Cómo comprar una casa en Beijing
1. Comprensión básica: los cuatro niveles de Beijing están divididos en distritos.
2. Características del mercado inmobiliario: Es fácil comprar una casa en Beijing si comprendes estos cuatro puntos.
3. Distritos escolares: si no entiendes Beijing, no toques los distritos escolares.
En cuarto lugar, la elección del área de compra
5. Préstamos e impuestos para viviendas de segunda mano: ¿cuál es el método de préstamo más rentable?
Algunas opiniones sobre los verbos intransitivos en el mercado inmobiliario de Beijing
1. Comprensión básica: Beijing está dividida en cuatro escalones por distrito.
Después de la fusión de Chongwen y Xuanwu, Beijing tiene un total de 16 distritos. Según el desarrollo y posicionamiento de cada distrito, se puede dividir en cuatro escalones:
El primero. escalón, área central de Beijing (antiguo distrito urbano): distrito de Dongcheng y distrito de Xicheng.
Esta es la zona central de Beijing, y también es el área urbana en la desembocadura del antiguo Beijing. En el concepto del antiguo Beijing, sólo se puede considerar un pekinés si se ha entrado en la Ciudad del Este y del Oeste. Naturalmente, también es el lugar con la historia más larga y los precios de vivienda más caros de Beijing.
El segundo escalón, áreas de expansión (nuevas ciudades): Chaoyang, Haidian, Shijingshan, Fengtai.
La nueva ciudad rodea East y West City. La mitad de la población de Beijing vive en estas cuatro zonas, que son también los principales destinos de la población migrante. Entre ellos, el distrito de Chaoyang y el distrito de Haidian son los más desarrollados.
Shijingshan es sólo un poco más grande que Xicheng. Solía ser una base industrial y ahora es una zona residencial. Fengtai es relativamente caótico y la mayoría del segundo al quinto anillo en el sur de la ciudad pertenecen a Fengtai. En comparación con Haidian y Chaoyang, el desarrollo de Fengtai está relativamente atrasado.
El tercer escalón de nuevas áreas de desarrollo: Changping, Shunyi, Tongzhou, Daxing y Fangshan.
Estos cinco distritos son los suburbios de Pekín, donde vive el 30% de la población. El precio de la vivienda es menos de la mitad que en el área urbana, lo que la convierte en el lugar más rentable para comprar una casa.
El cuarto escalón son los suburbios exteriores de Beijing (las llamadas áreas de desarrollo de conservación ecológica): Mentougou, Pinggu, Huairou, Miyun y Yanqing.
Ni siquiera está cerca del metro. La gente que vive en los suburbios piensa que es el suburbio, una zona de esquina donde la abuela no besa y el tío no ama.
Hoy en día, el área urbana de Beijing generalmente se refiere a las seis áreas urbanas. Sobre la base de las áreas urbanas centrales del este y del oeste, se han agregado cuatro nuevas áreas urbanas. El 80% de los recursos educativos, comerciales y médicos de Beijing se concentran en el área urbana de Xiaoliu.
2. Características del mercado inmobiliario: Es fácil comprar una casa en Beijing si comprendes estos cuatro puntos.
1. Cuatro direcciones de desarrollo diferentes de las seis áreas urbanas
Había un dicho sobre las antiguas áreas urbanas de Beijing: "El este es rico y el oeste es caro, el sur es pobre y el norte es humilde."
En el este de Pekín se encuentra el famoso Gran Canal Pekín-Hangzhou, donde se reúnen comerciantes y gente adinerada.
El ambiente en Occidente es bueno y muchos dignatarios viven allí. Hay mucha gente corriente en el sur, mientras que mucha gente en el norte es muy trabajadora, por eso se les conoce como "los pobres del sur y los humildes del norte".
Por supuesto que ahora es diferente. También se puede resumir en una frase: "El comercio oriental y el aprendizaje occidental, siendo el sur menos importante y el norte más importante". lugares financieros y de entretenimiento en el este, incluida la dirección Guomao y Sanlitun.
La educación occidental es muy poderosa. Desde la escuela primaria hasta la secundaria, desde la secundaria hasta la universidad, Xicheng y Haidian representan la mayoría de los principales recursos educativos de Beijing, con una gran cantidad de universidades de primer nivel como la Universidad de Tsinghua y la Universidad de Pekín ubicadas aquí.
Los lados este y oeste no han cambiado mucho en su conjunto y siempre han sido un lugar de reunión de ventajas. El norte se ha desarrollado rápidamente en los últimos años. Zhongguancun y Shangdi están aquí, y una gran cantidad de empresas de tecnología reconocidas como Tencent, Sina, NetEase, Huawei, Lenovo, Baidu y Tsinghua Tongfang están reunidas aquí. Impulsadas por la tecnología, una gran cantidad de industrias relacionadas se han reubicado. allá.
