Cómo analizar el mercado inmobiliario
Nivel y contenido
Análisis de nivel del mercado inmobiliario. El análisis del mercado inmobiliario se puede dividir en los siguientes tres niveles debido a diferentes requisitos de profundidad y contenido. Cada análisis posterior puede basarse en la información proporcionada por el nivel de análisis anterior, y existe una conexión lógica entre ellos.
El análisis del mercado inmobiliario regional es un análisis integral de todos los tipos de propiedad y la economía regional general en el área de investigación de mercado, así como la oferta y demanda total del mercado inmobiliario total y varios mercados profesionales. Se centra en análisis económicos regionales, análisis de ubicación, análisis de descripción general del mercado, etc.
El análisis especializado del mercado inmobiliario es un análisis de la oferta y la demanda de un mercado especializado (propiedad residencial, comercial o industrial) o un submercado especializado dentro del área de investigación de mercados. Es un análisis separado de la oferta y la demanda. de un submercado específico con base en el análisis previo. Realizar estimaciones y pronósticos. Se centra en el análisis de la oferta y la demanda de los mercados profesionales.
El análisis del mercado inmobiliario del proyecto se basa en los dos primeros niveles, analizando la competitividad de un proyecto específico en una ubicación específica, prediciendo la tasa de ventas y la participación de mercado bajo un determinado precio y características, y predecir el alquiler del proyecto y precio, capacidad de absorción y plan de absorción. La atención se centra en el análisis de la competitividad del proyecto, etc.
Contenido del análisis del mercado inmobiliario. Los contenidos del análisis del mercado inmobiliario son complejos y diversos y se pueden resumir en seis contenidos principales. Los distintos tipos de análisis del mercado inmobiliario requieren diferentes enfoques y contenidos, y es posible que algunos solo incluyan algunos de ellos.
El análisis económico regional es el estudio del entorno económico regional, que incluye: ① Análisis de las tendencias básicas de la economía regional. ②Análisis de las tendencias de desarrollo de la industria básica regional. El análisis del mercado inmobiliario puede utilizar los resultados de la investigación del departamento de planificación y otras instituciones sobre la situación económica regional y no requiere un análisis completo de la situación económica regional. Sin embargo, es necesario ajustarlo en función de la situación real en el momento del análisis para reflejar la información más reciente. Por supuesto, si no se puede encontrar información de pronóstico de agencias públicas, será necesario realizar algunos pronósticos independientes.
El análisis de ubicación es el análisis del mejor uso de un determinado lugar y es el principal contenido del análisis a la hora de tomar decisiones de inversión. Es necesario comparar la ubicación del sitio del proyecto con ubicaciones similares para buscar oportunidades de mercado; cuando existen dos o más usos alternativos, es necesario analizar y comparar cada uso posible. Esto se refiere al análisis a nivel macro, no a todo el contenido del análisis de mercado en el estudio de viabilidad que compara lo macro y lo micro.
El análisis competitivo del proyecto incluye: ①Análisis de las características legales, económicas, de ubicación y accesibilidad del inmueble objetivo. ② Seleccionar e investigar propiedades competidoras en función de las características de la propiedad objetivo. ③ Realizar una evaluación competitiva, determinar las características competitivas de la propiedad objetivo y predecir la tasa de ventas y la participación de mercado (participación de mercado) del proyecto bajo un determinado precio y características. También contiene tres puntos clave que deben analizarse, a saber, propuestas de marketing, previsiones de precios y alquileres, previsión de absorción y planes de absorción. Por supuesto, no se incluyen necesariamente todos los análisis de mercado.
Todos los aspectos más destacados. Entre ellos, la sugerencia de marketing es estudiar los proyectos competitivos y tipos de departamentos con buenas ventas, realizar la planificación, diseño y posicionamiento funcional del producto de la propiedad objetivo, conocer las ventajas competitivas de la propiedad objetivo, proponer medidas para fortalecer sus ventajas. y debilitar sus desventajas, y señalar las fuentes de sus riesgos de mercado.
En segundo lugar, bajo diferentes finalidades
Características del análisis del mercado inmobiliario
Análisis del mercado inmobiliario en la toma de decisiones de inversión. El objetivo de la toma de decisiones de inversión en proyectos inmobiliarios es desarrollar o invertir en proyectos inmobiliarios que cumplan con los requisitos de ingresos objetivo. Las cuestiones más importantes en la toma de decisiones son la elección del lugar de inversión y el aprovechamiento de las oportunidades de inversión. Lo que hay que hacer es analizar el mercado inmobiliario del proyecto. Entre ellos, las decisiones de inversión inmobiliaria deben garantizar las capacidades económicas del proyecto, analizar las perspectivas del mercado y las previsiones de alquiler del proyecto. Las decisiones de desarrollo e inversión deben determinar la demanda del mercado y buscar oportunidades de mercado, seleccionar la ubicación y el momento de desarrollo adecuados y garantizar que exista una buena demanda del mercado una vez desarrollado el proyecto.
Análisis del mercado inmobiliario en la financiación de proyectos. En la financiación de proyectos inmobiliarios, es necesario evaluar el mercado del proyecto para predecir los ingresos por ventas del proyecto como principal fuente para medir el reembolso del préstamo. Durante el proceso de financiación, los desarrolladores deben utilizar el análisis del mercado inmobiliario como parte importante del análisis de viabilidad del proyecto para proporcionar razones para solicitar préstamos.
