Si desea comprar una casa y vivir y trabajar localmente, ¿cuál es mejor, la ciudad de segundo nivel Kunming o la ciudad de segundo nivel Foshan?
Concéntrese en la segunda línea
65438+El 13 de octubre, después de más de dos horas y 47 rondas de licitación, las propiedades comerciales y residenciales en el lado oeste de Canggang Road y Hengsan Carretera en la ciudad de Foshan El terreno fue finalmente ganado por Shenzhen Chuangrun Real Estate Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Chuangrun Real Estate") por 96,1 millones de yuanes, con un precio mínimo de 4.768 yuanes por metro cuadrado. Chuangrun Real Estate es una subsidiaria de propiedad total de Sunac (Shenzhen) Real Estate Co., Ltd. Esta es también la primera vez que Sunac ingresa a Foshan.
El presidente de Sunac China, Sun Hongbin, dijo en la conferencia de prensa 5438+0 a principios de junio que Sunac se está centrando en ciudades de segundo nivel. En 2015, además de seguir centrándose en Beijing, Tianjin, Shanghai, Chongqing y Hangzhou, Sunac también entró en ocho ciudades principales de segundo nivel, incluidas Chengdu, Nanjing, Wuhan, Xi y Jinan.
En 2016, en el sur de China, Sunac se centrará en Guangzhou y seis ciudades circundantes, como Zhuhai, Zhongshan, Foshan, Dongguan, etc. Cuando Sunac está diseñando la región del sur de China, recientemente hizo su primera parada en Foshan y eligió el distrito de los lagos de Green Island en Zen West.
Zhengrong Group también está prestando atención a las ciudades de segundo nivel. Xiao Chun, asistente del presidente y director general del departamento de inversión y desarrollo del Grupo Zhengrong, dijo recientemente que espera participar en subastas de tierras en las ciudades del delta del río Yangtze y esperar oportunidades para ingresar a ciudades como Hefu y Xiamen. A finales del año pasado, Zhengrong Group adquirió sucesivamente terrenos en Suzhou y Fuzhou.
¿Por qué las empresas inmobiliarias deberían centrarse en ciudades de segundo nivel? Esto se debe a que las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentan una enorme presión de inventario y los desarrolladores han regresado a las ciudades de primer y segundo nivel. Aunque el mercado en las ciudades de primer nivel es grande, bajo la feroz competencia de los grandes promotores, con frecuencia surgen precios de la tierra y el precio mínimo excede el precio de venta, lo que esconde grandes riesgos.
“Ahora no hay mercado en las ciudades de primer nivel y adquirir terrenos es riesgoso”. Zhang Dawei, analista jefe de mercado de Centaline Real Estate, dijo a China Business News que los bienes raíces involucran dos áreas principales, a saber. compra de terrenos y venta de propiedades. "Si vendes propiedades, no hay riesgo en las ciudades de primer y segundo nivel, pero si compras terrenos, sí existen riesgos en las ciudades de primer nivel, por lo que sólo puedes concentrarte en las ciudades de segundo nivel". /p>
Sun Hongbin dijo: "Si los precios de la tierra en Beijing y Shanghai caen, continuaremos adquiriendo tierras en Beijing y Shanghai. Si los precios de la tierra continúan aumentando, completaremos rápidamente el diseño de las ciudades centrales de segundo nivel. "En el pasado, podíamos comprarlo en cualquier lugar de Beijing y Shanghai. Ahora podemos comprarlo en Beijing y Shanghai". No. Los precios de la tierra han aumentado demasiado rápido”.
Qué ciudades de segundo nivel han aumentado. ¿Más oportunidades?
Desde la perspectiva del desarrollo económico y de urbanización regional, las ciudades de segundo nivel también se convertirán en áreas clave para la urbanización en mi país. Megaciudades como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen han alcanzado la etapa de estricto control de la población urbana. Actualmente, China está descentralizando gradualmente las funciones de megaciudades como Beijing y Shanghai, y las fronteras de estas megaciudades también están estrictamente controladas.
