Si el propietario de un proyecto de vivienda no paga lo acordado en el contrato, ¿puede el constructor demandar por preservación?
Las denominadas casas de demolición y reasentamiento se refieren a viviendas que han sido derribadas por razones urbanísticas, urbanísticas y otras y son reasentadas para que vivan sus residentes o arrendatarios. Dado que los objetivos de reasentamiento son viviendas de demolición específicas, la venta de dichas viviendas no sólo está regulada por leyes y reglamentos, sino también restringida por las políticas locales pertinentes del gobierno local. Por lo tanto, es muy diferente de las transacciones ordinarias de viviendas comerciales. [Editar este párrafo] Clasificación de las casas de reasentamiento Según las leyes y políticas pertinentes, las casas de reasentamiento generalmente se dividen en dos categorías:
Una es la de apoyo a casas comerciales construidas por residentes que fueron demolidas debido a importantes proyectos municipales o bajos - Compra de viviendas de precio medio. Por ejemplo, la demolición de la Exposición Universal a ambos lados del río Huangpu. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, si la persona demolida obtiene la casa comercial de apoyo, los derechos de propiedad de la casa pertenecen al individuo, pero no podrá comercializarse dentro de los cinco años posteriores a la obtención de la propiedad.
La otra es vivienda comercial de bajo precio (en relación con el precio de mercado) que ha sido reubicada debido al desarrollo inmobiliario y otros factores, y es colocada o comprada por la empresa de reubicación a través de otros métodos. Este tipo de vivienda comercial no se diferencia de la vivienda comercial ordinaria. La propiedad privada perteneciente a las personas reasentadas no tiene límite de período de transferencia y puede cotizarse y comercializarse libremente. [Edite este párrafo] Preste atención a la compra de casas de demolición y reasentamiento. En primer lugar, debemos comprender la naturaleza de la casa de reasentamiento. En términos generales, puede consultar los "cinco certificados" de las casas de reasentamiento completadas, o puede ir al centro de comercio de bienes raíces para verificar la información de derechos de propiedad de la casa. Los diferentes tipos de viviendas de demolición y reasentamiento conllevan diferentes riesgos de transacción. El primer tipo de vivienda de demolición y reubicación a menudo requiere que los compradores asuman grandes riesgos legales debido al largo tiempo de transacción y la influencia de factores del mercado. Esto se refleja principalmente en el hecho de que después de que los precios de la vivienda suben, el propietario se arrepiente intencionalmente, encuentra lagunas en el contrato para evadir la responsabilidad legal, persigue sus propios intereses o pone obstáculos al cumplimiento del contrato. Si compra una casa de reubicación que aún no ha sido posicionada, el riesgo es aún mayor. Aunque los compradores y vendedores pueden conocer la ubicación general de la casa, no pueden determinar la estructura específica, orientación, entorno comunitario, etc. Una vez finalizada la vivienda de reasentamiento, llevará más tiempo realizar trámites como la transferencia de propiedad. Por eso, a la hora de adquirir este tipo de propiedad, es muy importante firmar un contrato de compraventa válido y viable. Además de las condiciones principales de un contrato de compraventa general, en el contrato de compraventa también es necesario estipular claramente la forma de pago del precio de compra adicional y el pago aplazado. En términos generales, al comprar una casa de este tipo, se puede firmar un contrato condicional de acuerdo con las disposiciones pertinentes de los "Principios generales del derecho civil" y la "Ley de contratos" para garantizar la validez del contrato de compraventa y acordar claramente las condiciones específicas. detalles para evitar que la otra parte incumpla su palabra. Lo mejor es contar con la orientación de un abogado inmobiliario profesional. [Editar este párrafo] La diferencia entre viviendas de reasentamiento de demolición y viviendas de reubicación. Viviendas de reasentamiento de demolición se refiere a la venta por parte del gobierno popular de parcelas de reserva de tierras, proyectos de bienestar público sin fines de lucro, construcción de infraestructura urbana, construcción de instalaciones militares y otros procesos de demolición a residentes con registro de hogar urbano (incluidas ocupaciones agrícolas) y residentes del área de Xingtao a un precio determinado. casas residenciales.
Casas de demolición y reasentamiento se refieren a viviendas que han sido demolidas y reasentadas en el lugar.
