La entrada de suelos de construcción colectiva al mercado demuestra los mayores logros de la reforma, pero las nuevas regulaciones son restrictivas.
Con el fin de mejorar aún más el sistema de leyes y reglamentos de gestión de tierras con la Ley de Gestión de Tierras como núcleo, el 30 de marzo, el sitio web oficial del Ministerio de Recursos Naturales publicó el "Reglamento de Implementación de la Ley de Gestión de Tierras". Ley (Borrador Revisado) (Borrador para Comentarios)" ((en lo sucesivo, el “Proyecto de Ley”) está abierto a comentarios del público.
En el proyecto de reglamento, se mejora aún más el sistema de protección de las tierras cultivadas y se aclara el principal organismo responsable de la protección de las tierras cultivadas. También se enfatiza la necesidad de proteger los derechos e intereses de las propiedades de los aldeanos rurales; y requiere que los gobiernos locales hagan un buen uso de las propiedades ociosas; y respetarán los derechos e intereses de los agricultores. Los intereses de los inversores se toman como importancia central y se hacen planes para perfeccionar los procedimientos de adquisición de tierras.
Los proyectos de ley son la base de comportamiento específica para que las agencias administrativas implementen la Ley de Ordenación del Territorio. La Ley de Gestión de Tierras recientemente revisada se implementó oficialmente el 65438 de junio + 65438 de octubre + 0 días de este año. Los aspectos más destacados de su revisión incluyen la expropiación de tierras, la reforma del sistema de gestión de viviendas rurales y la entrada en el mercado de terrenos de construcción comercial colectiva.
En un seminario remoto en línea sobre el "Proyecto de Ley" organizado por la Asociación de Investigación de Derecho de Propiedad de Beijing y el Bufete de Abogados Shengting de Beijing, académicos relevantes afirmaron que la actual ley de gestión de tierras tiene limitaciones significativas en la expropiación de tierras, la entrada de Se han llevado a cabo importantes reformas en la gestión de viviendas y otros aspectos, garantizando aún más la implementación de los derechos de propiedad colectiva y la protección de los intereses de los agricultores. Sin embargo, como proyecto de ley de apoyo a la implementación de la Ley de Gestión de Tierras, todavía hay margen de mejora en algunas cuestiones importantes relacionadas con la propiedad colectiva rural y los derechos e intereses personales de los agricultores, así como en el uso de algunos términos legislativos.
Aclarar el alcance de los terrenos de construcción comercial colectiva que ingresan al mercado
Anteriormente, los terrenos de construcción colectiva tenían que convertirse en terrenos de propiedad estatal mediante la expropiación de tierras antes de que pudieran dedicarse a actividades no agrícolas. actividades económicas, que restringían a los agricultores participar en actividades económicas no agrícolas.
Para resolver los obstáculos legales para la entrada al mercado de terrenos de construcción colectiva, la actual ley de ordenación del suelo ha eliminado la cláusula que decía que "cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos para la construcción deberá utilizar terrenos de propiedad estatal". terrenos”, lo que significa que los terrenos de construcción no agrícolas en nuestro país ya no “tendrán que ser de propiedad estatal”. Los terrenos de construcción comercial colectiva que cumplan con los requisitos pueden ser propiedad del Estado sin expropiación e ingresar directamente al mercado de terrenos de construcción.
Como norma de apoyo a la Ley de Ordenación del Territorio, el proyecto prevé disposiciones complementarias sobre las condiciones para la entrada en el mercado de suelos de construcción comercial colectiva, es decir, "la planificación del espacio del suelo se determina como industrial , terrenos comerciales y otros terrenos comerciales; los derechos de propiedad son claros y se han manejado de acuerdo con la ley. Registro de propiedad de la tierra; se cumplen las condiciones básicas como el desarrollo y la construcción de infraestructura de apoyo. "El propietario del terreno puede transferir o arrendar el terreno de construcción colectiva. que cumpla con las condiciones anteriores. Uso pago a unidades o individuos dentro de un período de tiempo determinado.
En este sentido, Gao Fei, decano del Instituto de Investigación sobre Derecho del Suelo de la Universidad de Estudios Extranjeros de Guangdong, cree que es necesario aclarar aún más el alcance de los suelos de construcción colectiva que entran en el mercado para que tengan la mismo propósito que los terrenos de construcción de propiedad estatal estipulados en la Ley de Propiedad, tales como "Industria, comercio, turismo, entretenimiento y vivienda comercial" para evitar el uso de terrenos de construcción colectiva para "turismo, entretenimiento y vivienda comercial" en el futuro porque el estado- Los terrenos de construcción propios no se pueden utilizar para el suministro de terreno.
