Algunas inmobiliarias cotizadas tienen deudas ocultas en "rincones escondidos"
La investigación del periodista encontró que la expansión del capital altamente apalancada de algunas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa aumentó significativamente, lo que resultó en una disminución en el índice de deuda neta. Detrás de estas aparentes "acciones" se esconden sospechosas técnicas financieras como "acciones claras y deudas reales". Desde principios de este año, con el trasfondo de adherirse al principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular", debido a múltiples factores como la desaceleración de la industria y el impacto de la epidemia, la solvencia y el flujo de caja de Algunas empresas inmobiliarias han seguido estando bajo presión.
La escala de la deuda aumentó en dos dígitos, pero el ratio de deuda se mantuvo estable.
Un periodista del "Diario de Información Económica" descubrió que existen "rincones escondidos" en las deudas de algunas empresas inmobiliarias cotizadas. Estas empresas utilizan medios financieros como el aumento del capital social para dar una "ilusión" al ratio de endeudamiento.
El informe financiero de 2019 de Zhengrong Real Estate muestra que, a finales de 2019, los pasivos totales de Zhengrong Real Estate eran de 138.159 millones de yuanes, un aumento de 1.1692 millones de yuanes desde finales de 2018. Sin embargo, el ratio de deuda neta de la compañía en 2019 fue del 75,2%, lo que representó solo un ligero aumento de 1,2 puntos porcentuales en comparación con el 74% en 2018. Si bien los pasivos totales y el tamaño de los préstamos continúan aumentando, el índice de apalancamiento neto de la compañía se mantiene estable.
El responsable de Zhengrong Finance afirmó que esto es inseparable del crecimiento "explosivo" de los derechos de los accionistas minoritarios de la empresa. El informe financiero de 2019 de la compañía muestra que el aumento en el capital social minoritario de Zhengrong Real Estate proviene principalmente de propiedades desarrolladas por 39 empresas conjuntas y asociadas con intereses relativamente pequeños en los estados consolidados. Zhengrong Real Estate representa entre el 13% y el 35% de su capital, y sólo tres proyectos representan casi el 50% de su capital.
Los expertos de la industria creen que el método financiero de "quien comercia, consolida el balance" puede inflar el capital del propietario, pero en realidad oculta pasivos. Según el ratio de deuda neta = (pasivos que devengan intereses - fondos monetarios) / capital propio, algunas empresas inmobiliarias reducen el ratio de deuda neta aumentando el denominador.
Los datos de 50 empresas inmobiliarias típicas que cotizan en bolsa seleccionadas por el Centro de Investigación Kerui muestran que, a finales de 2019, los pasivos totales que devengan intereses de 50 empresas inmobiliarias típicas que cotizan en bolsa eran de 4.6942 millones de yuanes, al año. aumento interanual del 16,4% y el 86% de las empresas inmobiliarias cotizadas típicas Las empresas inmobiliarias cotizadas están creciendo.
Vale la pena señalar que, aunque el importe total de los pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha mostrado un crecimiento de "dos dígitos", el ratio de endeudamiento general es estable. Según las estadísticas de la China Index Academy, la relación activo-pasivo promedio de las empresas inmobiliarias que cotizan en las bolsas de valores de Shanghai y Shenzhen cayó 0,2 puntos porcentuales interanualmente hasta el 68,8% en 2019, mientras que la relación activo-pasivo promedio El número de empresas inmobiliarias del continente que cotizan en Hong Kong solo aumentó 0,3 puntos porcentuales interanualmente hasta el 75,5%.
Según las estadísticas del Core Research Center, el capital total de las empresas inmobiliarias cotizadas aumentó un 265.438+0,67% en 2065.438+09, cifra superior a la de los bonos que devengan intereses. Los expertos de la industria señalaron que la disminución del ratio de endeudamiento neto de algunas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa se debió principalmente al aumento sustancial de la escala del capital, que fue mayor que el aumento de los pasivos que devengan intereses. Este fenómeno merece la vigilancia de las autoridades reguladoras.
