Habilidades de financiación fuera de balance para empresas inmobiliarias: "Florecer en el poste" y "pedir prestadas flechas de un barco de paja"
La idea central es establecer empresas conjuntas primero, luego empresas conjuntas y luego adquisiciones. Las fases tempranas de flujo de caja y transfusión no se combinan. Una vez que el flujo de caja se vuelve positivo, las adquisiciones no sólo pueden generar un flujo de caja positivo, sino también ganar escala y ganancias.
Este artículo explicará en detalle los dos juegos avanzados de "Blooming on the Bar" y "Borrowing Arrows from a Straw Boat" para experimentar la amplitud y profundidad de la gestión financiera fuera de balance.
01 La diferencia entre dentro y fuera de balance
Desde que el “hermano mayor” Vanke propuso por primera vez el concepto de negociación de acciones pequeñas en 2014, el desarrollo conjunto y la consolidación Las declaraciones se han convertido gradualmente en celebridades de Internet en la industria.
Los desarrolladores han seguido su ejemplo, reduciendo el índice de capital a través de modelos de desarrollo conjunto y al mismo tiempo expandiendo rápidamente la escala.
Una vez involucrado un proyecto de cooperación, se debatirán los puntos clave de las negociaciones de cooperación, como los derechos de transacción, los derechos de fusión y adquisición, los derechos de control financiero, la división del trabajo entre líneas, etc.
Además de los derechos de transacción, los desarrolladores suelen ser el centro de las discusiones y negociaciones de los estados consolidados. Porque la posibilidad de consolidarse se refleja en el "rostro" de los estados financieros de las empresas inmobiliarias.
En primer lugar, es necesario comprender la diferencia entre dentro y fuera de la mesa.
Perspectiva de los límites del negocio
El negocio dentro del balance se refiere al negocio que puede reflejarse en el balance y el negocio fuera de balance se refiere al negocio que no necesita reflejarse en el balance, pero puede aumentar los ingresos propios del negocio.
Diferencias en el tratamiento contable
Para la contabilidad en balance se debe utilizar la contabilidad por partida doble. Donde hay un préstamo, debe haber un préstamo, y si hay un préstamo, debe haber una cantidad igual. Sólo una parte puede registrarse fuera del balance, y algunas empresas de bienes raíces utilizan el recibo/pago para representar el endeudamiento/préstamo fuera del balance, respectivamente.
En segundo lugar, es necesario aclarar los elementos y alcance de la fusión.
Los denominados estados consolidados hacen referencia a cuatro estados financieros convencionales: balance, cuenta de resultados, estado de flujos de efectivo y estado de cambios en el patrimonio neto.
Para las partes que no se fusionan, solo debe reflejarse en la columna "Inversión en asociadas/empresas conjuntas" del balance general, y las ganancias realizadas se reflejan en la columna "Atribuible a asociadas" del la cuenta de resultados consolidada en proporción al patrimonio neto de las empresas y negocios conjuntos".
Debido a esto, es más probable que las empresas inmobiliarias presenten demandas de fusión para proyectos de alta calidad que puedan aportar ganancias y flujo de caja; las empresas inmobiliarias se mantienen alejadas de proyectos con alta deuda, ganancias promedio o incluso. pérdidas y, en general, sacarlo del parque con “consejos financieros”.
Entonces, si no se puede estudiar desde la perspectiva de algunos profesionales contables, entonces los informes financieros de las empresas inmobiliarias equivalen a "mirar flores en el humo".
Existen Muchas flores en la mesa, pero fuera de la mesa ¡Está lloviendo sangre!
02 Financiación fuera de balance: "floreciendo en la barra"
Echemos un vistazo primero al método de financiación fuera de balance: el modelo de ruta de "floreciendo en la barra"
El modelo llamado "florecer en la palanca" significa que a través de los procesos y operaciones anteriores, no solo se logró el financiamiento y liquidación de capital de los dos proyectos (Proyecto 1 y Proyecto 2), sino que no Los pasivos se reflejaron en el balance.
