Explicación detallada de los métodos razonables de evasión fiscal para la transferencia de bienes raíces en Kunming
Primero alquila y luego vende.
Después de que se introdujeron las nuevas políticas inmobiliarias, el Sr. Guo quería vender la casa que había comprado durante tres años por varias razones, pero pensó que no era rentable pagar el 5,5% completo del negocio. impuestos y recargos en función del precio de la casa, por lo que llegó a un acuerdo con el comprador, el comprador primero se mudará mediante contrato de arrendamiento y, dos años después, las dos partes transferirán la propiedad al precio acordado y se pagará la tarifa de arrendamiento. Estar incluido en el precio de la casa.
Comentario del abogado: Este método no paga el impuesto comercial completo y los recargos, sino solo el impuesto de escritura, la tarifa de registro y el impuesto de timbre. es factible. Sin embargo, debido a la gran variabilidad de los precios de la vivienda, si el precio del contrato es diferente del precio de mercado de la casa después de dos años y los precios de la vivienda aumentan, es muy posible que el propietario prefiera pagar una indemnización por daños y perjuicios antes que vender la casa. Existen muchos costos de oportunidad para el comprador. Al mismo tiempo, el vendedor puede hipotecar o vender la casa por separado, lo que provocará grandes riesgos legales para el comprador.
Falsificación de lo real
La Sra. Wang tiene una casa y un comprador está dispuesto a pagar 550.000 para comprarla. Pero la nueva política de este año le hizo sentir que después de vender la casa, el dinero en su bolsillo parecía ser mucho menor, por lo que la Sra. Li quería transferir la casa a través de un regalo con la ayuda de un agente.
Comentario del abogado: La transferencia de donación de bienes inmuebles es una forma común en el proceso de transferencia de bienes inmuebles, y también es un derecho y comportamiento para los obligantes a disponer de sus propios bienes estipulados en las leyes de nuestro país. Dado que la transferencia de bienes inmuebles como donación es completamente diferente de una transacción de mercado, no se aplica ningún impuesto comercial.
Para dos partes que están relacionadas y realmente tienen una relación de donación, transferir bienes inmuebles como donación es una forma razonable de evitar impuestos. Los principales honorarios son el impuesto de escrituración, los honorarios notariales, los derechos de registro y el impuesto de timbre. El impuesto sobre la escritura es 65438 + 0,5% del monto de la transacción o el monto de la evaluación (primera transacción) y el 3% para las transacciones posteriores. La tarifa de notarización (certificación notarial del contrato de donación) es de 16 yuanes/metro cuadrado en Chengdu, 14 yuanes/metro cuadrado en el exterior; el primer anillo y el segundo anillo, y 14 yuanes/metro cuadrado en el segundo anillo, 12 yuanes/metro cuadrado, tarifa de inscripción 80 yuanes.
Si la verdadera intención y finalidad de las partes de la transferencia de propiedad no es donar, sino transferir la propiedad y obtener ganancias, esto se desvía completamente de las características legales de la donación gratuita. Entonces, este comportamiento no será un regalo legalmente válido, sino una forma legal de regalo, encubriendo el comportamiento ilegal de evadir fines fiscales ilegales. Una vez que se produce una disputa, según las leyes vigentes, ambas partes deben asumir la responsabilidad de los impuestos atrasados y las multas y, en casos graves, incluso pueden asumir responsabilidad penal. Además de los riesgos legales antes mencionados, también existen grandes riesgos de transacción en el proceso de transferencia real de bienes inmuebles que claramente son un regalo pero que en realidad se venden. Para el comprador, cómo acordar el método de pago es un problema difícil, porque el donante puede revocar el obsequio antes de que se transfieran los derechos de propiedad del obsequio. Incluso si el comprador ha pagado el depósito, éste no será vinculante para el vendedor. Además, la "Ley de Contratos" de mi país estipula: "Si la propiedad donada es defectuosa, el donante no será responsable". En otras palabras, si la casa recibida por el comprador tiene problemas de calidad, es difícil preguntarle al propietario original. para compensación. Además, el comprador también debe tener cuidado de que el donante cancele el obsequio o incumpla la obligación de obsequio.
El precio del contrato es muy inferior al precio real.
La Sra. Wang, que se estaba preparando para vender su casa, también negoció un precio de venta con el comprador a través de un intermediario. La diferencia es que el precio de transacción escrito en el contrato de venta es sólo la mitad de este precio. De esta manera, quiere pagar menos impuestos comerciales.
Comentario del abogado: este método ahorra el monto total del impuesto comercial y los recargos, pero aún requiere el pago del impuesto sobre la escritura, las tarifas de registro y el impuesto de timbre. Este tipo de comportamiento es una forma legal que encubre el propósito ilegal de la evasión fiscal y es un acto ilegal. Una vez que ocurre una disputa, de acuerdo con las leyes vigentes de mi país, ambas partes deben asumir la responsabilidad de los impuestos atrasados y las multas y, en casos graves, incluso pueden asumir responsabilidad penal.
El contrato se firmó durante varios años antes de que se transfiriera la propiedad.
En marzo de este año, la Sra. Zhang compró otra casa con un área de 1,20 metros cuadrados en el oeste de la ciudad. Quería vender la casa que compró en Caojin Road hace tres años. Es una lástima que coincidiera con la introducción del New Deal. Si esta casa de 400.000 yuanes se vende por 460.000 yuanes, puede costar 15.000 yuanes adicionales en impuestos. La Sra. Zhang consideró que no era un buen negocio, por lo que negoció un precio con el comprador a través de un intermediario y planeó esperar cinco años hasta que la casa estuviera terminada antes de pasar por los procedimientos de transferencia para evitar impuestos.
