Revisión del producto del Fideicomiso del Fondo Colectivo de Inversión de Derechos de Ingresos de Propiedad Específicos de la Ciudad Comercial Central de Chang'an Trust-Wuhan
Chang'an Trust? Colección de inversiones de derechos de ingresos de propiedad específicos de Wuhan Central Trade City
Reseñas de productos del fideicomiso de fondos
1. >¿Chang'an Trust? Plan fiduciario de fondos colectivos de inversión en derechos de ingresos de propiedad específicos de Wuhan Central Trade City
Tipo de fideicomiso:
Arrendamiento de propiedades comerciales, enajenación de derechos de ingresos
Uso de fondos:
Aceptó los derechos de renta de propiedad específicos en poder de Wuhan Zhuyeshan Zhonghuan Trade City Co., Ltd. "Propiedad específica" se refiere al mercado comercial integral de la ciudad comercial de Zhuyeshan Zhonghuan, No. 1, avenida Jinqiao, distrito de Jiang'an, ciudad de Wuhan, propiedad de Zhuyeshan Zhonghuan Company. Los "derechos de renta de propiedad específicos" incluyen, entre otros, los ingresos por alquiler. y rentas de enajenación del inmueble.
Escala de confianza
300 millones a 500 millones de yuanes
Período de confianza:
24 meses
Año previsto Tasa de retorno:
1 millón de yuanes <3 millones de yuanes (exclusivo) tasa de retorno anual del 9,8%
3 millones de yuanes <6 millones de yuanes (exclusivo) tasa de retorno anual del 10,7%; %;
6 millones de RMB <10 millones de yuanes (exclusivo), la tasa de rendimiento anual es del 10,9%
10 millones de yuanes <20 millones de yuanes (exclusivo), la tasa anual; el rendimiento es del 11,1%
>=20 millones de yuanes tasa de rendimiento anual del 11,2%
Método de pago de intereses:
Pago de intereses anualmente
p>
Custodio del fondo:
China CITIC Bank Co., Ltd. Sucursal de Wuhan
Fecha de recomendación
4 de enero de 2013~
II.Comentarios del producto
Evaluación del producto: ★★★★★ Este producto tiene un plazo de 2 años y un rendimiento del 9,8% ~ 11,2%. El financista tiene una sólida solidez financiera y fuentes de pago estables. Las medidas de mejora del crédito, como las hipotecas sobre tierras, las garantías reales de los controladores y la supervisión del capital, son excelentes.
Proyecto de evaluación
Elementos de evaluación
Resultados de la evaluación
Fuerza de los financistas
Ciudad comercial central de Wuhan Zhuyeshan Los activos netos de la empresa ascienden a 1.139 millones de yuanes.
★★★★☆
Fuerza del garante
Los activos totales de Wuhan Zhuyeshan Group Co., Ltd. .superar los 10 mil millones
p>★★★★★
Tasa hipotecaria
39,91%
★★★★
Rendimiento
p>9,8% ~ 11,2%, el ingreso promedio de una empresa industrial y comercial a 2 años desde octubre es 8,98%
★★★★★
Distribución de ingresos
Asignación anual
★★★★
Institución emisora
Chang'an International Trust Co., Ltd. se ubica entre los primeros en fortaleza integral
★ ★★★★
1 Análisis de contrapartes
Wuhan Zhuyeshan Zhonghuan Trade City Co., Ltd. fue fundada en 2005. Es propiedad del Grupo Zhuyeshan, que se encuentra entre los 20 primeros en Wuhan en términos de contribución de capital integral: las aldeas de Sanjintan, Xinyi, Huangpu y Daishan en el municipio de Houhu, distrito de Jiang'an, ciudad de Wuhan se establecieron en. en forma de acciones de tierras, el Grupo Zhuyeshan invirtió 35,7 millones de RMB, lo que representa el 51% de las acciones de la empresa. Zhuyeshan Zhonghuan Company es una empresa profesional establecida por Zhuyeshan Group para desarrollar el proyecto integral del mercado comercial de Zhuyeshan Zhonghuan Trade City, integrando construcción, promoción de inversiones, operación y gestión y otras funciones. A finales de mayo de 2012, Zhuyeshan Zhonghuan Company tenía activos totales de 2.012 millones de yuanes, pasivos totales de 872 millones de yuanes y una relación activo-pasivo del 43,37%; había logrado unos ingresos operativos principales de 141,57 millones de yuanes y un beneficio neto; de 9,72 millones de yuanes. Los ingresos comerciales de Zhuyeshan Zhonghuan Company provienen principalmente de los ingresos operativos del proyecto del Mercado Comercial Integral de Zhonghuan Trade City.
Como proyecto clave de la ciudad de Wuhan y mercado clave respaldado por la ciudad, se planea que Wuhan Zhuyeshan Middle Ring Trade City cubra un área de 2100 acres, con una inversión total de 1,8 mil millones de yuanes y una superficie de construcción de 600.000 metros cuadrados. Alberga mercados profesionales para automóviles, productos de acero, alimentos no básicos y condimentos, y dos importantes centros de almacenamiento y logística. Es el grupo de mercados profesionales más grande con las categorías más completas y las instalaciones de apoyo más completas de China Central.
