La influencia social de Zou
La parcela 23-5 de la ciudad de Xinjiangwan es para uso comercial y de oficinas, con una superficie total de 26.456,6 metros cuadrados. Se encuentra al oeste de Songhu Road, al este de Guoding Road, al norte de Sanmen Road y al sur de Qingshi Road.
El reportero de "Oriental Real Estate" vio en el lugar que el terreno está ubicado frente a la estación Sanmen Road de la Línea 10 del Metro. La puerta del sitio de construcción está cerrada con llave y no hay placas de construcción ni otros carteles colgados en la puerta. Las palabras "Nuevo distrito de oficinas comerciales de la ciudad de Jiangwan" y "Desarrollador: Shanghai Lurun Real Estate Co., Ltd." están impresas en los anuncios de ambas paredes exteriores. Se puede ver desde el hueco en la puerta del sitio de construcción que el sitio de construcción está cubierto de maleza y no hay nadie dentro de la puerta.
El guardia de seguridad de una tienda 4S al lado del terreno le dijo a Oriental Real Estate que el terreno lleva muchos años inactivo. Primero se estacionaron trabajadores y máquinas, y los promotores también construyeron cobertizos de trabajo, pero después del cierre la construcción no se reanudó. "Escuché que el jefe se escapó debido a deudas de juego".
El "Informe de administración de propiedades del Fideicomiso del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad Inmobiliaria de Shanghai Lurun" de Xinhua Trust muestra que el número de certificado de derecho de uso de la tierra del proyecto es "Real de Shanghai Estate Yangzi (2008) No. 018296". Según consultas del Centro de Comercio de Bienes Raíces del Distrito de Yangpu, Oriental Real Estate también se conoce como "No. 9 Hill, 412 Street, Xinjiangwancheng Street". El propietario es Shanghai Lurun Real Estate Co., Ltd. y su vida útil es. del 22 de abril de 2008 al 21 de abril de 2058. , la vida útil es de 40 años para uso comercial y 50 años para uso de oficina.
En la "Información sobre restricciones a los derechos inmobiliarios" del terreno, Oriental Real Estate también se enteró en exclusiva de que el terreno * * * ha sido sellado oficialmente una vez y hay otras 6 veces esperando ser sellado. Entre ellos, el primero fue sellado oficialmente por el Tribunal Popular Superior de la provincia de Jiangsu el 25 de septiembre de 2012, y el último fue sellado por el Tribunal Popular de la Nueva Área de Shanghai Pudong el 9 de septiembre de 2013.
Según el número de documento restringido (2012 12) de la parcela de tierra que está a la espera de ser embargada por el Tribunal Popular del Distrito Putuo de Shanghai, Oriental Real Estate se enteró de que los acusados en este caso incluyen a Shanghai Haimou Real Estate. (Group) Co., Ltd. y su El representante legal es el "Presidente Zou Moumou".
Debido a necesidades comerciales, el acusado en el juicio original de este caso pidió prestados 20 millones de yuanes a un departamento comercial de materiales de construcción en Anting Town, distrito de Jiading, Shanghai, y exigió al acusado que reembolsara los 20 millones de yuanes. préstamo e intereses de 6,5438 millones de yuanes + 09,29 millones de yuanes según lo acordado. Al final, el tribunal dictaminó que el acusado debía reembolsar el principal original de 20 millones de yuanes, de los cuales 20 millones se basarían en intereses. A partir del 22 de octubre de 2011, la tasa de interés del préstamo para el mismo período se calculará con base en la tasa de interés del préstamo del Banco Popular de China [Weibo] para el mismo período en la fecha de ejecución determinada por la sentencia efectiva.
Se puede ver en este caso que el dinero que Zou pidió prestado fue de 20 millones de yuanes. En menos de un año, si se acuerda la tasa de interés, el interés que hay que pagar asciende a 6,5438+09,29 millones de yuanes, que es casi igual al principal. Se puede ver que Zou Xiang pidió préstamos privados con intereses altos.
Las circunstancias de varios otros casos aún no se han aclarado. Sin embargo, a juzgar por diversas fuentes, los demandantes en otros casos pueden incluir a Guolian Trust y Shanghai Pudong New Area Jinpu Small Loan Co., Ltd. Según informes de los medios públicos, el monto de la deuda de Zou es de 654,38+0,8 mil millones de yuanes, mientras que la ciudad de Xinjiangwan 23 The El caso de fideicomiso que involucra la trama -5 asciende a 850 millones de yuanes, lo que demuestra que Zou ganó dinero a través de préstamos locos de esta trama.