A partir del Cuarto Anillo, el Norte es mejor que las otras tres direcciones en Beijing. Aunque el sur también se ha desarrollado, todavía está relativamente atrasado en comparación con el este, el oeste y el norte. Su función principal es principalmente residencial y tiene desventajas en educación, atención médica e industria. Es la peor entre las cuatro direcciones, y cuanto más cerca está del centro de la ciudad, más obvio es este fenómeno.
Estas cuatro direcciones de desarrollo diferentes se reflejan en el Sexto Distrito de la ciudad y no son aplicables fuera del Sexto Distrito de la ciudad.
2. El Cuarto Anillo es un mundo de casas antiguas.
Pekín, la capital de un país, lo primero que me viene a la mente son los edificios de gran altura.
Sin embargo, debido a diversas razones, como la historia y la política, en realidad solo hay una gran cantidad de edificios de gran altura alrededor de Guomao. Cuanto más cerca del centro de la ciudad de Beijing, más pequeñas son las casas.
Si quieres comprar una casa en el centro, no debes prestar demasiada atención al entorno, antigüedad y distribución de la casa, porque el 99% de las casas no satisfarán a la gente.
Es difícil encontrar una casa dentro del Cuarto Anillo y dentro de diez años.
En la segunda circunvalación, las casas de los años 90 se pueden llamar "casas nuevas", y las casas de los años 50 y 60 todavía están en el mercado. Es posible que estas casas antiguas estén anticuadas en términos de distribución y diseño residencial. Si compras en el casco antiguo, no te obsesiones demasiado con estas cosas.
En comparación con la ciudad nueva, el ambiente en la ciudad vieja es pobre y caótico, y las casas están en ruinas. Muchos de ellos, ricos o pobres, tienen casas vacías valoradas en decenas de millones, pero disfrutan de la calidad de vida de los años 1980 y 1990.
Aunque es conveniente vivir y salir, el confort de vida es muy bajo y los precios de la vivienda son muy altos.
Para muchas personas, han surgido centros comerciales, hospitales y escuelas fuera del Cuarto Anillo, y se ha ampliado el metro. La brecha entre las instalaciones de apoyo y el transporte en la ciudad vieja es cada vez menor y el entorno de vida es más cómodo. Parece que las casas nuevas en el cuarto anillo serán mejores que las casas antiguas en el segundo y tercer anillo.
Pero todavía queda mucho terreno por desarrollar fuera del Cuarto Anillo. Hay tantos lugares en la ciudad vieja que se ha construido todo lo que se puede construir. No importa la antigüedad de la casa, todavía es un recurso agotado en el área central. Las instalaciones de apoyo en la ciudad vieja se pueden mejorar, pero la distancia desde fuera del Cuarto Anillo hasta el centro de Beijing nunca podrá acortarse.
3. El centro de Beijing no es necesariamente más difícil de comprar.
Cuanto más cerca del centro de la ciudad y del CBD, más caros son los precios de la vivienda y mayor es el umbral para comprar una casa. Esta parece ser nuestra regla por defecto, pero en Beijing sólo es una verdad a medias. Los precios de la vivienda en las zonas centrales serán más caros, pero no necesariamente más altos.
(1) El umbral para comprar una casa en las ciudades del Este y del Oeste es más bajo.
Aunque Dongxicheng tiene los precios de vivienda más altos de Beijing, Dongxicheng tiene una "especialidad": la vivienda pública.
Para comprar una vivienda pública, se puede obtener un préstamo al precio real, mientras que la vivienda comercial ordinaria generalmente requiere un préstamo a menos de la mitad del precio. Al comprar vivienda pública, el pago inicial real para comprar una casa en Dongxicheng es menor que el de Chaoyang y Haidian.
¿Qué es exactamente la vivienda pública? La quinta parte lo presentará en detalle.
(2) La parte sur de Beijing está sufriendo una depresión de precios.
Preste atención a las depresiones de precios, no a las depresiones de valores. Debido a las desventajas de los recursos educativos, industriales, médicos y de otro tipo en el sur de Beijing, junto con la influencia de los conceptos regionales tradicionales, la misma primera carretera de circunvalación es decenas de miles más barata que las direcciones este, oeste y norte. la tercera circunvalación norte se vende por 90.000, mientras que la tercera circunvalación sur sólo cuesta más de 60.000. La diferencia de precio es de casi 30.000. En cuanto al precio, aparte de la proximidad, Chengnan no tiene ventajas.
(3) Los precios de la vivienda en el distrito financiero central de Beijing no son altos.
Beijing CBD Guomao está ubicado en el East Third Ring Road. Ya puedes comprar una buena casa de segunda mano por 80.000 yuanes, y es una casa construida después de 2004. En la tercera circunvalación hay casas nuevas.