En la actualidad, el mercado de acero de 800 acres y el mercado de condimentos para alimentos no básicos en la primera fase del proyecto se han puesto en pleno funcionamiento, y la tasa de entrada y apertura del mercado llega al 100%. Como mercado de índices de consumo de productos básicos en el centro de China, Wuhan Zhuyeshan Zhonghuan Trade City es el principal mercado físico de muestra de datos para que el Instituto de Investigación de Índices de China establezca el "Sistema de índices de productos básicos de Wuhan" en Wuhan. El volumen de transacciones anuales del mercado de automóviles representa. 60% de la cuota de mercado de automóviles de la provincia de Hubei. El volumen de transacciones anuales del mercado del acero representa el 50% de la cuota de mercado minorista de acero de Wuhan, y el volumen de transacciones anuales del mercado de condimentos alimentarios no básicos representa el 70% del consumo anual de Wuhan. productos de condimentos alimentarios no básicos.
2. Análisis de las fuentes de pago
La primera fuente de pago: los ingresos operativos de Zhuyeshan Zhonghuan Company. Los ingresos operativos de Zhuyeshan Zhonghuan Company incluyen ingresos por alquileres del mercado comercial integral de Zhuyeshan Zhonghuan Trade City, retornos de ventas de edificios de oficinas en el mercado de suministros automotrices y fondos de anticipos de expropiación de tierras devueltos por el Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Wuhan. Se estima que durante la vigencia del plan fiduciario, la propiedad específica puede generar un ingreso total por alquiler de 372 millones de yuanes, excluyendo costos operativos e impuestos, y puede generar un flujo de caja neto de 269 millones de yuanes que el edificio de suministros automotrices no ha generado; aún obtuvo la garantía y no se puede vender. Se espera que en 2013, en la primera mitad del año, las garantías se puedan procesar y se puedan realizar las ventas. El precio de venta promedio es de aproximadamente 8.600 yuanes por metro cuadrado (el precio de venta real). de propiedades comerciales circundantes ha alcanzado 16.000 yuanes/metro cuadrado-20.000 yuanes/metro cuadrado). La tasa de ventas se estima en 60%. Se pueden lograr ingresos por ventas de 243 millones de yuanes. El Centro Municipal de Consolidación y Reserva de Tierras de Wuhan encomendó a la empresa Zhuyeshan Zhonghuan la gestión de los trabajos de expropiación de tierras en su nombre, con un pago por adelantado de aproximadamente 350 millones de yuanes, que se espera que se liquide antes de finales de 2013. El flujo de caja neto antes mencionado ascendió a 862 millones de yuanes. Las fuentes de pago del plan fiduciario del financista son suficientes durante la duración del plan fiduciario.
Segunda fuente de pago: el flujo de caja operativo del Grupo Zhuyeshan. La fortaleza integral del Grupo Zhuyeshan se encuentra entre los 20 principales en Wuhan. Es el accionista mayoritario de Zhuyeshan Zhonghuan Company y la agencia de gestión administrativa de las empresas de Zhuyeshan. Ejerce responsabilidades de gestión de inversiones en el sistema de empresas relacionadas con Zhuyeshan y controla los activos y activos de. toda la empresa. En la actualidad, los activos totales que realmente posee el Grupo Zhuyeshan superan los 10 mil millones y puede generar entradas de efectivo de 1,616 mil millones de yuanes en los próximos tres años, lo que es suficiente para cubrir el capital y los ingresos de este plan fiduciario.
3. Análisis de medidas de mejora crediticia
Hipoteca de valor total de suelo comercial maduro. El terreno hipotecado para el proyecto es terreno comercial de Grado VI en el área urbana de la ciudad de Wuhan, con una excelente ubicación geográfica y fuerte liquidez. El terreno está ubicado al sur del tercer anillo en el distrito de Jiang'an, ciudad de Wuhan, al este de la avenida Jinqiao, al oeste del río Huangxiao y al norte de la avenida Jingnan. Tiene un área máxima de uso de suelo de 144.600 metros cuadrados. El uso del suelo es suelo comercial y la naturaleza del suelo es para enajenación. El valor tasado total del terreno es de 1.253 millones de yuanes y la tasa hipotecaria es del 39,91%.
Los activos totales superan los 10 mil millones y la garantía de responsabilidad solidaria de los accionistas mayoritarios está garantizada. Wuhan Zhuyeshan Group Co., Ltd. tiene un capital registrado de 90,09379 millones de yuanes y sus accionistas son 29 personas físicas. Zhuyeshan Group ha invertido en 11 empresas, con un monto total de inversión de 145,3 millones de yuanes. Su principal ámbito comercial abarca la venta de automóviles, la gestión de propiedades, las operaciones de taxis, las gasolineras para automóviles, etc. La investigación muestra que los activos totales de la empresa superan los 10 mil millones de yuanes.