Xinhua Trust o la gestión de depósitos fueron negligentes
Oriental Real Estate comparó la información encontrada en el Centro de Comercio de Bienes Raíces del Distrito de Yangpu con el contenido de los informes públicos de Xinhua Trust y descubrió que Xinhua Trust emitió el producto después Puede haber situaciones en las que se retenga información o se omita la gestión.
El "Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Capital Inmobiliario de Shanghai Lurun" tiene una escala de 850 millones de yuanes y se emitió en 2010 con un plazo de tres años. El objetivo de los fondos es "invertir 850 millones de yuanes de fondos fiduciarios en la sociedad del proyecto en forma de aumento de capital. Después del aumento de capital, el plan fiduciario poseerá el 98,84% del capital social de la sociedad del proyecto. En este aumento de capital , 250 millones de yuanes se utilizarán para reembolsar los préstamos de los accionistas y el resto se utilizará para la empresa del proyecto Construcción del proyecto de parcela Jiangwan 23-5 "
La información sobre restricciones de derechos inmobiliarios de New Jiangwan. El complot de City 23-5 muestra que la primera incautación del complot fue el 25 de septiembre de 2012.
Sin embargo, Xinhua Trust publicó el "Plan fiduciario del fondo colectivo de inversión de capital inmobiliario de Shanghai Lurun (30 de julio de 2012 a 2065 438 + 30 de septiembre de 2002) Propiedad fiduciaria" el 22 de octubre de 2012. Esto no se menciona en el Informe de Gestión.
En el progreso del proyecto, solo mencionó que "el diseño del plano de construcción se está ajustando en consecuencia" y "los procedimientos relevantes para el uso de cemento y paredes están siendo procesados por la Oficina de Cemento a Granel de Shanghai y la Oficina de Desarrollo de Materiales de Nuevas Paredes de Shanghai". ", y afirmó que "se espera que el permiso de construcción "se complete 114 a principios de junio". Entre los asuntos principales, solo mencionó que "se espera que el tiempo de procesamiento del permiso esté retrasado aproximadamente un 14%". El informe también menciona que "de acuerdo con el acuerdo en el documento de fideicomiso, nuestra empresa nombró a Zhang Kuihe". Xie Ping ingresó a la junta directiva de la empresa del proyecto y revisó los estatutos de la empresa. El director original, Li Di, fue cambiado a Xie Ping y se nombró al director del sello.
En el caso de que el plan fiduciario posea el 98,84% del capital social de la empresa del proyecto y designe personal para la junta directiva de la empresa del proyecto, si Xinhua Trust no tiene conocimiento del hecho de que el terreno ha sido sellado Según el tribunal, existe evidentemente un problema en la gestión del producto. Omisiones, o la posibilidad de ocultarlas deliberadamente a los inversores en el informe a pesar de saber que el terreno fue incautado.
Después del "Caso Zou Trust" en junio de 2013, Xinhua Trust emitió el "Anuncio temporal de la primera fase del Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Inversión de Equidad en Bienes Raíces de Shanghai Lurun 2013", afirmando que "el Proyecto Inmobiliario Lurun ha sido completado en 2012 La construcción comenzó oficialmente el 6 de febrero de 2016 y el proyecto estaba en construcción de cimientos de pilotes.
Pero, de hecho, cuando se hizo el anuncio, un tribunal ya había sellado oficialmente el terreno y había Todavía los tribunales esperan para sellarlo de acuerdo con la ley. Según la normativa, una vez que una propiedad es embargada y registrada, no se puede enajenar y no se puede realizar la construcción.
Quién pagará el rígido. pago?
No importa el papel que desempeñe Xinhua Trust, la ciudad de Xinjiangwan no podrá llevar a cabo la construcción. El terreno 23-5 ha sido sellado y aún está vacío.
Un periodista de "Oriental Real Estate" llamó a la sucursal de Xinhua Trust en Shanghai para preguntar sobre el asunto. El pago del producto nunca ha estado atrasado y no debe haber ningún problema con el pago del producto. >
El miembro del personal dijo que no conocía la situación específica de los productos de Lurun Real Estate, “pero a juzgar por todos los proyectos problemáticos, la industria fiduciaria generalmente utilizará los siguientes métodos. Una es que un nuevo inversor transfiera el préstamo antes del vencimiento; la otra es que primero se le paga al cliente y luego se enajenan los activos. Hasta donde yo sé, este producto se pagó uno tras otro el año pasado y no hay ningún riesgo. Confiamos en la gestión y control de riesgos de la empresa y de toda la industria. Sin embargo, no conozco la fuente específica de fondos para el canje. Tendré que llamar al teléfono de atención al cliente y preguntar. "
"Oriental Real Estate" luego llamó a la línea directa 400 de Xinhua Trust. El personal de servicio al cliente dijo que, de acuerdo con las regulaciones de la compañía, solo los compradores de productos pueden conocer el estado de canje del producto y no pueden aceptar entrevistas con los medios. "Oriental Real Estate" Real Estate" también llamó a la sede de Xinhua Trust en Chongqing, pero nadie respondió.
