¡Pesado! Seis departamentos emitieron conjuntamente un documento para centralizar la supervisión. ¿Ha terminado la crisis de los apartamentos de alquiler a largo plazo?

El día 26, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (en adelante Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural) y la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitieron conjuntamente los "Opiniones sobre el Fortalecimiento de la Supervisión de empresas de arrendamiento de viviendas con activos livianos "(en lo sucesivo, los Dictamenes), que exige que todas las localidades fortalezcan la supervisión de la gestión de las empresas de alquiler de viviendas, lleven a cabo la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas, prohíban el uso de préstamos al consumo para el alquiler de viviendas y razonablemente controlar los niveles de alquiler de viviendas.

Guía a las empresas de alquiler de viviendas para que regresen al origen de los servicios de alquiler de viviendas

Los departamentos pertinentes señalaron que en los últimos años, el mercado de alquiler de viviendas de mi país se ha desarrollado rápidamente y el funcionamiento del mercado es generalmente estable, y los niveles de alquiler han disminuido constantemente Para resolver el problema de los residentes Las cuestiones de vivienda jugaron un papel importante. Pero al mismo tiempo, algunas empresas de arrendamiento de viviendas con pocos activos (a las que en este artículo nos referimos como empresas de arrendamiento de viviendas) utilizan los desajustes en las condiciones de pago de los alquileres para establecer fondos de capital, controlar los recursos inmobiliarios y aumentar los alquileres. arrendatarios para obtener fondos de crédito y realizar actividades financieras encubiertas. En particular, recientemente se ha roto la cadena de capital de unas pocas empresas de alquiler de viviendas, lo que ha afectado gravemente a los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el alquiler de viviendas.

A principios de este mes, la Bolsa de Valores de Nueva York anunció que suspendería la negociación de Danko Apartments e iniciaría procedimientos de exclusión de la lista. Danko Apartments cotizó en la Bolsa de Valores de Nueva York en junio de 2020 y estuvo excluido de la lista durante poco más de un año.

Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, dijo que algunas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, como Danke Apartment, han estado utilizando los modelos operativos de "pago bajo AG" y "pago a largo plazo". , pago corto ", es decir, alquiler alto Alquilar una casa al propietario y luego alquilarla al inquilino a un alquiler bajo. Al mismo tiempo, en forma de "préstamo de alquiler", solicite un préstamo de alquiler de una institución financiera externa a nombre del inquilino, pague el alquiler de un año por adelantado y luego utilice el alquiler recuperado por adelantado para expandir la escala u operación para formar un fondo común de alquiler.

“Este modelo no es sostenible a largo plazo. Una vez que ocurre una emergencia o una mala gestión, la empresa caerá en la situación de una cadena de capital rota y los peligros ocultos de las tormentas corporativas han desaparecido durante mucho tiempo. puesto ", dijo Chen Xiao, en 2020 En 2018, catalizada por la epidemia, aumentó la presión general a la baja sobre el mercado de alquiler. Después de la epidemia, el mercado laboral se volvió grave, la tasa de ocupación de los apartamentos de alquiler a largo plazo cayó significativamente y la tasa de desocupación aumentó, lo que aceleró la exposición de la fragilidad del modelo operativo de apartamentos de alquiler a largo plazo.

Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esta política es la primera política regulatoria sistemática para el mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo. La política es estricta y la dirección clara, lo que la convierte en la segunda política financiera importante para el mercado inmobiliario este año sobre la base del control operativo de préstamos.

Fortalecer la supervisión en todos los aspectos

“Desde que se fomentó el arrendamiento institucionalizado a gran escala en 2016, las empresas de arrendamiento con pocos activos se han desarrollado muy rápidamente, tanto de forma centralizada como descentralizada. Hay "alrededor de 200". Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong, dijo que en comparación con la gestión orientada a activos, los mayores problemas en el funcionamiento de este tipo de empresas son la gestión de activos ligeros, la rápida expansión y la propensión. a algunas irregularidades, como "diligencias negras" del "arrendador" (aumento del alquiler sin autorización, retención de depósitos, cobro a voluntad de las facturas de agua y luz, etc.), así como alquileres a largo plazo y pagos a corto plazo, creando un fondo común y fugarse deliberadamente. Éste es un antecedente importante para la promulgación de los "Dictámenes".

Los "Dictámenes" aclararon siete medidas regulatorias. En concreto:

El primero es reforzar la gestión de los empleados. Las empresas que se dediquen al negocio de arrendamiento de vivienda, así como las personas naturales que subarrendan más de 10 unidades (habitaciones) de vivienda, deberán registrarse como entidades de mercado de conformidad con la ley y obtener una licencia comercial, y sus nombres y alcance comercial incluirán el palabras "arrendamiento de vivienda".

El segundo es estandarizar las operaciones de alquiler de viviendas. En principio, el período para el cobro único del alquiler por parte de una empresa de arrendamiento de viviendas no excederá de 3 meses, excepto en el caso de operaciones comerciales normales causadas por cambios en el mercado, el alquiler pagado al propietario de la casa en principio no será superior al alquiler cobrado por la empresa; arrendatario.

