Registro de la empresa Qujing: aspectos a los que debe prestar atención al transferir una casa después de la política de “impuesto comercial a impuesto al valor agregado”
1. Las ventas de bienes inmuebles se refieren a las actividades comerciales de transferencia de la propiedad de bienes inmuebles. Bienes inmuebles se refiere a bienes que no se pueden mover o que cambiarán su naturaleza y forma después de ser movidos, incluidos edificios y estructuras.
Edificios, incluidos edificios residenciales, edificios comerciales, edificios de oficinas y otros edificios utilizados para residencia, trabajo u otras actividades.
Estructuras, incluyendo carreteras, puentes, túneles, presas y otras estructuras.
2. Si se transfieren los derechos de propiedad limitados o los derechos de uso permanente de un edificio, se transfiere la propiedad de un edificio o estructura en construcción y los derechos de uso del suelo ocupados por el edificio o estructura se transfieren a al mismo tiempo, el impuesto al valor agregado se pagará como enajenación de bienes inmuebles.
3. Tasa impositiva y tasa de recaudación
(1) Los métodos de cálculo del impuesto general son aplicables a los contribuyentes generales, y la tasa impositiva aplicable a la transferencia de bienes inmuebles es 11.
(2) El método de cálculo de impuestos simplificado se aplica a los contribuyentes generales y a los pequeños contribuyentes (incluidos otros individuos) que transfieren bienes raíces, y la tasa impositiva es 5.
4. Los contribuyentes generales que vendan 2.065.438 inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006 podrán optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado. El monto de la venta es el saldo del precio total de compra y los gastos de precio adicional después de deducir el precio de compra original del inmueble o el precio de tasación cuando se adquirió el inmueble. El impuesto a pagar se calcula a una tasa impositiva de 5. Los contribuyentes pagarán impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
5. Si un contribuyente general vende 2.065.438 inmuebles adquiridos antes del 30 de abril de 2006 (excluyendo la autoconstrucción), si le aplica el método de cálculo del impuesto general, el impuesto a pagar se calculará sobre el precio total. Gastos adquiridos y sobreprecios. Los contribuyentes antes mencionados, después de deducir el precio original del inmueble y los gastos de sobreprecio, pagan por adelantado el impuesto a una tasa impositiva de 5 a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble, y declaran el impuesto a la autoridad fiscal competente donde se encuentra ubicada la institución.
6. Los contribuyentes generales que vendan sus bienes inmuebles de construcción propia antes del 30 de abril de 2006 pueden optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado y calcular el impuesto a pagar según la tasa de recaudación del 5, sobre el total. El precio obtenido y los gastos fuera de precio son ventas. Los contribuyentes pagarán impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
7. Si un contribuyente general vende bienes inmuebles de construcción propia antes del 30 de abril de 2006 y le resulta aplicable el método de cálculo del impuesto general, el impuesto a pagar se calculará sobre el precio total obtenido y el sobreprecio. gastos. Los contribuyentes pagarán por adelantado impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble con base en el precio total obtenido y la tasa de precobro de las tarifas de precio extra5, y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales encargadas de la ubicación de la institución.
8. Cuando un contribuyente general venda bienes inmuebles adquiridos después de mayo de 201 o 2016 (excluyendo las propiedades de construcción propia), se aplicará el método de cálculo del impuesto general, y el impuesto a pagar se calculará sobre la totalidad. Precio adquirido y gastos extraprecio. Después de deducir el precio de compra original del inmueble y los gastos de precio adicional, los contribuyentes deben pagar impuestos por adelantado a una tasa impositiva de 5 a la autoridad tributaria local a cargo de la ubicación del inmueble, y declarar el impuesto a la autoridad tributaria nacional en cargo de la ubicación de la institución.
9. Cuando un contribuyente general venda su inmueble autoconstruido después del 1 de mayo de 2016, se aplicará el método de cálculo del impuesto general, y el impuesto a pagar se calculará con base en el precio total obtenido y extra. -Precio de gastos. Los contribuyentes pagarán por adelantado impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble con base en el precio total obtenido y la tasa de precobro de las tarifas de precio extra5, y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales encargadas de la ubicación de la institución.