Los pasos específicos se desglosan de la siguiente manera:
Paso 1:
La empresa A obtiene el 51% del ratio de capital de la empresa del proyecto al participar en el empresa del proyecto, que es importante para La elección de la empresa b es muy importante. Puede ser una empresa afiliada o una empresa que sea fácil de controlar debido a las demandas. Desde la perspectiva de la estructura accionarial, la empresa A tiene derecho a fusionarse.
Segundo paso:
La empresa del proyecto 1 recauda 5 mil millones de yuanes a través de fideicomisos, deuda real y otras instituciones financieras, de los cuales 100 millones de yuanes se dejan en la cuenta de la empresa del proyecto para el desarrollo del proyecto y construcción o transferido al fondo de capital del grupo, y los 4 mil millones restantes se distribuirán a la empresa del proyecto2.
Paso 3:
El tercer paso es muy importante. En primer lugar, si los fondos de la empresa del proyecto 1 se utilizaran en la empresa del proyecto 2, la empresa B definitivamente se resistiría. Por lo tanto, para operaciones de rutina, es mejor si la Compañía B es su compañía afiliada o una compañía fuera de balance, o si la Compañía B tiene otros requisitos estrictos para la Compañía A.
Lo anterior es simplemente "reemplazar flores por árboles". La clave del verdadero "florecimiento en el poste" radica en cómo reflejar de manera invisible los 5 mil millones de pasivos que devengan intereses en las declaraciones.
En primer lugar, para la Empresa del Proyecto 1, durante el período de ventana del informe semestral o informe anual, se otorgarán 100 millones de la Empresa del Proyecto 1 a través de la cooperación de instituciones financieras o la firma de. un acuerdo de libramiento complementario entre la empresa A y la empresa B, no se puede utilizar en A reflejado en los estados financieros de la empresa.
En segundo lugar, para los 4 mil millones prestados a la Compañía del Proyecto 2, dado que la Compañía A no posee acciones, no necesita fusionarse.
Así que estos 5 mil millones desaparecieron de los estados financieros como una esponja.
Esto se llama "injerto", y luego las flores florecen en el tallo.
03 Financiación fuera de balance: "pedir prestado flechas de botes de paja"
El llamado "pedir prestado flechas de botes de paja" tiene principalmente dos funciones. El bote de paja se refiere al proyecto objetivo (vehículo de financiamiento), mientras que la "flecha" se refiere a los primeros fondos fiduciarios de financiamiento.
Antes de la introducción de la institución fiduciaria, la empresa A poseía el 51% del capital social de la empresa del proyecto, que fue fusionada por la empresa A.
Después de la introducción de la institución fiduciaria, parte del índice de capital se transfirió a la sociedad fiduciaria a través del modelo acordado en el acuerdo de libramiento, del cual la Compañía A, la Compañía Fiduciaria y la Compañía B representaron el 35%. 565, 438+0% y 65 respectivamente 438+04%, la empresa A no necesita consolidar.
El camino práctico es el siguiente:
Paso 1: La proporción del capital del proyecto en manos de la Empresa A se reduce al 40%.
Paso 2: A través del prefinanciamiento de la institución fiduciaria, la compañía fiduciaria introduce y aumenta el capital del Proyecto A a 565,438+0%.
Paso 3: La gestión financiera del fideicomiso está fuera de balance y no consolidada.
El cuarto paso es que la fiduciaria se retire según las condiciones de financiación acordadas.
En el quinto paso, el capital del proyecto se restablece a su estado original y la Compañía A se fusiona para recolectar el flujo de efectivo, las ganancias y los ingresos del Proyecto A.
Eliminar muchos pasivos fiduciarios del balance y colocarlos en las empresas cooperativas, y luego devolver el flujo de efectivo y las ganancias al balance, de modo que el balance esté limpio y las finanzas los pasivos serán Si es razonable, el crédito de la institución financiera será suficiente, el costo de financiamiento será muy bajo, etc.
La tecnología financiera fuera de balance es muy buena, pero una vez que se rompe la cadena de capital, ¡puede convertirse en una montaña de nieve colapsada!