Cómo calcular el impuesto al valor agregado para empresas promotoras inmobiliarias

En mi país, de acuerdo con lo dispuesto en la "Ley de Gestión Inmobiliaria Urbana", las empresas dedicadas al desarrollo y operación inmobiliaria se denominan empresas promotoras. 1. Cómo calcular el impuesto sobre el uso del suelo para empresas de desarrollo inmobiliario No existen normas especiales para el cálculo del impuesto. La fórmula de cálculo sigue siendo: impuesto a pagar = superficie de terreno imponible × tasa impositiva aplicable. A este respecto, el artículo 3 del "Reglamento provisional de la República Popular China sobre el impuesto sobre el uso del suelo urbano" estipula claramente: "El impuesto sobre el uso del suelo se basa en la superficie real ocupada por el contribuyente y se calcula y recauda de acuerdo con las normas prescritas". monto del impuesto". Si hay una diferencia, entonces La diferencia son las políticas fiscales preferenciales, es decir, el terreno utilizado por las empresas de desarrollo inmobiliario para construir viviendas comerciales solía tener ciertas preferencias fiscales. "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la emisión de disposiciones complementarias sobre varias cuestiones específicas del impuesto sobre el uso de la tierra" (Guo Shui Fa [89] Nº 112). 140) Se ha estipulado claramente que, en principio, el impuesto sobre el uso del suelo debe gravarse sobre el terreno utilizado por las empresas de desarrollo inmobiliario para construir viviendas comerciales. Sin embargo, en vista de la dificultad de pagar impuestos antes de la venta de las viviendas comerciales, el impuesto sobre el uso de la tierra se suspende para los terrenos ocupados por viviendas comerciales durante el período de construcción posterior a la adquisición de la tierra por empresas de desarrollo inmobiliario (excepto para la transferencia y el uso pagados). A partir del mes siguiente a la finalización de los procedimientos de aceptación, se aplicará el impuesto sobre el uso del suelo sobre el área y el patio de viviendas comerciales terminados. A los terrenos ocupados por casas y patios comerciales que hayan sido utilizados o alquilados antes de pasar por los procedimientos de aceptación se les aplicará el impuesto sobre el uso del suelo de acuerdo con la normativa. Una vez vendida la vivienda comercial, la porción exenta se dividirá según la titularidad de los derechos de uso del suelo transferidos. Sin embargo, según el "Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la cancelación de algunos elementos de aprobación administrativa de impuestos locales" (Estado [2007] Nº 629), este trato preferencial para las empresas de desarrollo inmobiliario se ha estipulado claramente. Por lo tanto, a partir del 11 de junio de 2007, que es la fecha en que se publican los documentos antes mencionados, los terrenos ocupados por empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de construcción de viviendas comerciales después de la adquisición del terreno también deben calcular y pagar el impuesto sobre el uso del suelo de acuerdo con regulaciones. (1) De acuerdo con el "Reglamento provisional sobre el impuesto sobre el uso de la tierra" y (88) Guoshui Dizi No. 015 y otros documentos, las tierras aprobadas para recuperación y las tierras abandonadas transformadas están exentas del impuesto durante 5 a 10 años a partir del mes de uso. impuesto. La recuperación y transformación de terrenos abandonados se determinará con base en los documentos de certificación emitidos por la autoridad de ordenación territorial; el período específico de exención del impuesto será determinado por las direcciones tributarias de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central dentro del territorio. período prescrito. (2) Las escuelas, hospitales, guarderías y jardines de infancia administrados por empresas cuyos terrenos puedan distinguirse claramente de otras empresas pueden quedar exentos del impuesto sobre el uso de la tierra comparándolos con los terrenos asignados a instituciones públicas por el departamento financiero nacional. (3) Según la normativa, si la empresa ha pagado el impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, el impuesto sobre el uso de tierras urbanas se aplicará un año después de la fecha de aprobación de la expropiación, no antes de esa fecha, pero no se aplicará el impuesto sobre las tierras cultivadas. No se gravará el impuesto de ocupación de suelo para la adquisición de terrenos no cultivados. Si se grava el impuesto, el impuesto de uso de suelo urbano se gravará a partir del mes siguiente de aprobada la expropiación. Lo anterior es una introducción a cómo calcular el impuesto sobre el uso de la tierra para empresas de desarrollo inmobiliario.

