Disposiciones legales para inversores reales en viviendas
¿A quién pertenece una casa a nombre de otra persona?
1. La compra de una casa con nombre real significa que el inversionista real toma prestado el nombre de otra persona para comprar una casa y registra la propiedad de la casa a nombre de otra persona. El inversor real de la casa es el comprador real de la casa o el comprador real de la casa, y el prestatario es el comprador registrado de la casa.
2. El inversionista real registra los derechos de propiedad a nombre de otros, generalmente por las siguientes razones:
(1) Para evitar leyes o políticas:
Comprar bienes raíces Se requieren ciertas calificaciones. De hecho, los compradores no están calificados para comprar. Es la situación más común en la que los compradores registrados están calificados para comprar. Por ejemplo, algunas personas no tienen las condiciones para comprar una vivienda asequible. Si quieren comprar una casa de este tipo, sólo pueden comprarla a nombre de otra persona.
(2) Transferencia de propiedad para evadir deuda:
Si el deudor no paga su deuda vencida, el deudor tiene derecho a exigirle que pague la deuda con todos sus sus bienes muebles o inmuebles. Para ocultar sus propiedades y evitar deudas maliciosamente, algunos deudores registran sus casas a nombre de otras personas (generalmente parientes) por adelantado, dando al deudor y al tribunal la ilusión de que no tienen propiedades.
(3) Aproveche los beneficios y disfrute de un trato preferencial:
Por ejemplo, solo los empleados con registro de hogar urbano pueden disfrutar de préstamos del fondo de previsión para vivienda. El comprador de la vivienda no cumplía los requisitos para este tipo de préstamo, por lo que solicitó un préstamo de un fondo de previsión a nombre de otra persona.
(4) Simplificar trámites y reducir impuestos y tasas:
Por ejemplo, los padres compran una casa a nombre de un menor para evitar los impuestos de herencia que pueden cobrar en el futuro.
3. Legalmente hablando, existen muchos riesgos al comprar una casa con un nombre real:
(1) El comprador registrado se arrepiente y se niega a admitir la compra a su nombre o el del nombre real. El comprador registrado muere y sus herederos no pueden saberlo y no admiten haber comprado a mi nombre.
(2) El tercero se opone a la transmisión de la propiedad por parte del comprador registrado al comprador de hecho. En la práctica, cuando ambas partes acuerdan comprar una casa a su propio nombre, el comprador de facto cree que el nombre no tiene nada que ver con el cónyuge del comprador registrado y que el verdadero propietario es él mismo. Sin embargo, el cónyuge de un comprador de casa registrado a menudo plantea objeciones a las disposiciones del Código Civil, negando el hecho de que la casa haya sido comprada a su nombre y confirmando que la propiedad es propiedad conjunta de la pareja.
(3) La propiedad es enajenada (transferida o hipotecada) por el comprador registrado o ejecutada por el tribunal.
Si no existe una intención maliciosa de eludir las leyes o políticas y las partes firman voluntariamente un contrato de compra de vivienda con el pretexto de la libertad de contratación, entonces el contrato de compra de vivienda nominal debería ser legalmente vinculante. Pero es mejor indicar en el contrato: "Después de que las dos partes negocien la compra de la casa a nombre de la Parte A, la casa será comprada por la Parte B con una contribución de capital. La propiedad de la casa pertenece a la Parte B y tiene nada que ver con la Parte A." Y se deben conservar pruebas suficientes, como el pago original del aporte de capital. Vales, como libretas, facturas de compra de vivienda, etc. Porque una vez que la persona que se registró para comprar una casa se arrepiente, si hay pruebas suficientes que demuestren que la casa fue comprada a su propio nombre, la persona con los derechos reales de propiedad será el verdadero comprador. De hecho, los compradores de vivienda pueden obtener apoyo de los tribunales y el registro falso de la vivienda puede eventualmente rectificarse. Sin embargo, si no hay pruebas suficientes y el certificado de bienes raíces está registrado con el comprador de la vivienda, el comprador de facto de la vivienda solo puede reclamar la relación de préstamo de facto y exigir al comprador de la vivienda registrado que devuelva el pago de la vivienda.
Además, incluso si el contrato de compra de casa a su nombre es válido, el comprador registrado de la casa viola el acuerdo y transfiere o hipoteca la casa a un tercero, y el tercero obtiene la propiedad. De hecho, el comprador no puede recuperar la propiedad. Porque según el sistema de adquisición de buena fe del Código Civil, el tercero se basa de buena fe en el contenido del libro de registro de la propiedad o del certificado de propiedad de la vivienda, y ha pagado un precio razonable en el momento de la transferencia. Al mismo tiempo, una vez registrada la transferencia de propiedad de conformidad con la ley, se obtiene la propiedad de la casa y debe estar protegida por la ley. De hecho, el comprador sólo tiene derecho a reclamar contra el comprador registrado.
Para los compradores de casas registradas que no pueden pagar sus deudas vencidas, el acreedor solicita la ejecución al tribunal. El tribunal embarga y subasta la propiedad según el registro de bienes raíces, lo que resulta en el hecho de que la casa. El comprador pierde la propiedad de la casa. Si el contrato nominal de compra de vivienda no es válido, el comprador real de la vivienda que ha pagado sólo puede pedir al comprador registrado que le devuelva el precio de compra. Si el contrato nominal de compra de vivienda es válido, el comprador real de la vivienda puede presentar una objeción a la ejecución ante el tribunal durante el proceso de ejecución, reclamar los derechos sobre la propiedad que se está ejecutando y solicitar al tribunal que detenga la ejecución. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Procedimiento Civil, las objeciones interpuestas por el sujeto de ejecución contra personas ajenas al caso serán revisadas conforme a los procedimientos legales; si no se prueban los motivos, se desestimarán si se prueban los motivos; , la ejecución se suspenderá con la aprobación del Presidente.
Base Jurídica
Código Civil de la República Popular China
Artículo 209
El establecimiento, modificación, transferencia y eliminación de derechos reales derechos de propiedad, entrará en vigor después de ser registrado de conformidad con la ley, sin registro, no tendrá efecto, salvo disposición legal en contrario;
Los recursos naturales que son propiedad del Estado según la ley no necesitan estar registrados.
Artículo 210
El registro de bienes inmuebles será tramitado por la agencia registradora donde se encuentre el inmueble.
El estado implementa un sistema unificado de registro de bienes raíces. El alcance, la agencia de registro y el método de registro del registro unificado están estipulados por leyes y reglamentos administrativos.
Artículo 211
Al solicitar el registro, los interesados deberán aportar el certificado de propiedad, la dirección del inmueble, la superficie y demás materiales necesarios según los distintos elementos registrales.
Artículo 212
La autoridad de registro desempeñará las siguientes funciones:
(1) Examinar el certificado de propiedad y demás materiales necesarios proporcionados por el solicitante;
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(2) Consultar al solicitante sobre asuntos registrales;
(3) Registrar los asuntos relevantes de manera veraz y oportuna;
(4) Otros deberes estipulados en leyes y reglamentos administrativos .
Si la información relacionada con los bienes raíces solicitada para el registro requiere pruebas adicionales, la agencia de registro puede exigir que el solicitante complemente los materiales y puede realizar una inspección in situ si es necesario.