¿Por qué Yajule, los antiguos Cinco Tigres del Sur de China, cayeron en nuevas dificultades?
Por más glorioso que fuera el pasado, la realidad es sombría.
En la industria inmobiliaria de China, los "Cinco Tigres del Sur de China" han experimentado altibajos. Algunas personas han bajado a tierra y otras han llegado al borde del acantilado.
A medida que se intensificaba la guerra de Vietnam, Country Garden y Evergrande se convirtieron en la primera y segunda empresa inmobiliaria más grande de toda la industria inmobiliaria, con un volumen de transacciones superior al billón de yuanes. Agile, Hesheng y R&F cayeron en su propio atolladero y se devanaron los sesos para salir.
Entre los tres tigres restantes, Agile es muy representativo, desde la gran crisis personal del fundador de la empresa, Chen Zhuolin, hasta el Waterloo de la gran apuesta de la empresa por el sector inmobiliario turístico, y ahora se ve abrumada por enormes. deudas.
"Agile Dilemma" es una colección de secuencias de combinación de crisis comúnmente utilizadas por las empresas inmobiliarias chinas.
A diferencia de muchos magnates inmobiliarios que provenían de un entorno pobre, Chen Zhuolin, que nació en Zhongshan en 1962, obviamente está viviendo una vida mejor. Chen Zhuolin se graduó en la Universidad Hamston de Estados Unidos. En 1985, Chen Zhuolin llevó a su hermano a fundar Zhongshan Times Furniture Factory, una fábrica de muebles que integra producción, ventas y venta al por mayor, en su ciudad natal de Zhongshan. Fue la empresa fundadora de Agile Group.
Pero hay rumores de que el padre de los hermanos Chen jugó un papel importante en la acumulación de riqueza. Incluso hay rumores de que la acumulación de capital inicial de la familia Chen se completó mientras su padre aún estaba vivo y que su padre era el verdadero fundador de Agile.
La "Brothers Company", compuesta por los cinco hermanos Chen, es única en la industria inmobiliaria de China. Bajo el liderazgo de Sanchen Zhuolin, la fábrica de muebles de los cinco hermanos creció cada vez más y acumuló la primera olla de oro.
Mientras dirigían una fábrica de muebles, los hermanos Chen se mudaron a Hong Kong y Macao y eran muy conscientes de la creciente demanda de vivienda propia entre los habitantes de Hong Kong y Macao que llegaban al continente para jubilarse.
De 65438 a 0992, los cinco hermanos Chen comenzaron a involucrarse en la industria inmobiliaria y desarrollaron el primer proyecto en Sanxiang, Agile Garden, que se convirtió en el punto de partida de Agile Real Estate.
Desde entonces, Chen Zhuolin y Agility han estado fuera de control y ganaron muchas batallas. Agile patrocinó el concurso de belleza Miss Hong Kong de 1993 a 1997. En ese momento, más del 90% de los propietarios de Agile eran de Hong Kong y Macao.
Posteriormente, los cinco hermanos Chen desarrollaron proyectos como Zhongshan Yongjingyuan. En su apogeo, Agile llegó a ocupar el 70% del mercado inmobiliario de Zhongshan.
Después de la crisis financiera de 1997, el impacto en los mercados de Hong Kong y Macao es imaginable. Chen Zhuolin trasladó el campo de batalla de Agile a las ventas nacionales, centrándose en el mercado del delta del río Perla.
El Mundial de 2002 en Corea del Sur y Japón inspiró a los chinos. También este año, se lanzó Guangzhou Agile Garden, el primer proyecto fuera del campamento base de Agile. Se dice que Chen Zhuolin condujo personalmente su Mercedes-Benz para recibir al propietario y verlo.
En 2005, Chen Zhuolin marcó el comienzo de otro momento histórico. Agile cotiza oficialmente en el directorio principal de la Bolsa de Valores de Hong Kong. En este momento, Agile ha abierto el mercado nacional y sus propiedades están ubicadas en 18 ciudades, incluidas Zhongshan, Guangzhou, Foshan, Chengdu, Xi, Nanjing, Sanya y Chongqing. Yajule, uno de los "Cinco Tigres del Sur de China", es muy conocido.
En los años siguientes, con los esfuerzos conjuntos del Sr. Chen Zhuoxian y su esposa, la nacionalización de Agile y el desarrollo inmobiliario turístico estaban en pleno apogeo, convirtiéndose en una fuerza importante en la industria inmobiliaria.
Como dice el refrán, el momento más glorioso es cuando acecha la crisis.
En 2012, Chen Zhuolin estuvo involucrado en el caso de "sospechoso de abusar sexualmente de una subordinada de 28 años" y cometió muchos errores que cometen los hombres exitosos. La policía lo arrestó formalmente por indecencia y luego se le permitió salir con una garantía en efectivo de 5.000 yuanes. Este asunto tomó más de medio año, y no fue hasta marzo del año siguiente que Chen Zhuolin fue despedido, con la condición de que se disculpara por escrito con la víctima, pagara los gastos médicos y presentara una carta de recomendación de la empresa.
