¿Cómo financiar la industria inmobiliaria?

1. Financiamiento mediante acciones.

Puedes atraer nuevos inversores aumentando el capital social sin pagar intereses, pero esto reducirá el ratio de participación de los accionistas originales.

En segundo lugar, emitir bonos.

Si califican, se pueden emitir bonos. Las condiciones para la emisión de deuda corporativa son: 65.438 0. Los activos netos de una sociedad anónima no serán inferiores a 30 millones de yuanes, y los activos netos de una sociedad de responsabilidad limitada no serán inferiores a 60 millones de yuanes 2. El total de bonos acumulados no excederá el 40% del neto; activos 3. El beneficio distribuible promedio de tres años de la empresa es suficiente para pagar a la empresa El interés de los bonos es 65,438 por 0 años 4. La inversión de los fondos recaudados está en línea con la política industrial nacional;

3. Pedir dinero prestado a bancos u otras instituciones financieras.

Pero en el entorno actual, es difícil para las pequeñas empresas de promoción inmobiliaria obtener préstamos de los bancos, pero no es un problema para las grandes empresas inmobiliarias.

4. Financiamiento procedente de fondos, fideicomisos, otras empresas o particulares.

Sin embargo, este método de financiación generalmente tiene tasas de interés más altas, lo que aumentará la carga para la empresa.

Espero que mi respuesta te sea útil.

En primer lugar, veamos todo el proceso de operación de un proyecto inmobiliario y los nodos de financiamiento requeridos durante la operación real. De hecho, la mayor demanda de financiación de los promotores inmobiliarios es la financiación de fondos de suelo. Actualmente, como el mercado inmobiliario nacional sigue aumentando durante muchos años, los costes del terreno representan una proporción muy alta de todo el proyecto. El precio de un terreno suele superar los 65.438 millones de yuanes. Aunque se puede pagar a plazos, el certificado de propiedad sólo se puede tramitar una vez realizado el pago. El retraso en el pago de la tierra afectará la tramitación de préstamos de desarrollo posteriores y el inicio de proyectos posteriores. Por lo tanto, en general, las empresas inmobiliarias harán todo lo posible para pagar el pago del terreno lo antes posible. La presión de este tipo de pago de fondos es muy alta.

Después de pagar el pago del terreno y obtener el certificado del terreno, puede comenzar a solicitar un préstamo bancario de desarrollo. Durante el proceso de solicitud, puede solicitar los otros tres certificados (permiso de planificación territorial de construcción, permiso de planificación de proyectos de construcción y permiso de construcción de edificios), presentación, evaluación de impacto ambiental y otros procedimientos. En términos generales, una vez completados todos los trámites y obtenidos los otros tres certificados, básicamente se puede completar la aprobación del préstamo bancario.

Después de que el banco otorgue el préstamo, la empresa constructora cooperativa contratará el paquete de préstamo de desarrollo y devolverá la financiación del pago del terreno anterior. En cuanto al pago del proyecto de la empresa constructora, la empresa constructora adelantará el pago en función de la situación preliminar de la construcción. Cuando el proyecto alcance las condiciones de preventa (más o menos 00, o tope, según las políticas locales), se venderá. Los recibos de ventas y las hipotecas bancarias se depositarán en la cuenta de depósito en garantía y podrán utilizarse para pagar el proyecto. Si un proyecto tiene dos o tres fases, se desarrollará de forma continua.

El tiempo desde la adquisición del terreno hasta la preventa es básicamente de un año o menos. Este es el modelo operativo actual de la mayoría de los proyectos de desarrollo de viviendas. Se denomina modelo de alta rotación en la industria, y Country Garden es el principal representante. Por supuesto que hay ejemplos, pero los principios generales son básicamente los mismos.

Para la financiación de empresas inmobiliarias existen dos caminos a seguir, uno es el capital y el otro es la deuda. 1. Financiamiento de capital

Al atraer inversionistas para que compren acciones, se puede lograr el propósito de integrar fondos, pero la desventaja es que las ganancias deben compartirse de acuerdo con la proporción de sus respectivas acciones.

1. Modo directo

Las personas y empresas fuertes invierten directamente en acciones, y la realidad del capital está al nivel de los accionistas de la empresa del proyecto.

2. Modelo indirecto

Los individuos y los accionistas invierten en fondos inmobiliarios o establecen sociedades en comandita, y luego ingresan en el capital de la empresa del proyecto.

3. Desarrollo conjunto

En otras palabras, los platos de la industria generalmente son utilizados por pequeños desarrolladores. Los pequeños desarrolladores generalmente tienen ciertos recursos en el área local, pero su reputación financiera es débil, por lo que encontrarán algunos desarrolladores conocidos para desarrollar bienes raíces juntos. En la actualidad, el sector inmobiliario en su conjunto también está en declive y cada vez hay más casos de desarrollo conjunto por parte de grandes promotores.