Las casas de segunda mano en Guangzhou CBD Zhujiang New Town rondan los 80.000 yuanes, que es el precio más alto de la ciudad. El CBD de Beijing sólo se vende por 80.000 yuanes, lo que es muy diferente de los 110.000 yuanes de las ciudades del este y del oeste.
Si se acepta la combinación de edificios comerciales y residenciales, habrá 60.000 casas disponibles. ¡En Beijing, el CBD es absolutamente barato!
Aunque Tongzhou está lejos, el umbral no es bajo.
Aunque Tongzhou está fuera del Quinto Anillo y cerca del Sexto Anillo, el precio de las casas de segunda mano en el área central sigue siendo de más de 50.000. La misma distancia es sólo más de 30.000 al sur, más de 40.000 al norte y 40.000 al oeste. El valor de Tongzhou como subcentro de la ciudad ha comenzado a reflejarse en los precios de la vivienda.
Por otro lado, las calificaciones para la compra de viviendas en Tongzhou también son las más estrictas. No sólo se exige una seguridad social de 5 años en Beijing, sino que los residentes no residentes en Beijing y los residentes registrados de otros distritos y condados de Beijing que ya poseen una casa también deben pagar la seguridad social en Tongzhou durante los últimos 3 años consecutivos antes de poder comprar una. casa en Tongzhou.
4. Distritos escolares: si no entiendes Beijing, no toques los distritos escolares.
En abril de este año, varios distritos de Beijing introdujeron sucesivamente diversas políticas educativas, como la zonificación de escuelas múltiples, la asignación de computadoras y "un título durante seis años". Bajo el bombardeo de diversas políticas, ¿qué pasará con la vivienda en los distritos escolares? vamos a ver.
1. La zonificación multiescolar se ha convertido en una tendencia que redefine los distritos escolares.
Los tres distritos con mejor calidad educativa en Beijing están clasificados según su fortaleza: Xicheng, Dongcheng y Haidian. Entre ellos, el distrito de Dongcheng, el distrito de Haidian y el distrito de Fengtai han determinado la política de "zonificación de escuelas múltiples".
Zonificación multiescolar: Cuando los niños ingresan a la escuela, ya no corresponden a una escuela primaria, sino a varias escuelas primarias, y a qué escuela primaria asisten se determina mediante asignación aleatoria.
"Zonificación multiescolar" significa que los distritos escolares de estos distritos ya no corresponden a una determinada escuela. Incluso si esta casa fue asignada anteriormente a una escuela de primer nivel, es posible que su hijo sea asignado a una escuela de tercera.
Aunque el progreso de otros distritos no es tan bueno como el de estos tres distritos, según la "promoción constante del método de inscripción que combina la zonificación de una sola escuela y la zonificación de múltiples escuelas" propuesta por el Departamento de Educación Municipal de Beijing Comisión en 2018, y el Ministerio de Educación afirmó claramente que las grandes ciudades están promoviendo la política de "zonificación de escuelas múltiples". Tarde o temprano, la zonificación de escuelas múltiples se implementará y reemplazará gradualmente a la zonificación de escuelas únicas. servir como escuela primaria será cosa del pasado.
El alcance específico de la zonificación de los distritos escolares en Dongxicheng y el distrito de Haidian se puede ver al final del artículo.
2. Elija una escuela o un distrito escolar, Xicheng es la mejor opción.
Los distritos de Dongcheng y Xicheng son las áreas con los recursos educativos de alta calidad más concentrados en Beijing, y la fortaleza de cada escuela no es débil. Incluso si se implementa la "zonificación de escuelas múltiples", no podrá asistir a esta prestigiosa escuela. Hay otras escuelas prestigiosas a las que puede asistir, lo que no afectará los precios de la vivienda en el distrito escolar como en otros distritos.
Sin embargo, para áreas con recursos educativos desiguales, las viviendas en distritos escolares son peligrosas. Por ejemplo, sólo hay unas pocas buenas escuelas en Fengtai, y la mayoría de ellas son escuelas promedio o malas. Nadie está dispuesto a pagar una prima alta por una vivienda en el distrito escolar.
Aunque Haidian tiene las mejores escuelas primarias, como la escuela secundaria afiliada a la universidad, la escuela secundaria afiliada a la Universidad de Tsinghua, la escuela secundaria afiliada a la Universidad de Pekín y Zhongguancun No. 1, No. 2 y Escuelas Primarias No. 3, hay más escuelas primarias ordinarias y la calidad general de la educación no es tan buena como en el este y el oeste. La calidad desigual de la educación también tendrá un impacto en las viviendas del distrito escolar de Haidian.