10. Cuando un pequeño contribuyente vende bienes inmuebles adquiridos (de autoconstrucción) (excluyendo casas compradas por hogares industriales y comerciales individuales y otras ventas personales de bienes raíces), el precio total obtenido y extra- Se deducirán los gastos de precio. El precio de compra original del inmueble o el saldo después de adquirir el inmueble es el importe de la venta, y el impuesto a pagar se calcula según una tasa impositiva de 5.
Los contribuyentes pagarán impuestos por adelantado de acuerdo con los métodos impositivos anteriores a las autoridades fiscales locales a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles y declararán impuestos a las autoridades fiscales nacionales a cargo de la ubicación de la institución.
11. Cuando un pequeño contribuyente vende su inmueble de construcción propia, se utilizará como importe de la venta el precio total y los gastos extraprecio, y el impuesto a pagar se calculará según un impuesto. tasa de 5.
Los pequeños contribuyentes distintos de las personas físicas deberán pagar anticipadamente los impuestos a las autoridades fiscales locales encargadas de la ubicación del inmueble de acuerdo con los métodos de cálculo del impuesto estipulados en este artículo, y declarar los impuestos al impuesto nacional. las autoridades a cargo de la ubicación de la institución; otras personas pagarán impuestos de acuerdo con este artículo. La declaración y el pago de impuestos se realizarán a la autoridad fiscal local a cargo de la ubicación de los bienes inmuebles de acuerdo con el método de cálculo de impuestos prescrito.
12. Cuando otras personas vendan los bienes inmuebles (de autoconstrucción) que hayan adquirido (excluidas las casas que compraron), el importe de la venta será el precio total y los gastos extra deducidos de la compra original. precio del inmueble o el importe del inmueble adquirido prevalecerá el saldo después del valor tasado del inmueble, y el impuesto se declarará a la autoridad fiscal local competente a una tasa impositiva del 5%.
13 En Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, los hogares industriales y comerciales individuales y las personas que vendan y compren viviendas hace menos de 2 años deberán pagar el impuesto sobre el valor agregado completo a una tasa de 5 si; la compran por más de 2 años (incluidos 2 años) Si la vivienda no ordinaria se vende a terceros, el impuesto al valor agregado se pagará a una tasa de 5 basada en la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra si; Las viviendas ordinarias adquiridas por particulares durante más de dos años (incluidos dos años) se venden a terceros, el impuesto sobre el valor añadido estará exento.
14. El contribuyente deberá deducir del precio total y gastos extraprecio obtenidos de acuerdo con las normas legales y vigentes el precio de compra original del inmueble o el precio fijado al adquirirlo. estipulado por la Administración General. En caso contrario no se permite ninguna deducción.
Los comprobantes anteriores se refieren a:
(1) Facturas elaboradas bajo la supervisión del departamento tributario.
(2) Sentencias judiciales, fallos, escritos de mediación, laudos arbitrales y documentos escriturados sobre derechos de acreedores.
(3) Otros documentos que especifique la Agencia Estatal de Tributación.
15. Si un contribuyente transfiere un inmueble y paga el saldo del impuesto al valor agregado de acuerdo con las regulaciones pertinentes, y no puede proporcionar la factura al adquirir el inmueble debido a pérdida u otras razones, puede proporcionar a la autoridad fiscal un documento de pago de impuestos que pueda demostrar el monto del impuesto de escritura a pagar. Se utilizarán comprobantes y otros materiales para compensar la diferencia. Si un contribuyente conserva una factura al adquirir un inmueble y además conserva otros certificados de pago de impuestos que puedan acreditar el monto del impuesto de escrituración a pagar, la diferencia se deducirá de la factura.
16. Incentivos fiscales
(1) Para cooperar con la reforma del sistema nacional de vivienda, las empresas o instituciones administrativas venden casas al precio de costo y al precio estándar de la reforma de vivienda. y están exentos del impuesto al valor agregado.
