Seis problemas legales importantes en proyectos de desarrollo inmobiliario (con asesoramiento de abogados)
Antes de discutir este tema, es necesario aclarar por qué se adopta el modelo de desarrollo focalizado. ¿Por qué no adoptar el modelo de construcción comisionista? ¿O comprar una casa directamente?
El modelo de desarrollo direccional simplemente significa que el desarrollador desarrolla y construye casas de acuerdo con los requisitos del cliente y se las vende.
En comparación con el método de construcción encargado, existe una diferencia fundamental, es decir, la propiedad del terreno es diferente.
Si el terreno es propiedad del fideicomitente, el promotor lo desarrollará y construirá de acuerdo con los requisitos del fideicomitente y se lo entregará al fideicomitente. Esto no implicará la transferencia de terrenos y casas. porque la propiedad del inmueble siempre ha estado registrada a nombre del fideicomitente.
Esta es una construcción por encargo.
Pero es diferente si se trata de un desarrollo dirigido.
En términos generales, en el desarrollo direccional, el terreno está a nombre del desarrollador, y el desarrollador adapta la casa de acuerdo con los requisitos del cliente. Una vez terminada la casa, se vende al cliente de acuerdo con el precio del área previamente acordado y la casa se transfiere a nombre del cliente.
El desarrollo inmobiliario dirigido no es una venta de casa, ni tampoco una preventa de casa en sentido estricto. Puede entenderse como ventas de viviendas a largo plazo, y son ventas de viviendas por lotes a largo plazo.
1) Riesgo del contrato
¿El contrato de desarrollo direccional es un contrato de desarrollo cooperativo, un contrato de construcción de agencia, un contrato de construcción, un contrato de venta de vivienda comercial o un contrato de venta de vivienda?
En la práctica, debe determinarse en función de la situación real del proyecto, el objeto último del contrato y la esencia de los derechos y obligaciones de las partes, debiendo aplicarse distintas disposiciones legales.
Por ejemplo, Guangxi Guiguan Electric Power Co., Ltd. y Guangxi Chenyong Real Estate Development Co., Ltd. tuvieron una disputa sobre la naturaleza y validez del contrato de venta de la casa.
El tribunal sostuvo que el "Acuerdo de Desarrollo Dirigido" y el "Acuerdo Complementario" firmados por las dos partes no solo incluían el contenido del desarrollo cooperativo de bienes raíces, sino que también incluían los términos del proyecto de construcción. contrato, pero el objetivo final de las dos partes era que una de ellas pagara el precio de compra. Una transacción en la que la otra parte entrega la propiedad de un complejo de oficinas programado. La esencia de los derechos y obligaciones de ambas partes en esta transacción está en línea con las características esenciales del contrato de compraventa de vivienda.
Por lo tanto, el contrato en este caso debe considerarse como el desarrollo específico de la base, pero en realidad es una disputa sobre el contrato de compraventa de la casa.
Por lo tanto, recomendamos que ambas partes estipulen claramente el propósito del contrato y aclaren sus derechos y obligaciones en el contrato, y traten de no utilizar nombres de contrato engañosos como contrato de proyecto de construcción y contrato de agencia.
2) Riesgo de validez del contrato
Actualmente, existen varias disputas sobre la validez del contrato de desarrollo dirigido:
La primera visión es que el contrato de desarrollo dirigido no es válido.
La razón es que según el artículo 2 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" de la Corte Suprema, este artículo sostiene que "el vendedor no ha obtenido el certificado de licencia de preventa de vivienda comercial y celebró un contrato con el comprador." El contrato de preventa de vivienda comercial debe considerarse inválido".
Por lo tanto, sin obtener un permiso de preventa, el direccional El contrato de desarrollo debe considerarse como un contrato de preventa de vivienda y considerarse inválido.
La segunda visión es que el contrato de desarrollo dirigido es válido.
El motivo es que el contrato es para un grupo de personas concreto, y no se trata de una venta abierta de casas para grupos de personas no especificados. El proceso de transacción también es privado, por lo que no entra en la categoría de vivienda comercial y no debe estar restringido por el sistema de licencia de preventa. Es decir, la validez del contrato no se puede determinar en función de si existe una licencia de preventa. se obtiene.