En la práctica, existen muchos modelos conjuntos de desarrollo y financiación de fondos, el primero de los cuales es, en realidad, relativamente raro. Debido a que los dos últimos pueden aportar otros recursos además de los fondos, el primero es básicamente una inversión financiera y requiere compartir las ganancias, algo que la mayoría de las empresas inmobiliarias no están dispuestas a hacer. Preferirían intervenir con el dinero en forma de reclamación.

En segundo lugar, financiación de deuda

1. Emisión de bonos

Las empresas calificadas pueden solicitar la emisión de bonos en el país o en el extranjero. En la actualidad, el proceso de aprobación para que las empresas inmobiliarias nacionales emitan bonos (principalmente bonos corporativos) es extremadamente estricto y puede que sean muy pocos los que pasen la prueba. Hay muchas innovaciones en financiación, como ABS para saldos de compra de viviendas, ABS ascendentes y descendentes basados ​​en cuentas por cobrar e incluso ABS salariales elaborados por una empresa de servicios laborales.

Actualmente, muchas grandes empresas inmobiliarias están emitiendo bonos en el extranjero. El último fue publicado ayer por China Fortune Land Development, y las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias casi no tienen ninguna posibilidad.

2. Bancos

En la actualidad, los bancos otorgan principalmente préstamos para el desarrollo inmobiliario, y las condiciones necesarias son que los cuatro certificados estén completos.

En el pasado, era posible utilizar financiación mezzanine a través de operaciones fiduciarias para pagar el terreno, pero esto ha sido bloqueado por la regulación.

Además, entre los bancos y las empresas inmobiliarias, también existe un modelo de endeudamiento de dinero. Otras empresas operativas (empresas comerciales) dentro del grupo se utilizan como prestatarios, y los terrenos de terceros o los bienes inmuebles no vendidos se utilizan como garantía del préstamo. Luego, el grupo asigna y utiliza el dinero para pagar el terreno en general.

También existe un método relativamente común de financiación a través de letras de aceptación comercial y la emisión directa de facturas a empresas constructoras. Las constructoras buscan descuentos en los bancos que tienen líneas de crédito para inmobiliarias y ocupan las líneas de crédito de inmobiliarias. Existen muchos canales de descuento para letras comerciales, no limitados a los bancos, porque a los bancos les resulta difícil aprobar cuotas. Actualmente existen otros canales, como plataformas de gestión financiera online, gestión de activos de facturas, envío de facturas, etc.

3. Confianza

Actualmente las empresas fiduciarias sólo pueden operar préstamos de desarrollo y emitir gestión financiera fiduciaria. Puede que haya algunos pequeños fideicomisos no convencionales que tengan cierta flexibilidad, pero la opinión reguladora predominante es que no se puede prefinanciar la tierra.

4. Fondos sociales

Efectivamente, este es el más operado por empresas inmobiliarias en la actualidad. Las principales fuentes de financiación son los particulares, las empresas (actualmente las principales fuentes de financiación son las empresas estatales), las empresas que cotizan en bolsa, etc.

Los principales métodos de operación son los préstamos bancarios y los fondos de acciones (acciones falsas y bonos reales).

También existe una empresa de venta de inmuebles que firmará un acuerdo con una inmobiliaria para suscribir propiedades de un determinado valor y disfrutar de determinados descuentos. La empresa de bienes raíces primero empaquetó todo el lote de casas a la empresa de ventas e hizo firmas en línea, pero no fueron aprobadas. La empresa de ventas vende un juego, intercambia un juego de etiquetas en línea y transfiere la propiedad. Para que las empresas de venta adquieran un lote de propiedades a precios bajos y las vendan lentamente para maximizar las ganancias, la empresa de bienes raíces recibirá el producto de la venta de la propiedad por adelantado y perderá parte de las ganancias. En este proceso, también se puede desarrollar un modelo de hipoteca falsa para obtener fondos hipotecarios de los bancos.

En resumen, en la actual etapa de financiación de la tierra, debido a las limitaciones de los fideicomisos bancarios y otros canales, la financiación convencional se basa principalmente en inversiones de capital real de fondos inmobiliarios o pares y financiación de deuda basada en políticas sociales. fondos (incluidas acciones falsas). Deuda real), el costo de financiamiento es mayor en esta etapa. En la actualidad, los costos de financiación de las 50 principales empresas inmobiliarias a gran escala oscilan entre 13 y 13 RMB, y varias empresas inmobiliarias líderes cuentan con este tipo de financiación, ya sean privadas o estatales. Durante la etapa de préstamo de desarrollo, los bancos y fideicomisos son las principales fuentes de financiamiento. Las empresas inmobiliarias de alta calidad se concentran en los bancos, mientras que las débiles se encuentran principalmente en los fideicomisos. El costo de los bancos es básicamente de 6 a 8, y el costo de los fideicomisos es principalmente de 10 a 12. El pago del proyecto implica principalmente presionar a las empresas constructoras, pedirle a la otra parte que pague y luego pagar después de la venta, o incluso pagar con facturas comerciales.

