las casas de pequeña propiedad sólo tienen derecho de uso, pero no de propiedad.
Según la "Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China", las casas con derechos de pequeña propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no pueden ser legalmente transferido después de la compra. Al mismo tiempo, también tiene un cierto impacto en la conservación y valoración de la casa.
Riesgos de política
Después de comprar una pequeña propiedad en construcción, después de que el comprador firma un contrato con el desarrollador y paga el pago de la casa, si los departamentos pertinentes hacen rectificaciones a la zona rural. Proyecto de construcción de viviendas con derecho de propiedad, algunos proyectos pueden ser detenidos o incluso obligados a ser demolidos. Los compradores de viviendas se enfrentarán a la embarazosa situación de no poder conseguir la casa ni reclamar el pago de la misma a tiempo.
Después de comprar una casa, si hay adquisición de tierras y demolición por parte del estado, dado que las casas con derechos de propiedad rurales no tienen derechos de propiedad legales reconocidos por el estado, el comprador de la casa no es propietario legal de la propiedad y no puede obtener compensación por demolición de derechos de propiedad La compensación por demolición y la compensación por derechos de propiedad se considerarán como compensación del usuario real en comparación.
Falta de supervisión
No existen regulaciones claras que restrinjan el desarrollo y la construcción de viviendas con derechos de propiedad rural, y la falta de supervisión del desarrollo y la construcción tiene un cierto impacto en los intereses de compradores de vivienda. Al mismo tiempo, sin las calificaciones de un promotor, es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía postventa de la misma.
¿Cómo firmar un contrato de compraventa de vivienda con el promotor? Como comprador de vivienda, debe abogar por que la zona, el precio, la calidad, el entorno, la fecha de entrega, la responsabilidad por incumplimiento de contrato y otros aspectos de la casa adquirida se estipulen detalladamente en el contrato de compraventa de la vivienda. Una vez que una empresa de bienes raíces incumple el contrato, el comprador de la vivienda puede exigir su responsabilidad por incumplimiento de contrato con base en el contrato. 1. Cómo exponer sus diferentes opiniones y persuadir al promotor para que modifique los términos del contrato. El propósito de la persuasión es intentar que la otra persona cambie su opinión original y acepte su opinión. Este es el paso más difícil del proceso de negociación. Para hacer esto: 1. Sea amigable con la otra parte y haga usted mismo solicitudes legales y razonables, en lugar de pedir deliberadamente cosas que sean ilegales o que el desarrollador no pueda hacer. 2. Al persuadir a la otra parte, también debe explicar con franqueza sus propios intereses y dejar que la otra parte piense que la solicitud es razonable. 3. Preparar algunos reportajes en los medios sobre las quejas sobre la casa del promotor. Cuando se trata de términos relevantes, los desarrolladores no tienen que discutir sus ideas y no lo harán. Le muestras el informe correspondiente y le dices que no es que no le creas, sino que el desarrollador ha hecho mucho para presentar tal solicitud de defensa. Yendo un paso más allá, se podría decir que como prometiste no hacer esto, no importa si lo incluyes en el contrato. 2. Las ocho estrategias de negociación son el arma mágica para que un hombre sabio gane. La negociación no es sencilla. Un poco de estrategia puede hacer que una negociación seria parezca más relajada y placentera, e incluso puede darle a una negociación estancada una nueva base para futuras discusiones. 1. Negociar en equipo. Si el contrato no se puede firmar, el desarrollador reembolsará el depósito de compra de la persona, que sólo puede ser de decenas de miles de yuanes como máximo. Si el contrato no se puede negociar después de unas pocas, una docena o docenas de palabras, el desarrollador no devolverá decenas de miles de yuanes. Para los desarrolladores que están ansiosos por cobrar capital en efectivo, no optarán fácilmente por devolver el dinero frente al equipo de consumidores. 2. Sea un poco loco en su confianza y actúe como si no tuviera miedo de no poder comprar una casa, lo que hace que su oponente sienta mucha presión. 3. Date un poco de margen de maniobra. Exigir algo más alto que los objetivos esperados equivale a dejarse cierto margen para hacer concesiones. Si apuntas alto, probablemente lograrás más. 4. Exponer las carencias de la casa. Exponer todas las deficiencias de la casa del vendedor hará que el vendedor pierda la confianza en su alto precio, logrando así el propósito de la negociación. Haga concesiones lentamente, pero también a regañadientes, y esfuércese por intercambiar las menores concesiones por el acuerdo que sea más beneficioso para usted. 