Quiero saber los conceptos básicos de bienes raíces. ¡Gracias!
Conocimientos básicos de bienes raíces
1. Bienes raíces: término general para bienes inmuebles y bienes inmuebles, también llamados “bienes raíces”.
La forma de bienes inmuebles: 1. Puro terreno; 2. Pura casa; 3. Conjunto de terreno y casa.
Bienes raíces es el término general para las casas y sus derechos, y bienes raíces es el término general para la tierra y sus derechos;
Bienes raíces son los edificios, estructuras y demás inseparables indivisibles. Las edificaciones adosadas al terreno constituido por la sustancia y sus derechos. (Las estructuras se refieren a edificios a los que no se puede acceder, como chimeneas, árboles, caminos, etc.)
Los bienes inmuebles se dividen en tipos: 1. Uso residencial (70 años); 2. Uso productivo (50); años 3, uso comercial (puerta de entrada, etc., 50 años). Uso administrativo (ayuntamiento, juzgado, etc., 50 años).
2. Industria inmobiliaria: término general para empresas dedicadas a la gestión y servicios inmobiliarios.
Principales contenidos de la industria inmobiliaria:
1. Promoción y reurbanización de suelos;
2. Promoción y construcción de viviendas;
3. Operaciones inmobiliarias (incluidas la transmisión, transmisión, arrendamiento, hipoteca, etc. de derechos sobre la tierra);
4. /p>
5. Servicios de intermediación inmobiliaria (incluidos información, peritaje, abogados, corredores, notarización, etc.);
6. Gestión de propiedades inmobiliarias;
7. Financiación inmobiliaria (incluida información, seguros, finanzas, etc.), inversiones, etc.).
3. Características de los inmuebles
1. Ubicación fija de los inmuebles: el terreno es un producto natural y su ubicación no se puede mover. Las casas se construyen sobre el terreno, por lo que se decide. que la casa no se puede mover, fija, por lo que los bienes raíces están limitados por la ubicación geográfica;
2. Diferenciación regional: el valor de los bienes inmuebles en cada región o en diferentes ubicaciones en la misma región también lo es. diferente;
3. Bienes inmuebles Alta calidad y durabilidad;
4. Los bienes inmuebles tienen la capacidad de mantener y aumentar el valor, siempre que la situación política del país sea estable, lo cual se determina. Por la naturaleza de la tierra, la tierra es limitada y no renovable, pero la demanda de tierra por parte de la gente aumenta día a día, los bienes raíces son una industria líder y los ingresos fiscales representan alrededor del 10%. el producto nacional bruto.
※ Perspectivas del sector inmobiliario
1. El nivel de urbanización aumenta constantemente, creando una demanda cada vez mayor de vivienda. En 2010, la población urbana alcanzó los 610 millones y cada año es necesario construir 327 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas;
2. La mayor movilidad de la población crea demanda de vivienda
3. . Aumento de los niveles de consumo de los residentes;
4. La reconstrucción del casco antiguo de la ciudad ha aumentado las necesidades de vivienda de los residentes.
5. .
Las reformas gubernamentales profundizan la demanda interna
1. Abolir la asignación de viviendas sociales e implementar la monetización de la vivienda
2. >
3. Reducir las tasas de interés de los depósitos para atraer a un gran número de clientes inversores;
4. Reducir los impuestos y tasas, e introducir leyes y regulaciones para estimular la demanda de vivienda.
Cinco certificados y dos documentos
1. "Permiso de planificación del terreno para la construcción"
Antes de que la unidad de construcción solicite al departamento de gestión del terreno la solicitud y asignación del terreno. , debe pasar por la administración de planificación urbana. La autoridad competente confirmó que la ubicación del proyecto cumple con las credenciales legales de planificación urbana.
2. “Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción”
Certificado legal de que el proyecto de construcción se ajusta a las necesidades de planificación urbanística.
3. "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal"
Un certificado legal de derechos de uso de tierras de propiedad estatal emitido por los gobiernos populares en todos los niveles de la ciudad a solicitud de la tierra. usuario. El certificado indica principalmente el nombre del usuario de la tierra, la ubicación de la tierra, el propósito, el área de uso de la tierra, la vida útil y el rango de "cuatro a".
4. "Certificado de inicio del proyecto de construcción"
El certificado legal de la unidad de construcción para llevar a cabo la construcción del proyecto es también una de las bases principales para el registro de propiedad de la vivienda A. construir sin un certificado de inicio de proyecto de construcción es una construcción ilegal, no protegida por la ley.
