¿Pago inicial del 30% al 50%? ¿Los bancos prestarán basándose en el precio de referencia oficial? ¡Muchos bancos respondieron! El mercado inmobiliario de Shenzhen ha sufrido un duro golpe por la reducción de dimensionalidad.
El 8 de febrero, después de que la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen publicara los precios de referencia para las transacciones de viviendas de segunda mano en 3.595 zonas residenciales, los precios de las transacciones de viviendas de segunda mano en las principales APP de agencias inmobiliarias desaparecieron. y no había sido restaurado en el momento de la publicación por Brokerage China.
El 9 de febrero, en medio de acaloradas discusiones sobre "un 30% de descuento en los precios de la vivienda" y un "aumento significativo en el pago inicial", dijo Wang Feng, director del Centro de Investigación de Desarrollo de Construcción Urbana y Bienes Raíces de Shenzhen, en un entrevista con periodistas que los bancos harán El precio de referencia oficial es una referencia importante para la emisión de préstamos y puede fluctuar sobre esta base, pero puede desencadenar entrevistas y asumir la responsabilidad de ello.
Wang Feng, director del Centro de Investigación Inmobiliaria de Shenzhen: Demasiada desviación del precio de referencia en los préstamos bancarios puede provocar entrevistas.
El 9 de febrero, Wang Feng, experto en bienes raíces del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y director del Centro de Investigación de Desarrollo de Construcción Urbana y Bienes Raíces de Shenzhen, fue entrevistado por los medios y dio una Explicación detallada del establecimiento por parte de Shenzhen de un mecanismo de publicación de precios de referencia para transacciones de viviendas de segunda mano.
Wang Feng dijo que el “precio guía de viviendas de segunda mano” de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen es una continuación del New Deal 715 del año pasado y una medida específica para implementar la política 715. Hay cuatro propósitos principales: 1. Implementar la política del gobierno central de restringir el aumento excesivo de los precios de la vivienda y no especular con bienes raíces; 2. Promover transacciones racionales en el mercado; 3. Orientar a los intermediarios para que coticen en bolsa de manera racional; a los bancos comerciales conceder préstamos de forma racional, reducir el apalancamiento y prevenir riesgos financieros.
Wang Feng dijo que la formación del precio guía para casas de segunda mano en 3.595 áreas residenciales se basa en los precios de firma en línea del mercado inmobiliario de Shenzhen durante el año pasado y se forma a través de un análisis exhaustivo. cálculo investigando las transacciones reales del mercado y los precios de evaluación bancaria de.
Entre ellos, alrededor del 62% se calculan basándose en el precio de firma en línea del año pasado; En general, algunos consideran que existe una brecha con el precio de mercado, porque puede haber factores de especulación en puntos calientes como Futian, Nanshan y Baoan el año pasado, lo que resultó en precios de cotización falsamente altos. El precio razonable es el precio después de la burbuja. exprimido.
En cuanto al precio en el que se basarán los préstamos hipotecarios bancarios, Wang Feng dijo que los bancos utilizarán el precio de referencia oficial como una referencia importante para la emisión de préstamos y pueden flotar sobre esta base, pero si es demasiado escandaloso, puede desencadenar un acuerdo. Hable y asuma la responsabilidad por ello. Además, el precio de referencia se actualizará a medida que cambie el mercado.
Al interpretar la política de precios de referencia para las transacciones de viviendas de segunda mano, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen declaró que guiará a los bancos comerciales para que emitan racionalmente préstamos para viviendas de segunda mano, prevengan y controlen las viviendas personales. riesgos crediticios y estabilizar las expectativas del mercado.
Wang Feng cree que la política de precios de referencia de la vivienda de segunda mano tendrá un impacto a corto plazo en el mercado inmobiliario de Shenzhen. A continuación, los compradores y vendedores de casas de segunda mano entrarán en escena, lo que hará que los vendedores sean más racionales y los compradores más conscientes de los precios del mercado. El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen definitivamente disminuirá. A largo plazo, esta política de precios de referencia de la vivienda de segunda mano hará que el mercado sea más racional y propicio a las compras para necesidades urgentes.
Muchos bancos afirmaron que aún no han recibido notificación.
Después de que la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publicó el precio indicativo para viviendas de segunda mano, ¿el punto de referencia de evaluación de préstamos hipotecarios inmobiliarios del Banco de Shenzhen se ha basado en el precio de referencia? ¿Qué podría pasar si el préstamo se desvía del precio de referencia?
Reporteros de Brokerage China preguntaron sobre la situación a varios bancos y las respuestas que recibieron fueron que aún no habían recibido notificaciones relevantes. Algunos bancos dijeron que cooperarán con los requisitos pertinentes en la emisión de préstamos inmobiliarios.