En general, el mejor distrito escolar es el distrito de Xicheng:
(1) Xicheng tiene la mejor calidad educativa en general.
La calidad de la educación en Xicheng es reconocida como la mejor de Beijing. Incluso las escuelas pobres del distrito son mejores que la mayoría de las escuelas fuera del distrito. Sin mencionar los mejores distritos escolares de Financial Street y Desheng, tomando como ejemplo el distrito escolar de Yuetan, entre las cinco escuelas correspondientes al distrito escolar, la peor segunda escuela primaria experimental, Baiyun Road Branch y la peor escuela primaria número 1 de Fuxingmenwai, también se encuentran en el nivel medio de las escuelas primarias de Beijing.
(2) En Xicheng todavía predomina la zonificación de una sola escuela, complementada con una zonificación de múltiples escuelas, y la zonificación de una sola escuela es el enfoque principal.
De acuerdo con la política actual, Xicheng solo realizará ajustes de zonificación de escuelas múltiples dentro del distrito escolar después de que la cuota de inscripción de la escuela correspondiente a la casa esté llena.
Por otro lado, Xicheng tiene un grupo general de estudiantes pequeño y no faltan títulos. Siempre y cuando no compita con Financial Street, la segunda escuela primaria experimental más importante de Desheng, la escuela primaria Yuxiang, etc. Tomando el sector inmobiliario como ejemplo, básicamente no hay ningún problema con la inscripción en una sola escuela.
Incluso la escuela primaria Yumin, la mejor del distrito escolar de Yuetan y una de las cinco mejores escuelas primarias del distrito de Xicheng, que acabo de mencionar, no necesitó ser transferida el año pasado.
(3) Xicheng no tiene “un título en seis años”.
Dongcheng y Haidian implementan "seis años para un título", es decir, una casa sólo puede corresponder a un título dentro de seis años. Xicheng no tiene regulaciones específicas.
En otras palabras, según la política actual, incluso si los hijos del propietario original de la casa todavía están en la escuela, todavía puedes ir a la escuela después de comprar la casa, siempre y cuando esté allí. No hay visita escolar a domicilio, puedes cambiar de casa a mitad de camino.
Pero para estar seguro y evitar cambios de política, si compra una casa en Xicheng, es mejor elegir una casa en un distrito escolar donde nadie tenga un título universitario y no No vender la casa en los dos primeros años.
3. Al comprar una casa en un distrito escolar, la escuela primaria es más importante que la secundaria.
(1) La vivienda en el distrito de escuelas secundarias tiene poco impacto.
Es difícil decir cuál es más importante, la escuela primaria o la escuela secundaria, pero si compras una casa en un distrito escolar, debe ser una casa en un distrito escolar primario.
La política actual de la escuela secundaria en Beijing es que todo el distrito solicita la admisión y las plazas se asignan aleatoriamente dentro del distrito escolar. Esto significa que incluso si la escuela secundaria de su distrito escolar no es buena. , todavía tienes la posibilidad de solicitar plaza en una buena escuela secundaria en otros distritos escolares de tu región administrativa.
Además, no hay necesidad de que otra propiedad se cambie a vivienda de distrito escolar en este distrito. Siempre que esté matriculado en la escuela primaria del distrito, puede asistir a la escuela secundaria del distrito.
Por otro lado, las escuelas primarias han unificado el principio de proximidad basado en el estatus de los estudiantes. Incluso en Xicheng, no existe el concepto de un distrito escolar único correspondiente.
De hecho, solo puedes elegir la escuela primaria. En la secundaria, lo máximo que puedes garantizar son los platos del "menú". Nadie sabe qué plato se servirá al final. No importa cuán bueno sea el distrito escolar de una escuela secundaria, sus funciones no son tan buenas como las de una escuela primaria.
(2) Las políticas cambian cada año y la escuela secundaria está demasiado lejos para aprovecharla.
En los últimos años, las políticas relacionadas con la vivienda en los distritos escolares de Beijing han cambiado cada año. Incluso si elige el mejor distrito escolar para la escuela secundaria y termina la escuela primaria en seis años, nadie puede decir si su casa pertenece a este distrito escolar.
En lugar de comprender la lejana escuela secundaria, es mejor comprender primero la escuela primaria que tienes delante.
(3) Promoción de la escuela primaria especial a la escuela secundaria
Algunas escuelas primarias tienen dos formas de avanzar a la escuela secundaria, a saber, "sistema consistente de nueve años" y "directo". promoción a la escuela secundaria." La diferencia entre los dos es que el "sistema consistente de nueve años" es 100% directo, mientras que el "sistema de contraparte directo" es directo proporcional.
Sistema consistente de nueve años: desde el primer grado hasta el noveno grado de la escuela secundaria, no existe ningún vínculo de selección de escuela en la escuela secundaria.
