Red de Respuestas Legales - Asesoría legal - ¿El contrato de compraventa de la vivienda es inválido porque no ha sido evaluado por los activos estatales?

¿El contrato de compraventa de la vivienda es inválido porque no ha sido evaluado por los activos estatales?

El contrato de compraventa no es válido y también está la cuestión de la transferencia de propiedad. Debido a que la siguiente familia puede transferir la casa nuevamente y la otra parte en esta transferencia es un tercero de buena fe, este último comportamiento puede estar protegido por la ley. De esta forma, los derechos de propiedad pasan a ser de terceros.

CYTS es una empresa propiedad de todo el pueblo bajo el Comité Provincial de la Liga Juvenil (en lo sucesivo, el Comité de la Liga Juvenil), con un capital registrado de 3,75 millones de yuanes, todo financiado por el Comité de la Liga Juvenil. El 28 de junio de 2008, Lin, como vendedor, y Lin, como comprador, firmaron el "Contrato de venta de bienes raíces", estipulando que los bienes inmuebles comprados por Lin y Lin eran la tienda de un piso y todos los edificios del terreno. estipulado en este contrato. El precio total de esta propiedad es de 1065438+ yuanes.

Las dos partes tuvieron una disputa. En septiembre de 2009, Lin y Zhang solicitaron arbitraje ante la Comisión de Arbitraje de Lanzhou, exigiendo la ejecución del contrato, la entrega de la propiedad y los procedimientos de transferencia. CYTS presentó una contrasolicitud solicitando confirmación de que el contrato de compraventa de bienes inmuebles no era válido. Después de la mediación del tribunal de arbitraje el 15 de octubre de 2010, las tres partes finalmente llegaron al siguiente acuerdo de mediación: CYTS acordó vender la casa, pero el precio se cambió a 127.000 yuanes. 2010, 2065 438+00, 28 de octubre, recibió 9,6 millones de yuanes de Lin, pero no transfirió los derechos de propiedad a Lin. El 26 de octubre de 2010, 165438, Lin solicitó al tribunal la ejecución obligatoria. El 26 de octubre de 2011, la Oficina Primera de Supervisión de la Comisión Provincial de Inspección Disciplinaria emitió una carta solicitando al tribunal que suspendiera temporalmente la ejecución con el argumento de evitar la pérdida de bienes de propiedad estatal. 2065438 + El 7 de junio de 2002, el tribunal dictaminó que el albergue juvenil era una empresa estatal propiedad de todo el pueblo y que la casa en cuestión era un activo de propiedad estatal. Para salvaguardar los intereses públicos y evitar la pérdida de activos estatales, el tribunal decidió no ejecutar la carta de mediación de la Comisión de Arbitraje de Lanzhou.

Posteriormente, el Servicio de Viajes Juveniles presentó una demanda y afirmó que el Servicio de Viajes Juveniles de Gansu es una empresa de propiedad de todo el pueblo bajo el Comité Provincial de la Liga Juvenil Comunista. Firmó un "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces", estipulando que el caso de transferencia involucra bienes inmuebles. Sin embargo, el precio de transferencia fue significativamente más bajo que el precio de mercado porque la transferencia no obtuvo el consentimiento de la autoridad superior, el Comité de la Liga Juvenil, la decisión de discusión colectiva, la evaluación del sujeto de la transferencia y no se negoció públicamente en un comercio de derechos de propiedad. institución creada de conformidad con la ley. Este contrato debería ser inválido. Entonces, solicita: 1. Se confirma que el contrato de venta de bienes raíces es inválido de acuerdo con la ley; 2. Se ordena a Lin y Lin que devuelvan la propiedad involucrada en el caso de acuerdo con la ley y paguen las tarifas de uso de la casa durante el período de ocupación;

Lin y Lin argumentan: (1) La Agencia de Viajes Juvenil Gansu ha perdido el derecho de apelar y no debe ser juzgada nuevamente. Antes de que la carta de mediación de arbitraje sea revocada por procedimientos legales, si las entidades la manejan por separado, causará confusión en la relación jurídica. La demanda de Gansu Youth Hostel se basa en el artículo 213, párrafo 4, de la Ley de Procedimiento Civil del Pueblo; Estipulaciones de la República de China, pero esta estipulación está dirigida a laudos arbitrales más que a documentos de mediación arbitral, y su connotación y connotación son diferentes. (2) La relación entre el comprador y el vendedor de la casa ha sido confirmada en la carta de mediación No. 50, el contrato de venta de la casa ha sido extinguido y no existe ninguna confirmación inválida. (D) No existe base jurídica suficiente para confirmar la nulidad del contrato.