Preferimos la segunda visión y creemos que el contrato de desarrollo dirigido es un contrato válido.
Por lo general, un contrato de desarrollo direccional se firma durante la etapa de establecimiento, planificación o diseño del proyecto. Es imposible cumplir con los requisitos de la licencia de preventa en este momento.
Dado que este proyecto aún no ha obtenido el permiso de planificación cuando las dos partes firmaron el contrato de desarrollo direccional, recomendamos tomar una de las siguientes medidas según las circunstancias específicas para evitar disputas sobre la validez del contrato:
(1) primero firme una carta de intención y luego firme formalmente el contrato después de que el proyecto obtenga el permiso de planificación.
(2) Ambas partes pueden firmar un contrato, pero se estipula que después de que el proyecto obtenga el permiso de planificación, el desarrollador comenzará sus obligaciones preliminares solo después de que se ponga en servicio la construcción.
(3) Si el contratista realmente necesita invertir por adelantado, debe aceptar claramente que el desarrollador será responsable de obtener el permiso de planificación. Si no se obtiene el permiso de planificación dentro del período especificado, el contratista tiene el derecho. Solicitar la resolución del contrato, la devolución del dinero y reclamar una indemnización por las pérdidas.
3) Riesgos de política y aprobación
Dado que el diseño de la casa se realiza de acuerdo a los requerimientos del constructor, que generalmente incluye las necesidades especiales del constructor, más que Algunas casas estándar ampliamente aceptadas Las normas de construcción pueden traer dificultades y riesgos en la aprobación de la planificación. Una vez que no se aprueba la aprobación de la planificación, la transacción personalizada no puede continuar.
Además, los riesgos de política que enfrenta el proyecto se refieren principalmente a cambios importantes en las políticas de los gobiernos nacional y local sobre inversiones y operaciones inmobiliarias, que conducen a obstáculos importantes en el desarrollo del proyecto, acercando así la tierra. política, aprobación de proyectos y enormes riesgos en la planificación de proyectos, etc.
Por lo tanto, recomendamos:
(1) En las primeras etapas de la operación del proyecto, realizar la debida diligencia sobre el desarrollador y el proyecto, revisar las calificaciones y fortalezas del desarrollador, y si el Los procedimientos de desarrollo del proyecto son legales. Completar, descubrir y resolver los problemas legales involucrados en todos los aspectos del terreno, la planificación, el establecimiento del proyecto, etc.
(2) Investigar a fondo y prestar atención a los cambios de políticas que involucran a las industrias, recopilar proactivamente información relevante, participar activamente en la investigación y demostración de políticas y proponer rápidamente nuevas soluciones.
(3) Para evitar riesgos, se pueden establecer cláusulas como la de que el cliente tiene derecho a rescindir el contrato si el diseño propuesto por el cliente no pasa la aprobación gubernamental.
4) Riesgo de cambios de diseño
Durante la construcción del proyecto, el contratista puede tener cambios de diseño. Dado que el precio de transacción y la fecha de la propiedad programada a menudo se determinan de antemano, los cambios excesivos de diseño por parte del contratista durante el proceso de construcción a menudo afectarán el costo del proyecto y el período de construcción, afectando así la entrega del edificio de la fábrica programada y causando disputas entre los dos partidos.
Por ello, recomendamos:
Estipular claramente cuándo se pueden realizar cambios, qué constituye un cambio importante y las consecuencias del cambio.
Es sólo una cuestión de cuándo se podrá cambiar.
Las partes pueden acordar que el contratista pueda realizar modificaciones a los planos de construcción antes de que estén finalizados. Una vez finalizados los planos de construcción, para evitar que el contratista proponga demasiados cambios de diseño durante la fase de construcción, lo que en última instancia provocará retrasos graves en el período de construcción, se deben restringir los cambios de diseño del contratista.