(2) Las ventas individuales de casas construidas y ocupadas por uno mismo están exentas del impuesto al valor agregado.
(3) Si una persona física vende una vivienda ordinaria comprada durante más de 2 años (incluidos 2 años), estará exento del impuesto sobre el valor añadido. (Las políticas anteriores solo se aplican a Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen).
Declaración preliminar
Cuando los contribuyentes distintos de las personas físicas transfieren los bienes inmuebles que adquieren, deben pagar por adelantado. IVA Es necesario cumplimentar el formulario de pago anticipado del IVA y pagar el impuesto por adelantado a la autoridad fiscal competente donde se encuentra el inmueble. Otras personas no necesitan pagar impuestos por adelantado al transferir bienes inmuebles.
Cuando un contribuyente transfiere un inmueble adquirido, el impuesto al valor agregado pagado por adelantado a la autoridad fiscal encargada de la ubicación del inmueble se puede deducir del impuesto al valor agregado pagadero en el período actual. . Si no se puede completar la deducción, la deducción se trasladará al siguiente período.
18. Cuando los contribuyentes venden bienes inmuebles, deben completar el nombre del inmueble y el número del certificado de propiedad de la vivienda en la columna "Nombre de los bienes o servicios sujetos a impuestos" de la factura, completar la unidad de área en el Columna "Unidad" y nota en la columna de comentarios Especifique la dirección detallada del inmueble.
19. Cuando los contribuyentes generales de empresas de desarrollo inmobiliario vendan sus propios proyectos inmobiliarios (excepto proyectos inmobiliarios antiguos que opten por el método de cálculo del impuesto simplificado), el importe de las ventas se deducirá del precio del terreno pagado. al departamento gubernamental cuando se transfirió el terreno y El saldo después de la compensación por demolición pagada a otras unidades o individuos al adquirir el terreno.
Los contribuyentes generales de empresas promotoras inmobiliarias que vendan proyectos inmobiliarios antiguos de autodesarrollo pueden optar por aplicar el método de cálculo del impuesto simplificado, utilizando como volumen de ventas el precio total obtenido y los gastos extraprecio, y el El precio del terreno correspondiente no se puede deducir.
Emisión de facturas: Los contribuyentes generales que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir por sí mismos facturas del impuesto al valor agregado.
2065438 Los contribuyentes generales que hayan recaudado el impuesto empresarial antes del 30 de abril de 2006 y hayan declarado el pago anticipado del impuesto empresarial a las autoridades fiscales locales competentes al vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio pueden emitir facturas ordinarias del impuesto sobre el valor añadido, pero No se permiten facturas de impuestos comerciales. No se permiten facturas especiales con IVA. Este artículo no tiene límite de tiempo para la emisión de facturas ordinarias con IVA.
Los contribuyentes generales que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden emitir facturas especiales del impuesto al valor agregado.
20. Los pequeños contribuyentes de empresas promotoras inmobiliarias que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio tienen un tipo impositivo del 5.
Emisión de facturas: los pequeños contribuyentes que vendan proyectos inmobiliarios de desarrollo propio deberán emitir por sí mismos facturas ordinarias del impuesto al valor agregado. Si el comprador necesita una factura especial del IVA, el pequeño contribuyente deberá solicitarla a la autoridad fiscal competente para su emisión.
2065438 Los pequeños contribuyentes que hayan recaudado el impuesto empresarial antes del 30 de abril de 2006 y hayan declarado el pago anticipado del impuesto empresarial a las autoridades fiscales locales competentes al vender proyectos inmobiliarios de desarrollo propio no podrán emitir facturas del impuesto empresarial, pero emitir facturas ordinarias del IVA, no aplicará para la emisión de facturas especiales del IVA. Este artículo no tiene límite de tiempo para la emisión de facturas ordinarias con IVA.
Los pequeños contribuyentes que venden proyectos inmobiliarios de desarrollo propio a otras personas no pueden solicitar la emisión de facturas especiales del impuesto al valor agregado.
Cai Shuijun también resume aquí los impuestos involucrados en la transferencia de bienes raíces. ¿Están todos claros?
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