La empresa de desarrollo inmobiliario tiene escasez de dinero y quiere pedir prestado 6 millones para desarrollar un terreno de 17 acres. ...

¿La tierra es tuya? ¿Existe algún plan de construcción?

2. ¿Cuál es el proceso básico de los préstamos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios?

El proceso básico de los préstamos para el desarrollo de proyectos inmobiliarios es el siguiente: 1. Presentación de la solicitud 2. Investigación y aceptación 3. Evaluación del proyecto 4. Revisión y aprobación 5. Trámites 6. Archivo de documentos 7. Post-préstamo Gestión 8. Cobro y rescate de préstamos. Artículo 10 de las "Medidas de gestión de préstamos para construcción y desarrollo inmobiliario del Banco Agrícola de China (prueba)": las empresas de desarrollo inmobiliario o las empresas de construcción e instalación presentan directamente solicitudes de préstamo por escrito al banco, especificando el monto del préstamo, la moneda, el plazo y el propósito. , método de préstamo y método de garantía, fuente de pago y capacidad de pago, etc. Artículo 11 El banco se compromete a aceptar la solicitud de préstamo. Si el banco solicita un préstamo de desarrollo inmobiliario, notificará al desarrollador que complete formalmente el "Formulario de solicitud de préstamo para activos fijos (mediano y largo plazo)"; Si solicita un préstamo para construcción e instalación, y es un préstamo a corto plazo según el período de financiamiento, notificará a la empresa de construcción e instalación. La empresa completa formalmente el "Formulario de solicitud de préstamo para capital de trabajo (a corto plazo)" y notifica a la empresa prestataria que complete formalmente el "Formulario de solicitud de préstamo para activos fijos (a largo plazo)". Artículo 13 Además del contenido de la investigación especificado en el "Sistema de gestión de préstamos del Banco Agrícola de China" y los "Procedimientos operativos de préstamos", el departamento de investigación de préstamos también investigará y determinará la legalidad de los préstamos para el desarrollo inmobiliario: (1) Desarrollo inmobiliario calificaciones. Principalmente investiga si la licencia comercial del prestatario es auténtica y válida, y si el alcance comercial especificado en la licencia incluye desarrollo inmobiliario, ventas de bienes raíces y otros proyectos. (2) Vigencia del certificado de calificación de desarrollo. Investigar si el certificado de calificación de desarrollo del desarrollador es auténtico y válido, y si ha sido inspeccionado por la autoridad competente. (3) La autenticidad y vigencia del contrato de transferencia de tierras. Se debe investigar si el contrato de transferencia de tierras es auténtico y válido, y si se ha aprobado el mapa de la línea roja de planificación territorial. (4) La integridad de los documentos legales. Se debe investigar si se ha pagado la tarifa de transferencia de terreno en la ubicación del proyecto, si el certificado de uso de terreno de propiedad estatal, el permiso de planificación del terreno para la construcción, el permiso de planificación del proyecto de construcción y el permiso de construcción (apertura) del proyecto de construcción están completos y son válidos; la preventa ha comenzado, si son válidas "Licencia de preventa" si el documento anterior es temporal; (5) Cumplimiento de los propósitos del préstamo. Se debe investigar si el desarrollo del proyecto de préstamo cumple con las leyes, regulaciones y políticas nacionales pertinentes. En el caso de aquellos que implican la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción, es necesario investigar si se han completado los procedimientos de aprobación para la conversión de tierras agrícolas y si existe una "especulación territorial" encubierta en forma de cambio real del uso de las tierras agrícolas. proyectos de construcción o desarrollo inmobiliario, permisos de planificación, transferencia de mapas de línea roja, etc. Si se utilizan terrenos de propiedad colectiva para el desarrollo inmobiliario dentro de áreas de planificación urbana, se debe investigar si pueden transferirse con compensación después de ser requisados ​​y convertidos; en tierras de propiedad estatal de conformidad con la ley. (6) Legalidad de los acuerdos o contratos de construcción y construcción conjunta. (7) Para proyectos de desarrollo de viviendas asequibles, también es necesario investigar si el proyecto está incluido en el plan de inversión y plan de crédito anual para la construcción de viviendas asequibles, si los documentos de exención de impuestos son auténticos y válidos, y si la asignación de terreno es legal. . (8) Legalidad de la garantía. De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes sobre administración de bienes raíces, no se permite hipotecar las siguientes propiedades: 1. Edificios, casas e instalaciones ilegales que se hayan incluido en el alcance; 2. Instalaciones militares; 3. Los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante transferencia se pueden recuperar de forma gratuita después de dos años de desarrollo; 4. Se han registrado los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal; con la hipoteca de la propiedad de los edificios sobre el suelo. La propiedad de las casas sobre el suelo se ha registrado con la hipoteca de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. De acuerdo con las restricciones pertinentes a la transferencia de bienes inmuebles en la Ley de Bienes Raíces, se deben evitar como garantía las siguientes propiedades inmobiliarias: 1. No pagar la tarifa total de transferencia del derecho de uso de la tierra y obtener el certificado de derecho de uso de la tierra según lo estipulado en el contrato de transferencia de tierra 2. La inversión y el desarrollo de acuerdo con el contrato de transferencia de tierra es un proyecto de construcción de viviendas y la inversión total no se ha completado; más del 25%, que es un desarrollo completo y No se han formado terrenos industriales u otras condiciones de terrenos de construcción 3. Los terrenos de propiedad colectiva dentro del área de planificación urbana no se han convertido en terrenos de propiedad estatal; Para investigar la legalidad de los préstamos para construcción e instalación, además de investigar el contenido de la investigación especificado en el sistema de gestión de préstamos y los procedimientos operativos de préstamos del Banco Agrícola de China, también se debe investigar y determinar lo siguiente: (1) Calificaciones de construcción e instalación . Principalmente investiga si la licencia comercial del prestatario es auténtica y válida, si el alcance comercial especificado en la licencia incluye proyectos de construcción, instalación, decoración y otros, y si la licencia comercial ha pasado los procedimientos de inspección anual del departamento de administración industrial y comercial. (2) El período de validez del certificado de calificación de la empresa de construcción y la legalidad de las actividades de construcción.

