El primer lote de productos piloto de REIT públicos se lanzó en abril, y el mercado de REIT públicos de un billón de dólares ha vuelto a atraer la atención.
El primer lote de productos piloto de REIT públicos se lanzará pronto y aún no se han ultimado los detalles relevantes.
En la tarde del 31 de marzo, en la tercera mesa redonda anual de la conferencia global de inversores sobre titulización de activos y crédito estructurado "El papel del financiamiento y la titulización de viviendas de alquiler", Wang Bufang dijo que el primer lote de REIT ofrecidos públicamente Se espera que el proyecto piloto se lance pronto. Wang Bufang presentó que el primer grupo de ciudades piloto de la Comisión Reguladora de Valores de China incluye Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Xiongan y Hainan en términos de activos subyacentes, apartamentos de alquiler a largo plazo, activos de infraestructura, activos de instalaciones de servicios públicos; propiedades operativas y otros activos reconocidos por la Comisión Reguladora de Valores de China son todas opciones.
Wang Bufang presentó que desde el comienzo de la exploración hasta el presente, los preparativos para los REIT públicos han transcurrido más de diez años. Alrededor del Festival de Primavera de este año, la Comisión Reguladora de Valores de China comenzó a hacer arreglos, con la esperanza de lanzar un programa piloto para REIT ofrecidos públicamente lo antes posible. En marzo, personas relevantes tuvieron mucha comunicación con la Comisión Reguladora de Valores de China y la bolsa. Al menos, los primeros pilotos estarán disponibles en un futuro próximo.
También en la Tercera Conferencia Anual Mundial de Inversores sobre Crédito Estructurado y Titulización de Activos, Chen Chunyan, Secretario General de la Asociación de Gestión de Activos de China, dijo que el negocio de titulización de activos sirve a la economía real. "Siempre que sea propicio para la economía real y la reforma del lado de la oferta, definitivamente lo impulsaremos". Al mismo tiempo, en el proceso de promoción de estas innovaciones, las autoridades reguladoras también prestarán atención a prevenir riesgos.
Recientemente, la Bolsa de Valores de Shanghai también convocó una reunión de compañías de fondos y firmas de valores para discutir los preparativos para las ofertas públicas de REIT. Personas cercanas a la bolsa dijeron que los REIT públicos son un producto innovador al que la Bolsa de Valores de Shanghai presta gran atención.
Hay varios signos de que los preparativos para la oferta pública de REIT están entrando gradualmente en una etapa de madurez. En cuanto al tiempo de lanzamiento específico del primer lote de productos piloto, actualmente no hay consenso. Algunos creen que los primeros productos piloto se lanzarán en abril.
El modelo de funcionamiento es fondos públicos + ABS.
Según personas cercanas a la bolsa, los REIT públicos adoptan el modelo operativo de fondos públicos + valores respaldados por activos (ABS). Este es el entendimiento alcanzado en la industria, es decir, el portador del producto. Son fondos públicos y los activos subyacentes existen en forma de ABS. Los profesionales dicen que bajo el marco institucional actual, el modelo de fondo público + ABS también es una opción razonable para el desarrollo de REIT públicos en China.
Hablando de la reciente reunión pública de REIT celebrada por firmas de valores y compañías de fondos en la Bolsa de Valores de Shanghai, una persona familiarizada con el asunto reveló que las instituciones deberían comenzar a buscar proyectos a continuación, no limitados a bienes raíces, sino El nivel de ingresos netos del proyecto debe satisfacer los requisitos potenciales de inversión y las necesidades de los usuarios. "No se recomienda adoptar la forma de garantía o pago diferencial en el diseño del producto. Esperamos que las compañías de fondos y las compañías de valores enfaticen la naturaleza accionaria de los REIT públicos cuando los promocionen entre inversores potenciales".
Un responsable de la titulización de activos de una sociedad de valores explicó el motivo de la adopción del modelo operativo de fondo público + ABS: "Los fondos públicos no pueden comprar propiedades, los ABS no pueden emitirse públicamente, el fondo público + ABS pueden ser tanto emitidos como invertidos públicamente". En los activos inmobiliarios subyacentes, incluidos los activos inmobiliarios”
El informe de investigación de REIT publicado por la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín muestra que el modelo de fondo público + ABS puede aprovechar al máximo el Las reglas existentes y la madurez de los mercados de fondos públicos y ABS. La experiencia y las capacidades de gestión que pueden cultivar y desarrollar el mercado de REIT lo antes posible son soluciones razonables y adecuadas para las condiciones actuales del mercado. Sin embargo, expertos de la industria dijeron que es difícil determinar los detalles específicos del primer lote de productos piloto, como qué condiciones deben cumplirse en términos de objetivos de inversión para los productos. (Red de Información Financiera de China)
El día 30, Qin Bo, jefe de titulización de activos y director general ejecutivo del Departamento de Banca de Inversión de CICC, expresó su confianza en el desarrollo vigoroso y ordenado del mercado de titulización de activos en el El lanzamiento ha llamado mucho la atención y dejará mucho espacio para la imaginación.
Qin Bo hizo la declaración anterior en la "Tercera Conferencia Anual de Inversores Globales de Titulización de Activos y Crédito Estructurado de China". Él cree que los productos de titulización de activos han logrado grandes avances al servicio de la economía real en los últimos años.