Objetividad jurídica:

Las empresas promotoras de bienes raíces involucran principalmente el impuesto comercial, el impuesto a la construcción urbana, el recargo educativo, el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto inmobiliario, el impuesto de timbre, el impuesto a la renta corporativa, impuesto sobre la renta personal e impuesto sobre escrituras. 1. Impuesto comercial: se refiere a todos los precios y tarifas de precios adicionales cobrados por los contribuyentes a otras partes por la prestación de servicios sujetos a impuestos y la transferencia de activos intangibles dentro de China. Los servicios gravables involucran principalmente los siguientes aspectos: (1) La transferencia de derechos de uso de la tierra debe gravarse de acuerdo con el subpartido de "Transferencia de derechos de uso de la tierra" en la partida tributaria de "Transferencia de activos intangibles"; bienes raíces, la tasa impositiva es del 5%; (3) Si está suscrita por un asegurador, se gravará como "industria de servicios-industria de agencia". (4) El arrendamiento de derechos de uso de la tierra y el arrendamiento de bienes inmuebles una vez finalizados se gravan como "industria de servicios-industria de arrendamiento". Fórmula de cálculo = volumen de negocios × tipo impositivo aplicable 2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo educativo: basado en impuestos sobre el volumen de negocios, como el impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano se aplica al 7%, 5% y 1% respectivamente por región, y el recargo educativo se aplica al 3%. 3. Impuesto al valor agregado de la tierra: Es un impuesto que grava a las unidades y personas físicas que transfieren derechos de uso de tierras de propiedad estatal, edificios sobre el suelo y sus anexos y obtienen ingresos. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula y recauda sobre la base del monto del valor agregado obtenido por la transferencia de bienes inmuebles por parte del contribuyente y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, y el impuesto al valor agregado de la tierra pagadero = monto del valor agregado de la tierra × tasa impositiva aplicable - monto de la deducción de cálculo rápido × tasa de deducción de cálculo rápido. Entre ellos: monto de apreciación de la tierra = ingresos totales por transferencia de bienes raíces - monto de partidas deducidas. Los elementos de la deducción son: pagos por la obtención de derechos de uso de la tierra; costos de desarrollo de terrenos y construcción de nuevas casas e instalaciones de apoyo; costos de desarrollo de tierras y nuevas viviendas e instalaciones de apoyo; impuestos relacionados con transferencias de bienes inmuebles; deducción de puntos. 4. Impuesto sobre la propiedad: Es un impuesto que se aplica a las unidades nacionales y a las personas con derechos de propiedad en ciudades, condados, pueblos y zonas industriales y mineras sobre la base del valor original del impuesto a la propiedad o de los ingresos por alquiler. Se basa en el valor original (valor tasado) de la propiedad y la tasa impositiva es del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original (valor tasado) × (1-30%) × 1,2%. 5. Impuesto sobre el uso de la tierra urbana: las unidades y las personas con derechos de uso de la tierra dentro de ciudades, condados, pueblos incorporados y áreas industriales y mineras pagan el impuesto en cuotas de acuerdo con el monto del impuesto prescrito, calculado anualmente, y el impuesto se calcula basado en la superficie real del terreno ocupado. Un impuesto basado en. Impuesto anual a pagar = ∑ (superficie de terreno en cada nivel × base imponible). Si una empresa de desarrollo inmobiliario utiliza, alquila o presta viviendas comerciales construidas por la empresa, el impuesto sobre el uso del suelo urbano y el impuesto sobre la propiedad se aplicarán a partir del mes siguiente al uso o entrega de la vivienda.