La diferencia entre los dos es que el gobierno popular implementa tierras asignadas administrativamente para la demolición de viviendas, como parcelas de reserva de tierras, proyectos de bienestar público no comerciales, construcción de infraestructura urbana y construcción de instalaciones militares. La demolición de casas es el intercambio de derechos de propiedad original que incluye no solo viviendas de reasentamiento, sino también viviendas de reubicación. Sin embargo, si se derriban casas en terrenos arrendados, las casas de reubicación que pueden reubicarse en el lugar no son casas de reasentamiento. [Edite este párrafo] La diferencia entre vivienda asequible, vivienda de reasentamiento y vivienda asequible. La vivienda asequible es una casa común para familias de ingresos bajos y medios; debe reflejar los principios de practicidad, economía, belleza, seguridad, higiene y conveniencia; su diseño debe cumplir con los requisitos de la planificación urbana; las necesidades básicas de vida de los residentes; sus estándares de construcción deben estar de acuerdo con el Gobierno Municipal de Beijing. Se determinan los estándares de construcción de viviendas y la demanda del mercado del "Noveno Plan Quinquenal".
En la actualidad, existen tres fuentes principales de viviendas asequibles: una son las viviendas asequibles proporcionadas por el gobierno a través de terrenos exclusivos y un desarrollo unificado y una organización y construcción centralizadas; la otra son las que se planea convertir en viviendas comerciales; por empresas de desarrollo inmobiliario. Algunos proyectos residenciales ordinarios se adaptan a viviendas asequibles; el tercero son viviendas asequibles que la unidad construye por sí misma o las construye conjuntamente y se vende a los empleados de la unidad.
La vivienda segura incluye viviendas de cuasi costo, viviendas de costo total, viviendas de bajo costo con costo total y viviendas sociales de bajo costo vendidas o alquiladas a agencias estatales, instituciones y empleados de empresas de acuerdo con las regulaciones.
Las casas de reasentamiento demolidas deben cumplir tres condiciones:
1. Cumplir con las especificaciones de diseño.
2. menos de 45 metros cuadrados;
3. Debe cumplir con las normas técnicas de seguridad nacionales. Específicamente, debe tener un formulario de aceptación de la casa, todos los documentos deben estar completos y cumplir con las normas de seguridad desde la construcción hasta su finalización. . [Editar este párrafo] Las casas de reasentamiento son populares en el mercado de viviendas de segunda mano por varias ventajas importantes:
1 Son casas existentes y algunas de las primeras casas de reasentamiento tienen ubicaciones geográficas superiores e instalaciones de vivienda completas. /p>
2. Los tipos de casas son moderados, incluyendo pequeñas de dos dormitorios, pequeñas de tres dormitorios y algunas medianas de tres dormitorios, es decir, la gran mayoría de casas con un área de construcción de 120 cuadrados. Los metros son en su mayoría edificios de varios pisos; 3. La calidad de las casas construidas por el gobierno es relativamente estable;
4. Dependiendo de las ventajas de ubicación y las instalaciones de apoyo de las áreas residenciales, la tasa de apreciación coincide con la ciclo de crecimiento económico y el crecimiento es rápido.
Más importante aún, si estas casas de reasentamiento no tienen derechos de propiedad, el precio generalmente será más bajo que el precio de mercado.
Por supuesto, hay razones objetivas. Los propietarios de casas de reasentamiento a menudo poseen varias suites, lo que hace que sea necesario y posible venderlas.
Las reservas anticipadas son muy populares.
Muchas casas de reasentamiento, especialmente las casas recién entregadas, se venden con cita previa. Es decir, el propietario de la casa de reasentamiento no ha obtenido los derechos de propiedad de la casa y el comprador no puede transferir la propiedad temporalmente después de comprar la casa. "La forma más común es que el comprador y el vendedor encuentren un intermediario confiable. El intermediario llevará a las dos partes a firmar un contrato de venta anticipada con condiciones adicionales. El contrato establece que la casa se ha vendido, pero la transferencia no se puede completar. hasta que se obtengan los derechos de propiedad." El intermediario llevará este contrato a la notaría para certificarlo ante notario y acreditar que la transacción tuvo lugar entre las dos partes.
Dependiendo de las circunstancias de la negociación, los métodos de pago varían. Por ejemplo, algunas personas pagan primero un depósito de 300.000 yuanes y luego otros 200.000 yuanes después de entregar la casa, o pagan el 90% del precio total de la casa de una sola vez y pagan el resto después de transferir la propiedad. Sin embargo, si la casa que compras no ha sido transmitida, no podrás conseguir una hipoteca bancaria. Los ciudadanos que compran tienen que pagar cientos de miles de yuanes en efectivo de una sola vez, lo que supone una gran presión.