"Tenemos plena confianza en el desarrollo vigoroso y ordenado del mercado en el futuro". Dijo que, en primer lugar, la financiación al consumo que atiende el consumo de los residentes y el arrendamiento financiero que satisface las necesidades de financiación de las empresas seguirán siendo importantes. utilizar la titulización de activos. Obtener financiación. El segundo es el financiamiento de la cadena de suministro. La titulización de las cuentas por cobrar seguirá ayudando a las empresas a lograr su objetivo de reducir el apalancamiento. Los ABS de financiación de la cadena de suministro reducirán efectivamente los costos de financiación ascendentes de las empresas centrales, reduciendo así los costos de financiación integrales de la economía real. El tercero es revitalizar los activos fijos a través de REIT, ABS y otros productos para proporcionar fondos de construcción para la construcción de infraestructura. En cuarto lugar, los REIT públicos han atraído mucha atención y hay mucho espacio para la imaginación.
Qin Bo cree que el desarrollo sostenido y saludable del mercado está estrechamente relacionado con los participantes. Por un lado, los participantes necesitan innovar continuamente en torno a las necesidades corporativas. En los últimos años, han surgido productos como cuentas por cobrar, financiamiento de la cadena de suministro y REIT para satisfacer eficazmente las necesidades corporativas. En segundo lugar, es necesario controlar los riesgos. Los reguladores están muy familiarizados con los productos y las condiciones del mercado, y también están emitiendo pautas de cotización específicas y pautas de divulgación de información para guiar el mercado. En tercer lugar, los tipos de inversores son cada vez más diversos y las instituciones extranjeras también están prestando mucha atención a este mercado. (Shanghai Securities News)
De cara al 2019: el primer año de REIT ofrecidos públicamente
Con la continua ocurrencia de desapalancamiento y eventos crediticios en el mercado de bonos, la preferencia riesgo-retorno de inversores institucionales disminuyó en general en 2018. La introducción de nuevas regulaciones de gestión de activos ha afectado gradualmente la asignación de la inversión financiera bancaria. En esta etapa, el diseño de muchos productos ABS depende del emisor. El año pasado, la mayoría de los inversores institucionales se centraron en el crédito del emisor, lo que hasta cierto punto se desvió del mecanismo ABS de centrarse en los activos subyacentes. Aunque la exitosa enajenación basada en el mercado de algunos activos subyacentes de los REIT existentes a finales de año puede aumentar en cierta medida la confianza del mercado y permitir a los inversores centrarse en activos inmobiliarios de alta calidad, todavía queda un largo camino por recorrer para la mayoría. Los productos ABS rompen verdaderamente con el crédito principal, lo que requiere que las instituciones de inversión y los emisores, así como los Intermediarios, trabajen juntos para mejorar sus capacidades y desempeñar sus funciones con diligencia.
Durante los últimos cuatro años, la acumulación de REIT de las Bolsas de Valores de Shanghai y Shenzhen ha cubierto con éxito las principales categorías de propiedades básicas en el mercado internacional de REIT, básicamente completó las reservas de conocimiento en due diligence de propiedades comerciales y estructura de transacciones. , acuerdos de fusiones y adquisiciones, etc., e inicialmente cultivó mercados de emisores e inversores para REIT. A medida que las agencias gubernamentales representadas por las autoridades reguladoras financieras promueven activamente el proceso de REIT públicos y cultivan la innovación del mercado, tenemos razones para esperar que 2019 sea el primer año de REIT públicos en China, ¡lo que impulsará el mercado inmobiliario comercial de China hacia una nueva era!
Era de las acciones: las capacidades de gestión de activos son lo primero
“Creo que el mercado inmobiliario de China se desarrollará en una dirección más madura en el futuro”, afirmó Gan Qishan en una entrevista con “ China Real Estate Finance”, muchas empresas inmobiliarias han pasado gradualmente de la era del desarrollo a la era de las acciones y la era de la gestión de activos.
Este año, la presión financiera de las empresas inmobiliarias continúa aumentando y los canales de financiación como bancos y fideicomisos son estrechos, lo que lleva a un fuerte aumento en la demanda de emisión de bonos por parte de las empresas inmobiliarias. El auge del mercado de CMBS en los últimos tres años refleja la fuerte demanda de fondos por parte de empresas inmobiliarias. Gan Qishan cree que es más difícil emitir CMBS, y las empresas con calificaciones AA e inferiores serán aún más difíciles de emitir, y los requisitos para los emisores tienden a prestar más atención al flujo de efectivo de los activos.
"¿Puede el flujo de caja de los activos garantizar que cubrirá los gastos históricos en los próximos tres a cinco años?" Gan Qishan señaló que esto tiene fuertes limitaciones para las empresas inmobiliarias y también requiere que las empresas inmobiliarias lo hagan. tener capacidades de gestión de activos. Si CMBS requiere que los activos tengan un flujo de caja estable, entonces el lanzamiento real de REIT en el futuro requiere que los activos tengan un potencial de crecimiento relativamente prometedor en el futuro, incluidos los precios de alquiler y los precios de los activos. "Esto requiere que los administradores de activos descubran el verdadero valor de los activos y revaloricen el valor de los activos a través de la transformación y la gestión", dijo Gan Qishan.
En cuanto al desarrollo de los REIT en China, Gan Qishan cree que no importa cuándo se lancen, en su opinión, lo que importa más es la gestión post-inversión y si el gestor de activos ha cumplido con su responsabilidad de aumentar valor del activo.
Dado que cada vez más inversores extranjeros son optimistas sobre el mercado inmobiliario de China, Gan Qishan cree que la tendencia de inversión extranjera en activos chinos continuará hasta el año pasado. "Por lo tanto, verán que los fondos extranjeros en el mercado siguen siendo muy activos, pero en realidad faltan activos reales de alta calidad en el mercado que puedan proporcionar buenos rendimientos de inversión, especialmente en términos de desarrollo sostenible (real chino). Estate. Finanzas)
(Las nubes crecen y el agua crece)