La industria inmobiliaria es una industria típica con una gran demanda de capital y buenos costos de capital. Se puede decir que la competitividad fundamental del sector inmobiliario se refleja en la solidez financiera. Si hay fondos suficientes y si se pueden obtener suficientes préstamos afectará la vida o la muerte de una empresa de bienes raíces.

Los métodos de financiación que pueden utilizar las empresas generales, naturalmente, serán adoptados por las empresas inmobiliarias, como. Financiación de capital, obtención de fondos mediante cotización. En comparación con las necesidades de capital en el proceso operativo de la empresa, incluso se puede decir que el dinero de la cotización es una gota en el océano. Por lo tanto, lo que más necesita el sector inmobiliario es aumentar la visibilidad de la empresa y el estatus de la industria a través de la cotización, para tener. Más ventajas en la financiación.

También existe financiación con bonos. Esto es muy común en los negocios inmobiliarios. Además, las empresas inmobiliarias no sólo emiten bonos en el país, sino también en el extranjero. Algunos analistas incluso dicen que el monto total de financiación inmobiliaria en el extranjero ya es muy, muy grande.

Por otro lado, para reducir los costes de financiación, las empresas inmobiliarias también utilizarán una combinación de bonos a corto plazo y bonos a largo plazo. Los préstamos de valores a corto plazo con un plazo de 1 año, combinados con bonos a largo plazo de 3 a 5 años, no sólo pueden reducir los riesgos de capital sino también los costos de capital.

Además, existen préstamos bancarios. Las empresas inmobiliarias disponen de grandes cantidades de fondos y también son grandes clientes de los bancos. Sin embargo, cuando los bancos otorgan préstamos hipotecarios, evaluarán el estado crediticio de las empresas inmobiliarias y otorgarán gran importancia a algunos indicadores como el volumen total de ventas y las clasificaciones de la industria. Esta es también la razón por la que muchas empresas inmobiliarias están intentando desesperadamente crecer. Sólo cuando crezcas podrás tener más recursos. Pero si creces, es probable que mueras rápidamente. La reciente cooperación entre Shimao y Fu Sheng es un "buen comienzo" en 2020, ya que marca la primera oportunidad de fusiones y adquisiciones. A juzgar por la información publicada en los medios, Shimao debería haber aprovechado la situación. Si Fu Sheng estaría dispuesto a aceptarlo fue debido a la crisis financiera. Tuvo que utilizar su aumento más ventajoso de participaciones para obtener el apoyo de Shimao.

En general, la industria inmobiliaria es una industria típica con una alta relación activo-pasivo, lo que significa un alto apalancamiento para las empresas y altos riesgos financieros para los propietarios de negocios.

¿Cómo financiar la industria inmobiliaria? Mis puntos de vista sobre este tema son los siguientes:

Primero, ésta es una buena pregunta. Creo que hay miles de internautas que quieren saber la respuesta. La industria inmobiliaria determinará según las diferentes etapas del proyecto (normalmente tres etapas: a. Antes de obtener el "Certificado de Derecho de Uso de Suelo del Estado"); b. Después de obtener el Certificado de Derecho de Uso de Suelo de propiedad del Estado; Al obtener la licencia de preventa de vivienda comercial), Implementar diferentes métodos de financiamiento.

En segundo lugar, si la industria inmobiliaria se encuentra en la etapa inicial de desarrollo del proyecto, no se ha obtenido antes el "Certificado de derechos de uso de tierras de propiedad estatal". La mayoría de los promotores inmobiliarios adoptan el modelo de financiación de “transferir capital o introducir inversiones estratégicas para el desarrollo cooperativo”, comúnmente conocido como “financiamiento de capital”.

En tercer lugar, si el promotor inmobiliario se encuentra en la etapa de obtención del “Certificado de Derecho de Uso de Suelo del Estado”. Puede llevar este "Certificado de derechos de uso de tierras de propiedad estatal" al banco para obtener un préstamo hipotecario para lograr el propósito de financiamiento.

En cuarto lugar, los proyectos inmobiliarios también pueden proporcionar préstamos de desarrollo para proyectos en construcción para lograr fines de financiación.