De acuerdo con las regulaciones no escritas de la industria fiduciaria, Xinhua Trust puede enfrentar un "reembolso rígido", es decir, una vez que el producto fiduciario madure, la empresa fiduciaria debe distribuir el capital a los inversores y los ingresos. Cuando el plan fiduciario no se puede canjear o canjear según lo previsto, la empresa fiduciaria necesita realizar un rescate.
Después del pago rígido, es difícil. para que Xinhua Trust se deshaga de la inversión del proyecto de recuperación de tierras y solo pueda utilizar sus propios fondos para gestionarlo: la tierra está confiscada y Xinhua Trust no puede emitir nuevos productos ni encontrar nuevos inversores para "asumir" los proyectos en construcción; involucra múltiples casos de préstamos privados, que Xinhua Trust no puede manejar si la tierra se hipoteca repetidamente, el tribunal subastará la tierra para pagar las deudas, las ganancias se distribuirán primero a los acreedores de la tierra en lugar de a los propietarios del capital del proyecto; Participó personalmente en la construcción y los bienes inmuebles no pueden servir como garantía.
Vale la pena señalar que Xinjiang fue confiscado por el tribunal. El terreno No. 23-5 en Wancheng fue subastado recientemente. por Jia International Auction Company
La información en el sitio web oficial de Beijing Jia International Auction Company muestra: "Nuestra empresa recibió el encargo de las instituciones pertinentes el 3 de febrero de 2013. : 00 llevará a cabo una subasta pública para el. Parcela de terreno de 'Jiangwancheng New Street 412 Neighborhood 9 Hills', con una superficie total de 26466,6 metros cuadrados, y se pagará un depósito de licitación.
"Oriental Real Estate" llamó muchas veces a la casa de subastas, pero al cierre de esta edición no pudo contactar con el responsable correspondiente.
Tenga cuidado al invertir en fideicomisos
Si Xinhua Trust tiene que "pagar la factura" por sí solo, también está relacionado con su negligencia en el riesgo cuando se emite el producto.
Además de señalar el interés personal de Zou en la especulación de capital, los frecuentes cambios en el patrimonio inmobiliario y las repetidas hipotecas de tierras, los conocedores de la industria señalaron que la clave para garantizar la seguridad del fideicomiso reside en la idoneidad del garantía del terreno o proyecto. Zou hipotecó su valiosa tierra para obtener préstamos privados. En la financiación de fideicomisos, sólo Zou He Real Estate ofrece garantías, lo que resulta extremadamente riesgoso para el fideicomiso.
Minmetals Trust, Zhongtai Trust y Guolian Trust también están involucrados en el caso Zou. Guolian Trust fue el primero en demandar a Gaoyuan Real Estate y solicitó la preservación de sus activos. Una fuente dijo: "No esperaba que incumplieran tan rápido".
El continuo aumento del mercado inmobiliario de China ha provocado que los fideicomisos inmobiliarios sigan expandiéndose, y los riesgos detrás de los productos parecen estar cubiertos por la prosperidad del mercado de "sólo ganar dinero pero no perder dinero". .
Aunque muchos casos han alertado a la industria de los fideicomisos inmobiliarios, la escala de los fideicomisos inmobiliarios sigue aumentando. Shuai Guorang, del Usufruct Trust Research Institute, dijo a Oriental Real Estate que el número de nuevos fideicomisos inmobiliarios en el tercer trimestre de 2016 fue el nivel más alto de la historia desde 2010, con un aumento interanual del 97,22% y un mes- aumento intermensual del 8,48% La escala de nuevos fideicomisos inmobiliarios aumentó significativamente en el tercer trimestre de 2013. Al mismo tiempo, también está aumentando la proporción de nuevos fideicomisos inmobiliarios. En el tercer trimestre de 13, la escala de fideicomisos inmobiliarios recién agregada representó el 12,80%, lo que también estableció un nuevo récord desde el cuarto trimestre de 2011. Se espera que la escala de nuevos activos de fideicomisos inmobiliarios siga creciendo en 2014, pero la tasa de crecimiento puede disminuir y el rendimiento también disminuirá.