V. "Licencia de venta (preventa) de viviendas comerciales"
Documento de aprobación para que el departamento de gestión inmobiliaria del gobierno popular municipal y del condado permita la venta de empresas de desarrollo inmobiliario. vivienda comercial
6. "Dos libros"
"Garantía de Calidad de Vivienda Comercial" e "Instrucciones de Vivienda Comercial"
Explicación de términos
1. Parámetros básicos
※ Dúplex: a diferencia del piso de salto, inspirado en el piso de salto, es una estructura de piso de salto económica (los pisos superior e inferior tienen diferentes alturas);
※ Piso escalonado: la altura de las placas del piso interior es diferente y el piso escalonado tiene diferentes alturas. Las escaleras están conectadas pero no divididas en dos pisos, adecuadas para residencias de gran superficie;
※ Profundidad: la distancia (longitud) desde la pared frontal hasta la pared trasera de un edificio (casa);
※ Bahía: el ancho de una casa, la longitud de una pared a la otra en una casa (3m~3.9m es más cómodo);
※ Altura del piso: la altura del primer piso de una casa, refiriéndose al piso inferior. La altura desde el piso hasta el piso superior (2.9m);
※ Altura estática: la altura desde el suelo hasta el techo de una casa (2,7 m);
※ Tipo de casa: Según la composición de la población del hogar y la superficie habitable de cada hogar determinado por la cuota nacional de superficie habitable;
※ Coeficiente de construcción: la abreviatura de "coeficiente de área de construcción" se refiere al área ocupada por todos los edificios dentro del rango de terreno de construcción en relación con el área total del terreno, medido como porcentaje. Se utiliza para explicar la densidad de la distribución de los edificios, las condiciones sanitarias y la utilización del suelo. Un coeficiente de construcción razonable debe basarse en el principio de ahorrar terreno, tratar de cumplir con los requisitos de espacio del edificio en términos de ventilación, iluminación, protección contra incendios, protección contra explosiones, etc., y garantizar suficientes caminos, zonas verdes y lugares para actividades al aire libre.
※ Tres acometidas y un nivel: suele referirse a la obra que alcanza: acometidas de carretera, luz y agua, y el terreno es plano.
※ Siete conexiones y un nivel: Los requisitos del sitio de construcción para grandes áreas de desarrollo incluyen: acceso por carretera, acceso al suministro de agua, acceso a agua de lluvia y alcantarillado, acceso a electricidad, acceso a comunicaciones, acceso a calefacción, acceso a gas y un piso. sitio.
2. Conceptos relacionados con los derechos de propiedad
※ Derechos de propiedad de la vivienda: generalmente se refiere a la omnipotencia del propietario sobre la posesión, uso y disposición lucrativa de la propiedad, y para excluir la interferencia de otros, y es un derecho de propiedad. En primer lugar, los derechos de propiedad de la vivienda se refieren a los derechos de los propietarios de conformidad con las leyes nacionales.
※ Registro de propiedad de la vivienda: se refiere al comportamiento del departamento administrativo de bienes raíces, en nombre del gobierno, para registrar la propiedad de la vivienda y otros derechos sobre la vivienda, como los derechos hipotecarios generados por los derechos anteriores, y confirmar la propiedad de la propiedad de la casa de acuerdo con la ley. El registro de los derechos de propiedad de la vivienda debe seguir el principio de que la propiedad de la vivienda y los derechos de uso de la tierra dentro del ámbito de la vivienda son coherentes.
※ Registro de derechos inmobiliarios: generalmente llamado "registro de derechos de propiedad" (incluido el registro de propiedad de la vivienda y el registro de otros derechos de vivienda). El registro de propiedad de la vivienda urbana es realizado por el gobierno popular para mejorar el sistema legal y fortalecer la gestión. de vivienda urbana y confirmar la vivienda de acuerdo con la ley. El procedimiento legal para la propiedad es solicitar el registro de propiedad en el departamento de administración de derechos de propiedad donde se encuentra la casa dentro del alcance de registro prescrito. Después de que los derechos de propiedad sean revisados y confirmados, la agencia de administración de la vivienda emitirá un certificado de propiedad de la vivienda. El registro de la propiedad de la vivienda es el principal medio administrativo para la gestión de los derechos de propiedad de la vivienda. Sólo mediante el registro de la propiedad de la vivienda se puede implementar una gestión eficaz de los distintos tipos de derechos de propiedad de la vivienda.