En quinto lugar, los promotores inmobiliarios que obtienen una licencia de preventa de viviendas comerciales pueden obtener ingresos por ventas a través de agencia de marketing inmobiliario, suscripción interna, período de almacenamiento o apertura, etc., y realizar la rodadura de la primera y segundas fases de proyectos inmobiliarios para lograr fines de financiación.

En sexto lugar, por supuesto, como empresa formal de desarrollo inmobiliario, debe tener información básica al financiar:

1. PPT de introducción del proyecto.

Plan de financiación del proyecto.

C. Texto del plan de planificación y diseño del proyecto.

La financiación inmobiliaria tiene el mayor monto de financiación, la mayor cantidad de productos de financiación y la innovación más rápida entre todas las industrias (excepto la industria financiera). Los bienes raíces tienen atributos financieros. Es otra industria además de la industria financiera donde las personas pueden pedir dinero prestado para ganar dinero. Por lo tanto, el control del riesgo financiero de los bienes raíces también es muy estricto. Sobre esta base, debido a la necesidad de control de riesgos, la financiación inmobiliaria se divide en dos tipos: 1. Financiación centrada en la empresa; 2. Financiación centrada en proyectos; Además, la inversión y la financiación de acciones también son una forma normal de invertir en bienes raíces, pero las acciones no garantizan rendimientos y entran en la categoría de inversión, que no se discutirá aquí por el momento. Además, los métodos de endeudamiento como los usureros privados y los bancos clandestinos no están dentro de nuestro alcance y no son canales formales.

A continuación se muestran algunos tipos habituales de financiación:

Sería aburrido explicarlos por categorías. Pensamos en términos del ciclo de desarrollo de la empresa, cuántos tipos de productos financieros atravesará cuando crezca de una pequeña empresa a una gran empresa.

La financiación para empresas inmobiliarias generalmente comienza con la financiación del proyecto. El desarrollo de proyectos se puede dividir en adquisición de terrenos en etapa inicial, construcción a mediano plazo y construcción en etapa tardía. Nos extendemos lentamente desde el período medio hasta los dos extremos.

Bien, digamos que ahora soy una empresa. Ha completado su crecimiento salvaje inicial y su acumulación inicial. La empresa también se ha estandarizado y el banco está dispuesto a prestarnos algo de dinero. Ahora tengo un terreno en la mano y todos los trámites están en marcha, pero no tengo suficiente dinero. Necesito algo de influencia en la cadena de capital del proyecto para ayudarme a aprovechar todo el proyecto. Entonces encontré el banco.

Sabemos que los proveedores de préstamos para el desarrollo son los bancos, pero para las empresas con malas calificaciones, los bancos considerarán insuficiente la capacidad de compromiso de la empresa y rechazarán la solicitud de la empresa. En este momento, la empresa también puede acudir a un fideicomiso para establecer un plan fiduciario, o una empresa de gestión de activos puede establecer un plan de gestión de activos para pedir dinero prestado. La esencia es similar y las medidas regulatorias son similares, pero el precio será mucho más caro que el de los préstamos bancarios, lo que se debe a la prima de crédito. El fideicomiso puede autofinanciarse o financiarse desde un banco. De aquí proceden los productos fiduciarios que se compran en los bancos privados.

Cuando sus proyectos de nivel medio a alto básicamente puedan obtener préstamos de desarrollo de los bancos, la empresa debería estar entre las 500 principales del país.

La segunda etapa

Originalmente este tipo de financiación era razonable, pero en los últimos años han aparecido errores. ¡El mercado inmobiliario nacional se está desarrollando bien! ¡En plena marcha! ¡Los precios del suelo son cada vez más caros! ¡El precio del terreno representa el 50% de todo el proyecto! Después de pagar el precio del terreno, llevará mucho tiempo cumplir las condiciones "432". Al mismo tiempo, los préstamos de desarrollo sólo se pueden utilizar para el desarrollo y la construcción del proyecto y se pagan a la parte del proyecto. La inversión inicial no se puede retirar. Los desarrolladores no pueden conseguir dinero, lo que resulta en una enorme ocupación de capital, y la sombra psicológica de los patrones es cada vez más grande.

