¿Siete principios para la inversión en proyectos?
En cada proyecto se vierte el esfuerzo, las emociones y el dinero de innumerables personas.
1. La primera inversión en tiendas ancla
Aprenda del "modelo de pedido" de bienes raíces comerciales de Dalian Wanda y Shenzhen State Investment y coopere con supermercados, materiales de construcción y grandes almacenes. , electrodomésticos, cines, parques de atracciones, etc. Grandes tiendas reconocidas han formado socios estratégicos para unir fuerzas y expandirse juntas;
1. Requisitos, y los requisitos de cada ciudad no son los mismos. Por lo tanto, es mejor llevar a la persona regional a cargo de la tienda principal para que inspeccione el sitio de la tienda antes de adquirir el terreno. Una vez que tenga una intención clara y la confirme por escrito, podrá comenzar a planificar y diseñar. Utilice la perspectiva de inversión del mercado internacional de las principales tiendas para evaluar proyectos y evitar riesgos de inversión y desarrollo ciego. Seleccione el formato de negocio adecuado en función de la dirección y escala del proyecto, y determine inicialmente la ubicación de las principales tiendas de cada formato de negocio.
2. Atraque técnico: Determinar los requisitos especiales de ubicación, área, altura, consumo de energía, carga, entrada y salida, sistema de transporte e instalaciones de apoyo de cada sede. Cada socio estratégico enviará profesionales para realizar el acoplamiento técnico con nuestro departamento de planificación y diseño, y luego firmará formalmente una carta de confirmación del problema técnico para adaptarlo.
En tercer lugar, alquilar primero y construir después. Después de firmar el contrato de arrendamiento con la casa matriz, debes al menos firmar una carta de intención antes de invertir.
2. Planificación empresarial profesional a medida
El diseño y la planificación profesionales pueden maximizar el funcionamiento general del centro comercial y crear un alto valor añadido. Los diseñadores no sólo deben proporcionar sugerencias útiles desde la perspectiva de la estructura arquitectónica, sino también buscar la maximización de las funciones de valor comercial desde una perspectiva comercial. Por tanto, un instituto de diseño profesional con amplia experiencia en el diseño de centros comerciales es la condición básica para que el proyecto tenga una ventaja competitiva:
Primero, el flujo de personas y vehículos. Este es el primer elemento del diseño. El diseño de la ruta debe permitir a las personas identificar la dirección y encontrar la ubicación fácilmente, promoviendo así el uso completo de las diversas funciones del centro comercial y evitando callejones sin salida.
En segundo lugar, la visión es clara. En términos generales, cuantas más tiendas vea, mejor podrá estimular el deseo de compra de las personas y guiar eficazmente a los consumidores hacia diversas áreas funcionales. Para los particulares, los requisitos de que una tienda tenga una fachada amplia, una entrada poco profunda y una ventana de cocina transparente tienen un gran impacto en la realización del valor de una sola tienda.
En tercer lugar, normas técnicas para diversos formatos comerciales. Los almacenes de diferentes formatos tienen diferentes requisitos, como carga, consumo eléctrico, altura del suelo, conductos de humos de aceite, etc. Por lo tanto, dividir áreas según formatos comerciales debe satisfacer las necesidades de la tecnología de ingeniería.
En cuarto lugar, las funciones generales y las instalaciones de apoyo del centro comercial. En el diseño general, el centro comercial debe considerar plenamente su valor comercial, como la combinación de la imagen general y el posicionamiento de los proyectos comerciales, el diseño de galerías y toldos a lo largo de la calle, estaciones de transferencia de basura, aire acondicionado central general, aumento Se instalarán espacios abiertos para exhibiciones públicas, aumento de iluminación e instalación de nuevos dispositivos de señalización, como indicadores de dirección y señales de estacionamiento, sistemas informáticos adicionales, sistemas de monitoreo de seguridad y entradas a estacionamientos para facilitar a los consumidores y aumentar el valor agregado del centro comercial.