“El aumento del capital social de las empresas inmobiliarias se debe, por un lado, al aumento de la financiación mediante acciones de las empresas inmobiliarias, y por otro, al aumento de las cooperaciones o fusiones y adquisiciones entre inmobiliarias; empresas inmobiliarias, la escala de los derechos e intereses de los accionistas minoritarios. El índice puede contarse dos veces o incluso informarse falsamente, lo que resulta en un aumento inflado del capital y una disminución en el índice de deuda neta”, dijo un ejecutivo de bienes raíces.
La deuda perpetua se ha convertido en la "palanca oculta" para evitar la depresión de la deuda, aumentando los riesgos.
Desde este año, "la vivienda es para vivir, no para especular" sigue siendo la principal El tono de la regulación del mercado inmobiliario no se ha relajado. El periodista descubrió que, en el contexto de expectativas desesperadas de relajación financiera, se sospecha que algunas empresas inmobiliarias cotizadas reducen sus niveles de deuda a través de "acciones abiertas y deuda real" para obtener calificaciones más altas, tasas de financiación más bajas y canales de financiación más fluidos.
El periodista del "Economic Information Daily" observó que muchas empresas inmobiliarias con experiencia en empresas centrales han aumentado significativamente la emisión de bonos perpetuos. Los datos muestran que la escala de emisión de bonos perpetuos en la industria inmobiliaria en 2019 fue de aproximadamente 47 mil millones de yuanes, un aumento interanual de casi el 30%.
Entre las 15 principales empresas inmobiliarias, los bonos perpetuos de China Merchants Shekou, Poly Real Estate y China Resources Land aumentaron significativamente, alcanzando 654,38+0,9 mil millones de yuanes, 654,38+0,568 mil millones de yuanes y 654,38+00 mil millones de yuanes respectivamente, un incremento interanual de 654,38+076,5438+0,43%, 654,38%.
“Si los bonos perpetuos se incluyen en la deuda, el ratio de deuda neta de las empresas inmobiliarias cotizadas aumentará significativamente en 2019. Sin embargo, en la operación real, la mayoría de las empresas inmobiliarias los cuentan como capital, por lo que más de la mitad De hecho, el ratio de deuda neta de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa ha aumentado", afirmó Lin Bo, director general del Centro de Investigación Kerui.
“Aunque los bonos perpetuos reducen el ratio de deuda neta de las empresas hasta cierto punto y optimizan los estados financieros, en realidad causarán presión en el pago de la deuda futura sobre las empresas inmobiliarias”. Huang Yu cree que a medida que venza una gran cantidad de deuda, la presión de pago de la deuda a corto plazo de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa seguirá aumentando.
El informe de investigación de Huatai Securities señaló que en los últimos años, la financiación fuera de balance se ha convertido en uno de los métodos de financiación importantes para las empresas inmobiliarias, lo que se refleja en la financiación de empresas conjuntas y la "liquidación de acciones". y financiación mediante deuda real. La financiación fuera de balance puede ocultar las deudas de las empresas inmobiliarias y engañar a los departamentos pertinentes para que sobreestimen la solvencia de las empresas inmobiliarias optimizando los indicadores financieros.
Wu Jianbin, jefe del grupo de investigación de E-House Wharton PMBA Real Estate Investment and Financing Group y vicepresidente ejecutivo de Sunshine City, reveló en la conferencia del proyecto "Age of Stirring·Surfing the Future" que la escala de ventas es inferior a 65.438 millones de yuanes, especialmente las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con menos de 50.000 millones de yuanes, algunas empresas han alcanzado ratios de deuda neta relativamente altos, incluso del 200% o incluso del 300%.
"En la etapa ascendente de la industria inmobiliaria, no importa si el ratio de endeudamiento es mayor. No hay problema en utilizar financiación para promover el desarrollo empresarial. Pero a partir de 2018, la industria ha Entró en una etapa "lateral" de desarrollo constante y el margen de beneficio está en una tendencia a la baja, con una disminución anual de aproximadamente el 1%. En la actualidad, el margen de beneficio bruto general del mercado es de alrededor del 25% y el beneficio neto. El margen de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias está entre el 7% y el 8%. Algunas pequeñas empresas están aún peor bajo el tono regulatorio de "la vivienda es para vivir, no para especular". En estas circunstancias, el gobierno central no se relajará. sus políticas de control inmobiliario A medida que el mercado inmobiliario continúa endureciendo los controles, las empresas inmobiliarias muy endeudadas corren un gran riesgo", afirmó Wu Jianbin.