La notarización no es completamente segura.
No solo en viviendas de reasentamiento, sino también en la transferencia de algunas viviendas comerciales ordinarias, para evitar impuestos, también se utilizan comúnmente las ventas con cita notarial. Sin embargo, la certificación notarial no es completamente segura y algunas transacciones de certificación notarial eventualmente se convertirán en disputas sobre derechos de propiedad.
Desde la perspectiva del derecho notarial, la notarización tiene efectos jurídicos, pero depende de si el juez utiliza esta prueba y cómo utilizarla. Li Zhaomin dijo que en este caso, el comprador sólo puede defenderse alegando que "el período de representación es demasiado largo y debe considerarse inválido". Es decir, no ha tenido una opinión durante tanto tiempo en los últimos dos años, a menos que pueda demostrar que realmente no lo sabe, puede considerarse como aquiescencia, pero ahora la objeción repentina puede considerarse maliciosa. objeción.
Comprar una casa de reasentamiento conlleva riesgos políticos.
El comportamiento transaccional de este tipo de vivienda puede fácilmente atraer la atención del Estado y ser regulado, y aparecen o aumentan algunas barreras de entrada al mercado. Por ejemplo, las viviendas para personas necesitadas (excluidas las viviendas de reasentamiento) construidas por el gobierno en junio de 2004 no pueden comercializarse dentro de los cinco años siguientes a la obtención del certificado de propiedad.
Si se firma un contrato de reserva, pero las leyes y regulaciones nacionales estipulan que la casa no puede ser transferida, se puede considerar legalmente como un cambio de circunstancias, lo que resulta en la imposibilidad de ejecutar el contrato.
¿Se pueden poner a la venta las casas de reasentamiento?
Muchas personas prestan atención a la transferencia de derechos de propiedad y al precio al comprar una casa de reasentamiento, pero se olvidan de prestar atención a si la venta de la casa de reasentamiento en sí es legal. De hecho, la posibilidad de vender las casas de reasentamiento depende de la situación específica. El periodista entrevistó ayer a directivos relevantes de la Oficina de Tierras y Bienes Raíces de nuestra ciudad.
Según fuentes pertinentes, estrictamente hablando, las casas que no pueden transferirse incluyen casas que no han sido registradas de acuerdo con la ley y no han recibido certificados de propiedad que los organismos judiciales y administrativos han decidido sellar; o derechos inmobiliarios restringidos de otra manera de conformidad con la ley * * * Poseer bienes inmuebles sin el consentimiento por escrito de otras * * * personas y otras situaciones en las que la propiedad esté en disputa y la transferencia esté prohibida por las leyes y reglamentos;
Existen varios tipos de viviendas de reasentamiento. Si la casa era propiedad del propietario antes de la demolición, el certificado de propiedad emitido para la casa de reasentamiento también es propiedad del propietario. Después de obtener el certificado de propiedad, se puede negociar, pero además de los impuestos y tarifas normales de transacción de la casa. , también se debe pagar una tarifa de transferencia de tierra. Vender una casa sin un título de propiedad es ilegal según las "Medidas de gestión inmobiliaria", pero la Oficina de Tierras y Bienes Raíces no participa en la sentencia.
Si la casa es una taberna y fue alquilada antes de la demolición, la casa no se puede transferir; si es una taberna y el propietario la ha comprado a la unidad, el certificado de propiedad de la casa de reasentamiento; Está a nombre del propietario y se puede transferir, pero se requiere pago adicional por transferencia de terreno.
Como no he visto el certificado de propiedad, no puedo confiar simplemente en la palabra del propietario al comprar una casa. Si la casa de reasentamiento adquirida es en realidad una taberna, aunque el procedimiento de compra sea legal, sigue siendo inválido.
Al firmar un contrato de reserva, se debe acudir a la Oficina de Tierras e Inmobiliarias para verificar la naturaleza de la casa de reasentamiento y si la transferencia es legal. Si el propietario está casado, ambos cónyuges deben firmar u obtener un poder de la otra parte aceptando la transferencia. Si el propietario del vehículo no está casado, se le debe pedir que presente una prueba de su estado de soltería.