No importa lo que hagamos, también hay “financiación de tierras” o “liquidación de acciones y deudas reales”. En 2012 apareció este tipo de financiación y alcanzó un gran desarrollo. Debido a que no es un producto de deuda estándar, este tipo de financiamiento se denomina financiamiento de deuda no estándar inicial. Este dinero se puede retirar de un fideicomiso o plan de gestión de activos. Por supuesto, muchas de las fuentes finales también son bancos. El núcleo de este método de financiación es eludir los requisitos de cumplimiento "432" en nombre de la inversión. Por lo general, dentro de los 90 días posteriores a la obtención del terreno por parte de la empresa del proyecto, se pagará directamente a la empresa del proyecto en lugar de directamente a la parte del proyecto. Entonces este tipo de financiamiento equivale a cubrir el costo anterior del terreno. Genial, mucho más fácil de usar que un préstamo de desarrollo, por lo que las instituciones financieras naturalmente cobrarán un poco más. Los fondos para licitaciones, subastas y cotizaciones posteriores también serán adelantados en 100 yuanes por parte de instituciones financieras. Por tanto, una inmobiliaria no tiene dinero para subastas de terrenos, ni tampoco tiene mucho coste el silencio. Después de la compra del terreno, yo mismo pagaré entre 30 y 40 y la institución financiera pagará el resto. Si te das la vuelta y haces proyectos rápidamente, el retorno del ROE es realmente alto.

Si una empresa puede obtener financiación inicial, felicidades, su industria inmobiliaria en China debería estar entre TOP150-200.

Existen muchas formas de adquirir un terreno. El terreno no está muy limpio ¿Qué debemos hacer con el terreno sobrante de la demolición? Los bancos pueden otorgar préstamos de demolición con el fin de pagar una compensación por demolición, siempre que el proyecto sea un proyecto tradicional aprobado por el gobierno. Este tipo de préstamo a menudo no ocupa la cuota inmobiliaria en los bancos y cuenta con el apoyo del gobierno. Después de la demolición, se convertirá en un terreno limpio, con los cuatro certificados vigentes y podrá obtener un préstamo de desarrollo. Por muy avanzado que esté, las empresas también pueden utilizar los préstamos de demolición como objeto de "financiación directa", lo que equivale a convertir esto en bonos y venderlos en la Asociación de Comerciantes Interbancarios.

El desarrollador comenzó a trabajar duro después de obtener el certificado de preventa, ¡y varios anuncios atacaron la venta de casas! En este momento, el banco otorgará un préstamo hipotecario, aunque no se otorga directamente al desarrollador, debido a que se otorga la hipoteca, el desarrollador puede devolver el dinero a la cuenta y la casa se vende, por lo que la hipoteca se cancela. beneficioso para el promotor. Es muy, muy importante que las finanzas de los promotores estén inmovilizadas a causa de las hipotecas.

Si este desarrollador desarrolla bienes raíces comerciales, entonces existe un "préstamo hipotecario de propiedad operativa". Como sugiere el nombre, este proyecto tendrá una entrada constante de efectivo en el futuro, como el alquiler. El banco evalúa su flujo de caja y su valor de mercado, y la empresa puede recibir una suma de dinero del banco mediante descuento. Este tipo de dinero suele ser liquidez a largo plazo sin muchas restricciones y es muy fácil de utilizar. En el mercado de valores, los promotores también pueden emitir bonos como ABS y CMBS para retirar dinero.

Fase 3

Después de varios proyectos más, la empresa ha alcanzado cierta escala. En este momento, muchas empresas pueden empezar a retocar la cotización. Si una empresa aterriza en el mercado de capitales, una IPO puede aportar una gran cantidad de capital de trabajo a la empresa. Al mismo tiempo, detrás de la IPO, significa que la empresa ha completado operaciones estandarizadas como la reforma accionarial y tiene calificación en el mercado de capitales, por lo que la empresa puede financiarse sin problemas con entidades. (Por supuesto, la IPO no es una condición necesaria para que una empresa emita bonos. La colocación privada de deuda es más común para las empresas que no cotizan en bolsa, pero no es tan fácil como para las que cotizan en bolsa.

)

Hay dos cosas que una empresa debe hacer después de su oferta pública inicial: una es sindicar y la otra es emitir bonos. Para los sindicatos, se consideran principalmente empresas que cotizan en la bolsa de valores de Hong Kong. Una vez que tenga una plataforma en el extranjero, podrá encontrar muchos bancos extranjeros para préstamos sindicados. El límite de préstamos sindicados en el extranjero no requiere aprobación del tipo de producto, lo cual es muy fácil de usar. Lo único que queda por descubrir es cómo conseguir el dinero en China. Por supuesto, cada uno tiene su propio método. Recientemente, el país está ampliando las entradas de capital para alentar a las empresas a endeudarse con deuda externa. Para las empresas, pedir prestado deuda externa debe resolver dos problemas: uno es cómo reembolsar el dinero y el otro es la expectativa actual de depreciación del RMB.