“Esta diferencia de expresión está relacionada con el espacio y la escala aplicables del sistema de entrada al mercado para terrenos de construcción comerciales colectivos, y también plantea la cuestión de cómo entender las cláusulas de interés público en la adquisición de terrenos de Gao”. Fei explicó que si "los usos "industriales, comerciales y otros negocios" especificados en la Ley de Ordenación del Territorio se entienden en la práctica limitados a los dos usos comerciales de "industrial y comercial", lo que significa que sólo los terrenos de construcción de propiedad estatal pueden ser utilizado para desarrollar turismo, entretenimiento y vivienda comercial. Si se establece este entendimiento, surgirá una pregunta: si los terrenos de construcción de propiedad estatal existentes no pueden satisfacer las necesidades del turismo, el entretenimiento y la vivienda comercial, ¿se pueden utilizar terrenos colectivos? Si la oferta de tierras no puede lograrse directamente mediante la entrada en el mercado de terrenos de construcción comercial colectiva, obviamente sólo puede resolverse mediante la expropiación de tierras, lo que obviamente viola las disposiciones de la cláusula de interés público.
En el mercado secundario de terrenos, se estipula que se aplican las mismas reglas al derecho de uso de terrenos de construcción comercial colectivos obtenidos mediante arrendamiento y al derecho de uso de terrenos de construcción comercial colectivos obtenidos mediante arrendamiento. En opinión de Gao Fei, esto no cumple con las disposiciones del Código Civil. “No es necesario registrar los derechos adquiridos mediante arrendamiento, pero sí es necesario registrar los derechos adquiridos mediante arrendamiento, porque los derechos adquiridos mediante arrendamiento son derechos de acreedor y los derechos adquiridos mediante arrendamiento son derechos de propiedad La naturaleza de los dos derechos. es completamente diferente.
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"Aunque la "Ley de Ordenación de Tierras" define el alcance de los terrenos de construcción comercial colectiva, según tengo entendido, el término "registrado de conformidad con la ley" en la "Ley de Ordenación de Tierras" debe entenderse dinámicamente, no solo Se refiere solo a terrenos de construcción comercial colectiva que hayan sido registrados ante la legislación. "Pan Jinzhong, director de la Asociación de Investigación sobre el Estado de Derecho Rural de la Sociedad de Abogados de Beijing, cree que se debe distinguir la importancia del registro de la transferencia y el arrendamiento de derechos de uso, especialmente para las tierras de empresas municipales originales no registradas existentes, las tierras de reasentamiento de la industria terciaria y otras terrenos existentes. Confirmación del registro de derechos Los acuerdos institucionales también pueden crear condiciones para la inclusión en la lista de dichos terrenos de construcción y evitar una mayor reducción del stock de terrenos de construcción comerciales colectivos no registrados.
Chen Xiaojun, profesor del Land. El Instituto de Derecho de la Universidad de Estudios Extranjeros de Guangdong dijo que la actual Ley de Gestión de Tierras se ha mejorado mucho en términos de expropiación de tierras, entrada de tierras de construcción colectiva al mercado, gestión de viviendas, etc., para que se puedan implementar y aplicar los derechos de propiedad colectiva. Los intereses de los agricultores pueden ser protegidos. Sin embargo, desde la perspectiva de la penetración de la lógica institucional y la comprensión de las perspectivas prácticas, este proyecto de ley aún persiste, como el débil cumplimiento y la escasa adaptabilidad. de terrenos de construcción comercial colectiva en el mercado se considera el mayor logro de la reforma. Sin embargo, un resumen de la situación en varios lugares muestra que la nueva ley tiene un impacto negativo en la construcción comercial colectiva Los beneficios de la transferencia de tierra al mercado. El mercado es limitado, lo que no favorece el uso efectivo de la tierra. El principal problema es el conflicto con los intereses de adquisición de tierras y la confusión unilateral con el sistema de propiedad.
“Además, debería serlo. Se recomienda relajar moderadamente el incremento del suelo de construcción colectiva. "Chen Xiaojun dijo: "El proyecto de reglamento no refleja los acuerdos institucionales para el aumento de terrenos de construcción comercial colectiva en la Ley de Gestión de Tierras. Si bien existen disposiciones para el uso prioritario de las existencias, las disposiciones para los bancos de tierras de repente parecen poco claras. ¿De quién es la tierra que se reserva? ¿Cómo hacerlo? ¿Es de interés público? Estas cuestiones son difíciles de implementar en la práctica y pueden haber conflictos institucionales. ”
Debemos proteger eficazmente los intereses de los agricultores sin tierra.
La expropiación de tierras siempre ha sido un tema de gran preocupación para la sociedad. Las disputas derivadas del manejo inadecuado de los procedimientos de expropiación de tierras y su alcance. , compensación por expropiación, etc. No son pocos. Por lo tanto, el proyecto de reglamento se centra en proteger los derechos e intereses de los agricultores y estipula en detalle los procedimientos para la adquisición de tierras.