5. Hablemos primero del acuerdo complementario y luego de las 24 cláusulas del contrato estándar. El acuerdo complementario lo redacta el propio promotor, debe ser desde la perspectiva del propio promotor y no tendrá demasiada consideración con los compradores de vivienda. Los problemas existentes en las 24 normas han quedado casi expuestos a través del desarrollo del mercado de transacciones inmobiliarias. Las negociaciones no son difíciles y no hay mucho espacio. Si el artículo 24 se discute paso a paso desde el principio, el estado de ánimo y la energía de ambas partes definitivamente empeorarán cuando la conversación se canse, y esta parte es la más importante. 6. Espere la oportunidad de gritar "pausa". Si la negociación llega a un punto muerto, también podría gritar "pausa" y decirle a la otra parte que necesita tiempo para pensar. Esto no sólo le dará tiempo a la otra parte para reconsiderar su posición, sino que también le dará a usted la oportunidad de estudiar contramedidas o regresar a la mesa de negociaciones con una ligera concesión. 7. No te apresures a cerrar el trato, ten paciencia. Cuando un desarrollador acude a usted para firmar un contrato, normalmente firmará un contrato con usted hoy, por lo que le dará el dinero de inmediato. Por lo tanto, durante el proceso de negociación, el desarrollador lo instará a firmar el contrato lo antes posible y le hará algunas promesas verbales sobre modificaciones del contrato que son similares a promesas vacías. Los compradores de viviendas deben ser firmes durante las negociaciones y no apresurarse a cerrar el trato. 8. Primero firma el contrato y luego paga. Para aquellos desarrolladores que exigen el pago del precio de la vivienda antes de firmar el contrato, los compradores de viviendas deben resistir y no comprar condones diseñados por los desarrolladores. Se ha realizado el pago de la vivienda y el promotor ha recibido el dinero. ¿Qué tienen los compradores contra los promotores? ¿No miran los desarrolladores simplemente el dinero en manos de los compradores de viviendas y nos tratan como "padres de comida y ropa"? (Zheng Yue)
¿Es válido el contrato firmado por el desarrollador después de que fue confiscado por el tribunal? El contrato puede seguir siendo válido, pero posteriormente no podrá ejecutarse y el promotor será responsable del incumplimiento del contrato.
Un contrato es nulo simplemente porque es ilegal. La ley no estipula que los bienes incautados no puedan comprarse ni venderse, pero sí no podrán transferirse ni transferirse.
En otras palabras, el promotor puede firmar un contrato con usted, porque la casa todavía pertenece al promotor, pero ha sido sellada por el tribunal, restringiendo la transferencia de propiedad. Pero cuando se alcance el plazo estipulado en el contrato, si el tribunal no desbloquea la casa, el promotor no podrá realmente entregar la casa, ayudar en los procedimientos de transferencia y asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.
¿Es válido firmar un contrato de compraventa de vivienda sin copia de la vivienda? Sin casa, la firma de un contrato de compraventa de vivienda no surtirá efecto.
Para asegurarse de que la otra parte pueda demostrar que la propiedad le pertenece, también se requiere un contrato y el contrato está notariado.
Fangben es la abreviatura de certificado de propiedad de vivienda. Es una prueba legal válida de los derechos de propiedad personal. Información como orientación, estructura, área, número de unidades en el mismo piso, número de terreno, plano del tipo de habitación, etc. se indican en el libro de la casa.
Para los compradores de viviendas, existen grandes riesgos potenciales al comprar "propiedades para personas sin hogar". Si se produce una disputa, los compradores pueden elegir uno de los dos métodos siguientes para salvaguardar sus derechos e intereses legítimos. En primer lugar, el comprador exige al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato y compense las pérdidas económicas.
El artículo 15 de la "Ley de Propiedad" estipula:
El contrato sobre constitución, modificación, transmisión y eliminación de derechos de propiedad inmueble celebrado entre las partes surtirá efectos a partir del momento en que se establezca el contrato, salvo que se estipule lo contrario o se acuerde lo contrario en el contrato; la falta de registro de los derechos de propiedad no afectará la validez del contrato. Es decir, el contrato de compraventa firmado por el segundo tipo de comprador y vendedor antes mencionado surtirá efectos inmediatamente después de la finalización del contrato, mientras que los otros dos tipos, aunque no exista contrato, hayan realizado la entrega completa o la entrega parcial, formando un contrato de hecho que surtirá efectos a partir de la fecha de entrega.