Contraparte directa: en la etapa de secundaria, una cierta proporción de estudiantes de primaria serán promovidos directamente a escuelas secundarias sólidas.
A través de estos dos métodos, se puede lograr el propósito de avanzar a la escuela secundaria, pero habrá una situación en la que aparecerán los fuertes y los débiles (la escuela primaria débil y la escuela secundaria fuerte). . Si está interesado en la escuela primaria consistente de nueve años o en la escuela secundaria correspondiente directamente afiliada, debe prestar atención a la calidad de la escuela secundaria correspondiente.
Al final del artículo, se adjuntan las escuelas secundarias y las escuelas primarias correspondientes a las escuelas primarias obligatorias de nueve años en Dongxicheng y el distrito de Haidian.
4. El alquiler también proporciona vivienda en los distritos escolares, pero sólo subsidios de subsistencia.
Ya es posible alquilar un apartamento para estudiar en Beijing. Incluso en las zonas urbanas del este y oeste, puedes disfrutar de una carrera alquilando un apartamento.
Sin embargo, las condiciones de alquiler son relativamente estrictas y no muchas familias las cumplen.
Las regulaciones específicas para los hogares registrados en Beijing incluyen: si un inquilino ha pagado la seguridad social en el área urbana durante tres años consecutivos, el pago no será válido si la familia no tiene bienes inmuebles en Beijing; no puede tener registros de transacciones dentro de los tres años; la casa de alquiler es legal y legal, y el registro del hogar en el garaje, la vivienda en el pasillo y la vivienda pública en alquiler no es válido y no es válido si toda la familia no está en el mismo hogar; libro de registro. Los no residentes en Beijing necesitan cinco certificados: certificado de empleo para trabajar en Beijing, certificado de residencia para residencia real en Beijing, libreta de registro del hogar para toda la familia, certificado de residencia en Beijing (o tarjeta de registro de residencia válida) y certificado de no condiciones de tutela en el lugar de registro del hogar.
Independientemente de si tienes un registro de hogar en Beijing o no, las condiciones de examen son bastante estrictas. Hay muchas personas que alquilan casas, pero pocas personas que cumplen con las condiciones.
Además, la inscripción en viviendas de alquiler en las seis principales áreas urbanas de Beijing sólo se puede dividir en varias escuelas. Incluso si alquila una casa en el distrito de Xicheng, solo puede esperar a que la persona propietaria de la casa ingrese a una sola escuela y luego asigne asientos por computadora.
Y el orden de admisión a las casas alquiladas es el más bajo, tomando a Xicheng como ejemplo:
El distrito de Xicheng da prioridad a garantizar que los niños nacidos en Beijing cuyas propiedades sean propiedad de sus padres están divididos en zonas para escuelas individuales;
En segundo lugar, la propiedad es propiedad de cuatro ancianos (abuelo, abuela, abuelo, abuela) e hijos de origen Beijing, el resto son terceros y los inquilinos tienen la prioridad más baja;
Cuando un distrito escolar está lleno, los estudiantes serán transferidos a otros distritos escolares.
¿En cuanto a si te transferirás a una mejor escuela? Sigue soñando.
5. La educación tiende a ser promedio y el valor de la vivienda en los distritos escolares se vuelve más prominente.
La intención de Beijing de equilibrar los recursos educativos es obvia. La zonificación de escuelas múltiples reemplazará gradualmente a la zonificación de escuelas únicas.
Sin embargo, la distribución regional desigual de los recursos educativos no se puede cambiar. Con el avance de la zonificación de escuelas múltiples, se producirán estos dos cambios:
(1) El valor de una gran cantidad de casas de distritos escolares de no alta calidad se reducirá considerablemente.
Dado que no puede corresponder a las escuelas, los compradores de viviendas no estarán dispuestos a pagar una prima tan alta por casas en distritos escolares.
Solo hay dos tipos de viviendas en distritos escolares por las que algunas personas todavía están dispuestas a pagar una prima alta: una es utilizar una garantía para fortalecer el distrito educativo y la otra es un distrito escolar con las mejores escuelas; por las que vale la pena luchar, como la escuela primaria Zhongguancun en Haidian.
(2) Las viviendas en los distritos escolares de los distritos este y oeste serán más populares. En otros distritos, el acceso a buenas escuelas ya no está garantizado. ¿Qué debo hacer si quiero ir a una buena escuela?
Solo puedes elegir las áreas urbanas del este y del oeste con las mejores y más equilibradas capacidades educativas. Las escuelas con mala suerte son mejores que las que están fuera de ti.
6. Si quieres ir a una buena escuela, tienes que comprar una casa en el distrito escolar.
La zonificación de escuelas múltiples eventualmente se convertirá en una tendencia importante, pero las casas en los distritos escolares siguen siendo casas en los distritos escolares y todavía hay que comprarlas.
