¿La última norma de compensación para la demolición de empresas?
Base jurídica involucrada: el artículo 17 del Reglamento sobre la expropiación e indemnización de viviendas en terrenos de propiedad estatal (en adelante, el Reglamento) estipula que los gobiernos populares municipales y de condado que toman la decisión para expropiar casas deberá pagar una compensación a las personas expropiadas que incluye: (1) Compensación por el valor de las casas expropiadas; (2) Compensación por reubicación y reasentamiento temporal causado por la expropiación de las casas; expropiación de las casas. Los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado deben formular medidas de subsidio y recompensa para proporcionar subsidios y recompensas a las personas expropiadas. El artículo 22 estipula que si una casa se reubica debido a la expropiación de la casa, el departamento de expropiación de la casa pagará tarifas de reubicación a la persona expropiada, si se intercambian los derechos de propiedad de la casa, antes de que se intercambien y entreguen los derechos de propiedad de la casa, la expropiación de la casa; El departamento pagará tarifas de reasentamiento temporal a la persona expropiada o proporcionará vivienda de recambio. La compensación por las pérdidas causadas por la expropiación de viviendas según lo estipulado en el artículo 23 se determinará sobre la base de los beneficios anteriores a la expropiación de viviendas, el período de suspensión de la producción y el negocio y otros factores. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. El artículo 27 estipula que al implementar la expropiación de una vivienda, primero se debe pagar una compensación y luego reubicarla. Después de que el gobierno popular a nivel de ciudad o condado que tomó la decisión de expropiación de la casa proporcione una compensación a la persona expropiada, la persona expropiada deberá completar la reubicación dentro del período de reubicación estipulado en el acuerdo de compensación o determinado en la decisión de compensación. Ninguna unidad o individuo podrá obligar a las personas expropiadas a reubicarse mediante violencia, amenazas o violación de las normas para interrumpir el suministro de agua, calefacción, gas, energía eléctrica y transporte por carretera. Las unidades de construcción tienen prohibido participar en actividades de reubicación. Estas normas ciertamente se aplican a la demolición de empresas.
1. ¿Cuáles son las indemnizaciones por reubicación de empresas?
El abogado Lu Yongqiang y su equipo concluyeron durante el manejo del caso y la práctica legal que las tarifas de compensación por demolición empresarial se dividen principalmente en los siguientes cuatro aspectos:
Primero, las tarifas de compensación por los activos de demolición , incluyendo: Compensación por terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden reubicarse, así como maquinaria y equipo que realmente se pierdan debido a la reubicación;
En segundo lugar, la pérdida por suspensión de producción y negocios depende de la situación real, que generalmente incluye tanto las operaciones reales como las pérdidas reales, incluidas las pérdidas operativas esperadas;
La tercera es la compensación por demolición, incluidos los costos previos a la reubicación, los costos de tiempo de inactividad durante el proceso de reubicación, la depuración y costos de reparación de maquinaria y equipo, remoción, embalaje y transporte de materiales y despido Gastos de compensación a los empleados;
El cuarto son las tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición, incluidas las tarifas de reubicación rápida y las tarifas de incentivo de demolición.
(1) Tasas de compensación por activos demolidos
1 Problemas con las tasas de compensación de tierras en la práctica.
Los locales comerciales de una empresa generalmente se obtienen mediante arrendamiento. El arrendamiento de tierras se divide en dos tipos: arrendamiento de tierras de propiedad estatal y arrendamiento de tierras colectivas. La demolición de una empresa conducirá inevitablemente a la terminación de esta relación de arrendamiento, entonces, ¿cómo proteger los intereses esperados de la empresa en el contrato de arrendamiento? El "Reglamento" estipula que los objetos de la compensación por demolición son edificios y anexos en terrenos de propiedad estatal, y no existe un reglamento unificado sobre la compensación por terrenos baldíos o limpios. Las disposiciones para la demolición de edificios en terrenos colectivos también son inútiles.
También hay casos en los que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se obtienen directamente mediante licitación, subasta, cotización o asignación. En la Ley de Gestión de Tierras, sólo se prevé una compensación adecuada para la recuperación de los derechos de uso de tierras de propiedad estatal, y no existen regulaciones detalladas.
La compensación por la demolición de tierras en todo el país a menudo se calcula junto con la compensación por casas y edificios. Hay muchas situaciones poco claras y opacas, lo que resulta en que los titulares de derechos no puedan obtener una compensación razonable correspondiente. Al mismo tiempo, esto es lo que nuestras agencias legislativas y administrativas deberían proteger al formular leyes, reglamentos y documentos de políticas. Espero que los departamentos pertinentes le presten atención.
