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(Fa Shi [2009] No. 11, adoptado en la 1469ª reunión del Tribunal Popular Comité del Tribunal Supremo Popular de 22 de junio de 2009 )
Con el fin de conocer correctamente los conflictos sobre contratos de alquiler de viviendas urbanas y proteger los derechos e intereses legítimos de las partes de conformidad con la ley, de conformidad con el " Principios generales del derecho civil de la República Popular China", "Derecho de propiedad de la República Popular China", "Derecho contractual de la República Popular China" y otras disposiciones legales, esta interpretación se formula con base en la práctica de los juicios civiles.
Artículo 1 Las viviendas urbanas mencionadas en esta explicación se refieren a las viviendas situadas dentro del área de planificación urbanística.
Las disputas sobre contratos de alquiler de viviendas dentro de las zonas de planificación municipal y de aldea se pueden tratar con referencia a esta explicación. Sin embargo, si la ley dispone lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.
Esta interpretación no se aplica a disputas que surjan de partes que alquilan viviendas públicas, viviendas de bajo alquiler o viviendas asequibles de acuerdo con las políticas nacionales de bienestar.
Artículo 2 El contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el arrendatario para una casa que no haya obtenido un permiso de planificación de proyecto de construcción o no haya sido construida de acuerdo con las disposiciones del permiso de planificación de proyecto de construcción es inválido. Sin embargo, si se obtiene un permiso de planificación del proyecto de construcción antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia o la construcción es aprobada por el departamento competente, el tribunal popular determinará su validez.
Artículo 3. Es nulo el contrato de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario de un edificio temporal que no haya sido aprobado o construido de acuerdo con el contenido aprobado. Sin embargo, si la construcción es aprobada por el departamento competente antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el tribunal popular la determinará como válida.
Si el período de arrendamiento excede la vida útil del edificio temporal, la parte excedente no será válida. Sin embargo, si la extensión del período de uso es aprobada por el departamento competente antes de la conclusión del debate en el tribunal de primera instancia, el Tribunal Popular determinará que el período de arrendamiento dentro del período de uso extendido es válido.
Artículo 4 Si una parte solicita la confirmación de la nulidad de un contrato de alquiler de vivienda por no haber completado los procedimientos de registro y presentación de conformidad con las leyes y reglamentos administrativos, el Tribunal Popular no la apoyará.
Si las partes acuerdan que el contrato de arrendamiento de vivienda surtirá efectos con base en los procedimientos de registro y presentación, prevalecerá dicho acuerdo. Sin embargo, una parte ha cumplido con sus obligaciones principales excepto las aceptadas por la otra parte.
Artículo 5 Si el contrato de arrendamiento de la vivienda es inválido y la parte interesada solicita pagar la tasa de ocupación de la vivienda con referencia al estándar de alquiler estipulado en el contrato, el tribunal popular generalmente lo apoyará.
Si una parte solicita una indemnización por las pérdidas sufridas debido a la invalidez de un contrato, el Tribunal Popular tratará el asunto de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos y los artículos 9, 13 y 14 de este Interpretación Judicial.
Artículo 6 Si el arrendador celebra múltiples contratos de arrendamiento para la misma casa y el arrendatario reclama todos ellos el cumplimiento del contrato, el Tribunal Popular determinará que el arrendatario deberá ejecutar el contrato en el siguiente orden:
(1) La casa de alquiler ha sido ocupada legalmente;
(2) Se han completado los trámites de registro;
(3) El contrato se estableció anteriormente.
Si el arrendatario que no puede obtener la vivienda arrendada solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas, se tramitará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos.
Artículo 7 Si el arrendatario modifica o amplía el cuerpo principal del edificio y la estructura portante sin autorización, y no lo restaura a su estado original dentro de un plazo razonable requerido por el arrendador, y el arrendador solicita rescindir el contrato y exigir una indemnización por las pérdidas, se tramitará ante el tribunal popular de conformidad con lo dispuesto en el artículo 219 de la Ley de Contratos.