El tribunal de primera instancia sostuvo que el foco de la disputa en este caso era si el contrato de compraventa de bienes inmuebles era un contrato válido. El artículo 52 (5) de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que los contratos que violen las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos no son válidos. El artículo 14 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (II)" del Tribunal Supremo Popular estipula que "las cláusulas obligatorias especificadas en el artículo 52 (5) de la Ley de Contratos se refieren a la vigencia Términos obligatorios". Las llamadas disposiciones obligatorias de validez se refieren a leyes y reglamentos administrativos que estipulan claramente que la violación de normas prohibitivas dará lugar a la nulidad o no establecimiento del contrato o aunque las leyes y normas administrativas no estipulan claramente que la violación de estas prohibitivas; Las regulaciones conducirán a la nulidad o no establecimiento del contrato, pero si se continúa ejecutando un contrato que viola normas prohibitivas, perjudicará los intereses nacionales, los intereses sociales y los intereses vitales de terceros. Como empresa estatal afiliada al Comité de la Liga Juvenil, CYTS tiene un capital registrado de 3,75 millones de yuanes, todo financiado por el Comité de la Liga Juvenil, y todas sus propiedades son activos de propiedad estatal. El artículo 15 del "Reglamento sobre la transformación de los mecanismos operativos de las empresas industriales de propiedad popular" estipula que las empresas deben evaluar los activos fijos de conformidad con las regulaciones nacionales. El artículo 6 del "Reglamento provisional sobre la supervisión y administración de los activos de las empresas de propiedad estatal" estipula que los organismos de supervisión y administración de los activos de propiedad estatal desempeñarán las responsabilidades de los inversores de conformidad con la autorización y supervisarán y gestionarán los activos de propiedad estatal. de empresas de conformidad con la ley. El artículo 54 de la "Ley de activos empresariales de propiedad estatal de la República Popular China" estipula que la transferencia de activos de propiedad estatal seguirá los principios de igual valor, apertura, equidad y justicia. A menos que la transferencia pueda negociarse directamente de conformidad con las regulaciones nacionales, la transferencia de activos de propiedad estatal debe realizarse públicamente en centros de negociación de derechos de propiedad establecidos de conformidad con la ley. El transmitente deberá revelar la información relevante con veracidad y solicitar a los cesionarios, si fueran dos o más cesionarios, la transferencia se realizará mediante licitación pública; El artículo 55 estipula que la transferencia de activos de propiedad estatal se basará en el precio determinado por la institución que evalúa y desempeña las funciones del inversionista de conformidad con la ley o el precio informado por la institución que desempeña las funciones del inversionista al gobierno popular en el mismo nivel para su aprobación, y el precio mínimo de transferencia se determinará razonablemente. Estas regulaciones tienen como objetivo estandarizar la supervisión y fortalecer la protección de los activos de propiedad estatal. La vigencia continua de los contratos que violen las disposiciones anteriores fomentará la transferencia ilegal de activos de propiedad estatal, de conformidad con el propósito legislativo de la Ley de Activos Empresariales de Propiedad Estatal de la República Popular China de consolidar y desarrollar la economía de propiedad estatal. , fortalecer la protección de los activos de propiedad estatal y dar juego al papel de liderazgo de la economía de propiedad estatal en la economía nacional, si un contrato que viola las disposiciones anteriores continúa siendo válido, es probable que aumentar los factores humanos debido al abandono de los procedimientos, lo que resulta en la pérdida de activos estatales y daña aún más los intereses del país y del público.