2. La cuestión de la determinación de los costes de compensación de viviendas y edificios.
La compensación para casas y edificios se basará en el área de construcción registrada en el certificado de propiedad correspondiente. Si es imposible solicitar un certificado de bienes raíces o un certificado de terreno por razones históricas, se puede confirmar mediante mediciones reales. El valor de las casas y edificios generalmente lo determina una empresa de tasación a la que los demoledores y las personas demolidas le confían la tarea de determinar el valor real de las casas y edificios sobre la base de las normas técnicas de tasación pertinentes.
3. La tarifa del suplemento de equipo se calcula en función del precio de reposición.
Los costos de reubicación e instalación de equipos se calculan con base en el precio de transporte de mercancías y el precio de instalación de equipos estipulados por las regulaciones estatales y locales.
La maquinaria y el equipo se dividen en dos categorías: uno es equipo desmontable y el otro es equipo que no se puede mover. Las pérdidas causadas por la eliminación de equipos extraíbles se pueden dividir en pérdidas físicas y pérdidas funcionales. Los costos de daños físicos incluyen costos de desmontaje, costos de transporte, costos de instalación y costos de puesta en servicio. El costo de la pérdida de funcionalidad incluye una menor precisión de la máquina y un aumento de productos defectuosos debido a la reubicación. Para los equipos no desmontables, el desmantelamiento conducirá al desguace del equipo, por lo que el precio de reemplazo del equipo debe calcularse en función de sus precios nuevos y de reemplazo, y todos deben ser compensados.
En la operación de demolición real, todas las localidades deben determinar los costos de reubicación e instalación de las casas no residenciales que no puedan restaurarse para su uso y se compensarán de acuerdo con el precio de reemplazo del equipo.
(2) Pérdidas por suspensión de producción y negocio.
Esta parte es una parte controvertida de la práctica jurídica. Creo que, además de las pérdidas reales de materias primas, productos semiacabados y otros artículos, el costo del cierre también debería incluir el monto de la compensación determinada en base a las ventas o ganancias reales en el mismo período del año pasado. Esta parte del coste suele ser la que afecta directamente al salario total de la empresa, por lo que también es la máxima prioridad para los abogados proteger sus derechos.
El artículo 23 del "Reglamento" estipula que la compensación por las pérdidas por suspensión de producción y negocios debido a la expropiación de viviendas se determinará en función de los beneficios antes de la expropiación de viviendas y el período de suspensión de producción y negocios. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Las normas específicas y los métodos de cálculo no están estipulados de manera uniforme en este Reglamento, ni tampoco en otras leyes y reglamentos administrativos. En la práctica jurídica, los estándares y las bases de la compensación suelen estar estipulados en documentos de políticas de los gobiernos municipales. Las normas de compensación y los métodos de cálculo varían de un lugar a otro, lo cual es una pena legislativa.
(3) Tarifa de compensación por demolición
1. Tarifa de instalación y reubicación del equipo
Para los equipos que se pueden reubicar, deben reubicarse e instalarse en diferentes lugares. basado en el principio de uso continuo y puesta en uso. En consecuencia, los costos de reubicación e instalación del equipo son pérdidas inevitables causadas por la demolición, y la parte de la demolición debe compensarlas.
2. Costos de compensación por reasentamiento de empleados despedidos.
Los gastos de compensación por reasentamiento de los empleados despedidos debido a la demolición no están especificados en las leyes, reglamentos y documentos de política. Es un elemento negociado por las partes involucradas en la demolición. Si un empleado es despedido por demolición, la compensación se proporcionará de acuerdo con el contrato laboral específico firmado con el empleado y las disposiciones pertinentes de la Ley del Trabajo.
(4) Tarifas de incentivo basadas en políticas de demolición
Durante el proceso de demolición, para acelerar el progreso de la demolición, los demoledores a menudo adoptan el método de incentivos de reubicación rápida para alentar a los demolidores y Los arrendatarios se mudarán lo antes posible. Firmar un acuerdo de compensación por demolición y salir del área de demolición. El monto de la tarifa de incentivo lo determinará el demoledor en función de la situación real de la demolición, o puede determinarse mediante negociación entre el demoledor, la persona demolida y el arrendatario real. Cabe señalar que si el propietario y el usuario de la fábrica demolida están separados, la tarifa de incentivo debe pagarse al arrendatario que realmente utilice la fábrica demolida. Esto se ha estipulado en el documento de política y es razonable.