Comentario del abogado: Este método no paga el impuesto comercial completo ni los recargos, sino que solo paga el impuesto sobre la escritura, las tarifas de registro y los impuestos de timbre, lo cual es factible.
Sin embargo, después de firmar el contrato, si los procedimientos de la transacción no se completan a tiempo, muchos factores externos afectarán el proceso de la transacción con el tiempo, y ambas partes enfrentarán varios riesgos inesperados, incluidos riesgos de política y riesgos de fluctuación del mercado, especialmente cuando los precios de los bienes raíces No son un caso muy estable. Una vez que la brecha es grande, una de las partes sufrirá grandes pérdidas. Y cuanto mayor sea el tiempo, mayor será el riesgo. Incluso si el contrato está notariado, los riesgos anteriores no se pueden evitar. Mientras tanto, el vendedor puede contratar una hipoteca separada o vender la casa.
Se entiende que para lograr el objetivo de cerrar la transacción lo más rápido posible, algunos intermediarios de vivienda de segunda mano captan la psicología de compradores y vendedores y brindan sugerencias a ambas partes sobre cómo "razonablemente evitar impuestos." Sus métodos comúnmente utilizados son:
1. "Reducir deliberadamente el precio de transacción" Para lograr el propósito de pagar menos impuestos, los compradores y vendedores reducen deliberadamente el precio de transacción real de la casa.
Los expertos recuerdan: En cuanto a la práctica de "reducir deliberadamente los precios de las transacciones", en primer lugar, viola las políticas fiscales. El gobierno pronto reforzará la supervisión de este comportamiento ilegal, que es riesgoso, en segundo lugar, desde la perspectiva nacional; compradores Verá, cuando la propiedad se venda nuevamente, el primer "precio de adquisición" bajo ampliará la diferencia de precio de compra y venta, pero también aumentará nuevamente el costo de venta y la ganancia superará la pérdida.
En segundo lugar, los regalos falsos. Esto tiene como objetivo la "elusión fiscal" entre compradores y vendedores de casas de segunda mano. No tienen ninguna relación con familiares y amigos, simplemente "regalan" la propiedad mediante certificación notarial a este nombre después de una transacción privada. Según las políticas actuales, las transferencias de obsequios solo requieren que el comprador pague el 4% de impuesto sobre la escritura, mientras que las ventas y transferencias requieren el 5,5% de impuesto comercial y el 2% o 4% de impuesto sobre la escritura y el impuesto personal dentro de 5 años.
Los expertos recuerdan: En cuanto a los "obsequios falsos", las leyes pertinentes estipulan que, excepto en el caso de donaciones benéficas, el donante puede arrepentirse de la donación de bienes entre ciudadanos comunes.
Si en una transacción inmobiliaria, ambas partes se enfrentan a un "regalo falso" en la superficie, y una vez que surge una disputa, es posible que el comprador no reciba apoyo legal debido a pruebas insuficientes.
En tercer lugar, "el arrendamiento falso es un negocio real". Debido a que la exención de impuestos sobre bienes raíces aún no ha llegado, o es simplemente "evasión de impuestos", el comprador y el vendedor no siguen las regulaciones para manejar el pago de impuestos, la transferencia, el cambio de nombre y otros procedimientos después de la transacción, y reemplazan el contrato de transacción. con contrato de arrendamiento superficial.
Los expertos advierten: los arrendamientos falsos y las transacciones reales son muy riesgosos. Una vez que ocurre una disputa, la parte perjudicada suele ser el comprador.
Cuarto, “Miedo de tener una segunda esposa”. Un intermediario sugirió a los inversores que cuando una pareja compra una casa, lo mejor es escribir sólo el nombre de una persona, así se puede evitar pagar impuestos sobre la segunda casa porque no viven en ella. "Debido a que el aviso estipula que sólo las casas en las que se ha vivido durante más de cinco años están exentas de impuestos, el vendedor puede hacer un escándalo por la casa. Por ejemplo, al comprar una casa, los padres, los hijos o el cónyuge son los dueño de la propiedad."
Los expertos recuerdan: Familiares Una vez que ocurre una disputa de intereses entre las partes, es difícil resolverla.
5. “Acuerdo para ampliar el cambio de derechos de propiedad”. Este tipo de evasión fiscal parece razonable y beneficiosa, pero detrás de ella se esconden enormes riesgos legales. Si no se tiene cuidado, los compradores y vendedores de viviendas de segunda mano pueden acabar en una situación de "aprovecharse de las pequeñas cosas".
Los expertos recuerdan: En primer lugar, el precio de la vivienda ha aumentado considerablemente y el vendedor puede incumplir el contrato y ya no gestionar los procedimientos de transferencia de la vivienda en el momento acordado, con la intención de aumentar el precio de la transacción o revender la casa; en segundo lugar, es posible gestionar los procedimientos de transferencia de la casa en el momento acordado. Por algunas razones, los procedimientos de transferencia no se pueden completar. 3. Si el vendedor cambia el certificado de propiedad a espaldas del comprador, vende la casa a un tercero; y pasa por los trámites de transferencia, el comprador no podrá obtener la propiedad de la casa.
Estos comportamientos comunes de "evasión fiscal razonable" son ilegales y han dejado graves consecuencias para las partes involucradas. Una casa es una enorme cantidad de propiedad y debemos adquirirla de manera razonable y legal para que los derechos e intereses legítimos de los ciudadanos puedan estar protegidos por la ley. Si los procedimientos y métodos durante la adquisición son ilegales, los ciudadanos ciertamente no recibirán la protección adecuada una vez que surja una disputa. Pagar impuestos al 1% del valor total en realidad no es alto, por lo que no hay necesidad de correr riesgos.
(La respuesta anterior se publicó el 24 de agosto de 2015. Consulte la situación real para conocer la política actual de compra de viviendas).
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