Se debe investigar si el certificado de calificación de la empresa constructora es válido, si ha sido inspeccionado por el departamento competente, si sus actividades de construcción exceden el alcance comercial permitido por el nivel de calificación de la empresa y si está contratando proyectos en nombre de otras empresas constructoras. (3) Licencia de construcción de empresas extranjeras. Debe investigarse si las empresas de construcción e instalación registradas en otros lugares tienen licencia para participar en proyectos de construcción locales y si la licencia es auténtica y válida. (4) Los contratos y acuerdos de adjudicación y construcción proporcionados por las empresas de construcción e instalación son verdaderos y válidos. (5) De acuerdo con la finalidad real del préstamo. Si se utiliza para precontrataciones y otros proyectos prohibidos enumerados en las políticas nacionales. Artículo 20 Los préstamos para el desarrollo inmobiliario y los préstamos para construcción e instalación a mediano y largo plazo se verificarán y emitirán uno por uno, y los procedimientos de emisión de préstamos se completarán uno por uno en función de las necesidades de diseño del proyecto y el progreso real de la construcción.

En tercer lugar, ¿cuál era la relación entre promotores, hipotecas y compradores en la antigüedad?

Primero, en la antigüedad también existían formas modernas como las empresas desarrolladoras, pero sus funciones eran las mismas que las de los desarrolladores modernos, es decir, la persona a cargo. Hay muchos desarrolladores famosos en la historia de China. Antes de que Wang Mang se convirtiera en emperador, invirtió un millón para comprar treinta hectáreas de tierra en la capital, construyó varias casas y las vendió a refugiados a precios bajos para vivir en ellas. Después de que Pei Du, el primer ministro de la dinastía Tang, se jubilara, también fue trasladado a Luoyang para vivir con sus amigos y colegas. En Taiping Guangji, también había un gran jefe, Dou_, que compró 10 acres de tierras bajas por 30.000 monedas de cobre. Después de arrasarlo, construyó 20 tiendas. Jinghuan, que tiene más de cuatro productos, compra terrenos (bienes raíces) en los suburbios de Beijing, los construye y los vende. Yang Jingting, un poeta de la dinastía Qing, escribió en "Odas varias de Dumen": "Demuele el Huatang. Mira cómo lo construye, cómo lo vende y cuántos funcionarios viven en los bolsillos de los funcionarios". que después de que los funcionarios manchúes se jubilaran,

En segundo lugar, la tasa de propiedad de viviendas en la antigüedad no era mayor que la actual. Tomando como ejemplo la dinastía Song, la población alcanzó alrededor de 500.000 habitantes. Aparte de las carreteras y el agua, el resto de la ciudad está lleno de casas y hay muy pocos espacios abiertos para el desarrollo. En septiembre del segundo año del reinado de Yongxi, Song Taizong quiso ampliar el palacio y canceló el plan de expansión. Durante el apogeo de la dinastía Song del Sur, la población de la capital, Hangzhou, se disparó a más de un millón, mientras que Beijing, con una superficie urbana de menos de 30 kilómetros cuadrados, tenía un terreno tan plano que muchos funcionarios vivían allí.

En tercer lugar, aunque los préstamos se utilizaban para pagar casas en la antigüedad, especialmente en la dinastía Ming, se convirtieron en la principal solución para los residentes urbanos cuando carecían de casas.

Te preguntarás, en aquella época no había bancos. ¿A quién le prestan dinero?

Hay aproximadamente cuatro canales: primero, busque una casa de empeño para un préstamo; segundo, busque un préstamo bancario; tercero, busque una imprenta para un préstamo; cuarto, organice su propia "reunión de dinero"; compradores. Prestarse dinero unos a otros.

Hablemos primero del canal de casas de empeño.