2. Durante el proceso de demolición de una empresa, ¿cómo deben salvaguardar sus derechos los empresarios? (Tomemos como ejemplo las empresas de arrendamiento)
De hecho, el arrendatario no tiene derecho a participar en el proceso de negociación de la compensación y a celebrar un acuerdo de compensación y reasentamiento entre las personas demolidas. De este modo, una vez enfrentadas a la demolición, las empresas como arrendatarias se encontrarán en una situación muy pasiva si quieren obtener una compensación. En la vida real, debido a razones de reestructuración histórica, la reestructuración de las empresas estatales es incompleta, la transformación de las empresas colectivas no tiene éxito y la propiedad de los derechos de propiedad empresarial, los derechos de propiedad de las fábricas y los derechos de uso de la tierra no están claros, lo que resulta en muchas casos en los que las empresas se dedican a la producción y operación como arrendatarias. Entonces, ante una demolición, ¿cómo deberían las empresas arrendatarias luchar por sus propios intereses?
1. Preparación de las empresas de arrendamiento antes de la demolición
Muchas empresas demolidas y empresas de arrendamiento a menudo "esperan", "desperdician" y "retrasan" la actitud de demolición. Creían que mientras yo persistiera durante mucho tiempo, el equipo de demolición eventualmente aceptaría las condiciones de compensación propuestas por las personas demolidas debido a la presión del progreso de la demolición. De hecho, esta es una idea muy equivocada.
En primer lugar, la ley estipula el método coercitivo de la "inmovilidad de larga duración". La "Ley Administrativa Obligatoria" y el "Reglamento" establecen dos modalidades de reparación: la demolición forzosa administrativa y la demolición forzosa judicial. Ante la situación de "gran retraso" por parte de los derribados y los arrendatarios, los derribados tienen derecho a solicitar la demolición obligatoria según el nivel legal. No es realista que los derribados y las personas involucradas en la demolición planifiquen. detener la demolición mediante "retraso";
En segundo lugar, en casos de demolición anteriores, los demoledores dieron una compensación más alta a las personas demolidas debido al largo retraso, pero no podemos simplemente atribuir el motivo de la compensación más alta a "espera", "consumo", "procrastinación".
La demolición es un acto jurídico realizado de conformidad con la ley. Los elementos que deben compensarse, las situaciones que deben abordarse y los estándares que deben compensarse están estipulados en las leyes, reglamentos y documentos de políticas locales. Toda compensación por demolición está incluida en leyes, reglamentos y documentos de políticas, y no es un asunto que el demoledor pueda decidir de forma independiente.
En tercer lugar, las personas con mentalidad de "esperar", "consumir" y "procrastinar" a menudo centran toda su energía en la colocación de los fondos de compensación e ignoran la resolución del riesgo legal de la división de los fondos de compensación. En el proceso de manejo de casos, los abogados a menudo se encuentran con esta situación: antes de negociar la compensación, la persona derribada y el arrendatario a menudo hacen fila y * * * * avanzan y retroceden para luchar por obtener más beneficios. Una vez que se implemente la compensación, las personas demolidas, los arrendatarios y las partes relevantes presentarán otra demanda debido a acuerdos de propiedad anteriores poco claros, solicitando al tribunal que les divida el dinero de la demolición de acuerdo con la ley. La reubicación ya es problemática y es más probable que la división de los fondos de reubicación provoque rupturas entre familiares y amigos y relaciones tensas entre los niños. De hecho, estos problemas pueden resolverse fácilmente mediante la preparación previa a la demolición y un acuerdo sobre los derechos de todas las partes. Pero muchas personas involucradas en la demolición no se dieron cuenta de esto, lo que sólo añadió muchos problemas y disputas.
2. Los preparativos que el arrendatario puede realizar antes de la demolición incluyen:
(1) Realizar una revisión en profundidad de los derechos y obligaciones de todas las partes involucradas en la demolición, y determinar las partes involucradas en la demolición.