※ *** tiene derechos de propiedad: se refiere a un bien inmueble que tiene dos o más titulares de derechos, es decir, *** tiene propiedad, y en la práctica, *** tiene la misma propiedad que * **.Hay diferencias. El primero significa que cada propietario tiene ciertos intereses en los bienes inmuebles de su propiedad de acuerdo con el tamaño de su participación, y asume las obligaciones correspondientes; el segundo significa que dos o más obligantes tienen derechos sobre toda la propiedad del propietario; Los bienes inmuebles gozan de los mismos derechos y asumen iguales obligaciones.
※ Hipoteca de la casa: el propietario utiliza la escritura de la casa como hipoteca para obtener un préstamo y pagar los intereses a tiempo. Los derechos de propiedad de la casa todavía son administrados por el dueño de la propiedad. El acreedor solo cobra los intereses según lo programado, pero no tiene derecho a usar ni administrar la casa. Cuando el préstamo se paga y el dueño de la propiedad recupera la hipoteca, la hipoteca. se completará.
※ Traspaso: es decir, cambio de nombre del arrendatario de la vivienda.
3. Conceptos relacionados con el área
※ Área de construcción: el área total de todos los pisos del edificio El área de construcción de cada piso se calcula en base a la cruz. -sección sobre la esquina del edificio, incluyendo áreas de uso y auxiliares y área estructural
※ Área común:
1. Hall de acceso público, pasillo, hueco de ascensor, hueco de escaleras, basura. rampa, sala de transformadores, sala de equipos, etc. son toda el área de construcción de las salas públicas y salas de administración atendidas por el edificio
2. edificio y el área de proyección horizontal de la pared exterior 50
※ El área de ventas de viviendas comerciales = el área de construcción en la suite compartida con el área común
※ El área de construcción en la suite = el área utilizable en la suite, el área de las paredes en la suite y el área de construcción del balcón
※ Área utilizada: el área neta total utilizada directamente para la producción y la vivienda en cada piso de el edificio.
※ Coeficiente de superficie útil: Expresado en porcentaje, es igual a la suma del total de superficies útiles dividida por la superficie total edificable.
※ Área auxiliar: suma del área neta ocupada por las escaleras, pasillos y escaleras de cada planta del edificio.
※ Área estructural del edificio: el área total ocupada por muros exteriores, muros interiores, canales de basura, conductos de ventilación, chimeneas (todas las áreas proyectadas) en cada piso del edificio.
※ Tasa de uso: la relación entre el área de uso y el área de construcción, expresada como porcentaje. Edificio de viviendas: 80; torre 75; edificio de oficinas 70; centro comercial 65. La tasa de uso está estrechamente relacionada con el flujo de personas. Los lugares con un alto flujo de personas tienen tasas de uso bajas.
※ Tarifa de servicios públicos: relación entre la superficie construida y la superficie residencial.
※ El área de ventas de viviendas comerciales = el área funcional del edificio compartida por el área utilizable en la suite
※ El área del edificio en la suite = el área utilizable en la suite , el área de la pared en la suite y el área del balcón
※ El área de la pared en la suite: la pared común es la mitad del área proyectada horizontal y está incluida en la pared no común es la proyectada horizontal El área útil en la suite es el área de cada estancia interior, como armarios, etc., y no se incluye en el área estructural la chimenea, conductos de ventilación, pozos de conductos.
※ El área del edificio público del puesto público = el área dentro del apartamento × el coeficiente de distribución del área del edificio público
※ el coeficiente de distribución del área del edificio público = el área del edificio público ÷ el área total de construcción dentro del apartamento
※ Área de construcción pública = área de construcción de todo el edificio – área de construcción dentro de la suite – área de construcción que no debe asignarse
※ Relación de superficie construida: relación entre superficie total de construcción y superficie de terreno edificable utilizada (área total de terreno).
※ Cobertura de edificación: también conocida como "densidad de edificación", se refiere a la relación entre el área base de la edificación y el terreno planificado.
※ Tasa de ecologización: se refiere a la relación entre el área de espacios verdes dentro del área de terreno de construcción planificada y el área de terreno de construcción planificada.
※ Tasa de área verde: se refiere a la relación entre el área verde (incluida el área verde) dentro del área de terreno de construcción planificada y el área de terreno planificada.