Si las tiendas de las ciudades grandes y medianas de China tienen escasez de dinero, pueden llevar las cosas a una casa de empeño y pedirle a alguien que estime el precio, y luego prestar dinero a una tasa del 70% o incluso el menor del precio estimado, acordando una fecha de amortización y un tipo de interés. Cuando finalice el plazo, podrán devolver el dinero a la casa de empeño con una mano y llevar sus propias pertenencias con la otra. Obviamente, este es un método relativamente primitivo. Los compradores de viviendas acuden a casas de empeño para obtener préstamos y accesorios hipotecarios, joyas, antigüedades, caligrafía y pinturas y otros bienes muebles, uno de los cuales son certificados de bienes raíces como títulos de propiedad y títulos de propiedad. El interés generalmente se calcula mensualmente. Las tasas de interés anteriores solían ser más altas y las tasas de interés mensuales de Li Bai solían ser más bajas, con tasas de interés mensuales que oscilaban entre el 2% y el 5%. En ciertos períodos, el límite superior del gobierno para los pagos de préstamos, como en la dinastía Song del Sur, las dinastías Ming y Qing, la tasa de interés mensual de las casas de empeño no podía exceder el 3%.

Cabe señalar que el "interés mensual" mencionado aquí es el mismo que ahora y requiere interés compuesto. Por ejemplo, si te falta dinero para comprar una casa, puedes robar las antigüedades que tu padre recogió de casa, buscar una casa de empeño como garantía y pedir prestado 100.000 a una tasa de interés mensual del 3%. ¿Cuánto dinero puedes prestar a una casa de empeño a cambio de las antigüedades de tu padre? Si el interés es simple, el interés mensual es de 3.000 yuanes, y después de un año será de 136.000 yuanes con interés y si es interés compuesto, el interés del primer mes es de 3.000 yuanes, el interés del segundo mes es de 3.900 yuanes y el del tercero; ¿El interés mensual es de 4.170 yuanes? De esta forma, tendrás que devolver 142.576 yuanes a la casa de empeño.

Los amigos inteligentes descubrirán que las compras en la antigüedad no eran grandes. ¿Por qué? No es porque las casas de empeño cobren intereses compuestos y sean difíciles de pagar, sino porque es necesario utilizar algo como garantía para obtener un préstamo de una casa de empeño. Este umbral es demasiado alto para los compradores de viviendas que necesitan préstamos con urgencia. En primer lugar, no tienen una casa y no pueden obtener un certificado de bienes raíces; en segundo lugar, es poco probable que tengan bienes muebles particularmente valiosos en casa; de lo contrario, los habrían vendido hace mucho tiempo para pagar la casa, entonces, ¿quién podría tenerlos? ¿Ir estúpidamente a una casa de empeño para pedir dinero prestado?

Bien, dejemos las casas de empeño a un lado y hablemos de bancos.

Los bancos aparecieron más tarde. Según la visión dominante de la historia económica, los bancos decentes no aparecieron hasta la dinastía Ming.

Sin embargo, una ventaja de los bancos privados para los compradores de viviendas es que pueden prestar sin garantía, siempre que el prestamista pueda encontrar un garante sólido y de buena reputación. Si el prestamista tiene un crédito pendiente y puede ganarse la confianza del banco, entonces incluso el garante puede obtener un préstamo del banco.

A finales de la dinastía Ming y principios de la Qing, los bancos estaban repartidos por todo el país, pero sus principales negocios eran similares: depósitos, préstamos y cambio de divisas. Muchos bancos absorben los depósitos de los depositantes y luego los prestan a personas que los necesitan con urgencia, obteniendo de ellos una cierta diferencia de precio. En aquella época, la función principal del almacenamiento bancario era la custodia, no la preservación del valor. Cuando los comerciantes depositan dinero en los bancos, a menudo no ganan intereses. Incluso si lo hubiera, el tipo de interés es mucho más bajo que el tipo de interés cuando los bancos prestan dinero. Por ejemplo, durante el período Guangxu de la dinastía Qing, la tasa de interés de los depósitos de los principales bancos de Shanghai era generalmente de alrededor del 3% mensual, mientras que la tasa de interés de los préstamos era tan baja como el 7% mensual. hasta un 30% mensual. Y en aquella época, al igual que los bancos modernos, los bancos utilizaban el interés simple para absorber depósitos y el interés compuesto para prestar en el extranjero. Supongamos que encuentra un garante y solicita un préstamo actual de 100.000 yuanes al banco. El interés mensual se calcula en el 30%. Luego, después de un año, tendrá que reembolsar 230.000 yuanes. Da miedo.

Curiosamente, si eres muy rico y tienes un depósito fijo de varios millones en un banco a finales de la dinastía Qing, y un día quieres comprar una casa de lujo por valor de decenas de millones, puedes ir a este banco para un sobregiro y No se requieren intereses. Se puede ver que odiar a los pobres y amar a los ricos es un problema inherente a la industria financiera, y ni los bancos de la dinastía Qing ni los bancos modernos están exentos de este problema.