En comparación con la demolición de viviendas residenciales, la demolición de viviendas no residenciales (demolición empresarial) tendrá más partes interesadas durante el proceso de demolición debido a la compleja propiedad de la tierra y la vivienda. La casa demolida es un edificio de oficinas con sus propios derechos de propiedad y disfruta de derechos completos de uso de la tierra de propiedad estatal. La persona demolida es el propietario de la casa demolida y el sujeto de la relación de demolición es el demoledor y la persona demolida. Algunas casas son edificios de oficinas en alquiler, y los principales sujetos de la relación de demolición son los demoledores, los derribados y los arrendatarios. Vale la pena señalar que en la demolición de empresas privadas en tierras colectivas y la demolición de empresas estatales con una reestructuración incompleta, debido a que la propiedad original no está clara, e incluso el contrato de transferencia de tierras no es válido, los derechos y obligaciones de todas las partes son no está claro y es más probable que surjan disputas después de la compensación por la demolición. Por lo tanto, los abogados sugieren que para las empresas cuyos derechos de propiedad no están claros, se recomienda consultar o contratar abogados para intervenir después de la demolición y antes de la celebración del acuerdo de compensación y reasentamiento de demolición, y dividir los derechos de las partes de la demolición y el dinero de la demolición. en un contrato u otra forma legal, planes, etc., como derechos civiles, pueden resolver eficazmente posibles riesgos legales.
(2) Prepare activamente materiales relevantes, como certificados de derechos de propiedad de las casas demolidas, listas de equipos existentes, presentación y autenticación de contratos laborales, costos de decoración, etc.
Muchas de las partes involucradas no esperaban que los materiales relevantes resultaran ser un asunto muy complicado. Cuando llegó la fecha límite, estimaron apresuradamente la cantidad de equipos en la empresa, sin realizar un inventario detallado de los costos de reubicación de equipos causados por la demolición y qué reubicación de equipos dañó el valor de los equipos, haciendo que las empresas demolidas y las empresas de arrendamiento se mostraran bastante pasivas. en términos de reasentamiento y compensación. Como dice el refrán, una casa en ruinas vale millones. La verificación de los activos y equipos corporativos debe ser una tarea meticulosa y seria, y se debe intervenir con anticipación para preparar una evaluación posterior. La prueba de los derechos de propiedad de las casas demolidas incluye principalmente certificados de bienes raíces, certificados de tierras o contratos de arrendamiento, contratos de transferencia de tierras y otros documentos; la lista de equipos existentes se refiere a la lista de precios, especificaciones, cantidad, vida útil, estado de la hipoteca, etc. Equipos realmente utilizados en las operaciones comerciales.
La revisión de la presentación del contrato laboral se refiere al contrato laboral celebrado entre la empresa y los empleados reales de la empresa para demostrar cuántos empleados están trabajando en la empresa y cuánto dura el período laboral. Si existe una situación laboral de hecho, se recomienda complementar el contrato de trabajo lo antes posible para acreditar la relación laboral entre ambas partes. Además, también se deben clasificar y enumerar los pagos del seguro social, las nóminas y otros materiales que realmente demuestren el salario de los empleados de la empresa. Los gastos de renovación también deberán estar respaldados por las facturas correspondientes. Si la compensación por los costos de decoración se determina mediante negociación, se puede determinar mediante negociación en función del gasto original, la vida útil y la situación actual de los costos de decoración. Si la compensación de los costos de decoración se determina sobre la base de la evaluación, también se deben presentar los datos y materiales de respaldo correspondientes para facilitar una evaluación razonable de los costos de decoración.
(3) Contratar a un abogado para que intervenga y formule una estrategia de demolición bajo la guía de un abogado profesional.
La demolición involucra una amplia gama de áreas y los estándares de compensación varían. Los demolicionistas a menudo se encuentran en una posición más ventajosa durante la demolición, lo que hace que muchos demolidores y partes interesadas en la demolición "tengan miedo" de la demolición. Las razones del "miedo" no son más que dos puntos: en primer lugar, el período de demolición es largo y hay muchas cosas complicadas. Muchas empresas se exponen a la demolición por primera vez y están indefensas. En segundo lugar, carecen de conocimientos jurídicos relacionados con la demolición; y no podemos negociar con los demoledores, temo sufrir una pérdida en el proceso.
Dada la complejidad y profesionalidad de la demolición, es muy necesario contratar un abogado especializado en demoliciones para intervenir en demoliciones con relaciones jurídicas complejas.
3. Al ejecutar la demolición, la empresa de demolición compensará al proyecto.
Como se mencionó anteriormente, en la práctica legal, la compensación por demolición empresarial se divide principalmente en cuatro partes: en primer lugar, la compensación por activos de demolición, que incluye terrenos, casas, edificios y anexos de terreno que no pueden reubicarse, así como el valor real motivos Indemnización por maquinaria y equipo perdidos por reubicación 2. Pérdidas por suspensión de producción y negocios; El tercero es la compensación por los costos de demolición, incluidos los costos previos a la reubicación, los costos de tiempo de inactividad incurridos durante el proceso de reubicación, los costos de depuración y reparación de maquinaria y equipo, la remoción, el embalaje y el transporte de materiales, y los costos de compensación para los empleados despedidos. El cuarto son los honorarios de incentivo basados en políticas de demolición, incluidos los honorarios de reubicación rápida y los honorarios de incentivo de demolición.