En cuanto a la emisión de bonos, se puede emitir tanto en el país como en el extranjero. Los fondos de la emisión de bonos se pueden utilizar de forma libre y cómoda. El mercado de emisión de bonos en el extranjero se ha desarrollado durante muchos años y se ha vuelto muy maduro. Sin embargo, lo que ocurrió recientemente en China fue el punto de inflexión en septiembre de 2004. En China, existen dos canales nacionales de emisión de bonos, a saber, la Asociación Interbancaria de Inversores Institucionales del Mercado Financiero, que se denomina Winning Short-term Financing y el otro es el intercambio, que emite bonos corporativos; En los canales de la Asociación Nacional de Banqueros, solo los bienes raíces comerciales pueden emitir bonos, pero los requisitos para los bienes raíces comerciales son muy altos y el número de casas debe ser inferior a 30. En ese momento había empresas como Shimao y los precios eran bastante altos. Los bonos corporativos, al igual que las IPO, están sujetos a aprobación y su emisión también está sujeta a ciertas restricciones. 2065438 En septiembre de 2004, la Asociación de Distribuidores anunció repentinamente la emisión de boletos ganadores por parte de empresas inmobiliarias que cotizan en acciones A. ¡Durante un tiempo, los desarrolladores estuvieron entusiasmados! Ya sabes, después de ganar la oferta, puedes emitir bonos perpetuos, préstamos a corto plazo y préstamos a ultracorto plazo. Este es un flujo constante de liquidez. Como resultado, varios desarrolladores han florecido en el mercado. 65438 A finales de febrero, Vanke emitió su primera oferta, 4,7, y Poly emitió 4,8, lo que redujo el precio en el distrito de Jiangxia. En ese momento, la tasa de interés base del banco era 6. Posteriormente, el banco central continuó recortando las tasas de interés, el mercado se inundó de fondos, se produjo una escasez de activos y los precios de emisión de bonos entraron en el prefijo 3. Se puede decir que el mercado inmobiliario en 2016 tiene mucho que ver con los fondos baratos.

Además, existe un tipo de deuda ERROR: la deuda perpetua. Debido a que este tipo de deuda no tiene fecha de vencimiento y depende del aumento de las tasas de interés para obligar a la empresa a pagar, se considera capital total según las normas contables de Hong Kong. Este tipo de préstamo permite a una empresa pedir prestado más dinero con menos deuda en su cuenta. No, la deuda no aumentó, pero sí el patrimonio neto. Sin embargo, esto también es una bomba de tiempo. Si observas una empresa y calculas los riesgos, los volverás a sumar. En el período posterior, este tipo de vínculo perpetuo se convirtió en muchas variedades de vínculos perpetuos.

Una vez que la empresa complete la cotización, la emisión de bonos, la financiación sindicada y otros medios, la empresa estará básicamente dentro del nivel TOP100 nacional.

La cuarta etapa

A medida que la empresa se desarrolle más, tendrá nuevos objetivos. Por ejemplo, quiero que mis estados financieros se vean mejor y que la operación de capital de la empresa sea más eficiente. Por ejemplo, quiero reducir el ratio de deuda que devenga intereses de la empresa y mantener la calificación de la empresa en un nivel más alto, para que pueda ser más barato emitir bonos. ¡Entonces apareció la cadena de suministro!

En la cadena de suministro, los desarrolladores son las empresas centrales, rodeadas de muchos proveedores. En esta industria, es común que los desarrolladores retrasen los pagos de los proyectos. Si el negocio es suficientemente solvente, el promotor puede emitir una factura comercial al proveedor y pagarla tarde, lo que hace que el flujo de caja del proyecto parezca mejor. Este financiamiento, a través del procesamiento, no cuenta para las obligaciones que devengan intereses del desarrollador, y el desarrollador está contento. Bien, ahora el proveedor viene al banco a descontar la factura y la empresa retrasa el pago un año. En términos generales, la cadena de suministro de bienes raíces es en realidad una forma encubierta de otorgar préstamos a bienes raíces, pero para las buenas empresas, muchos bancos están dispuestos a proporcionar este dinero.

Cuando un banco está dispuesto a hacer negocios en la cadena de suministro por usted, usted debe estar en el nivel 50 superior.

El vasto mundo, los grandes logros y la sabiduría humana son infinitos mientras una empresa tenga la capacidad y la motivación, el mercado de capitales creará infinitos productos para usted.

La quinta etapa

Para obtener proyectos, muchas empresas suelen utilizar transacciones de acciones de pequeña cantidad. Porque los grandes promotores tienen ventajas de producto, ventajas de ventas, ventajas de costes de construcción y ventajas de costes de financiación. La olla está buena, pero el arroz no alcanza. Por lo tanto, cuando las ofertas, subastas y cotizaciones se vuelven cada vez más caras, es muy importante negociar negocios con magnates locales propietarios de tierras, y el comercio de acciones en pequeñas cantidades se ha convertido en algo habitual.