Porque: si tienes un distrito escolar, es posible que no puedas ir a una buena escuela; pero si no hay un distrito escolar, no podrás estudiar bien.
Si no hay buenas escuelas en todo el distrito escolar, incluso si se le pide que encuentre conexiones detrás de escena, no podrá encontrar una buena escuela. Si quieres ir a una buena escuela, no tienes más remedio que estudiar en el distrito escolar.
selección del verbo (abreviatura del verbo) del área de compra
1. Preste atención a la educación: Xicheng es la primera opción, seguida de Dongcheng y Haidian. En caso de duda, lea detalladamente los apartados anteriores.
2. Sólo necesitas comprar una casa en la zona donde vives y trabajas. Sobre esta base, puedes combinar los dos puntos siguientes:
(1) Si quieres estar más cerca de la ciudad: considera el sur, que es más barato que las otras tres direcciones.
(2) Quiere tener una buena experiencia de vida: al llegar al Cuarto y Quinto Anillo, el metro y las instalaciones comerciales van en aumento. Las casas son más nuevas que en la ciudad vieja y el ambiente es mejor. Siempre que lo compres cerca del metro, es muy conveniente viajar hacia y desde el centro de la ciudad.
3. Inversión segura: sin falta de dinero, debe ser la primera opción para East y West City. Esto no es solo el núcleo de la ubicación, sino también la ventaja del distrito escolar.
En segundo lugar, consideremos Haidian, Chaoyang y Tongzhou.
Haidian y Chaoyang son los dos distritos con mejor desarrollo y ubicación más cercana además de los distritos este y oeste. Tongzhou es un subcentro de la ciudad, pero las restricciones de compra son relativamente estrictas.
Si quieres obtener grandes beneficios, puedes apostar por el futuro de Chengnan.
Las ubicaciones siempre son escasas. Mientras las instalaciones de apoyo puedan mantenerse al día, el desarrollo en el sur de la ciudad definitivamente no será malo. La clave es si se pueden mejorar las instalaciones de apoyo en el sur de la ciudad y cuándo. Elija una casa con el metro en el sur, un buen distrito escolar y un centro comercial, que tiene el mayor potencial.
5. Si la solidez financiera es pobre, compre junto al metro en la nueva zona de desarrollo: Fangshan, Daxing, Shunyi, Changping.
Estos lugares son principalmente para necesidades rígidas y se centran en la "rentabilidad", lo que significa barato pero no escaso, las ventajas no son obvias y la inversión es arriesgada.
6. Suburbios remotos. A excepción de los residentes locales, no es necesario considerarlo en absoluto.
6. Préstamos e impuestos para vivienda de segunda mano: ¿Cuál es el método de préstamo más rentable?
1. Regulaciones de recaudación de impuestos de Beijing
Antes de hablar sobre cómo obtener el préstamo más rentable, es necesario aclarar las regulaciones de recaudación de impuestos y préstamos de Beijing.
(1) Residencias ordinarias y residencias no ordinarias
En primer lugar, debemos entender el concepto de "residencias ordinarias", porque la mayoría de las residencias ordinarias en Beijing no cumplen con los requisitos prescritos. Normas de "residencias ordinarias".
Las residencias ordinarias en Beijing deben cumplir tres condiciones al mismo tiempo:
①La proporción de superficie construida del edificio residencial es superior a 1,0 (inclusive); el área de construcción única es de 140 metros cuadrados (inclusive) o menos;
(3) El precio debe ser más bajo que el precio guía de vivienda en el área, y al menos uno del precio unitario y el precio total debe ser inferior a este estándar.
Obviamente, ¿de dónde vienen las casas con precios inferiores a 40.000 yuanes en la Quinta Circunvalación de Beijing?
Con solo mirar los estándares de precios, sabes que el 99% de las casas no son casas comunes y corrientes.
¿Cuáles son entonces las diferencias entre préstamos e impuestos para residencias ordinarias y residencias no ordinarias?
(2) Tasa de pago inicial e impuestos
En primer lugar, los montos del préstamo son diferentes:
La tasa de pago inicial mínimo para la primera casa ordinaria es 3,5% y el pago inicial mínimo para la segunda casa es del 3,5%. El ratio es del 60%.
El índice mínimo de pago inicial para la primera casa no ordinaria es del 40% y el índice mínimo de pago inicial para la segunda casa es del 80%.
En segundo lugar, los impuestos y las tasas son diferentes:
Las transacciones de vivienda de segunda mano incluyen principalmente tres tipos de impuestos: impuesto sobre escrituras, impuesto sobre el valor añadido e impuesto sobre la renta personal.
