¿Cuál es la naturaleza del terreno para la gasolinera propia de la fábrica?
El acto de retransferir derechos de uso de suelo mediante venta, donación u otro medio legal. Lo que requiere especial atención aquí es que la transferencia de los derechos de uso de la tierra asignados por el estado debe ser revisada por el departamento administrativo de tierras del gobierno popular a nivel de condado o superior, aprobada por el gobierno popular provincial con autoridad de aprobación, y el precio de la tierra debe ser pagado.
La cesión se refiere al acto de entregar tierras a los usuarios para su uso o transferir derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra de forma gratuita después de que los usuarios de la tierra paguen una compensación y tarifas de reasentamiento con la aprobación del gobierno a un nivel igual o superior al nivel de condado de conformidad con la ley.
(2) El uso de suelo de las estaciones de servicio de gas natural es suelo de construcción, que se refiere a la forma y funciones en que los propietarios utilizan el suelo dentro de sus derechos según la normativa.
Según el artículo 4 de la Ley de Gestión de Tierras de mi país, la tierra se divide en tierra agrícola, tierra de construcción y tierra no utilizada. Entre ellos, el terreno para construcción se refiere al terreno utilizado para construir edificios y estructuras, incluido el terreno utilizado para viviendas urbanas y rurales e instalaciones públicas, terreno industrial y minero, terreno utilizado para transporte e instalaciones de conservación de agua, terreno utilizado para turismo y terreno utilizado para instalaciones militares. Lamentablemente, la Ley de Gestión de Tierras no aclara a qué tipo de terrenos de construcción pertenecen las estaciones de servicio de gas natural. Sin embargo, de acuerdo con las disposiciones de las "Normas de Clasificación y Planificación de Suelos Urbanos" (GB50137-2011) promulgadas e implementadas en 2012. , además, las leyes y regulaciones vigentes También existen regulaciones claras sobre la vida útil de dichos terrenos de construcción. Según el artículo 12 del "Reglamento Provisional sobre la Cesión y Transferencia de Derechos de Uso de Suelo Urbano de Propiedad del Estado", "El plazo máximo para la transferencia de derechos de uso de suelo comercial, turístico y de entretenimiento es de 40 años".
Se puede observar que para la construcción de estaciones de servicio de gas natural el terreno debe ser terreno de propiedad estatal, y su uso de suelo es instalaciones de servicios comerciales en terrenos de construcción, con una vida útil máxima de 40 años.
2. Cómo obtener terrenos para la construcción de estaciones de servicio de gas natural Actualmente existen tres formas principales de obtención de terrenos para la construcción de estaciones de servicio de gas natural.
El primero es obtener la transferencia; el segundo es arrendar y adquirir; el tercero es cooperar en la construcción de un sitio web.
(1) Cesión de terrenos Las principales formas de obtención de terrenos son: cesión por convenio, cesión por licitación, cesión por subasta y cesión por cotización.
La transferencia por acuerdo es un método de transferencia en el que el cedente y el cesionario de los derechos de uso de la tierra negocian uno a uno las condiciones de uso y el precio de arrendamiento de un determinado terreno, llegan a un acuerdo y firman. un contrato de transferencia de tierras La licitación y la transferencia de derechos de uso se refiere al acto del departamento de administración de tierras del gobierno popular municipal o del condado que determina los usuarios de la tierra en función de los resultados de la licitación, emite un anuncio de licitación e invita a ciudadanos y personas jurídicas específicos o no especificados; y otras organizaciones para participar en la licitación de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al anuncio de una subasta, los postores realizan una licitación pública en un momento y lugar específicos y el comportamiento del usuario de la tierra; se determina en función de los resultados de la licitación; la transferencia de los derechos de uso de la tierra mediante la lista se refiere a las tierras del gobierno popular municipal y del condado. El departamento administrativo emite un anuncio de lista y anuncia las condiciones de transacción para la tierra que se transferirá en el lugar de comercio de tierras designado dentro. el período especificado en el anuncio, acepta la solicitud de licitación del comprador y actualiza el precio de cotización, y determina el usuario de la tierra en función de los resultados de la licitación al final del período de cotización.