Artículo 8 Si una de las siguientes circunstancias inutiliza la casa arrendada y el arrendatario solicita rescindir el contrato, el tribunal popular lo admitirá:
(1) La casa arrendada es desestimado por la autoridad judicial O la agencia administrativa lo sella de acuerdo con la ley;
(2) La propiedad de la casa arrendada está en disputa;
(3) La propiedad arrendada casa viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos sobre las condiciones de uso de la casa.
Artículo 9 Si el arrendatario decora con el consentimiento del arrendador y el contrato de arrendamiento es nulo, no habrá decoración adjunta. Si el arrendador acepta utilizarlo, puede ser propiedad del arrendador con descuento; si no acepta utilizarlo, el arrendatario puede desmantelarlo por sí mismo. Si la casa resulta dañada por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
Los adornos accesorios utilizados con el consentimiento del arrendador pueden ser propiedad del arrendador con descuento, si no se conviene en su uso, las dos partes compartirán la pérdida del valor presente según la falta que los causó; el contrato sea inválido.
Artículo 10 Si el arrendatario adorna el inmueble con el consentimiento del arrendador, al expirar el plazo del arrendamiento o extinguirse el contrato, salvo pacto en contrario de las partes, se admitirá la decoración y decoración que no constituyan accesorio. podrá ser removido por el arrendatario por propia iniciativa. Si la casa resulta dañada por demolición, el arrendatario deberá restaurarla a su estado original.
Artículo 11 El arrendatario y el arrendador han acordado la decoración. Cuando se resuelva el contrato, si las dos partes no se ponen de acuerdo sobre la disposición de la decoración accesoria, el tribunal popular lo tramitará por separado según el procedimiento. siguientes circunstancias:
( 1) Si el arrendador rescinde el contrato por incumplimiento del contrato y el arrendatario solicita al arrendador que compense la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, debe ser respaldado;
(2) Si el arrendatario rescinde el contrato por incumplimiento del contrato, el arrendatario solicita alquilar la propiedad. No se compensará la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento; apoyado. Sin embargo, si el arrendador acepta utilizarlo, deberá proporcionar una compensación adecuada dentro del alcance del valor de uso;
(3) Si el contrato se rescinde debido al incumplimiento del contrato por ambas partes, lo que resulta en una pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento, ambas partes correrán con la indemnización que corresponda según sus respectivas responsabilidades;
(4) Si el contrato se rescinde por causas no imputables a él. Ambas partes, la pérdida del valor residual de la decoración durante el período restante del arrendamiento será compartida por ambas partes de acuerdo con el principio de equidad. Si la ley dispusiera lo contrario, prevalecerán tales disposiciones.
Artículo 12 El arrendatario y el arrendador acuerdan la decoración. Si el arrendatario solicita al arrendador que compense los costos incidentales de decoración después de que expire el período de arrendamiento, el arrendatario no lo soportará. Salvo acuerdo en contrario de las partes.
Artículo 13 Los gastos en que incurra el arrendatario por decoración o ampliación sin el consentimiento del arrendador serán por cuenta del arrendatario. Si el arrendador solicita al arrendatario que restablezca el inmueble a su estado original o compense las pérdidas, el tribunal popular lo apoyará.
Artículo 14 Si el arrendatario acuerda el proyecto de ampliación con el arrendador, pero las dos partes no han acordado el tratamiento de los gastos de ampliación, el tribunal popular lo tramitará por separado según las siguientes circunstancias:
(1) Si se completan los trámites legales de construcción, los costos de ampliación correrán a cargo del arrendador;
(2) Si no se completan los trámites legales de solicitud de construcción, los costos de ampliación correrá a cargo de ambas partes en función de la culpa.
Artículo 15 Si el arrendatario subarrenda la casa arrendada a un tercero con el consentimiento del arrendador, y el plazo del subarrendamiento excede el plazo restante del arrendamiento del arrendatario, el tribunal popular determinará que el exceso no es válido. Salvo acuerdo en contrario entre el arrendador y el arrendatario.
Artículo 16 Si el arrendador sabe o debe saber que el arrendatario subarrenda, pero no presenta objeción dentro del plazo de seis meses, y solicita la resolución del contrato o determina que el contrato de subarrendamiento es inválido por considerar que el arrendatario no ha aceptado, el arrendador deberá El Tribunal Popular no lo apoyó.