El entorno financiero continúa estrechándose y la solvencia de las empresas inmobiliarias enfrenta mayores desafíos.
La entrevista del periodista encontró que en un entorno de mercado donde los canales de financiación continúan estrechándose y los costos de financiación continúan aumentando, las empresas de bienes raíces están entrando en un período pico de pago de deuda, la presión de pago de la deuda ha aumentado considerablemente y el capital Las cadenas enfrentan desafíos.
La magnitud de la deuda de las empresas inmobiliarias se ha acelerado significativamente. Según las estadísticas de Wind, el pasivo total de 132 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa con acciones A alcanzó los 94.861,1 mil millones de yuanes en 2019, un aumento del 13,28% con respecto a los 82.263,74 millones de yuanes en 2018. Entre ellas, 13 empresas tienen deudas por más de 200.000 millones de yuanes, una más que en 2018. Los pasivos totales de Vanke y Greenland Holdings superan el billón de yuanes: Vanke alcanza los 145,935 billones de yuanes, Groenlandia 1.014.314 millones de yuanes, Poly Real Estate también alcanza los 803.686 millones de yuanes y Xincheng Holdings alcanza los 40.017.500 millones de yuanes. Vale la pena mencionar que entre las empresas inmobiliarias que cotizan en Hong Kong, Evergrande y Country Garden también tienen deudas de más de un billón de yuanes. Los pasivos totales de Evergrande China ascienden a 18.480,4 mil millones de yuanes, y los pasivos de Country Garden llegan a 16.8854,4 mil millones de yuanes.
Desde la perspectiva del ratio de endeudamiento, 11 empresas tienen ratios de endeudamiento superiores al 85%. Cinco de ellos superaron el 90%, a saber, *ST Songjiang con un índice de endeudamiento del 94,72%, Dian Cheng Investment con un índice de endeudamiento del 93,75%, Shangren Development con un índice de endeudamiento del 91,62%, Beijing Investment Development con un índice de endeudamiento del 91,05% y Zhongnan Construction con un ratio de endeudamiento del 90,77%.
En términos de ratio de endeudamiento neto, hasta 36 empresas inmobiliarias tienen ratios de endeudamiento neto superiores al 100%. Entre ellos, *ST Songjiang alcanza el 827%, Yunnan Urban Investment el 732,48%, Beijing Investment Development el 710,29%, Oceanwide Holdings el 277,33% y Tahoe Group el 248,33%.
Mientras la deuda aumenta considerablemente, los costes de financiación de las empresas inmobiliarias también aumentan. Desde el segundo semestre de 2019, los costes medios de financiación de las empresas inmobiliarias han aumentado significativamente. En 2020, a medida que las regulaciones financieras continúan endureciéndose y llegan los picos de pago de la deuda, la mayoría de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han comenzado a controlar intencionalmente los pasivos y reducir el apalancamiento.
Hsu Jiayin, presidente de la junta directiva de Evergrande, dijo en la reunión de resultados que la empresa se centrará en reducir la deuda en los próximos tres años. Los pasivos que devengan intereses disminuirán en un promedio de 654,38+050 mil millones de yuanes por año, y los pasivos totales de Evergrande caerán por debajo de los 400 mil millones de yuanes para 2022.
La dirección de Shenzhen Securities Caesar también dejó claro que el objetivo en 2020 es reducir el ratio de endeudamiento al 120% o menos. Li Silian, copresidente de R&F Real Estate, dijo que el ratio de endeudamiento de la empresa caerá en un 65.438+05% este año.