(2) Arrendamiento de terrenos De hecho, debido a la planificación y otras razones, los terrenos para construir estaciones de servicio de gas natural son muy escasos. La construcción de estaciones de servicio de gas natural adopta principalmente el método de arrendamiento de terrenos, incluido el arrendamiento de terrenos de propiedad estatal, el arrendamiento de terrenos asignados y el arrendamiento de terrenos colectivos. (3) La construcción cooperativa de estaciones es un método mediante el cual las empresas de gas natural y los titulares de derechos de uso de la tierra firman un acuerdo cooperativo para la construcción de estaciones, acordando que ambas partes cooperarán en la construcción de estaciones de servicio de gas. Los titulares de derechos de uso de la tierra utilizan la tierra como capital cooperativo y no participan en la gestión, sólo en los dividendos. El monto de los dividendos se basa en la cantidad de gas vendido y la comisión. 3. Cuestiones legales existentes en el terreno para la construcción de estaciones de servicio de gas natural Con base en el análisis de la situación anterior, el autor considera que existen las siguientes cuestiones legales en el terreno utilizado para la construcción de estaciones de servicio de gas natural:
(1) Algunos de los terrenos utilizados para la construcción de estaciones de servicio de gas natural no cumplen con los requisitos legales. De acuerdo con las leyes, reglamentos y normas nacionales, el terreno utilizado para la construcción de estaciones de servicio de gas natural en mi país debe ser terreno de propiedad estatal y el uso del suelo debe ser instalaciones de servicios comerciales dentro del terreno de construcción. Sin embargo, muchas empresas de gas natural han obtenido derechos de uso de terrenos mediante transferencias durante el proceso de construcción de estaciones de servicio de gas natural, pero la naturaleza del terreno a menudo no es terreno para instalaciones de servicios comerciales.
La razón es que la construcción de estaciones de servicio de gas natural requiere una aprobación estricta por parte de las autoridades de la industria del GNC, y el terreno de construcción debe cumplir con los planes del departamento de planificación territorial, lo que hace que el terreno calificado sea un recurso escaso. Impulsada por la estrategia de "gasificación", se ha convertido en una opción inevitable para que los operadores se apoderen rápidamente del mercado, lo que ha llevado a muchas empresas a comprar terrenos y construir sitios web independientemente del uso del suelo y la planificación gubernamental. Los operadores suelen adoptar la estrategia comercial de “crear primero un sitio web y luego completar los procedimientos” para expandir el mercado, lo que a su vez implica riesgos legales. Una vez que el uso del suelo no se pueda cambiar, o la planificación municipal del terreno no sea una gasolinera, se crearán peligros ocultos para las operaciones de la empresa.
(2) Riesgos legales del arrendamiento de adquisición de terrenos 1. Riesgo de arrendamiento Estrictamente hablando, el riesgo de arrendamiento es un riesgo contractual. Dado que el ciclo de construcción y operación de las estaciones de servicio de gas natural es largo, el período de arrendamiento del contrato también lo es. Sin embargo, según el artículo 214 de la Ley de Contratos de mi país, “El plazo de arrendamiento no excederá de veinte años. Si excede de 20 años, la parte excedente será inválida. Cuando expire el plazo de arrendamiento, las partes podrán renovar el contrato de arrendamiento, pero. el plazo acordado comenzará a partir de la fecha de renovación no deberá exceder de 20 años.
”
Por lo tanto, aquí existen dos riesgos: uno es que el período de operación exceda los 20 años, lo que provocará que la parte excedente sea inválida; el otro es que existe el riesgo de que el titular del derecho de uso de la tierra no lo haga; renovar el contrato cuando se renueve. 2. Arrendamiento colectivo Riesgos de la tierra Las leyes y regulaciones de mi país estipulan claramente que las estaciones de servicio de gas natural deben construirse en terrenos comerciales de propiedad estatal y el certificado de la tierra debe obtenerse del departamento de tierras y recursos. El certificado de planificación del terreno y el permiso de construcción deben obtenerse del departamento de planificación cuando se alquila un terreno colectivo para construir una estación de servicio de gas natural, lo que viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos de nuestro país, según lo dispuesto en la Ley de Contratos. violar las disposiciones obligatorias de las leyes y los reglamentos administrativos no es válido", por lo que el contrato de arrendamiento de terreno colectivo para construir una estación de servicio de gas natural fue finalmente inválido.
El artículo 58 de la "Ley de Contratos" estipula las consecuencias legales de la nulidad del contrato: "Los bienes obtenidos como consecuencia del contrato serán devueltos; si no pueden ser devueltos o no hay necesidad de devolverlos, la compensación se hará con descuento. La parte culpable deberá compensar a la otra parte por los perjuicios sufridos por ella. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. Por lo tanto, arrendar terrenos colectivos para construir estaciones de servicio de gas natural de acuerdo con las leyes y reglamentos implica el riesgo legal de no poder construir la estación.
(3) Riesgos de la construcción cooperativa de estaciones
1. El derecho de uso del terreno es solo Riesgos legales de participar en dividendos La situación general de la construcción de estaciones cooperativas es que los derechos de uso del terreno solo participan en los dividendos de la estación de servicio de gas natural y no involucran diariamente. operación y gestión. Es más como un usuario de la tierra que pide dinero prestado. En la práctica, este modelo de cooperación es fácil. Dado que los usuarios de la tierra a menudo reciben dividendos en función del volumen de ventas anuales de las estaciones de servicio, hay muchos factores que afectan. El volumen de ventas de las estaciones de servicio de gas natural. Los dividendos para los usuarios de la tierra fluctúan mucho, especialmente durante el período de construcción de las estaciones de servicio de gas natural. Los ingresos de los usuarios de la tierra pueden no ser muy satisfactorios. En este estado, existe un riesgo legal de que la tierra. El titular del derecho de uso puede incumplir el contrato.