En los casos de controversias derivadas de un contrato de arrendamiento, el tribunal popular podrá notificar al subarrendatario para que participe en el litigio como tercero.
Artículo 17 Si el arrendador solicita rescindir el contrato debido al incumplimiento del arrendatario en el pago del alquiler atrasado, el tribunal popular apoyará la solicitud del subarrendatario de pagar el alquiler impago y la indemnización por daños y perjuicios en nombre del arrendatario para salvaguardar el capacidad del arrendador para rescindir el contrato. Salvo que el contrato de subarrendamiento sea inválido.
Si el alquiler y la indemnización por daños y perjuicios pagados por el subarrendatario exceden el monto del alquiler pagadero, el subarrendatario puede compensar el alquiler o recuperar una compensación del arrendatario.
Artículo 18 Si el contrato de arrendamiento de la casa es inválido, el plazo de ejecución expira o se rescinde y el arrendador solicita al subarrendatario que tiene la obligación de desalojar la casa el pago de los derechos de ocupación vencidos, el tribunal popular apoyará él.
Artículo 19 Si un arrendatario alquila una casa para dedicarse a actividades comerciales en la forma de un hogar industrial y comercial individual o de una sociedad personal, y el arrendatario fallece, es declarado desaparecido o es declarado muerto durante Durante el período de arrendamiento, el tribunal popular respaldará la decisión del inquilino de conformidad con las leyes y reglamentos pertinentes. Una solicitud del operador u otro socio para alquilar la propiedad sobre la base del contrato de arrendamiento original.
Artículo 20 Si la propiedad de la casa arrendada cambia durante el período de arrendamiento y el arrendatario solicita al cesionario que continúe ejecutando el contrato de arrendamiento original, el tribunal popular lo apoyará. Sin embargo, esto es excepto cuando la casa arrendada tenga una de las siguientes circunstancias o las partes acuerden lo contrario:
(1) Se ha establecido una hipoteca antes de que se alquile la casa, y el propietario cambia debido al acreedor hipotecario. realizar la hipoteca;
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(2) La casa ha sido sellada por el Tribunal Popular antes de ser alquilada.
Artículo 21 Si el arrendador vende la casa arrendada en un plazo razonable sin notificarlo al arrendatario o tiene otras circunstancias que vulneran el derecho de tanteo del arrendatario, y el arrendatario solicita al arrendador que asuma la responsabilidad de la indemnización, el Se apoyará al tribunal popular. Sin embargo, el Tribunal Popular no admitirá solicitudes para confirmar que el contrato de compraventa de la vivienda firmado entre el arrendador y un tercero es inválido.
Artículo 22 Si el arrendador y el acreedor hipotecario acuerdan descontar o vender la casa arrendada para pagar deudas, deberán comunicarlo al arrendatario en un plazo razonable. Si el arrendatario solicita prioridad en la compra de la vivienda en las mismas condiciones, el tribunal popular la apoyará.
Artículo 23 Si el arrendador encomienda a un subastador la subasta de la casa arrendada, éste deberá notificarlo al arrendatario cinco días antes del remate. Si el arrendatario no participa en la subasta, el tribunal popular determinará que el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo.
Artículo 24 Si el arrendatario pretende comprar la casa primero en cualquiera de las siguientes circunstancias, el Tribunal Popular no la admitirá:
(a) La casa * * * tiene prioridad derecho de compra;
(2) El arrendador vende la casa a parientes cercanos, incluidos cónyuge, padres, hijos, hermanos y hermanas, abuelos, nietos y nietos;
(3 ) Una vez cumplido el arrendador su obligación de notificación, el arrendatario no manifiesta expresamente su intención de compra en el plazo de quince días;
(4) Un tercero compra de buena fe la vivienda arrendada y ha realizado los trámites registrales.
Artículo 25 Esta Interpretación no se aplicará a la sentencia definitiva antes de la implementación de esta Interpretación Después de la implementación de esta Interpretación, si la parte solicita un nuevo juicio o decide realizar un nuevo juicio de acuerdo con los procedimientos de supervisión del juicio. .