Si el vendedor se niega a registrar la transferencia después de que el contrato entre en vigor, el comprador podrá, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 107 de la Ley de Contratos, exigir al vendedor que continúe cumpliendo o compense las pérdidas y otras obligaciones por incumplimiento del contrato.
El propietario y yo firmamos un contrato de compraventa de vivienda, pero aún no se ha producido la transferencia. ¿Es válido revender un contrato de compra de vivienda que firmé con otra persona? El contrato es válido, pero primero debes transferir el título y luego transferirlo a la persona que compra tu casa.
¿Es válido firmar un contrato de compraventa de vivienda recaudando fondos ilegalmente? La construcción de viviendas con recaudación de fondos es un tipo de construcción de viviendas en la que la construcción de viviendas es contratada por el Estado y las unidades y corre a cargo del gobierno, las unidades y los individuos. La construcción de viviendas se lleva a cabo mediante la recaudación de fondos. Los empleados individuales pueden contribuir total o parcialmente de acuerdo con el precio de la vivienda, y el uso de la tierra, el crédito, el suministro de materiales de construcción, los impuestos, etc. de los departamentos pertinentes estarán parcialmente exentos. La propiedad de una casa construida mediante la recaudación de fondos se determina según la proporción del aporte de capital. Si un individuo aporta el monto total del precio de la vivienda, posee todos los derechos de propiedad; si el individuo aporta parte del capital, posee parte de los derechos de propiedad. Según el artículo 12 de las "Diversas opiniones del Consejo Estatal sobre la solución de las dificultades de vivienda de las familias de bajos ingresos en zonas urbanas" (Guofa [2007] Nº 24): "Las viviendas cooperativas construidas por unidades que recauden fondos se incluirán en el presupuesto local El plan de suministro de viviendas asequibles, y sus normas de construcción, objetos de suministro y relaciones de derechos de propiedad se implementarán de conformidad con las disposiciones pertinentes de viviendas asequibles" y las disposiciones pertinentes del artículo 35 de las "Medidas para la administración de viviendas económicamente asequibles" [2007 ] No. 258 estipula claramente que las viviendas cooperativas construidas por la unidad se incluirán en el plan local de oferta de viviendas asequibles. Al mismo tiempo, según el artículo 30 de las "Medidas para la administración de viviendas asequibles": "Los compradores de viviendas asequibles tienen derechos de propiedad limitados. Si la vivienda asequible se ha comprado durante menos de 5 años, no se permite que se Listado directamente para negociación. El comprador realmente necesita transferirlo por razones especiales. La vivienda asequible será recomprada por * * * sobre la base del precio original y teniendo en cuenta factores como la depreciación y los niveles de precios "De acuerdo con las regulaciones pertinentes anteriores. , para proteger y resolver las dificultades de vivienda de las familias de bajos ingresos en las ciudades, se construirán viviendas para recaudar fondos. Este tipo de recaudación de fondos tiene un evidente carácter asistencial y se basa en la situación de los empleados de la unidad. Dado que * * * ha adoptado subsidios y medidas preferenciales en materia de tierras, crédito, impuestos, etc., que son de gran bienestar social, actualmente todas las partes del país tienen restricciones estrictas o restricciones negativas a la transferencia de viviendas colectivas. La base jurídica principal es que un contrato que viole las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos según lo estipulado en el artículo 52, párrafo 5 de la Ley de Contratos, no es válido. El artículo 38 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que se prohíbe la transferencia de propiedades cuyos derechos inmobiliarios hayan sido restringidos por agencias administrativas en otras formas, y que las propiedades que no hayan sido registradas y no hayan obtenido certificados de propiedad de conformidad con la ley. no se permite su traslado. Además, el contrato de construcción de viviendas para recaudar fondos firmado entre la unidad y el empleado no puede transferirse, lo que también es la base principal de muchas sentencias judiciales.
¿A qué debes prestar atención a la hora de firmar un contrato de compraventa de vivienda con una promotora? 1. Revisar las calificaciones del desarrollador antes de firmar el contrato.
Antes de firmar un contrato, los compradores de viviendas deben revisar cuidadosamente las calificaciones de desarrollo del desarrollador y los documentos de licencia de venta relevantes. Si un comprador de vivienda no tiene experiencia en la compra de una vivienda, puede consultar las leyes y regulaciones pertinentes o consultar a un abogado con anticipación, por si acaso. Los contenidos específicos de la revisión son:
(1) Revisar la licencia comercial de la empresa de desarrollo inmobiliario, la licencia comercial de la empresa de venta de agencia, el certificado de calificación del agente inmobiliario, el contrato de venta de agencia o el certificado de venta de agencia en el caso de ventas encomendadas.