IV.Conceptos relacionados con los préstamos bancarios
※ Hipoteca: Significa que el deudor hipotecario transfiere los derechos reales del inmueble a título hipotecario, y el beneficiario actúa como garantía de su reembolso. Una vez cancelado el préstamo, el deudor hipotecario se beneficiará. La persona transfiere inmediatamente los derechos de propiedad de la casa en cuestión al deudor hipotecario, y el deudor hipotecario disfruta del derecho a utilizarla durante el proceso.
※ Materiales utilizados para la hipoteca:
1. Copia del documento de identidad
2. Copia de acta de matrimonio;
4. Copia de certificado académico;
5. Comprobante de ingresos;
6. >
7. Copia de licencia comercial;
8. Tres facturas de impuestos consecutivas;
9. Factura de activo fijo;
10. forma .
※ Impuesto sobre la escritura: se refiere a un impuesto único que se aplica al nuevo propietario sobre una determinada proporción del precio de la vivienda según el contrato celebrado por las partes cuando se transfiere la propiedad.
Es un impuesto especial por cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria. También es el mayor impuesto que soporta la compra de una vivienda durante el proceso de compra de vivienda, que supone aproximadamente el 1,5 del precio de la vivienda.
5. relacionado con la vivienda
※ Residencias estilo apartamento: en comparación con las villas unifamiliares, la mayoría son de gran altura, con varias suites en cada piso que se pueden usar de forma independiente, con todo adentro.
※ Residencias estilo jardín: generalmente de dos o tres pisos con jardines, césped y garajes. Características: baja densidad de construcción, funciones de vida internas completas y decoraciones hermosas y variadas.
※ Doble ortografía: ortografía continua, ortografía superpuesta.
※ Vivienda comercial y residencial (SOHO): Small Office Home Office es una extensión del concepto residencial y pertenece a la residencia. Pero al mismo tiempo también incorpora muchas instalaciones de hardware del edificio de oficinas, especialmente las funciones de red desarrolladas, que permiten a las personas vivir y realizar actividades comerciales al mismo tiempo. Causa algunas pequeñas empresas, así como personas que dependen de Internet para actividades sociales.
※ Vivienda asequible: Vivienda comercial con características de seguridad social, que sea económica y práctica. Economía: se refiere al precio de la vivienda en relación con el precio de mercado, es decir, inferior al precio de mercado de la vivienda comercial, y puede adaptarse a la asequibilidad de las familias de ingresos bajos y medios. La aplicabilidad se refiere a los estándares de diseño y construcción de la vivienda. viviendas que enfatizan el efecto de uso en lugar de bajar los estándares.
6. Vivienda asequible
Mi país implementó una política de vivienda asequible al mismo tiempo que la reforma habitacional en 1998.
※ ¿Qué políticas preferenciales disfrutan las viviendas asequibles?
Exención de las tarifas de apoyo a la infraestructura urbana y de las tarifas de construcción de redes comerciales, así como del impuesto sobre escrituras, y se redujo a la mitad varios impuestos y tarifas, como los de agua y cargos de electricidad a los pasajeros. El suelo edificable se suministrará mediante adjudicación administrativa, y se dará prioridad a los trámites correspondientes. Además, la tarifa de gestión de la construcción de viviendas asequibles se limita a 1 a 3 y el beneficio del mercado se limita a menos de 3.
※ El precio de la vivienda asequible constituye la compensación por la adquisición de terrenos y la demolición y los honorarios de reubicación para la construcción de viviendas; los honorarios de revisión del diseño y los honorarios de ingeniería preliminar; los honorarios de construcción de infraestructura comunitaria residencial;
Lo anterior 4 Una comisión de gestión de 1 a 3 en función de la suma de los conceptos. Intereses, impuestos y beneficios del préstamo inferiores a 3. Además de los ocho elementos anteriores, las viviendas comerciales también tienen cargas administrativas (como las empresas comunitarias que apoyan las tarifas de construcción pública, las tarifas de construcción de defensa aérea civil, etc. Las ganancias de las tarifas de transferencia de tierras no están restringidas y están determinadas por el mercado).