Supervisión de los fondos de las sociedades fiduciarias y congelación del margen suficiente. El uso de los fondos del plan fiduciario será revisado por el banco supervisor caso por caso para garantizar que se utilicen para los fines acordados. El financista abre una cuenta de supervisión en el banco de supervisión como la única cuenta de recaudación designada para los ingresos por alquiler de la propiedad específica. Todos los ingresos por alquiler generados por el alquiler de la propiedad específica se clasifican en la cuenta de supervisión de capital, y el fiduciario tiene el derecho. transferir 50 millones de yuanes como depósito, utilizados para pagar la recompra a su vencimiento; la cuenta de supervisión del fondo designada es la única cuenta de recaudación designada para los ingresos por ventas de tiendas (mercado de suministros para automóviles) en propiedades específicas. y todos los ingresos por ventas generados por la venta de propiedades específicas se clasificarán en una cuenta de supervisión del fondo, y el fideicomisario tiene derecho a transferir 80 millones de yuanes como depósito para congelación, que se utilizará para pagar el monto de la recompra cuando venza; la cuenta de supervisión del fondo es la única cuenta por cobrar designada de 349 millones de yuanes del Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Wuhan. En la cuenta de recaudación, todos los reembolsos de la Reserva de Tierras de Wuhan se depositarán en la cuenta de supervisión de capital y el fideicomisario tiene derecho a transferir 100 millones de yuanes a un depósito para congelación, que se utilizará para pagar el pago de recompra cuando expire. El total de los depósitos anteriores es de 230 millones de yuanes. Si el financista no completa el cobro de un depósito de 230 millones de yuanes de acuerdo con los requisitos reglamentarios mencionados anteriormente, el financista deberá cobrar un depósito de 138 millones de yuanes de la cuenta de supervisión cuando el plan fiduciario se establezca por 21 meses.
4. Introducción al fiduciario
Chang'an International Trust Co., Ltd. se conocía anteriormente como "Xi'an International Trust Co., Ltd." 1986 con la aprobación del Banco Popular de China. En noviembre de 2011, con la aprobación de la Comisión de Administración y Supervisión de la Industria y el registro industrial y comercial, la empresa se cambió a una sociedad anónima y su nombre se cambió a "Chang'an International Trust Co., Ltd." Actualmente, el capital social de la empresa es de 1.259 millones de RMB. Su principal accionista, Xi'an Investment Holding Co., Ltd., representa el 41,3% de las acciones de Chang'an Trust. Xi'an Investment Holding es una empresa de propiedad totalmente estatal establecida con la aprobación del gobierno municipal de Xi'an. La empresa se fundó en agosto de 2009 con un capital registrado de 2.796 millones de RMB. La empresa se dedica principalmente a negocios de fideicomisos de capital, negocios de banca de inversión, negocios de arrendamiento financiero y otros negocios financieros. Durante más de 20 años, hemos brindado servicios financieros fiduciarios profesionales a cientos de empresas e instituciones nacionales y extranjeras y a decenas de miles de inversores personales. Hasta ahora, ¡todos los productos se han pagado de forma segura!
3. Revisión integral
En los últimos años, los productos fiduciarios han experimentado un crecimiento explosivo. La escala de activos administrados por las compañías fiduciarias básicamente ha superado a la de las compañías de seguros, convirtiéndose en la segunda institución financiera. sólo a los bancos. Esto ha atraído la atención de todas las partes y también existen varias preocupaciones ocultas sobre su rápido crecimiento. Por esta razón, Anhao Wealth prioriza el control de riesgos, evalúa varios productos fiduciarios de manera objetiva y prudente y "rechaza" aquellos que sean ligeramente riesgosos.
¿Pero para Changan Trust? Proyecto de fideicomiso del plan fiduciario del fondo colectivo de inversión de derechos de ingresos de propiedad específicos de la ciudad comercial central de Wuhan, nuestro análisis cree que, además de tener una excelente ubicación geográfica y una fuerte liquidez, los terrenos comerciales maduros están totalmente hipotecados. , una de las 20 principales empresas del grupo de fortaleza integral de Wuhan con activos totales de más de 10 mil millones de yuanes, ofrece garantía de responsabilidad conjunta y tiene suficientes fuentes de pago por un total de 862 millones de yuanes, lo que es suficiente para garantizar la seguridad financiera de este proyecto.
Desde un nivel macro, por un lado, la Comisión Reguladora Bancaria de China ha reforzado la supervisión de las empresas fiduciarias y los productos que emiten, y regula constantemente el mercado. Esto inevitablemente provocará una disminución en el rendimiento. de productos fiduciarios, pero permitirá que buenos fideicomisos de alto rendimiento puedan brillar. Por otra parte, la Comisión Reguladora de Seguros de China y la Comisión Reguladora de Valores de China han abierto las compuertas y han permitido que los fondos de seguros inviertan en productos fiduciarios, lo que sin duda proporcionará una fuente de vitalidad para un "reembolso rígido".
En conjunto, el producto fiduciario Changan Trust? Wuhan Zhonghuan tiene ventajas obvias y merece inversión y recomendación.