Para aquellos pequeños promotores o personas adineradas que poseen terrenos, este negocio también es rentable. Es posible que un acre de tierra no valga mucho en sus propias manos, pero es completamente diferente para desarrolladores como Vanke y Country Garden. Mientras dejes la tierra, no tienes que hacer nada y esperar a que te paguen. En este estado del mercado, están floreciendo diversas formas de venta de marcas y gestión, aumento del apalancamiento, creación de fondos y cobro de comisiones de gestión. Además, aunque para los grandes desarrolladores un proyecto sólo representa una pequeña parte, en términos de divulgación de datos a gran escala, ¡todos los ingresos por ventas de este sector se incluyen en la boleta de calificaciones de la empresa!

Para propiedades comerciales, el último recurso es emitir fondos de inversión inmobiliaria (REIT) y cotizarlos directamente para obtener efectivo. Sin embargo, las leyes tributarias internas y el aislamiento de riesgos no permiten la rentabilidad, por lo que este aspecto aún tiene que esperar.

Dicho esto, los desarrolladores que pueden completar completamente todos los enlaces anteriores son básicamente los 30 principales desarrolladores de China. En el futuro, las empresas inmobiliarias no serán más que grandes establecimientos ecológicos y financieros. O conviértete en una combinación industrial o en un grupo financiero para hacerte una transfusión de sangre.

El artículo anterior hace una suposición importante. La empresa de bienes raíces ha completado la acumulación primitiva y el banco está dispuesto a otorgarle un préstamo. De hecho, no es fácil para los emprendedores dar este paso. Por otro lado, la industria se está volviendo cada vez más centralizada y oligárquica. Los hipotéticos 500 principales prestamistas de desarrollo probablemente ni siquiera tendrán 500 en la industria en unos años. Los datos actuales son alrededor de 10.000 (estos datos representan una doble contabilización de las filiales de grandes empresas).

En última instancia, tengo que decir que hay tantos perros financieros inmobiliarios que piensan todo el día en la financiación de empresas inmobiliarias, ¡pero al final son ellos mismos!

Las empresas inmobiliarias generalmente se financian a través de préstamos bancarios de desarrollo y planes fiduciarios.

1. Préstamo bancario r1. Factores de las tasas de interés que afectan los préstamos de los bancos comerciales: tasa de descuento del banco central, plazo del préstamo, tasa de interés de los depósitos, riesgo de la tasa de interés de los préstamos, costos administrados de los préstamos y tasas de interés preferenciales. R2. Préstamo de banco comercial nacional tipo r(1) préstamo de crédito. Un préstamo de crédito se refiere a un préstamo que depende únicamente de la solvencia del prestatario y no requiere ninguna garantía. Existen cinco tipos de préstamos de crédito: préstamos de límite ordinario, préstamos de sobregiro, préstamos de compromiso de respaldo, préstamos de consumo y préstamos de descuento de letras. r(2) Hay dos tipos de préstamos hipotecarios garantizados: préstamos hipotecarios y préstamos garantizados R2. Préstamos y financiación privados r1. Características: formularios dispersos, pequeñas cantidades ocultas, tasas de interés variables, contratos de préstamo sin formato en el mercado y duras restricciones al pago de la deuda. Pros y contras de los préstamos confiados con descuento a desarrolladores en R2 Development en China. Ventajas: Financiamiento efectivo, bajo costo y gran viabilidad de reducir los riesgos financieros bancarios. Fue rápidamente aceptado por el mercado financiero, y las empresas inmobiliarias consiguieron financiación y ventas al mismo tiempo, matando dos pájaros de un tiro r3. Desventajas: existen ciertas restricciones sobre las empresas que son adecuadas para este método. No todos los promotores inmobiliarios pueden utilizar a los promotores para asumir riesgos. Esto no crea un nuevo canal de financiación. Financiamiento de empeño de bienes. Un método de financiamiento para obtener un préstamo temporal como garantía. Características: Financiamiento, unicidad, comercialidad, pequeño monto, corto plazo, alto rendimiento, seguridad y conveniencia. Proceso: prueba, inspección, recepción, almacenamiento, redención. Las cosas empeñadas que no hayan sido canjeadas durante más de cinco días están absolutamente empeñadas, y el prestamista tiene derecho a disponer de las cosas empeñadas de conformidad con la ley. R4. Financiación de crédito empresarial r1. Características principales: El crédito comercial utiliza las características de la producción de productos básicos. El crédito comercial puede brindar comodidad a compradores y vendedores. El crédito comercial puede consolidar los contratos económicos y fortalecer la responsabilidad económica. R2. Métodos específicos de financiación del crédito comercial: financiación de cuentas por cobrar, financiación de efectos comerciales, financiación de anticipos, etc. En la actualidad, el Estado ha aumentado su control sobre las empresas inmobiliarias. La financiación se está volviendo cada vez más difícil en el entorno político de alta presión, lo que también ha provocado una escasez de fondos para muchas empresas. Para las entidades financieras, la financiación a las empresas inmobiliarias también es más cautelosa. Después de todo, existen grandes riesgos y grandes recompensas.