Dentro del banco existe un sistema de precios para evaluar el valor de los inmuebles. En aras de unas operaciones comerciales prudentes, los precios de evaluación de los bienes inmuebles que aplican los bancos suelen ser mucho más conservadores que los precios de las transacciones en tiempo real en el mercado. Los bancos utilizan este precio para evaluar si la garantía es suficiente y si el préstamo tiene un margen de seguridad suficiente. Al compararlo con el precio real de la transacción, se puede determinar si existen desviaciones y anomalías importantes en la transacción.
El 8 de febrero, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen acaba de anunciar el precio de referencia de la vivienda de segunda mano. Algunas personas comentaron que esta medida enfriará significativamente el volumen de transacciones de la vivienda de segunda mano en Shenzhen. mercado de la vivienda.
Si el precio de referencia de una propiedad es 7 millones, y el precio de transacción en el mercado es 654,38+ millones, cuando el banco determine un préstamo para esta casa con un valor de tasación de 7 millones, el comprador será el primer lote en presentar la solicitud. El setenta por ciento del grupo hipotecario recibió un préstamo por valor de 4,9 millones de RMB. El pago inicial requerido por los compradores aumentó de los últimos 3 millones a 5,1 millones, lo que significa que el pago inicial se cambió del 30% al 50%.
Si los bancos se vuelven conservadores o estrictos en sus políticas hipotecarias, se reducirá en gran medida el monto del préstamo que los compradores de viviendas pueden solicitar, y para los especuladores inmobiliarios, el apalancamiento se reducirá considerablemente, lo que puede describirse como un Golpe de reducción de dimensionalidad.
Zhang Xia, analista jefe de China Merchants Securities, dijo en WeChat Moments que las expectativas de precios de compradores y vendedores son demasiado altas. Si pide prestado de acuerdo con el precio de referencia, la tasa real de pago inicial aumentará considerablemente y se congelarán las viviendas de segunda mano en Shenzhen.
Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen: los anuncios de viviendas deben basarse en precios de referencia y publicarse de manera razonable.
El día 9, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen emitió un recordatorio: todas las agencias e intermediarios inmobiliarios deben implementar resueltamente el mecanismo de publicación de precios de referencia para transacciones de viviendas de segunda mano, publicitar activamente los requisitos del "Aviso " a los propietarios e instamos a los propietarios a ajustar razonablemente sus encomiendas Cotizaciones; todos los intermediarios e intermediarios inmobiliarios deben utilizar el precio de referencia como base importante para publicar razonablemente anuncios de viviendas en línea y fuera de línea; las agencias inmobiliarias no pueden explicar ni prometer consultas arbitrariamente sobre servicios profesionales no intermediarios como hipotecas financieras distintos de información concluyente sobre la propia vivienda.
En la mañana del día 9, la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen emitió un recordatorio:
En primer lugar, todas las agencias e intermediarios inmobiliarios deben implementar resueltamente el mecanismo de publicación de precios de referencia para segundas propiedades. realizar transacciones de vivienda y educar activamente a los propietarios. El "Aviso" exige que se inste a los propietarios a realizar ajustes razonables en las cotizaciones encomendadas.
2. Las agencias inmobiliarias y los intermediarios que publiquen anuncios de viviendas en línea y fuera de línea deben utilizar los precios de referencia como base importante y publicarlos de manera razonable. Entre ellos, los canales en línea incluyen, entre otros, el sitio web oficial de la empresa, la aplicación móvil, la cuenta oficial de WeChat, el miniprograma WeChat, los Momentos WeChat de los empleados bajo su jurisdicción, etc.
3. Las plataformas de Internet que brindan servicios de divulgación de información sobre viviendas deben cumplir con las responsabilidades de los editores de publicidad de acuerdo con la ley, verificar el cumplimiento de la divulgación de información sobre viviendas y realizar inspecciones y actualizaciones periódicas. Para aquellos que divulguen información sobre la vivienda en violación de las regulaciones, se tomarán de inmediato las medidas necesarias, como eliminar (bloquear) información relevante y suspender la divulgación de información sobre la vivienda, y se mantendrán los registros relevantes y se informarán a los departamentos correspondientes.
4. Los intermediarios deben estar plenamente familiarizados con los precios de referencia y las regulaciones pertinentes de diversos proyectos inmobiliarios y proporcionar información precisa a los consumidores. Los agentes inmobiliarios no pueden explicar ni prometer arbitrariamente servicios profesionales no intermediarios, como consultas financieras sobre hipotecas, que no sean información concluyente sobre la propia casa.
El ajuste hipotecario se ha convertido en una tendencia.
A medida que aumentan los precios inmobiliarios en varias ciudades importantes, los préstamos hipotecarios también aumentan rápidamente.