2. Riesgos legales de la inversión en derechos de uso de la tierra Según el artículo 1 de la "Ley de Sociedades" de mi país, "los accionistas pueden aportar capital en especie y propiedad intelectual". , derechos de uso de la tierra y otras propiedades no monetarias. , puede valorarse en moneda y puede transferirse de conformidad con la ley. Se evaluarán y valorarán los bienes no dinerarios utilizados como aportes de capital. "Al mismo tiempo, el artículo 12 del "Reglamento provisional sobre el registro y la gestión del capital social de las empresas" estipula que "si los derechos de uso de la tierra se utilizan como aportaciones de capital, el usuario deberá solicitar la gestión de la tierra al gobierno popular municipal o distrital. departamento para la transferencia de derechos de uso de la tierra antes de que puedan usarse como contribuciones de capital. Planificación urbana Las tierras de propiedad colectiva en el área deben ser expropiadas como tierras de propiedad estatal antes de que puedan usarse como tierras de propiedad colectiva en áreas rurales y urbanas; Los suburbios (excepto los terrenos de propiedad estatal según lo estipulado por la ley) deben estar registrados y emitir un certificado por parte del gobierno popular a nivel de condado antes de que puedan usarse como contribución de capital. La empresa, dentro de los seis meses siguientes a su constitución, deberá realizar los procedimientos de registro de la propiedad de conformidad con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos e informarlo a la autoridad de registro de la empresa para su archivo. "De acuerdo con las leyes y reglamentos antes mencionados, los riesgos legales de la inversión en derechos de uso de la tierra existen en tres aspectos:
Primero, la tierra asignada no ha sido transferida o la tierra colectiva no ha sido expropiada como propiedad estatal terreno y utilizado como terreno para la construcción de estaciones de servicio de gas natural;
El segundo es que los derechos de uso del suelo no se evalúan como inversión
El tercero es que el registro del suelo cambia; los procedimientos no se completan después de que se invierten los derechos de uso del suelo.
Cuarto, evitar el llenado de gas natural. Recomendaciones para los riesgos del terreno de las estaciones.
(1) Abandonar conceptualmente el concepto de “construir primero y. luego aprobar ". La construcción de estaciones de servicio de gas natural debe pasar por la selección del sitio, el establecimiento del proyecto, el diseño del proyecto, la solicitud de construcción, la construcción y la aceptación. Las aprobaciones requeridas para cada enlace son muy estrictas, por lo que la mentalidad casual de "construir primero". y luego aprobar" a menudo conlleva enormes riesgos operativos. Para evitar riesgos comerciales, primero debemos comenzar por establecer conceptos estrictos. Cumplir con las leyes y regulaciones y fortalecer la recopilación y el análisis de información sobre planificación territorial es un atajo.
(2) Agregar cláusulas vinculantes sobre el vencimiento y la renovación de los derechos de uso de la tierra en los contratos de arrendamiento de derechos de uso de la tierra para obtener el uso de la tierra mediante arrendamiento. Sin embargo, el costo de los derechos de uso de la tierra es menor que el costo de adquirir derechos de uso de la tierra mediante transferencia. De acuerdo con las restricciones de la ley contractual, el plazo de arrendamiento efectivo es de 20 años, lo que nos obliga a considerar cómo renovar el contrato de arrendamiento cuando expire y escribir los términos relevantes en el contrato para evitar disputas. 3) Al construir conjuntamente una estación de servicio de gas natural, se recomienda adoptar un modelo de gobierno corporativo y absorber a los titulares de derechos de uso de la tierra como accionistas para participar en los dividendos de la empresa. En particular, es necesario distinguir los. naturaleza de los derechos de uso de la tierra Al asignar derechos de uso de la tierra para inversiones, el departamento de gestión de tierras de los gobiernos municipales y del condado debe manejar los procedimientos de transferencia de tierras; las tierras de propiedad colectiva deben ser expropiadas como tierras de propiedad estatal primero. debe ser evaluado por la agencia evaluadora y registrado en el registro industrial y comercial y los estatutos de la sociedad, finalmente, los derechos de uso del suelo deben cambiarse al nombre de la estación de servicio de gas natural en el momento oportuno
Conclusión del verbo (abreviatura de verbo). La construcción de estaciones de servicio de gas natural es un trabajo complejo y minucioso. Sólo si se realiza dentro del marco de las leyes y reglamentos se pueden evitar riesgos de manera efectiva bajo la premisa de aclarar los derechos, obligaciones y obligaciones contractuales. responsabilidad por incumplimiento de contrato. Se cree que se promoverá la situación de "gasificación". Dadas las circunstancias, fortalecer el estudio de las leyes, regulaciones y políticas y evitar riesgos son formas efectivas para que las empresas relevantes sobresalgan en sus operaciones.