Por lo tanto, las disposiciones anteriores son obligatorias y no administrativas, y los contratos que violen estas disposiciones no serán válidos. En este caso, el "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces" se firmó con Lin y Lin sin completar los trámites legales de transferencia como aprobación, evaluación, divulgación, publicidad, etc., lo que violó las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. Por lo tanto, se debe confirmar que el contrato de compraventa de bienes raíces es inválido según la ley, y la transferencia de activos estatales por ambas partes no es legalmente vinculante desde el principio porque el contrato es inválido. Si la Agencia de Viajes para Jóvenes no realiza los procedimientos de transferencia legal de acuerdo con las leyes y reglamentos administrativos pertinentes, asumirá la correspondiente responsabilidad por las consecuencias del contrato inválido. Al mismo tiempo, Lin y Lin no cumplieron con el deber de diligencia necesario durante la firma del contrato y también deberían asumir cierta responsabilidad por culpa. Si se confirma que un contrato de compraventa de bienes raíces es inválido, de acuerdo con las disposiciones pertinentes del artículo 58 de la Ley de Contratos de la República Popular China, la propiedad obtenida como resultado de este contrato será devuelta y la parte culpable deberá compensar a la otra parte por las pérdidas sufridas por ello. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad. Durante la firma del contrato, debido a que ambas partes no cumplieron con sus obligaciones necesarias, ambas partes tuvieron culpa y las pérdidas causadas por la invalidez del contrato deben ser asumidas por ambas partes, es decir, Lin y Lin deben devolver la casa. ocuparon y utilizaron la agencia de viajes para jóvenes de acuerdo con la ley y asumirán el precio de compra. Si se pierden los intereses, la agencia de viajes para jóvenes deberá devolver el dinero de la compra recibido y asumir la pérdida de los gastos de alquiler durante el período de ocupación de la casa. . Además, de acuerdo con el artículo 213 de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China, si el Tribunal Popular dictamina que el laudo arbitral no debe ser ejecutado, las partes pueden volver a solicitar el arbitraje sobre la base del acuerdo de arbitraje escrito alcanzado por ambas partes. , o puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular de Litigios al mismo tiempo, la carta de mediación No. 50 decía: "Esta carta de mediación y el laudo tienen el mismo efecto legal y entrarán en vigor a partir de la fecha en que las partes del arbitraje lo reciban. esta carta de mediación." Por lo tanto, si el Tribunal Popular dictamina que la carta de mediación arbitral no debe ser ejecutada, también se aplican las disposiciones del Código de Procedimiento Civil. En base a esto, Lin y Li creían que la Agencia de Viajes Juvenil había perdido su derecho a apelar y que no se podían establecer las razones del Tribunal Popular para no escuchar el caso. Al mismo tiempo, la carta de mediación arbitral emitida por el comité de arbitraje se basa en el contrato de compraventa de bienes raíces y aclara aún más los asuntos de desempeño específicos en el contrato de compraventa de bienes raíces. Por lo tanto, no se puede determinar que el contrato de compraventa de bienes raíces haya sido. extinguido. Por lo tanto, Lin cree que no se puede establecer la razón por la cual la carta de mediación del comité de arbitraje confirma la relación de venta de la casa y el contrato de venta de la casa ha sido rescindido. En resumen, el tribunal de primera instancia dictó la siguiente sentencia: 1. El contrato de venta de bienes raíces no es válido; 2. Lin devolvió la propiedad a Youth Travel Agency dentro de los 20 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia; 3. Devolvió los 9,6 millones de yuanes pagados por la casa a Lin dentro de los 20 días posteriores a la entrada en vigor de la sentencia; Otras reclamaciones de Youth Travel Service rechazadas.

Sentencia del Tribunal Superior en segunda instancia: desestimó el recurso y confirmó la sentencia original.

Reexamen por el Tribunal Supremo:

Reexamen: 1. De acuerdo con las disposiciones del contrato de compraventa de bienes inmuebles, no existen restricciones a los derechos de propiedad de los bienes inmuebles propiedad de CYTS. No existen otras circunstancias que prohíban la venta de la propiedad bajo ninguna ley o reglamento. 2. En el expediente de primera instancia, la "Carta de compra y venta de bienes raíces" de CYTS acordó vender condicionalmente la casa y el precio se cambió a 20,58 millones de yuanes. El Comité de la Liga Juvenil selló su aprobación. Pero luego fue abolido.