Esta agitación no solo tuvo un gran impacto en la reputación y el rostro personal de Chen Zhuolin, sino que también tuvo un cierto impacto en Agile. El valor de mercado de la empresa se evaporó en 2.800 millones.
El proyecto Agile Tengchong de 2014 fue detenido por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Tierras y Recursos debido a la construcción ilegal de un campo de golf. Ese mismo año, Yajule sufrió un "duro golpe" aún mayor cuando participó en el "Oficial Anticorrupción de Yunnan".
El "poder" y el "color" siguen siendo obstáculos para las empresas y los emprendedores exitosos.
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En la industria inmobiliaria, cuando se trata de agilidad, debe ser Clearwater Bay.
El éxito de Clearwater Bay no solo ha impulsado el desarrollo del sector inmobiliario turístico a un nuevo nivel, sino que también ha encontrado una dirección y una etiqueta para el modelo de desarrollo de Agile.
En 2006, Agile celebró su primer aniversario de cotización y apostó por el sector inmobiliario turístico.
Chen Zhuolin, que siempre ha sido discreto, reveló que además de raros gestos de alto perfil, la Bahía de Qingshui bajo el Círculo Lingshui en Hainan también tiene 15.000 acres de tierra, con una superficie total de Aproximadamente 9 millones de metros cuadrados y el precio del terreno pagado es de 2.418 millones de yuanes. Agile planea invertir 20 mil millones para convertir Clearwater Bay en un complejo balneario.
Especialmente en ese momento, la proporción de adquisición de tierras era extremadamente alta y el precio mínimo promedio era de sólo 242 yuanes por metro cuadrado.
Desde entonces, esta leyenda de las ventas ha causado sensación en todo el país, convirtiéndose en el foco de los medios de comunicación y creando muchos mitos:
A principios de 2009, las ventas alcanzaron los 6.400 millones de yuanes. , ocupando el primer lugar en el mercado inmobiliario de Hainan durante siete años consecutivos. En primer lugar, ha ganado muchas veces el campeonato nacional de ventas de placas únicas.
Desde su salida a bolsa en 2009, Clearwater Bay ha hecho una contribución muy grande a las ventas anuales de Agile, alcanzando un tercio de las ventas totales en su punto máximo, casi convirtiéndose en un barómetro del desempeño de las ventas de la compañía.
Habiendo probado la dulzura, Agile invirtió aún más en múltiples proyectos en Hainan, como Wenchang Moon Bay, Wenchang Tongguling Star City, Haikou Jinsha Bay, Wanning Mountain Qinwan, etc., lo que provocó que sus reservas de suelo en Hainan continuaran. para aumentar, representando el 29,65% y el 365,448% de las reservas totales de suelo de la empresa de 2015 a 2017, respectivamente.
A diferencia de muchas empresas inmobiliarias líderes que están explorando activamente las ciudades centrales de todo el país, el "ajedrez peligroso" de Agile finalmente generó una situación y resultados imaginables. Con el avance de la política de restricción de compras, el mito de Clearwater Bay llegó a su fin abruptamente.
Según el análisis de expertos de la industria, la crisis de desarrollo de Agile se debe en cierta medida a errores de posicionamiento estratégico:
La excesiva dependencia de los bienes raíces turísticos y el éxito de Clearwater Bay no pueden replicado, y la estructura del terreno es única.
Obviamente, el mercado externo ha pasado de la prosperidad al declive, y una importante corrupción interna también está creciendo y extendiéndose.
Chen Zhuolin blandió su cuchillo anticorrupción corporativo hacia Hainan. Una investigación demostró que Jian Yuping, el presidente de la región de Hainan, era gravemente corrupto.
El documento de notificación describe esto: De 2010 a 2013, cuando Jian Yuping, presidente de Agile Group, era el jefe del departamento de marketing regional de Hainan, aceptó repetidamente enormes sobornos de personas externas y se aprovechó de su posición. designar ilegalmente alta calidad La propiedad se revende a extraños con fines de lucro. Su comportamiento ha violado gravemente el sistema de la empresa, ha perjudicado los intereses de la empresa, ha constituido una grave violación de la integridad y la disciplina y es sospechoso de un delito penal.
La indiferencia del mercado y la enorme corrupción de los funcionarios internos le dieron a Chen Zhuolin dos duros golpes.
Ajule, que ha estado rondando la escala de los 50 mil millones durante muchos años, ha visto ampliarse la brecha con otros tigres en el sur de China.