3. Respecto a la cuestión de la compensación por reubicación de empresas no arrendadas.
Además de los gastos de compensación antes mencionados, la compensación por demolición para empresas no arrendadas debe incluir al menos los dos aspectos siguientes:
1. otros bienes inmuebles. Esta parte del estándar de compensación generalmente la establecen los gobiernos provinciales y municipales, o en función del nuevo precio de reemplazo, ambas partes realizarán una evaluación junto con una agencia de evaluación designada.
2. Tasa de compensación por recuperación de derechos de uso del suelo. De acuerdo con las disposiciones pertinentes del artículo 58 de la Ley de Ordenación de Tierras, si se cumplen determinadas condiciones y se recuperan los derechos de uso de la tierra, se concederá una compensación adecuada. Sin embargo, en la práctica de manejar casos, lo que se llama "apropiado" es difícil de definir y existen enormes diferencias entre diferentes lugares. Durante el proceso de tramitación del caso, los abogados deben formular soluciones basadas en las diferentes circunstancias del caso específico.
3. Los círculos teóricos tienen opiniones diferentes sobre si se debe otorgar una compensación por los derechos de uso de la tierra asignados. El autor cree que se debería conceder una indemnización, y que ésta no debería ser inferior a la tierra transferida.
IV. Cuestiones legales relacionadas con la demolición de empresas en tierras colectivas
Para la demolición de empresas en tierras colectivas, otros aspectos de la compensación, excepto la compensación relacionada con la tierra, se implementarán de conformidad con lo anterior.
Los derechos de compensación territorial se gestionarán de conformidad con las siguientes normas. Artículo 47 de la Ley de Ordenación de Tierras: Cuando se requisen tierras, la compensación se proporcionará de acuerdo con el propósito original de las tierras requisadas. Las tasas de compensación por tierras cultivadas requisadas incluyen tasas de compensación de tierras, subvenciones de reasentamiento y tasas de compensación por ocupación de tierras y cultivos jóvenes. La tasa de compensación por las tierras agrícolas requisadas es de seis a diez veces el valor medio de la producción anual de los tres años anteriores a la adquisición de las tierras agrícolas. El subsidio para el reasentamiento de tierras agrícolas se calcula en función del número de población agrícola que se va a reasentar. El número de población agrícola a reasentar se calcula dividiendo la cantidad de tierra cultivada expropiada por la cantidad promedio de tierra cultivada ocupada por cada unidad expropiada antes de la adquisición de la tierra. El estándar de subsidio de reasentamiento para cada población agrícola que será reasentada es de cuatro a seis veces el valor promedio de producción anual de los tres años anteriores a la adquisición de las tierras agrícolas. Sin embargo, el subsidio de reasentamiento por cada hectárea de tierra cultivada expropiada no podrá exceder de quince veces el valor promedio de la producción anual de los tres años anteriores a la expropiación. Las normas de los derechos de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento para la requisa de otras tierras serán estipuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios con referencia a las normas de los derechos de compensación de tierras y subsidios de reasentamiento para la requisición de tierras cultivadas. Las normas de compensación por embargos y cultivos jóvenes en las tierras expropiadas serán estipuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
Aquí es necesario señalar dos cuestiones: en primer lugar, la compensación por la adquisición de tierras se basa en el uso de la tierra y los estándares son diferentes en todo el país. El gobierno provincial establece normas específicas. El segundo es tener prueba legal de los derechos de uso de la tierra, como un contrato de arrendamiento firmado con una organización colectiva.
En resumen, la reubicación corporativa es un evento importante para los propietarios de empresas. Si la compensación por reubicación corporativa es satisfactoria o no, está directamente relacionado con los acuerdos comerciales futuros de los propietarios de empresas e incluso afecta directamente sus vidas. Las empresas deben adoptar la forma más directa y eficaz de proteger sus derechos y no deben tomar desvíos. El tiempo triunfa sobre todo. Además, la demolición de empresas es un negocio legal marginal y altamente profesional, y una gran cantidad de experiencia en el manejo de casos solo se puede obtener a través de operaciones reales.