El tercero es llevar a cabo la supervisión de los fondos de alquiler de viviendas. Las empresas de arrendamiento de viviendas deben abrir una cuenta de supervisión del fondo de arrendamiento de viviendas en un banco comercial. Si una empresa de arrendamiento de viviendas cobra alquiler a la vez durante más de 3 meses, o cobra depósitos a la vez durante más de 1 mes, el alquiler y el depósito cobrados deben incluirse en la cuenta de supervisión y el alquiler debe pagarse a la vivienda. titular de los derechos a través de la cuenta de supervisión y el depósito deberá ser devuelto al arrendatario.

En cuarto lugar, está prohibido utilizar préstamos al consumo para alquiler de viviendas. A las empresas de arrendamiento de viviendas no se les permite realizar negocios financieros en forma encubierta, no se les permite incorporar contenido relacionado con préstamos de consumo para el alquiler de viviendas en los contratos de alquiler de viviendas, no se les permite utilizar el crédito del arrendatario para obtener préstamos de consumo para el alquiler de viviendas y no se les permite Se permite inducir a los inquilinos a utilizar el consumo de alquiler de viviendas en nombre de cuotas de alquiler, descuentos en el alquiler, etc. Las instituciones financieras concederán préstamos al consumo para arrendamiento de vivienda sobre la base del contrato de arrendamiento de vivienda registrado, el monto del préstamo no será superior al monto del contrato de arrendamiento de vivienda, el período del préstamo no excederá el período del contrato de arrendamiento de vivienda y la frecuencia de desembolso del préstamo será igual. la frecuencia del pago del alquiler del prestatario, los fondos del préstamo solo se pueden transferir a la cuenta del prestatario y se debe fortalecer la gestión del uso de los fondos del préstamo para evitar el riesgo de malversación de fondos.

En quinto lugar, regular razonablemente los niveles de alquiler de las viviendas. Reforzar el seguimiento de los alquileres en el mercado de alquiler de viviendas, prestar mucha atención a los aumentos anormales de los alquileres regionales y tomar las medidas necesarias para estabilizar los niveles de alquiler si los alquileres aumentan demasiado rápido.

El sexto es resolver adecuadamente los conflictos y disputas sobre el alquiler de viviendas, aprovechar plenamente el papel de las asociaciones industriales relacionadas con el alquiler de viviendas, mejorar las reglas prácticas de la industria del alquiler de viviendas y cooperar con los departamentos pertinentes para manejar la vivienda. conflictos y disputas de alquiler, y purificar el entorno del mercado de alquiler de viviendas. Uso integral de múltiples mecanismos de mediación como la mediación popular, la mediación administrativa, la mediación profesional y la mediación judicial para salvaguardar los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas en el alquiler de viviendas.

El séptimo es implementar la responsabilidad principal del gobierno de la ciudad. El gobierno de la ciudad asume la responsabilidad principal de regular el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas. Debe establecer un mecanismo de supervisión conjunta para el alquiler de viviendas con la cooperación de la construcción, el desarrollo y la reforma de viviendas y urbano-rurales, la seguridad pública, la supervisión del mercado y la supervisión financiera. , información de Internet y otros departamentos, e incorporar la supervisión de los departamentos pertinentes en el sistema de evaluación del desempeño gubernamental.

Todavía hay mucho potencial para estandarizar el desarrollo de apartamentos de alquiler a largo plazo

“Desde el crecimiento brutal de los apartamentos de alquiler a largo plazo hasta la exclusión de Danke Apartments, la "El desarrollo de la industria ha tenido altibajos, pero esto no significa que la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo no tenga adónde ir". Chen Xiao dijo que con el énfasis repetido del gobierno central en el desarrollo de viviendas de alquiler, todavía hay espacio. para el futuro desarrollo de la industria.

Chen Xiao cree que el modelo de depender de una expansión brutal ya no es adecuado para el entorno actual del mercado, y las agencias de apartamentos de alquiler a largo plazo definitivamente avanzarán hacia operaciones refinadas en el futuro. En primer lugar, las instituciones deben mejorar continuamente sus capacidades operativas, fortalecer los niveles de servicio y el diseño de productos, mejorar las capacidades de adquisición de clientes y aumentar las tasas de ocupación; en segundo lugar, las empresas deben controlar los costos, equilibrar los ingresos y los gastos y, en tercer lugar, garantizar la seguridad del flujo de efectivo; -Gestión de plazos Regulación de pisos en alquiler, incorporando alquileres y préstamos de alquiler a cuentas supervisadas. En respuesta, Shenzhen, Hangzhou, Chongqing y otras ciudades han emitido regulaciones pertinentes que exigen el establecimiento de cuentas de supervisión especiales para regular el comportamiento operativo de las empresas de alquiler de viviendas y frenar el comportamiento de "fuga" de las empresas. En el futuro, más ciudades introducirán regulaciones pertinentes y la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo se desarrollará en una dirección más refinada y estandarizada.

Li también dijo que las empresas de arrendamiento con pocos activos tienen más probabilidades de adoptar un comportamiento de agrupación de capital de "pagos a largo plazo y reembolsos a corto plazo". "Si se gestionan bien los fondos, el riesgo de alquilar un apartamento a largo plazo se reducirá a más de la mitad". Además, dijo que la lucha contra los "préstamos de alquiler" se ha convertido en un aspecto importante del trabajo regulatorio reciente. Al aumentar los esfuerzos para "bloquear las puertas torcidas", también debemos "abrir la puerta de entrada" de manera razonable, continuar trabajando duro para lograr una financiación de la vivienda inclusiva y compensar las deficiencias de los servicios financieros.