Cuando llegó el momento de 2016, Agile finalmente dio un suspiro de alivio. Cambió su situación de no cumplir con las expectativas en los últimos cinco años y sus ventas superaron los 50 mil millones por primera vez.
Pero si miramos la parte superior de la lista en este momento, Evergrande y Country Garden superaron la marca de los 300 mil millones.
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Según las estadísticas, la tasa de crecimiento anual compuesta de Agile de 2065.438+00 a 2065.438+08 es solo 65.438+05,6%, que es mucho menor que la del mismo periodo.
Al ver la brecha, la "medicina que salva vidas" para ponerse al día es una alta rotación de la deuda.
Desde la perspectiva de la adquisición de terrenos, el enfoque "todo en uno" de Agile es muy obvio.
Los datos muestran que de 2017 a 2019, Agile agregó una gran cantidad de terreno mediante licitaciones, subastas, cotizaciones, adquisición de acciones, etc. Sus nuevas reservas de terreno fueron 9,64 millones de m2, 111.000 m2 y 1.000 m2 respectivamente. m2.
En 2019, Agile marcó el comienzo de su propio hito y entró con éxito en el campo del club inmobiliario de los 100 mil millones.
Me encantó descubrir que la deuda de Agile había alcanzado su punto máximo, sus ingresos no habían aumentado y su flujo de caja operativo era muy pobre.
En abril de este año, las agencias de calificación Moody's y Standard & Poor's ajustaron la perspectiva de calificación de Agile de "estable" a "negativa". A los ojos de las agencias de calificación, todas mencionaron los problemas de deuda de Agile. En 2019, la deuda de Agile alcanzó los 207.895 millones de yuanes.
S&P señaló que el negocio de desarrollo inmobiliario de Agile se expandió más lentamente de lo esperado, lo que resultó en un débil crecimiento de las ganancias después de las adquisiciones de deuda en los últimos dos años. Al mismo tiempo, el margen de beneficio de Agile aún puede enfrentar una presión a la baja debido al aumento de los costos de la tierra y la política de restricción de compras en el mercado inmobiliario de Hainan.
Otra cosa que perjudica más a Chen Zhuolin es la rentabilidad real de Agile.
En concreto, Agile logró un beneficio neto de 9.233 millones de yuanes en 2019, con incrementos interanuales del 32,49%, 122,30%, 23,27% y 10,47% respectivamente de 2016 a 2019.
El beneficio neto atribuible a la empresa matriz fue de 75.120 millones de yuanes, un aumento interanual del 5,43%, y la tasa de crecimiento también fue la más baja de los últimos cuatro años.
Algunas personas en la industria tienen un punto de vista: la mayor parte de las ganancias serán devoradas por los intereses de la deuda.
Al mismo tiempo, en 2019, Agile logró el "peor" flujo de caja neto operativo desde su salida a bolsa.
En 2019, el flujo de caja neto generado por las actividades operativas de Agile fue de -145.438+ mil millones de yuanes, una disminución del 653,69 % en comparación con 2018.
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Si bien las altas tasas de rotación no han logrado generar cambios fundamentales en la empresa, las "complicaciones" provocadas por las altas tasas de rotación también están surgiendo en el ámbito ágil.
Muchos proyectos han sido protegidos por sus propietarios, y los proyectos de Agile también han experimentado muchos accidentes de ingeniería y diversas violaciones.
En junio de 2019, un informe de accidente publicado en el sitio web del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural mostró que se produjo un accidente por caída en el Lote A1001 del Proyecto de Nueva Ciudad de Educación Sanitaria Jinshawan en Yajule (03383). , distrito de Xiuying, ciudad de Haikou, provincia de Hainan, y una persona murió.
Además, el proyecto lingüístico Xilinshuang de Agile en Yunnan también fue notificado por las autoridades competentes debido a violaciones. El aviso decía que Agile ocupó 40,67 hectáreas (610,01 acres) de terreno en la ciudad de Gasa, en la ciudad de Jinghong, sin aprobación para construir el proyecto del idioma Xishuanglin, formando un departamento de ventas, un lago artificial y paisajismo. Se presentó un caso para investigación.
No es una excepción que violaciones como ésta sean reportadas a las autoridades competentes.
Lo que es más fatal que recibir una notificación sobre violaciones del proyecto es que Agile fue castigado recientemente en Suzhou al no adquirir tierras durante tres años. Esto sin duda "empeora las cosas" para Agile, que ahora está tratando desesperadamente de hacerlo. adquirir terrenos para ampliar su escala.
Chen Zhuolin tiene un hobby muy singular, como es la ópera cantonesa. También lanzó su propio álbum de música cantonesa "Xin Yun Ya Yun". Se convirtió en el primer empresario en China en publicar un álbum de ópera cantonesa.
Para cantar bien en la ópera cantonesa, es importante prestar atención a las habilidades básicas. Para cantar bien en un drama inmobiliario, ¿verdad?