※ ¿Cuál es la diferencia entre vivienda asequible y vivienda comercial? La forma de obtener terrenos es diferente. El terreno para la construcción de viviendas asequibles se asigna administrativamente y las tarifas de transferencia de terrenos están exentas y las viviendas comerciales se transfieren. deben pagar tarifas de transferencia de tierras; la estructura de costos es diferente; las políticas de alquiler y venta son diferentes, las viviendas asequibles solo se venden pero no se alquilan, las condiciones y objetos de compra de viviendas comerciales no son diferentes y las viviendas asequibles disfrutan de un trato preferencial del gobierno; , y sus objetivos de compra son específicos, solo para familias de ingresos bajos y medios en áreas urbanas, por lo que debe implementarse. Existe un sistema de aprobación de solicitudes y no existen restricciones sobre los objetos y condiciones para la compra de viviendas comerciales; La política es diferente y las viviendas asequibles se venden a precios guiados por el gobierno y no se permite aumentar el precio sin autorización. El precio de venta de la vivienda comercial está completamente determinado por el mercado.
※ ¿Cuál es el derecho de propiedad de la vivienda asequible? ¿En qué se diferencia de la vivienda comercial?
La propiedad de los bienes inmuebles asequibles adquiridos por residentes individuales pertenece al individuo.
Los derechos de propiedad de una casa se dividen en cuatro partes: el derecho de uso, el derecho de posesión; , el derecho a disponer y el derecho a obtener ingresos En comparación con la vivienda comercial, es más económica y adecuada. Los derechos de propiedad de las casas se diferencian de ellos sólo en el derecho a los ingresos. Una vez que la casa comercial se pone a la venta en el mercado, todos los ingresos pertenecen al individuo.
Habilidades de ventas
1. Tipos y características de los clientes que compran viviendas y cómo tratar con ellos
1. Tipo razonable y estable (alrededor de 40 años). )
Características: Considera los problemas de manera reflexiva, calmada y constante, no se deja impresionar fácilmente por las palabras del vendedor y debe aclarar cualquier punto dudoso
Medidas: Fortalecer la calidad del producto, la naturaleza y la fortaleza de la empresa. . Ventajas únicas, éxito sorprendente. Resolver problemas con razón y mente abierta.
2. Tipo entusiasta e impulsivo (más común en hombres jóvenes)
Características: Excitable por naturaleza y susceptible a instigaciones y estímulos externos.
Medidas: Golpea mientras el hierro está caliente y bombardea violentamente.
El volumen de operaciones es inferior al 50
3. Tipo taciturno
Características: Cauteloso en palabras e indiferente en apariencia.
Medidas: tranquilidad y orientación. Una actitud cordial y sincera acerca la relación.
4. El tipo melancólico e indeciso
Características: vacilante y repetitivo.
Medidas: Darle confianza firmemente desde mi perspectiva, dejar que el cliente poco a poco tome una decisión que dependa de ayudarlo, analizar con claridad.
5. Tipo charlatán
Características: Demasiado cauteloso, tratando de convencer con palabras
Medidas: ganar confianza, fortalecer la confianza en el producto y no dará lo adecuado. Es apropiado solucionar el problema rápidamente y pagar el depósito rápidamente para que no haya lugar para arrepentimientos.
6. Tipo dominante
Características: arrogante, intimidante, repulsivo, fuerte por fuera pero inflexible por dentro.
Medidas: ni humilde ni arrogante, quédate como estás, busca las debilidades y no te dejes intimidar.
7. Pídele a Dios Adivinación
Características: Encuentra un maestro de Feng Shui antes de tomar una decisión, de esto depende el poder de decisión (en manos de otras personas)
Medidas: No lo niegues La visión del mundo se combina con su visión Feng Shui con una perspectiva moderna. Recuérdale en el momento adecuado que puedes ponerte en contacto para entenderlo y hablar de ello. Primero afirma antes de negar, y enfatiza el valor de la responsabilidad al negar.
8. El tipo tímido
Características: Miedo a los lobos delante y a los tigres detrás, preocuparse por un problema repetidamente, falta de experiencia y pensar demasiado.
Medidas: Fuerte calidad y garantía de desempeño, énfasis en la afirmación, sin necesidad de generar otras ideas.
9. Tipo neurótico
Características: pesimista, todo le puede irritar.
Medidas: Habla con cuidado y habla menos, habla menos y escucha más, céntrate en la persuasión seria
Tipo cuidadoso (como 5)
Características: Delicado. pensando, ¿qué? Todos lo quieren y quieren aprovechar.
Medidas: Utilizar el ambiente para obligarlo, tomar una decisión lo antes posible, ajustar el precio inmediatamente, enfatizar que ya hay descuentos
11 Excusas para el retraso
Características: Personalidad vacilante, retroceso. Tres empujan a cuatro.
Medidas: Investigar los motivos reales por los que los clientes no toman decisiones, dejar de lado a personas ociosas, realizar estudios de mercado,