Por ejemplo, el 13º Plan Quinquenal de Shanghai propone que Shanghai debe controlar estrictamente el tamaño de la población de las megaciudades. Basándose en diversos resultados de investigaciones, Shanghai se ha fijado el objetivo de control a largo plazo de una población permanente de no más de 25 millones. A finales de 2014, la población residente total de Shanghai alcanzó los 24,256,8 millones. En términos de uso del suelo, el aumento de los terrenos de construcción durante el “Decimotercer Plan Quinquenal” disminuirá año tras año, y el total de terrenos de construcción planificados alcanzará un crecimiento negativo. Para 2020, la línea roja será de 3.185 kilómetros cuadrados, 41 kilómetros cuadrados menos que el objetivo de planificación original. En los próximos cinco años, Shanghai sólo añadirá unos 60 kilómetros cuadrados de terreno edificable.
Por un lado, las megaciudades controlan estrictamente los límites del desarrollo urbano y el tamaño de la población, por otro lado, las ciudades de tercer y cuarto nivel y las ciudades pequeñas y medianas son relativamente fáciles de establecer; Es difícil atraer inmigrantes debido a la falta de desarrollo industrial y de recursos públicos. En cambio, las ciudades de segundo nivel tendrán mayor margen de desarrollo.
Niu Fengrui, investigador del Centro de Investigación Ambiental y de Desarrollo Urbano de la Academia China de Ciencias Sociales, dijo a China Business News que las poblaciones urbanas de Beijing y Shanghai han llegado a unos 20 millones, y de hecho hay muchas "enfermedades urbanas". La población de muchas ciudades de segundo nivel ronda los cinco o seis millones, lo que todavía está muy por detrás de Beijing y Shanghai, y todavía hay mucho espacio para crecer. "El tamaño y la población de una provincia en China es equivalente a la de un gran país europeo, por lo que es normal tener una capital provincial con una población de entre 5 y 100.000 habitantes".
Aunque es de segundo nivel. las ciudades tienen más oportunidades, la diferenciación también es bastante obvia. Entre ellos, debido a la débil economía, las ventas de viviendas en algunas ciudades de segundo nivel en el noreste y noroeste todavía enfrentan una mayor presión.
Además, algunas ciudades de segundo nivel, a pesar del buen desarrollo económico, se enfrentan a riesgos considerables debido a la excesiva oferta de suelo en los últimos años.
El "Informe de inventario residencial en las 50 ciudades de China" publicado por el Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai muestra que en junio del año pasado 165438 + octubre, Suzhou, Nanjing, Hefei, Nanchang y Shenzhen tenían relativamente poco inventario. Suzhou, Nanjing y Hefei, estas tres ciudades de segundo nivel, tienen un ciclo de descontaminación de sólo 5 meses. Además, los ciclos de eliminación de Zhuhai, Nanchang, Zhengzhou, Wuhan, Jinan y Xiamen también están por debajo de octubre. Sin embargo, la presión para reducir las existencias sigue siendo alta en algunas capitales de provincias centrales y occidentales como Hohhot, Urumqi, Changsha, Lanzhou, Xi y Shenyang, así como en las provincias del noreste.
Por tanto, además de las ciudades de segundo nivel con grandes afluencias de población como Suzhou, Nanjing, Xiamen, Hangzhou, Jinan, Fuzhou y Qingdao en las zonas costeras orientales desarrolladas, Zhengzhou, Hefei, Wuhan, Chengdu y otras ciudades centrales y occidentales, capitales de provincias pobladas, también se ven favorecidas.
Tomemos como ejemplo la populosa provincia de Henan. La población registrada de la provincia supera los 100 millones, pero la tasa de urbanización sigue siendo relativamente baja y todavía hay mucho espacio para la urbanización. Aunque más de 100.000 personas en esta provincia se han trasladado a zonas costeras desarrolladas, la gran mayoría de los agricultores todavía esperan lograr la urbanización en Henan. En este proceso, Zhengzhou, como ciudad central unipolar de la provincia de Henan, acelerará la afluencia de población. En la actualidad, Zhengzhou tiene una población de poco más de 4 millones y tiene un gran potencial.
Sin embargo, Zhang Dawei también recordó que, aunque las ciudades de segundo nivel son en general optimistas, algunas de ellas, como Ningxia, Xiamen y Suzhou, ya se encuentran en puntos críticos del mercado, con frecuentes reyes de la tierra y precios cercanos a los ciudades de primer nivel, lo que también trae dificultades a los desarrolladores. "El año pasado nos fijamos principalmente en la población, el volumen de transacciones y la transformación. Este año debemos fijarnos en los precios de la tierra. Porque incluso si hay un mercado, existen grandes riesgos si los precios de la tierra son demasiado altos".