(2) Revisar el contenido y alcance de los bienes inmuebles en la "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial" y la "Licencia de Venta", incluido el número de parcela, el nombre del proyecto, el número de edificio, el número de piso, el propósito, número de unidades, si el área coincide con el número de edificio, el número de piso y el nombre del inmueble comprado.
2. Al firmar un contrato, revise el contenido del contrato.
En cuanto al cálculo de la superficie de la vivienda comercial y el precio de la vivienda, los compradores de viviendas tienen derecho a saberlo, y las empresas promotoras también tienen la obligación de informar. Cuando los desarrolladores venden viviendas comerciales, deben publicar los datos de cálculo o la información de cálculo del área de construcción en la oficina de ventas para que los compradores la verifiquen. La información publicada incluye: informe de estudio de propiedad de terrenos de viviendas (proporcionado por la agencia de estudio de terrenos de viviendas), plano de planta del edificio, etc.
(1) Al firmar un contrato de preventa de vivienda comercial, el comprador de la vivienda puede solicitar una hoja de cálculo de área o una hoja de cálculo, y el desarrollador deberá proporcionar la hoja de cálculo del área de construcción al comprador de la vivienda; carta de entrega de la casa o firmar un contrato de venta de vivienda comercial. Al mismo tiempo, el desarrollador debe proporcionar al comprador de la casa una hoja de cálculo del área de construcción. Todas las partes distribuidas deben enumerarse en la descripción del área de construcción de las partes públicas; encima de dos tablas, y se puede comparar con el plano del edificio.
(2) El contenido básico del contrato de compraventa de vivienda comercial debe ser específico y claro. Generalmente, los contratos de compra de vivienda se redactan en el formato proporcionado por el promotor. Se recuerda a los compradores de viviendas que utilicen el texto del contrato proporcionado por el departamento de gestión formal. Si está preocupado, puede pedirle a un abogado que redacte usted mismo el contrato de compra de la vivienda. Antes de la celebración del contrato deberá informarse al departamento administrativo industrial y comercial para su archivo.
3. Presta atención a los términos del área acordados.
El área de construcción de viviendas comerciales consta del área interna y el área de construcción asignada. El área de construcción dentro de la suite es un derecho de propiedad independiente, y el área de construcción asignada * * * es un derecho de propiedad * *. Si el precio se calcula en función de la superficie de construcción, el comprador deberá estipular en el contrato el manejo de la superficie construida y la superficie de construcción repartida y las disputas relacionadas. Al cerrar la casa, si se determina que el área de construcción dentro del condominio permanece sin cambios y hay un error, o hay un error entre el área de construcción y el área construida dentro del condominio, se tratará de acuerdo con el contrato.
4. Los cambios de planificación y diseño deben ser claros.
Los desarrolladores deben seguir la planificación, el diseño y la construcción aprobados de viviendas comerciales. Una vez vendida la vivienda comercial, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cambiar la planificación y el diseño sin autorización.
Si los cambios de planificación aprobados por el departamento de planificación y los cambios de diseño acordados por la unidad de diseño conducen a cambios en el tipo estructural, tipo de unidad, tamaño del espacio y orientación de la vivienda comercial, u otras circunstancias que afecten la calidad o las funciones de uso de la vivienda comercial según lo acordado por las partes del contrato, el desarrollador deberá notificar al comprador por escrito dentro de los 65,438+00 días a partir de la fecha de establecimiento del cambio. El comprador tiene derecho a responder por escrito si desea realizar el check-out dentro de los 15 días siguientes a la fecha de entrega del aviso. La falta de respuesta se considera un acuerdo para aceptar cambios en la planificación y el diseño y los cambios resultantes en los precios de la vivienda. Si el desarrollador no notifica al comprador dentro del período prescrito, el comprador tiene derecho a realizar el pago y la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable del incumplimiento del contrato.
¿Tendrá efecto si no firmo un contrato de compraventa de vivienda con el promotor? Debe haber al menos un contrato de compra celebrado por todas las partes, y puede solicitar uno al desarrollador. La falta de celebración de un contrato no afecta la validez del mismo. Siempre que las partes del contrato expresen sus verdaderas intenciones y no violen las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos, el contrato es válido.