Este tribunal cree que el foco de la disputa en este caso es: 1. Si Gansu Youth Hostel tiene derecho a presentar una demanda en este caso, en segundo lugar, la validez del contrato de venta de bienes raíces.

En cuanto a si el albergue juvenil tiene derecho a presentar una demanda en este caso. Creemos que la Sentencia Civil No. 143 (2012) emitida por el tribunal de primera instancia el 7 de junio de 2012 es una sentencia jurídicamente efectiva y jurídicamente vinculante para ambas partes hasta que sea revocada conforme a derecho. Según el párrafo 2 del artículo 9 de la Ley de Arbitraje de la República Popular China, si el Tribunal Popular revoca o no ejecuta un laudo de conformidad con la ley, las partes pueden volver a solicitar el arbitraje sobre la base del acuerdo de arbitraje alcanzado por ambas. partes, o puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular. En términos de ejecución, la carta de mediación arbitral y el laudo arbitral tienen el mismo efecto jurídico. Por lo tanto, si el Tribunal Popular dictamina que el acuerdo de mediación de arbitraje no debe ser ejecutado, las disposiciones anteriores también deben aplicarse, dando a las partes el derecho de volver a solicitar arbitraje o presentar una demanda ante el Tribunal Popular de conformidad con el acuerdo. La sentencia original consideró que no había nada malo en el derecho del albergue juvenil a iniciar un litigio en este caso.

Sobre la validez de los contratos de compraventa de inmuebles. El artículo 14 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de Contratos de la República Popular China (II)" del Tribunal Supremo Popular estipula que las "cláusulas obligatorias" estipuladas en el artículo 52 (5) de la Ley de Contratos se refieren a la disposiciones obligatorias efectivas. El "Reglamento sobre la Transformación de los Mecanismos Operativos de las Empresas Industriales de Propiedad Total del Pueblo", las "Medidas para la Evaluación y Gestión de los Activos de Propiedad del Estado" y el "Reglamento Provisional para la Supervisión y Administración de los Activos de Propiedad del Estado" "Empresas" estipulan los procedimientos de evaluación y aprobación de las transferencias de activos estatales, estandarizando las instituciones y el personal relevante que desempeña las responsabilidades de los inversores. El comportamiento es una obligación impuesta por la ley a los administradores de activos estatales, exigiéndoles que cumplan con sus funciones. prudentemente. Los reglamentos anteriores son reglamentos administrativos que regulan los procedimientos internos. No son reglamentos obligatorios efectivos y no deberían tener impacto en las empresas de propiedad estatal. En este caso, según la respuesta de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales del Gobierno Popular de la Provincia de Gansu al tribunal de segunda instancia en relación con los derechos de propiedad del edificio del albergue juvenil de Gansu, los activos en cuestión estaban a cargo de la Comité Municipal de la Liga como departamento competente. Sobre la base de los hechos aclarados por nuestro nuevo examen, el Comité Municipal de la Liga Juvenil envió una carta a Lin y acordó disponer de los activos. Si la transferencia de bienes involucrada en el caso perjudica el interés público. Creemos que la transferencia de activos de propiedad estatal es un reflejo de los derechos de gestión de las empresas de propiedad estatal. Como administrador de activos, usted tiene la responsabilidad de mantener e incrementar el valor de los activos, pero también debe asumir los riesgos de las operaciones de mercado. El artículo 3 de la Ley de Propiedad de la República Popular China estipula que el país implementa una economía de mercado socialista y garantiza la igualdad de estatus legal y derechos de desarrollo de todas las entidades de mercado.