Debido a la reducción de los canales de financiación diversificados, los costes de financiación de las empresas inmobiliarias han mostrado una tendencia general al alza. Según las estadísticas del Core Research Center, a juzgar por los costos de financiación de 50 empresas inmobiliarias típicas que cotizan en bolsa a finales de 2019, el 60% de las tasas de interés de financiación de las empresas aumentaron y el costo promedio aumentó en 0,33 puntos porcentuales año tras año. -año hasta el 7,13%. "En 2065438+2009, la financiación nacional y extranjera se redujo y los costos de financiación en general aumentaron. Al mismo tiempo, los bonos corporativos de bajo costo emitidos entre 2015 y 2017 vencieron gradualmente y los costos de financiación generales aumentaron".
El director ejecutivo de E-House Enterprise Group, Ding Zuyu, dijo que desde principios de este año, la escala de financiación inmobiliaria ha disminuido en comparación con el mismo período del año pasado, y la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias sigue aumentando. "Existen límites máximos para los montos y proporciones de los préstamos inmobiliarios de los bancos y otras instituciones financieras. Si las deudas extranjeras se reducen significativamente, el flujo de caja de las empresas inmobiliarias se verá afectado".
Desde abril de este año , La financiación extranjera de las principales empresas inmobiliarias está básicamente estancada. Las estadísticas de Ke Holdings Inc. muestran que en los primeros cuatro meses, la financiación mediante bonos por parte de empresas inmobiliarias fue de 50.100 millones de yuanes, una disminución interanual del 10%, y la nueva deuda exterior fue nula. Afectado por la disminución de la emisión de bonos extranjeros en abril, el monto de la emisión de bonos extranjeros de junio a abril disminuyó un 13% en comparación con el mismo período del año pasado, el tercero más bajo de la última década. Aunque hubo cierta recuperación en mayo y junio, la vitalidad se ha visto dañada. En este contexto, el financiamiento de acciones nacionales, los bonos perpetuos y los productos de titulización de activos se han convertido en fuentes importantes de fondos complementarios para las empresas inmobiliarias.
Ding Zuyu dijo esto porque el tercer y cuarto trimestre de este año son el pico de pagos de deuda extranjera. Es probable que siga aumentando la proporción de productos innovadores, como la financiación mediante acciones nacionales, la titulización de activos y la financiación de deuda.
Para empeorar las cosas, las empresas inmobiliarias se enfrentarán a un pico de pago de la deuda en la segunda mitad del año. "La industria inmobiliaria está en recesión. Para reducir los riesgos, las empresas inmobiliarias generalmente están menos dispuestas a aumentar el apalancamiento". Lin Bo cree que los promotores deberían prestar mucha atención a su solvencia y flujo de caja este año para evitar un "shock" repentino. " entre las empresas inmobiliarias.
Tahoe, para los pasivos que devengan intereses con vencimiento en 2020, existe un cierto riesgo de liquidez en la solvencia de la empresa. Recientemente, debido a la liquidez limitada y la reducción de los canales de financiación, Fitch Ratings rebajó la calificación de Tahoe Group dos veces seguidas.
Moody's ajustó a negativas las perspectivas para la industria inmobiliaria de China, ya que el impacto de la epidemia de COVID-19 ha ejercido presión sobre la demanda inmobiliaria y los niveles de inventario, mientras que el entorno de financiación exterior aún no está claro. "El shock del mercado causado por la epidemia está exacerbando la aversión al riesgo de los inversores, reduciendo los canales de financiación en el extranjero, y algunos desarrolladores con liquidez y calidad crediticia débiles enfrentan mayores riesgos de deuda", dijo el analista senior de Moody's, He Sixian.
Wang Qi, líder del grupo de investigación de estrategia y cambio organizacional PMBA de E-House Wharton y presidente de Pearl River Investment Group, dijo con franqueza que la escala de las empresas inmobiliarias es cada vez mayor, y sus ganancias son cada vez más pequeños. "Las empresas inmobiliarias ya no existen para obtener beneficios, sino que necesitan flujo de caja para continuar con sus vidas. Ésta es una dificultad a la que se enfrenta el sector inmobiliario."