En la actualidad, con el endurecimiento del canal de negocio y la introducción de nuevas regulaciones sobre gestión de activos, el sector inmobiliario depende más de la financiación bancaria.

1. ¿Cuáles son los primeros tipos de financiación inmobiliaria? es el más convencional. No es difícil entender un préstamo de desarrollo inmobiliario, lo que significa que el desarrollador necesita recaudar fondos para desarrollar un determinado terreno. Este tipo de préstamo es un préstamo de desarrollo inmobiliario.

También existe un préstamo hipotecario inmobiliario operativo, que es un producto que hipoteca los gastos inmobiliarios generados por proyectos inmobiliarios comerciales a préstamos bancarios.

En resumen, se puede ver que no importa qué tipo de préstamo sea, se basa en el proyecto. El banco lo analizará en función del proyecto en sí y, por supuesto, también analizará las calificaciones. del prestatario.

2. Proceso específico Tomaré como ejemplo los préstamos de promoción inmobiliaria para hablar del proceso general.

Primero, el prestatario establece una empresa de proyecto debido a que los proyectos desarrollados por el grupo de prestatarios generalmente cubren todo el país, si desea solicitar préstamos y otros asuntos, debe establecer una nueva empresa de proyecto en. la ubicación del proyecto, y luego utilizar la empresa del proyecto como La entidad lleva a cabo el financiamiento.

Luego está la subasta de tierras, que se realiza desde el gobierno mediante licitación, y luego se paga el dinero y se completan diversos trámites, como los cuatro certificados. Una vez completados estos materiales básicos necesarios, podrás ponerte en contacto con el banco.

Después de contactar con el banco, es necesario proporcionar una serie de materiales, que incluyen, entre otros, información básica y certificados de la empresa, estados financieros, informes de estudios de viabilidad, etc. En última instancia, el banco decide si aprueba el préstamo revisando los antecedentes de los accionistas, la experiencia en el proyecto y las condiciones operativas del prestatario. Uno de los puntos clave es que el prestatario debe tener una cierta proporción de sus propios fondos, de lo contrario se irá con las manos vacías.

Entonces la empresa necesita proporcionar determinadas medidas de garantía, como la hipoteca de terrenos y propiedades sobre el suelo, o la garantía de la sede del grupo. Si se trata de una hipoteca, deberá cooperar con el banco para implementar los trámites hipotecarios.

Si los materiales proporcionados por la empresa están completos y sin defectos, el banco concederá un préstamo. Normalmente, los plazos de los préstamos para el desarrollo inmobiliario son de cinco años. La empresa necesita comunicarse con el banco y, bajo la premisa de respetar la racionalidad, formular un plan de pago que sea consistente con la situación real, como cuánto pagar en el primer año y cuánto pagar en el segundo año.

Luego, los fondos retirados de las ventas deben ingresar a la cuenta de supervisión del banco. Además de pagar los impuestos y tasas correspondientes, no se pueden pagar a voluntad. Primero se debe reembolsar el préstamo bancario.

En resumen, este es el proceso básico de financiación inmobiliaria.

En tercer lugar, en resumen, las empresas inmobiliarias primero deben adquirir un terreno, luego pasar por los trámites pertinentes y retener una cierta cantidad de sus propios fondos, luego comunicarse con el banco, verificar el préstamo y luego cerrar la gestión. fondos de la cuenta. No se permiten retiros a voluntad. Así funciona un préstamo de desarrollo.

Espero que te ayude.

Hola, hay varias formas de recaudar fondos en la industria inmobiliaria:

1. Financiamiento de personas que te rodean. Si necesitas menos dinero, puedes recaudar fondos de personas que te rodean. usted, como familiares y amigos, compañeros de clase y colegas, o gente rica local, empresarios, directivos, etc.

2. Financiación de préstamos bancarios Si tienes un trabajo o ingresos estables, o eres propietario de una propiedad, puedes solicitar un préstamo o una hipoteca al banco.

3. Encuentre inversores y empresas de inversión. Si necesita más fondos, puede encontrar inversores y empresas de inversión profesionales. Los inversores generalmente tienen cuentas certificadas oficialmente en plataformas sociales; las empresas de inversión generalmente tienen sus propios sitios web oficiales y usted puede enviarles su plan de negocios directamente.

4. Plataforma de servicios de información financiera profesional La plataforma financiera profesional tiene muchos inversores, y usted puede entregarles el proyecto o participar en las actividades financieras que realiza periódicamente la plataforma y comunicarse cara a cara; muchos inversores.