Impuesto de escrituración: Igual que las residencias ordinarias, 1% para la primera casa de menos de 90 metros cuadrados, 1,5% para la primera casa de más de 90 metros cuadrados y 3% para la segunda casa. 3% para todas las residencias no ordinarias.
Impuesto sobre el valor añadido: Las viviendas ordinarias quedan exentas al cabo de 2 años, y las no ordinarias tendrán una diferencia del 5,6% al cabo de 2 años. Todos los pagos inferiores a 2 años se cargarán en su totalidad.
Impuesto sobre la renta de las personas físicas: 65.438 + 0% del precio total de las viviendas ordinarias y no ordinarias o el 20% de los beneficios.
Nota: ① La base imponible de todas las tasas impositivas se calcula en función del precio de firma en línea, no del precio de transacción real.
② Divida por 1,05 para convertir rápidamente a un precio excluyente; impuesto;
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③Los impuestos y tasas soportados por el vendedor en realidad recaerán sobre el comprador;
Obviamente, las casas ordinarias son más favorables que las no ordinarias en términos. de ratios de préstamos e impuestos.
Por lo tanto, al comprar una casa en Beijing, si el precio de firma en línea se controla por debajo del precio guía de las residencias comunes, los impuestos y tarifas pagados serán mucho más bajos y el monto real del préstamo para la segunda casa aumentará. suele ser mayor.
Para viviendas asequibles y viviendas públicas, existen tarifas adicionales de transferencia de tierras y precios integrales de tierras.
Las viviendas asequibles de primera clase (dos límites de vivienda, limitados al precio de la vivienda y al precio actual del terreno, y pueden comercializarse después de 5 años) deben pagar el precio integral del terreno, y otros impuestos y tarifas se calculan de acuerdo con Estándares de vivienda comercial:
II Las viviendas asequibles (viviendas de reubicación, viviendas para recaudación de fondos) y las viviendas públicas deben pagar tarifas de transferencia de tierras, independientemente del precio y el área, y los impuestos y tarifas de transacción se calculan como viviendas ordinarias:
Cabe señalar que las viviendas asequibles y las viviendas públicas después de la primera transacción, la propiedad se convertirá en vivienda comercial ordinaria.
El siguiente paso es el punto clave.
2. ¿Cuál es el préstamo para vivienda de segunda mano más rentable?
De acuerdo con las normas sobre préstamos y recaudación de impuestos, se pueden clasificar los siguientes puntos:
(1) Además de todos los compradores residenciales comunes, aquellos que compran viviendas asequibles de segunda categoría la vivienda (viviendas de reasentamiento, financiación de viviendas) y la vivienda pública son más rentables.
Debido a que no existen registros de transacciones para viviendas asequibles y viviendas públicas, el impuesto se calcula básicamente sobre el 1% del precio total, que es inferior al 20% de la ganancia de las viviendas comerciales.
Además, la superficie y el precio de las viviendas asequibles de segunda categoría y de las viviendas públicas se calculan como residencias ordinarias, y el tipo impositivo no aumentará porque el área sea demasiado grande. La primera vivienda se puede financiar con un descuento del 6,5% sobre el precio real.
(2) Para las casas comerciales ordinarias, es más rentable firmar en línea según el precio guía. Para la única casa que supera el 50%, puede optar por firmar en línea según el precio real. precio para reducir la presión del pago inicial.
① La vivienda comercial ordinaria con un precio inferior al 2% es el préstamo más rentable al precio de referencia.
Basado en el precio de la vivienda de 7 millones dentro del Quinto Anillo, como residencia ordinaria, el contrato se firmó con un precio orientativo de 4,68 millones. El precio original es aproximadamente el mismo, aquí también se considera 4,68 millones.
Según el precio guía firmado en línea, la situación real del préstamo del primer conjunto es: impuesto sobre la escritura, impuesto al valor agregado, impuesto sobre la renta personal (la diferencia es 0) pago inicial: 700-468 * 0,65 +468/1,05 *(1,5%+5,6%)= 4,274 millones, incluidos 3,042 millones de préstamos. Si el precio de la firma online es 7 millones, el precio de tasación es del 90%: el pago inicial del impuesto de escrituración, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre la renta personal es 700-700 * 0,9 * 0,6+700/1,05 *(1,5%+5,6% )+(700-468)*.
Después de todo, el precio online es alto. Aunque el monto del préstamo es de 740.000, el pago inicial no ha cambiado mucho debido a los altos impuestos y tarifas, pero el pago inicial real no se ha reducido mucho y la presión del pago mensual será mayor.
② Los productos normales con precios de 2 a 5 siguen siendo los más rentables según el precio orientativo.