Anteriormente, Wei Lihua, director del Reglamento. Departamento del Ministerio de Recursos Naturales, dijo en una entrevista con los medios de comunicación que en el proceso de aprobación de la adquisición de tierras, el respeto a los intereses de los propietarios de los agricultores será un significado fundamental en todos los procedimientos previos al lanzamiento, y los derechos de los agricultores a la información y la supervisión. y la participación en el proceso de adquisición de tierras se implementará a través de una serie de procedimientos.
“De hecho, ahora el problema principal en el proceso de expropiación es la compensación por expropiación. En particular, las normas de compensación inconsistentes en varios. Los lugares han causado muchas disputas. "Pan Jinzhong sugirió que, dado que la Ley de Gestión de Tierras ha detallado y enriquecido disposiciones sobre los métodos de expropiación y compensación para propiedades y casas sobre el suelo, el Reglamento puede establecer disposiciones especiales sobre los métodos de expropiación y compensación para tierras de construcción comercial colectiva que se deben evitar durante el En la adquisición de tierras, la compensación se llevará a cabo de acuerdo con los estándares integrales de precios de tierras para el área, y también puede usarse como base legal para que los departamentos competentes del gobierno popular provincial preparen nuevos tipos de tierras para el precio integral de tierras para el
En cuanto al proceso de expropiación y las normas de compensación, Pan Jinzhong señaló que en el proceso de expropiación colectiva de tierras, a menudo existe el problema de que los sujetos de audiencia, las partes contratantes y los beneficiarios de la compensación de la expropiación de tierras. y el plan de compensación de reasentamiento no están unificados, lo que fácilmente puede conducir a posteriores expropiaciones de tierras y disputas de reasentamiento, y también es una cuestión clave que preocupa a las autoridades judiciales, sugirió que los solicitantes de la audiencia sobre la compensación de adquisición de tierras y el plan de reasentamiento. organizaciones económicas colectivas y otros titulares de derechos, y el alcance de las partes contratantes puede cubrir a los beneficiarios de la compensación, es decir, los beneficiarios de la compensación tienen derecho a firmar el contrato
Aunque la actual "Tierra" La Gestión. La ley ha realizado cambios importantes en la compensación por expropiación, agregando reglas como compensación de vivienda para los aldeanos rurales y tarifas de seguridad social sobre la base de la compensación de tierras original, compensación de reasentamiento y embargos de tierras. Sin embargo, Pan Jinzhong cree que a partir del proyecto de reglamento a juzgar por el. En el contenido del plan de compensación para la adquisición de tierras y el reasentamiento, los derechos e intereses afectados incluyen no sólo a los propietarios de tierras, titulares o usuarios de derechos de uso de la tierra, sino también a los propietarios de terrenos adjuntos y cultivos jóvenes. Esto es consistente con el diseño rígido del precio integral de la tierra. en el área de compensación de tierras, en comparación con la compensación de propiedad sobre el suelo, puede haber mayores beneficios de compensación.
Pan Jinzhong explicó que cuando los derechos de uso de la tierra y la propiedad de los accesorios sobre el suelo no son los mismos. El mismo tema, inevitablemente conducirá a que el propietario de los bienes inmuebles sobre el suelo no tenga derechos a la situación de disposición independiente. A juzgar por los antecedentes del diseño de esta reforma de compensación por expropiación de tierras que concede gran importancia a la investigación preliminar del estado de las tierras y a la reducción de disputas. y conflictos, investigar la propiedad de los accesorios terrestres y utilizar al propietario como parte contratante deben incluirse en el diseño del sistema. Las garantías de implementación necesarias.
Además, aunque el "Proyecto de Ley" estipula los requisitos y procedimientos para la entrada al mercado, no aclara la validez y el período de ejecución del acuerdo de compensación de adquisición y demolición de terrenos.
“Desde una perspectiva práctica, existe la posibilidad de que el acuerdo de compensación de reasentamiento se complete en la etapa inicial pero el terreno no esté aprobado, y también existe la posibilidad de que las actividades previas a la adquisición de terrenos llevarse a cabo con anticipación para ahorrar el costo de la expropiación cuando no se cumplan las condiciones para la expropiación. "Posibilidad". Pan Jinzhong sugirió que se debería lanzar una legislación para anunciar la expropiación de tierras y estar relacionada con la planificación del uso de la tierra.
A diferencia de la definición de interés público para un solo proyecto de construcción, cuando se necesita terreno para un "desarrollo completo", el estándar de interés público para un desarrollo completo es difícil de determinar y es muy controvertido. Con este fin, Lou Jianbo, vicepresidente de la Sociedad de Investigación de la Sociedad de Derecho de Propiedad y profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Pekín, propuso que cuando se expropian tierras colectivas para “desarrollar en masa”, los ingresos correspondientes al desarrollo se pueden transferir a la propiedad original. propietarios de tierras. Al mismo tiempo, se necesita una explicación práctica para la implementación fija de organizaciones gubernamentales por encima del nivel de condado: los gobiernos por encima del nivel de condado sólo son responsables del desarrollo de primer nivel, y el propio gobierno no puede exigir proyectos específicos posteriores.