3. Arrendamiento sin venta o venta y arrendamiento posterior
Una vez vendida una tienda, la planificación e integración empresarial no pueden garantizar la integridad ni la eficacia de sus operaciones. La causa fundamental de muchos problemas en las últimas etapas del proyecto es la incapacidad de lograr una gestión unificada, y a muchos propietarios y empresas les resulta difícil coordinarse y unificarse por su cuenta. La división de áreas comerciales planificada en la etapa inicial no se puede realizar debido a la operación del propio propietario. Las tiendas a lo largo de la calle y el bloque principal no pueden servir como exhibición de imagen y atracción, lo que reduce en gran medida la imagen general del proyecto y aumenta la calidad. dificultad de gestión. Por lo tanto, se hacen las siguientes sugerencias:
Primero, basándose en la obtención de un flujo de caja estable a largo plazo, solo alquilar pero no vender, utilizar los ingresos por ventas de edificios residenciales o de oficinas de apoyo y apartamentos para aliviar parte del presión del flujo de caja, o buscar fondos REITS en el extranjero.
En segundo lugar, si no es posible alquilar sin vender por el momento, se puede optar por la forma de cancelar el contrato de arrendamiento. Se debe alquilar al menos un piso o escaparate a lo largo de las calles, cuadras principales y zonas importantes para apoyar a los comerciantes que ingresaron en la etapa inicial y lograr una gestión unificada de un punto a otro.
4. Pescar en agua, mejorar la gestión, pensar a largo plazo y reservar fondos.
Por lo general, los proyectos comerciales deben tener un período de incubación de tres años, al menos dos años.
Por un lado, en forma de arrendamiento posterior, de acuerdo con las condiciones actuales del mercado, se otorgará un cierto período de apoyo sin alquiler a los comerciantes que se establecieron en la etapa inicial, para que todos los comerciantes puedan abrir; Se debe invertir una cierta cantidad de gastos de operación y administración, y continuar publicitando y promocionando las primeras operaciones de los centros comerciales para atraer gradualmente a más consumidores y generar confianza a propietarios y comerciantes. Por lo tanto, se recomienda considerar el largo plazo y reservar una parte de las ventas en el presupuesto inicial del proyecto como fondos de gestión posteriores. Después del período de cultivo en el mercado, la luz del sol será tranquila.
5. Implicación temprana del equipo directivo.
Cómo operar y administrar es el enfoque y la dificultad de las operaciones de los centros comerciales. Si el equipo de gestión puede participar en la etapa inicial del proyecto, basado en operaciones a largo plazo, podemos llevar a cabo operaciones generales, planificación a largo plazo y arreglos del sistema en términos de planificación y publicidad, planificación de eventos, integración de recursos, promoción conjunta, gestión de publicidad y letreros, operación unificada de áreas públicas, gestión unificada de estacionamientos, etc., dan pleno juego a la función general del proyecto y permiten que muchas partes interesadas se coordinen y avancen juntas.
6. Letreros publicitarios y sistemas de guía de movimiento
Se informa que el 50% de los ingresos totales de algunos centros comerciales con buena eficiencia operativa provienen de publicidad y espacio de exhibición. Los letreros publicitarios desempeñan un papel vital en la visualización y promoción de la imagen general del centro comercial; por el contrario, si los letreros publicitarios en la plaza comercial no se basan en fines comerciales a largo plazo, sino que se colocan al azar para intereses a corto plazo, la imagen general del proyecto se verá muy comprometida. Por tanto, lo mejor es que la eficacia del negocio publicitario esté en manos de la sociedad gestora. Basado en la operación general y a largo plazo del proyecto, no solo puede usarse como una medida preferencial para atraer y apoyar a los comerciantes de marcas, sino que también puede brindar beneficios considerables para operaciones posteriores. Además, los carteles publicitarios y los sistemas de guía de movimiento deben ser diseñados por empresas profesionales internacionales, lo que sin duda tendrá un efecto multiplicador en la función general y la imagen del centro comercial.
7. Aceptación general y apertura unificada
La etapa final del proyecto es también la etapa inicial de operación y gestión del centro comercial, por lo que la aceptación general y la apertura unificada juegan un papel clave. para conectar el pasado y el futuro. Varios proyectos de apoyo del proyecto deben completarse lo antes posible, especialmente los proyectos de apoyo municipales, y el trabajo de relaciones públicas del gobierno debe completarse con anticipación. La finalización oportuna del proyecto, la aprobación general del proyecto, la aceptación de la protección contra incendios y la apertura unificada pueden evitar muchos problemas para la gestión posterior. Por eso, bajo la premisa de que el proyecto está garantizado, es fundamental organizar una apertura unificada, al menos en el distrito, para hacer mucha publicidad y entusiasmo por la inauguración.
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