En condiciones de economía de mercado, las empresas estatales participan en las transacciones de mercado en igualdad de condiciones con otras entidades del mercado, y sus intereses patrimoniales no pueden equipararse a los intereses públicos sociales. Además, CYTS no proporcionó pruebas que demuestren que ambas partes en la transferencia de propiedad se confabularon maliciosamente para dañar los derechos e intereses de los activos estatales. Por el contrario, a juzgar por los hechos que hemos reexaminado, en primer lugar, el artículo 9 del Contrato de Compraventa de Bienes Raíces estipula claramente que no existen restricciones a los derechos de la propiedad involucrada en el caso, y no existen otras situaciones en las que la venta está prohibida por leyes y reglamentos. En segundo lugar, durante el arbitraje, CYTS presentó una reconvención, solicitando confirmación de que el contrato de compraventa de bienes raíces era inválido. Sin embargo, cuando el arbitraje llegó a un acuerdo de mediación, no planteó cuestiones como la transferencia de la propiedad involucrada sin aprobación de tasación. En tercer lugar, después de que se emitiera la carta de mediación número 50, la Agencia de Viajes Juvenil y el Comité Provincial de la Liga Juvenil Comunista enviaron cartas a Lin y Li solicitando un aumento en los precios, y no afirmaron que la propiedad involucrada en el caso no pudiera ser transferido.

El albergue juvenil propuso que el caso afectara a nueve pisos del edificio, nueve de los cuales tienen sellos y son edificios ilegales. El contrato de compraventa de edificios ilegales debería ser nulo. Este tribunal sostuvo que, en primer lugar, otras partes de la propiedad involucrada eran construcciones legales y el sellado ilegal de algunas partes no debería invalidar todo el contrato. En segundo lugar, los contratos ilegales de venta de obras de construcción no son absolutamente inválidos. Según el artículo 64 de la Ley de Planificación Urbana y Rural de la República Popular China, si no se obtiene un permiso de planificación del proyecto de construcción o la construcción no se lleva a cabo de conformidad con las disposiciones del permiso de planificación del proyecto de construcción, la planificación urbana y rural El departamento del gobierno popular local a nivel de condado o superior ordenará que se detenga la construcción. Si se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto en la implementación del plan, las correcciones se harán dentro de un plazo y se impondrá una multa de. se impondrá no menos del 5% pero no más del 10% del costo del proyecto; si no se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto, se deberá demoler dentro de un plazo. Si no puede ser demolido, los objetos físicos o ganancias ilegales serán confiscados y se podrá imponer una multa no superior al 10% del costo del proyecto. En este caso, ambas partes dejaron claro en el contrato de compraventa del inmueble y en el posterior escrito de mediación No. 50 que la parte timbrada había sido objeto de sanciones administrativas, y las autoridades de planificación urbana y rural no exigieron su demolición en un plazo de límite de tiempo. La parte añadida debería ser un edificio reservado y "se pueden tomar medidas correctivas para eliminar el impacto en la implementación del plan", y el contrato de venta no debería considerarse inválido.

En resumen, este tribunal considera que el contrato de compraventa de inmuebles de que se trata es la verdadera expresión de las intenciones de ambas partes. No existe ninguna situación prevista en el artículo 52 de la “Ley de Contratos de la Propiedad”. República Popular China" y debería ser legal y válido. Ambas partes cumplirán estrictamente sus obligaciones contractuales de conformidad con el principio de buena fe. La propiedad en posesión de Lin no era una posesión no autorizada y no había base legal para que el albergue juvenil exigiera la devolución de Lin y la propiedad involucrada en el caso. Respecto al pago de tasas de uso de la casa durante la estancia. El artículo 7 del "Contrato de venta de bienes raíces" estipula que Lin y Gansu Reproductive Health Hospital reconocen el alcance de uso de las viviendas arrendadas existentes del Gansu Reproductive Health Hospital. Una vez que se venda el inmueble contratado, Gansu Reproductive Health Hospital continuará usándolo. según el alcance anterior. A juzgar por el acuerdo anterior, el tiempo de entrega de la propiedad deberá ser cuando se firme el "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces". En otras palabras, el albergue juvenil entregó la propiedad de acuerdo con el contrato, y el contrato actual es legal y válido. El acto de entrega de la propiedad por parte del albergue juvenil es un acto de cumplimiento del contrato. Por lo tanto, la solicitud del albergue juvenil de pagar la tarifa de uso de la casa durante la estancia no tiene base legal.

En resumen, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 207, párrafo 1, y el artículo 170, párrafo 1, punto (2) de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China, la sentencia es la siguiente :

En primer lugar, revocar las sentencias civiles de primera y segunda instancia;

En segundo lugar, rechazar las reclamaciones litigiosas del albergue juvenil.