Las instituciones financieras utilizan los resultados del análisis del mercado inmobiliario para evaluar el potencial de inversión del proyecto, garantizar que los préstamos y las inversiones tengan una buena base de mercado y garantizar la capacidad económica del proyecto, que es una base importante para la selección de proyectos de préstamos. .
Análisis del mercado inmobiliario en la titulización inmobiliaria. En el proceso de titulización de bienes raíces, el propósito del análisis del mercado inmobiliario es ayudar a los tasadores a determinar razonablemente el valor de las garantías, ayudar a las compañías de valores a realizar la caracterización del mercado, determinar la combinación de garantías y fijar el precio de los valores inmobiliarios. , proporcionar a los inversores información completa sobre los objetos hipotecarios, reflejar la calidad y los rendimientos esperados en el mercado de los objetos hipotecarios y servir como base para que los inversores seleccionen valores, proporcionar a los garantes gubernamentales y agencias de tasación un análisis de las perspectivas del mercado de bienes raíces, así como; una base para analizar el valor real de los valores. Referencia para proporcionar una base para controlar la estructura de los valores. En resumen, el propósito del análisis del mercado inmobiliario para los servicios de titulización es complejo y su enfoque fundamental está en las perspectivas del mercado inmobiliario y los ingresos o rendimiento de las propiedades del proyecto.
Análisis del mercado inmobiliario en la promoción inmobiliaria. En el proceso de desarrollo inmobiliario, los desarrolladores deben determinar la dirección de acuerdo con la demanda del mercado, diseñar o modificar estrategias de inversión, guiar la ubicación seleccionada, llevar a cabo la planificación del producto, el diseño, la calidad, el precio y el ajuste, obtener permiso de planificación y apoyo gubernamental, obtener Instituciones financieras Apoyo crediticio y desarrollo de estrategias de marketing razonables para promover el éxito del desarrollo del proyecto. Por ejemplo, después de la finalización del proyecto, les proporcionaremos precios de venta y niveles de alquiler aceptables en el mercado; descubriremos los aspectos más destacados según las características del proyecto y formularemos estrategias de marketing en consecuencia; además, el análisis del mercado también mejorará la comprensión de las empresas inmobiliarias; condiciones del mercado y mejora la fuerza de la competencia y ajustó la estrategia de marketing.
Análisis del mercado inmobiliario en la gestión macro del mercado. La gestión macroeconómica del mercado inmobiliario debe comprender las leyes cambiantes de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario para formular razonablemente políticas relevantes de la industria inmobiliaria para comprender la situación macroeconómica, el entorno político y legal, y la oferta y la demanda de bienes raíces; mercado en el mercado inmobiliario, y comprender el macro mercado general de los bienes raíces para guiar la planificación y utilización de la tierra y controlar razonablemente la cantidad y estructura del desarrollo de la tierra y la oferta de la tierra, comprender la situación de la oferta y la demanda de propiedades profesionales de bienes raíces para proporcionar; una base para un control estructural razonable de los bienes raíces; el departamento de macrogestión de bienes raíces también debe determinar qué tipo de proyectos pueden ser reconocidos por el público y comprender la respuesta del público a la actitud de los proyectos de desarrollo planificados para garantizar que los nuevos desarrollos satisfagan las necesidades de los comunidad y satisfacer las necesidades del público.
Tres, formas de mejorar la efectividad del análisis del mercado inmobiliario
Factores que afectan la efectividad del análisis del mercado inmobiliario. A través del estudio sistemático del análisis del mercado inmobiliario, podemos saber que los siguientes factores afectan la eficacia del análisis del mercado: Primero, la comprensión por parte del analista de los puntos clave del análisis del mercado inmobiliario. Sólo comprendiendo los puntos clave del análisis de mercado de acuerdo con el propósito del análisis, el análisis puede dar en el blanco y alcanzar una cierta profundidad sin cubrir el análisis principal debido a demasiado contenido del análisis; en segundo lugar, si la relación lógica en el proceso de análisis es; razonable, en tercer lugar, si el método de análisis seleccionado para el análisis de mercado es apropiado y en cuarto lugar, si los datos para el análisis de mercado son suficientes y fiables; En el análisis del mercado inmobiliario, si existe una o más de las razones anteriores,
esta situación conducirá a conclusiones del análisis de mercado irrazonables e inválidas.
Formas de mejorar la eficacia del análisis del mercado inmobiliario. En términos generales, para mejorar la eficacia o credibilidad del análisis del mercado inmobiliario, primero debemos aclarar los requisitos de diversas actividades inmobiliarias para el análisis del mercado inmobiliario, aclarar el enfoque del análisis del mercado y realizar análisis específicos. Al mismo tiempo, se requiere adoptar métodos de análisis de mercado adecuados durante el proceso de análisis, con argumentos sólidos y conclusiones claras. Los requisitos específicos son: el sistema está completo, la lógica es clara y razonable; los datos utilizados en el informe son específicos y hay comparaciones de más de dos fuentes de datos; los parámetros de demanda están razonablemente determinados y las tendencias cambiantes de las claves; los parámetros de la demanda se investigan y analizan de forma única, en lugar de simplemente realizar cálculos con parámetros constantes al pronosticar la demanda, medir la demanda segmentada de los segmentos del mercado, analizar la oferta competitiva de los segmentos del mercado, en lugar de la oferta general de los construidos y; proyectos en construcción; el proceso de determinación de la participación y el plan de absorción es razonable y lógico; la conclusión del análisis de mercado es clara y el ámbito de aplicación de la conclusión es claro, lo que puede reflejar plenamente la incertidumbre que enfrenta la conclusión del análisis de mercado.