Por ejemplo, un contrato de construcción y desarrollo establece la siguiente estipulación sobre los cambios de diseño: "En vista del corto período de construcción del proyecto de vivienda bajo este acuerdo, ambas partes acuerdan que el contratista ya no solicitará el diseño cambios en los planos de construcción, pero se pueden realizar cambios en las siguientes circunstancias: (1) Si no se realizan cambios, las funciones básicas de la casa utilizada por el contratista que han sido confirmadas por ambas partes no se realizarán; Si no se realizan ciertos cambios, no se cumplirán los requisitos técnicos de construcción habituales o los estándares de aceptación de la casa o (3) ) Ambas partes han llegado a un acuerdo sobre los cambios y han elaborado un documento escrito ”
5. ) Riesgo de terminación anticipada
Los proyectos de desarrollo dirigidos tienen un ciclo largo. Una vez que un desarrollador encuentra dificultades de flujo de caja, esto puede resultar en la imposibilidad de completar el proyecto de construcción programado y entregar la vivienda programada dentro del período de entrega estipulado en el contrato.
Por otro lado, luego de pagar el depósito, el contratista no podrá firmar un contrato de preventa o contrato de transferencia por problemas financieros o cambios en el rumbo del negocio.
Por lo tanto, además de revisar previamente las calificaciones y fortalezas del desarrollador, recomendamos:
(1) Antes de firmar el contrato de compraventa de la casa, ambas partes pueden establecer conjuntamente un departamento de proyectos para gestionar conjuntamente los fondos del proyecto y el uso del proyecto.
(2) Antes de firmar un contrato de venta de vivienda comercial, para garantizar la seguridad del proyecto y los fondos, el terreno del proyecto se puede hipotecar al cliente. Se entiende que en algunos lugares los derechos de uso de la tierra no pueden registrarse como hipotecas, por lo que el constructor puede conservar los certificados de derechos de uso de la tierra originales.
6) Riesgos de aceptación y entrega
La aceptación de edificaciones fijas también es diferente a la entrega y aceptación de proyectos generales. La aceptación habitual es que el desarrollador organice el diseño, la construcción, la supervisión y otras unidades para llevar a cabo la aceptación, lo informe al departamento de construcción para su registro y luego apruebe la aceptación de los departamentos de protección contra incendios, protección ambiental, planificación y otros.
En un contrato de urbanización dirigida, si ambas partes no se ponen de acuerdo previamente sobre las normas de aceptación y entrega de las viviendas construidas, puede provocar obstáculos en el cumplimiento del contrato. Porque es posible que una casa pase la aceptación según las normas nacionales y los contratos de construcción, pero no puede pasar la aceptación por parte de la parte constructora.
Por lo tanto, recomendamos:
(1) Para evitar la situación embarazosa de que el edificio predeterminado pase la inspección de aceptación de acuerdo con los estándares nacionales y el contrato de construcción, pero no cumpla con pasar la inspección de aceptación del edificio predeterminado, se puede solicitar específicamente al desarrollador que haga que los estándares de aceptación acordados en el contrato de construcción sean consistentes con los del contrato de desarrollo direccional.
(2) Haga arreglos generales de planificación del contrato, firme un contrato de compra de vivienda condicional por adelantado y asegure la propiedad de la casa.
Los contratos principales, como los contratos de desarrollo específico y los contratos de venta de viviendas, se pueden firmar juntos.
Para garantizar que ambas partes de la transacción de la casa programada puedan firmar el contrato de venta de la casa a tiempo después de cumplir con las condiciones legales de transferencia, las condiciones desencadenantes para que la transferencia de la casa programada entre en vigor se pueden estipular en el contrato, es decir, una vez que se cumplan las condiciones de transferencia, el contrato de transferencia entrará automáticamente en vigor. Después de que se cumplan las condiciones de transferencia, una de las partes será responsable del incumplimiento del contrato si no cumple con sus obligaciones contractuales para garantizar los derechos legítimos y. intereses de ambas partes.
Antes de que el contrato de traspaso de vivienda entre en vigor, el contratista sólo paga una determinada cantidad de depósito, y al mismo tiempo realiza acuerdos específicos sobre el pago fraccionado del precio de traspaso, y acuerda un importe mayor de liquidación. daños por terminación anticipada, y retenciones y cerraduras en la casa que se va a construir de propiedad.
Si tienes terreno y dinero, puedes desarrollarlo tú mismo; si tienes terreno pero no dinero, puedes cooperar en el desarrollo; si tienes terreno pero no tienes experiencia, puedes confiarle a un agente que lo construya. .
¿Qué hacer si no tienes terreno?
Si hay una emergencia, compre o venda una casa directamente; no se preocupe, simplemente desarrolle de manera específica y conviértala en lo que desea.