Los datos publicados por el banco central el 9 de febrero muestran que en enero de 2021, los préstamos a los hogares a medio y largo plazo, principalmente préstamos hipotecarios para viviendas personales, aumentaron en 944.800 millones de yuanes. En comparación con 2019, en enero esta cifra fue de 696.900 millones de yuanes.
Según fuentes internas, esto se debe a que algunos bancos controlaron las líneas de crédito a finales de enero de este año. Si se sale de control, el tamaño del préstamo hipotecario será aún mayor.
Controlar estrictamente la entrada ilegal de fondos bancarios al mercado inmobiliario es una parte importante de esta ronda de regulación inmobiliaria. 65438+A finales de octubre y principios de febrero, funcionarios del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural fueron a Shenzhen y Shanghai para realizar investigaciones y supervisar el mercado inmobiliario. Este fue también uno de los antecedentes de la Oficina de Shenzhen. Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural publicará precios de referencia para viviendas de segunda mano.
El periodista chino de la empresa de corretaje se enteró de que antes de las vacaciones, los bancos de Shenzhen han comenzado a controlar estrictamente el flujo de compradores de viviendas y la selección de materiales es más estricta que antes, ya sea que estén solicitando una nueva vivienda. Préstamos o préstamos para vivienda de segunda mano.
En Shanghai, a finales de junio de 2019, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió el "Aviso de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai sobre un mayor fortalecimiento de la gestión de créditos para vivienda personal". Todos los bancos comerciales han realizado autoexámenes exhaustivos de los préstamos al consumo, préstamos operativos y préstamos personales para vivienda emitidos desde junio de 2020, y deben presentar informes de autoinspección y rectificación a la Oficina de Regulación Bancaria de Shanghai antes del 28 de febrero de 2021.
En Guangdong también se aplica un control estricto de la entrada ilegal de fondos de crédito en el mercado inmobiliario. El 9 de febrero, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Guangdong declaró que, en respuesta a recientes informes de los medios de comunicación sobre el flujo ilegal de préstamos comerciales y préstamos de consumo al sector inmobiliario, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Guangdong ha tomado varias medidas para investigar seriamente y Castigar el flujo ilegal de préstamos comerciales y préstamos de consumo hacia el sector inmobiliario.
Los detalles específicos incluyen:
El primero es realizar rápidamente un autoexamen. Desplegar oportunamente a todas las instituciones bancarias bajo la jurisdicción para realizar rápidamente un autoexamen a través de orientación de ventanilla, recordatorios regulatorios, entrevistas, etc., verificar de manera integral las situaciones relevantes, establecer violaciones y rectificaciones, regular estrictamente la cooperación comercial con intermediarios, tapar rápidamente las lagunas en la gestión comercial y mejorar los productos y servicios y una rendición de cuentas seria.
El segundo es emitir un aviso y organizar una investigación integral de riesgos.
Sobre la base de acuerdos integrales, se emitió el "Aviso sobre la organización de instituciones bancarias dentro de la jurisdicción para realizar investigaciones de riesgos sobre préstamos operativos y préstamos de consumo personal", que exige a las instituciones bancarias dentro de la jurisdicción implementar estrictamente las responsabilidades principales, centrándose en la investigación crediticia. aprobación de crédito, post-préstamo Realizar una investigación integral de riesgos sobre la gestión, la cooperación comercial con instituciones de terceros, etc.
El tercero es organizar rápidamente investigaciones in situ. En respuesta a los informes de los medios sobre presuntas violaciones de las regulaciones en seis sucursales bancarias, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Guangdong rápidamente organizó fuerzas globales de élite y formó seis equipos de verificación para estacionarse simultáneamente en las sucursales bancarias relevantes, llevar a cabo investigaciones en profundidad en el sitio y recopilación de pruebas, fortalecer el análisis de big data e investigar y abordar seriamente los préstamos comerciales y los préstamos al consumo que fluyeron ilegalmente al sector inmobiliario, provocando conmociones en el mercado.
La Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Guangdong declaró que el siguiente paso será implementar resueltamente los requisitos de la política del gobierno central de que "la vivienda es para vivir, no para especular", y cumplir con una estricta supervisión de acuerdo con la ley. , nos esforzaremos por construir un mecanismo a largo plazo y siempre mantendremos medidas estrictas contra las actividades ilegales. Rectificaremos la situación de alta presión del caos del mercado, responsabilizaremos estrictamente a los altos ejecutivos de las instituciones bancarias ilegales e ilegales y tomaremos diversas medidas para fortalecer la prevención. y control de los riesgos financieros inmobiliarios, implementar estrictamente el sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios y las regulaciones de gestión financiera de las empresas inmobiliarias clave, y promover la estabilidad y salud del mercado inmobiliario y promover el desarrollo equilibrado de las finanzas. bienes raíces y economía real.