De manera similar, según la lista de casos de hace un momento:
Basado en el precio guía: impuesto de escrituración e impuesto sobre la renta personal (la diferencia es 0), pago inicial: 700-468 * 0,65+468/1,05 * 1,5% = 4,025 millones, préstamo 3,042 millones, impuestos 67.000. Si el precio de la firma en línea es de 7 millones, el pago inicial para el impuesto sobre la escritura, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre la renta personal es 700-700 * 0,9 * 0,6+700/1,05 * 1,5%+(700-468)*(20% +5,6%)=30.
Cuando llegue a 2, el impuesto aumentará en 630.000 y el pago inicial se relajará en 110.000. Obviamente, es más rentable seguir el precio guía.
③Es mejor firmar en línea para la única casa comercial ordinaria con un valor de más de 50 yuanes, a un precio real;
El mismo caso que el anterior:
Según el precio guía: solo necesita pagar el pago inicial del impuesto de escritura: 700-468 * 0,65+468/1,05 * 1,5% = 4,025 millones. El préstamo es de 3.042 millones y el impuesto es de 67.000. Si el precio de la firma en línea es de 7 millones, el pago inicial para el impuesto sobre la escritura y el impuesto al valor agregado es 700-700 * 0,9 * 0,6+700/1,05 * 1,5% + (700-468) * 5,6% = 3,45 millones, el préstamo es 3,78 millones y el impuesto es 230.000.
En la situación única de más de 5, el impuesto aumentará en 654.388+07.000, y el pago inicial se relajará en 575.000. Para aquellos que no tienen suficiente pago inicial pero sí suficiente capacidad de pago, pueden optar por firmar en línea a un precio real.
Sin embargo, cabe destacar que firmar el precio real online supone que se convierte en una residencia extraordinaria, y el impuesto será mayor cuando cambie de manos. Se necesitarán cinco años para minimizar el impacto. Para los inversores, lo más razonable es tener la posibilidad de firmar online al precio guía.
En concreto, cuanto mayor sea el precio total, mayor será la ventaja de firmar un préstamo con el precio real para la única casa de cinco casas. Cuanto menor sea el precio total, más evidente será el descuento sobre el precio de orientación.
(3) Cuanto menor sea el precio de la firma online, mejor.
Para los ricos que compran una casa en su totalidad, no hay necesidad de considerar préstamos, sólo impuestos y tasas. Naturalmente, cuanto menor sea el precio de la firma online, menos impuestos pagarán.
Pero diferentes comunidades y diferentes casas tendrán el precio orientativo más bajo, y aunque lo regales no podrás firmar 0. Pero pase lo que pase, el precio más bajo es el mejor.
Algunas opiniones sobre el mercado inmobiliario de Beijing a partir de verbos intransitivos
1 Para mejorar el apoyo a la lucha, sólo hace falta no poder moverse.
El objetivo principal de comprar casas en el Sexto Distrito de Beijing es mejorar la multitud y la calidad de los bienes raíces mediante la venta y compra de una. Sólo unas pocas personas necesitan comprar su primera casa. Bajo el control de diversas políticas, no sólo existen cuotas para comprar una casa, sino que además el umbral financiero es mucho más alto de lo que parece.
Los precios de la vivienda son cada vez más altos y cada vez hay más restricciones. No es difícil imaginar que será cada vez más difícil comprar una casa en Beijing y que será necesario subir al autobús lo antes posible.
No importa lo caros que sean los precios de la vivienda, nunca faltarán personas ricas.
Pekín, como capital, tiene mucha gente que no puede permitirse comprar una casa, además de mucha gente rica.
Beijing alberga innumerables universidades y empresas de primer nivel, y nunca falta gente que pueda permitirse una vivienda.
Quienes pueden permitírselo miran hacia abajo y quienes no pueden permitírselo miran hacia arriba. No especule sobre el mercado inmobiliario de Beijing con una mentalidad pobre, de lo contrario nunca entenderá Beijing con claridad.
3. Precios bajos de la vivienda, oportunidad de comprar
En comparación con el New Deal 3.17 del año pasado, los precios de la vivienda en Beijing han caído alrededor de un 30%. Las seis áreas urbanas se reducirán entre un 10% y un 15% y las áreas suburbanas se reducirán entre un 20% y un 40%.
Después de un año y medio de ajustes a la baja, los precios de la vivienda están cerca de sus mínimos y es poco probable que caigan más. Si quieres empezar, ahora es un buen momento.
Miles de palabras, pero al final solo hay una frase: Se puede comprar en Beijing, pero es difícil comprar en Beijing.
No solo es difícil comprar una casa en Beijing, los precios de la vivienda en el país han subido a un punto alto y también existen muchas restricciones para comprar una casa. Es difícil comprar una casa en todas las grandes ciudades de China.
Si miramos al exterior, podemos ganar algo.