6. Impuesto sobre bienes inmuebles urbanos y tasas por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera: El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos es un impuesto que se aplica a las empresas con inversión extranjera, a las empresas extranjeras y a los individuos extranjeros, y a los compatriotas de Hong Kong, Macao y Taiwán con derechos de propiedad basados ​​en el valor original de la propiedad. El impuesto sobre bienes inmuebles urbanos se calcula sobre el valor original del inmueble, con un tipo impositivo del 1,2%. Impuesto anual a pagar = valor original de la propiedad × tasa impositiva × (1-30%). La tarifa por el uso de la tierra para empresas con inversión extranjera es una tarifa que se aplica a las empresas con inversión extranjera que utilizan tierras dentro de la región administrativa de esta ciudad en función de la ubicación geográfica y la lejanía de la empresa, la prosperidad del área y la integridad de la infraestructura. . Basado en la tierra realmente ocupada por empresas con financiación extranjera y los estándares de tarifas de uso unitario de la tierra aplicables. Tarifa de uso de la tierra pagadera = área de tierra ocupada × estándar unitario aplicable. 7. Impuesto de timbre: Es un impuesto a los vales comportamentales que se aplica a varios tipos de vales enumerados en el Reglamento Provisional sobre el Impuesto de Timbre en actividades económicas y transacciones económicas. Se divide en impuesto ad valorem e impuesto específico. Impuesto por pagar = impuesto por pagar × tasa impositiva, impuesto por pagar = número de comprobantes × monto unitario del impuesto. El impuesto de timbre no se aplica al certificado (contrato) para la transferencia de derechos de uso de la tierra por el momento, pero los contratos y documentos firmados en actividades de desarrollo y construcción de terrenos, ventas de bienes raíces y arrendamiento están sujetos al impuesto de timbre. En la compra y venta de una casa, en el contrato de compra de la casa firmado se pagará un impuesto de timbre del 0,05% del monto indicado en el documento de transferencia de derechos de propiedad. Al tramitar los procedimientos de transferencia, el departamento de gestión de transacciones inmobiliarias supervisará al comprador y al vendedor para rescindir las obligaciones tributarias en el contrato o acuerdo de transferencia, y luego se encargará de los procedimientos de transferencia. Al solicitar un certificado de propiedad inmobiliaria, debe pagar un impuesto de timbre de cinco yuanes por cada licencia de derecho. El departamento de gestión de propiedad inmobiliaria supervisará al beneficiario para cancelar el impuesto sobre el certificado de propiedad inmobiliaria de acuerdo con el sello, y luego procederá. a través de los procedimientos de certificación. Impuesto sobre la escritura: El impuesto sobre la escritura es un impuesto que se aplica a la unidad que asume los derechos de uso de la tierra y la propiedad de la vivienda al transferir la propiedad de la tierra y la vivienda en mi país. El alcance de la expropiación incluye la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, la transferencia de derechos de uso de tierras (incluidas ventas, donaciones e intercambios), ventas de casas, donaciones de casas e intercambios de casas. La base para el cálculo del impuesto es principalmente el precio de transacción, el precio aprobado, la diferencia de precio de cambio y la "tarifa pagada de transferencia del derecho de uso de la tierra o ingreso de la tierra". El monto del impuesto a pagar = base de cálculo del impuesto × tasa impositiva 9. Impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas y el impuesto de ajuste de la dirección de las inversiones en activos fijos: la mayoría de las zonas han dejado de recaudarlos. Impuesto sobre la renta de las empresas, inversión extranjera e impuesto sobre la renta de las empresas extranjeras: es un impuesto que grava la producción, los ingresos de explotación y otros ingresos de las empresas u organizaciones chinas dentro de un determinado período de tiempo. Impuesto a pagar = (ingreso total imponible - partidas deducibles) × tasa impositiva aplicable. Impuesto sobre la renta de las personas físicas: Es un impuesto que grava las rentas personales por servicios y no relacionadas con el servicio. La industria inmobiliaria genera la mayor parte de los ingresos por “sueldos y salarios”. Se aplican tasas impositivas progresivas en exceso del 5% al ​​45%. Impuesto a pagar = renta imponible × tasa impositiva aplicable – deducción por cálculo rápido.