Es necesario aclarar las normas de salida de los derechos de uso de viviendas.
El proyecto de ley también enfatiza la necesidad de proteger los derechos de propiedad de los aldeanos rurales. Es necesario delinear científicamente el alcance de las propiedades en la planificación territorial y la planificación de aldeas de ciudades, condados y municipios (pueblos), y aclarar los procedimientos de solicitud para las propiedades y los requisitos para el retiro voluntario pagado y la revitalización de las propiedades.
“Esto se considera una disposición relativamente progresista”. Gao Fei dijo que la industria da la bienvenida a esta disposición, pero también enfrenta el problema de una dirección poco clara. Se recomienda aclarar si existen otras circunstancias aplicables en la Ley de Ordenación de Tierras que permitan la retirada de tierras familiares.
Según el análisis de Gao Fei, si se implementa esta cláusula, debería estipularse qué agencia gubernamental debería intervenir en la retirada de las viviendas, pero esto conducirá a un problema: la retirada de los agricultores de las viviendas es principalmente una cuestión civil. relación jurídica. Si existe una disposición para el retiro pagado, significa que las organizaciones económicas colectivas rurales asumen ciertas obligaciones y no pueden obligar a los aldeanos que se instalan en las ciudades a entregar sus granjas sin compensación. Esta es una disposición significativa, pero ¿cuál es el fundamento y la justificación para que intervengan las agencias gubernamentales? Al mismo tiempo, cabe señalar que la "Ley de ordenación territorial" prevé la expresión "permiso estatal". ¿Significa esto que la reanudación de las viviendas debe ser aprobada por el gobierno, de lo contrario el Estado no lo permitirá? Si el gobierno no lo aprueba, pero los agricultores cumplen las condiciones pertinentes y abandonan voluntariamente sus propiedades, ¿qué sentido tiene el permiso del Estado?
Además, en cuanto al retiro voluntario y remunerado de los aldeanos rurales de sus terrenos de acuerdo con la ley, la "Ley de Ordenación del Territorio" estipula que se "establecen en la ciudad". ¿Significa eso que el Estado no permite a los aldeanos que no se han establecido en la ciudad retirarse de sus hogares pagando una tarifa? Gao Fei cree que este también es un tema que necesita reflexión. Sugirió que el proyecto de ley podría contener disposiciones específicas; de lo contrario, una vez que las disposiciones se implementen rígidamente en la práctica, será difícil lograr el objetivo político de liberar moderadamente tierras agrícolas.
"Durante la investigación de 33 proyectos piloto de reforma de "tres tierras" rurales, descubrimos que algunas áreas piloto básicamente han realizado la reforma del sistema de viviendas clasificando las viviendas ociosas y convirtiéndolas en terrenos de construcción colectiva. Está relacionado con la reforma de los suelos de construcción colectiva que entran en el mercado, pero al mismo tiempo hay que decir que la oferta de algunos suelos residenciales rurales supera la demanda. En este caso, los terrenos de construcción colectiva también pueden convertirse en suelos residenciales. ? Para desarrollar la economía colectiva, el sistema de viviendas rurales debe proteger los derechos básicos de vida de sus miembros. Sin embargo, también deberíamos considerar la posibilidad de estipular sistemas y procedimientos para la conversión mutua entre viviendas y terrenos de construcción colectiva, de modo que las organizaciones económicas colectivas rurales tengan más derechos y mayor flexibilidad al utilizar sus propios terrenos.
“Creo que es necesario considerar esto. En la práctica, se trata en realidad de una cuestión de si la tierra colectiva da prioridad al desarrollo económico o a garantizar los derechos de residencia. Esta disposición proporcionará cierta orientación para resolver este problema. Problema Significado ", enfatizó Gao Fei.
De hecho, muchos aldeanos rurales poseen varias casas, lo que va en contra de la regla de que un hogar sólo puede poseer una propiedad. Ante esta situación, ¿qué deberían hacer los aldeanos después de retirarse de sus hogares?
Tomando como ejemplo la experiencia de investigación, Gao Fei dijo: "Descubrimos que generalmente hay dos métodos de procesamiento, uno es desalojar de forma gratuita y el otro es utilizar por una tarifa, lo que equivale a arrendamiento, pero no tiene fundamento, por lo tanto, sugiero que se establezcan las disposiciones rectoras correspondientes para este tipo de organizaciones económicas colectivas rurales en el Reglamento de Implementación de la Ley de Ordenación de Tierras.”