¿Cómo debe la contabilidad inmobiliaria establecer y elaborar cuentas?
(1) Costo de desarrollo: Si se puede determinar el objeto contable, se incluirá directamente en el "costo de desarrollo", incluyendo principalmente:
Cuotas de compensación por adquisición de terrenos y demolición (tarifas de adquisición de tierras, impuesto sobre la ocupación de tierras agrícolas, tarifa de reasentamiento laboral, costos iniciales del proyecto (planificación, diseño, estudio de viabilidad del proyecto, hidrología, geología, topografía y cartografía, "tres conexiones y una nivelación"); suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones), comunicaciones, iluminación, saneamiento, honorarios de proyectos de construcción e instalación (honorarios de proyectos de construcción e instalación pagados al contratista) (comités vecinales, policía); estaciones, guarderías, instalaciones de protección contra incendios, salas de calderas, depósitos de agua, cobertizos para bicicletas, baños públicos, etc.) se divide en dos niveles: desarrollo de terrenos, desarrollo de instalaciones de apoyo y desarrollo de viviendas. Se pueden establecer cuentas detalladas de tres niveles en función de los seis elementos anteriores.
(1) Coste de desarrollo del terreno:
Débito: costo de desarrollo-desarrollo del terreno
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar - XX Empresa
Asignar costos indirectos de desarrollo
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de terrenos
Préstamo: costos indirectos de desarrollo
Fin de transferencia coste de suelo urbanizable
Préstamo: coste de desarrollo-desarrollo de vivienda
Préstamo: coste de desarrollo-desarrollo de suelo.
②Desarrollo de instalaciones de soporte
Fórmula de cálculo:
La tarifa de desarrollo de las instalaciones de soporte que se debe acumular para el desarrollo del producto = el costo presupuestado (o costo planificado) de productos en desarrollo ×Tasa de retención para instalaciones de apoyo.
La tasa de acumulación de las instalaciones de apoyo = el costo presupuestado (o costo planificado) de las instalaciones de apoyo / el costo presupuestado (o costo planificado) de los productos de desarrollo de instalaciones * 100.
Gastos de instalaciones de apoyo (desarrollo de terrenos de construcción de uso propio)
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamo: desarrollo de productos
Pagos Costos de desarrollo de instalaciones de apoyo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamos: depósitos bancarios
Al mismo tiempo, utilice Inventario de equipos o materiales para el desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo-instalaciones de apoyo al desarrollo
Préstamo: inventario de equipos o materiales.
Asignar parte de los costos generales de desarrollo.
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de instalaciones de apoyo
Préstamos: costos indirectos de desarrollo
Arrastrar los costos de desarrollo de las instalaciones de apoyo
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamo: costos de desarrollo - instalaciones de apoyo al desarrollo
(3) Gastos incurridos durante el proceso de desarrollo de viviendas (objetos distinguibles)
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollo de viviendas
Préstamos: depósitos bancarios
(4) Hay dos métodos de construcción principales para el desarrollo de viviendas: "contratación" y "autooperación".
Subcontratar la construcción a otras unidades (según informe mensual o lista de precios de los proyectos terminados)
Préstamo: costo de desarrollo-desarrollo de viviendas
Préstamo: depósito bancario
O Cuentas por Pagar - Partidas por Pagar
Estructura Autoorganizada
Débito: Costo de Desarrollo - Desarrollo de Vivienda
Préstamo: Depósito Bancario p>
O cuentas por pagar - partidas por pagar
Salarios por pagar
Inventario de materiales o equipos
⑤Costos de desarrollo del proyecto de construcción: se refiere a los gastos de la empresa incurridos por otros Proyectos encomendados por la unidad para desarrollar y construir en su nombre.
Gastos diversos del proyecto de construcción en los que incurre la empresa.
Préstamo: Costos de desarrollo - desarrollar un proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: Depósitos bancarios
o inventario de materiales.
Efectivo disponible
Arrastrar costos indirectos de desarrollo
Débito: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros
Préstamo: Costos indirectos de desarrollo
Costos arrastrados después de la finalización del proyecto
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción en nombre de otros
Préstamo: costos de desarrollo - desarrollo de proyectos de construcción en nombre de otros
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Después de que la unidad encargada entregue, se manejará de acuerdo con los procedimientos de entrega
Préstamo: costos comerciales principales - costos de liquidación del proyecto de construcción de agencia
Préstamo: costos de desarrollo - proyecto de construcción de agencia
(2) Gastos indirectos de desarrollo: gastos incurridos por la organización y gestión directa del desarrollo, incluidos: salarios del personal administrativo, gastos de bienestar de los empleados, depreciación gastos, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, gastos de protección laboral y facturación vivienda Amortización etc.
Cuando se incurre en gastos generales.
Préstamo: gastos de desarrollo
Préstamo: depósito bancario
o cuentas por pagar
o salarios por pagar
Asignación Costos indirectos de desarrollo
Préstamo: Costos de desarrollo - Desarrollo de viviendas
Préstamo: Costos indirectos de desarrollo
Transferencia completa de los costos de desarrollo de viviendas
Préstamo: producto de desarrollo - vivienda
Préstamo: costo de desarrollo - desarrollo de vivienda
(3) Gastos de gestión: se refiere a los gastos administrativos de la empresa promotora para la gestión y organización de bienes inmuebles gastos de desarrollo y actividades empresariales incurridos.
(4) Gastos financieros: incluyen gastos netos por intereses, ganancias y pérdidas cambiarias, procedimientos de ajuste cambiario, procedimientos de instituciones financieras, etc. durante el período de desarrollo y operación.
(5) Gastos de venta: gastos varios incurridos en el proceso de venta de productos o prestación de servicios. Incluye principalmente: tarifas de modificación y reparación antes de la venta del producto, tarifas de mantenimiento no relacionadas con el producto, tarifas de agua y electricidad, tarifas de publicidad y tarifas de exhibición incurridas durante el proceso de venta del producto, así como salarios del personal y salarios de agencias de ventas especialmente establecidas; para vender los productos de la empresa. Gastos recurrentes como honorarios sociales y gastos comerciales.
Gastos de ventas incurridos
Débito: gastos de ventas
Préstamo: depósitos bancarios
o cuentas por pagar
2 Contabilidad de las principales cuentas contables de ingresos y ganancias
(1) Ingresos comerciales principales: incluidos ingresos por transferencias de tierras, ingresos por ventas de productos básicos, ingresos por ventas de instalaciones de apoyo, ingresos por liquidación de proyectos de construcción de agencias e ingresos por alquileres.
Dado que el momento de realización de los ingresos de explotación es incompatible con el momento de liquidación del precio, deben calcularse por separado.
(1) Cuando se realizan los ingresos operativos y se recibe el pago,
Débito: depósitos bancarios
Préstamo: ingresos del negocio principal
(2) Antes de que se realice el ingreso operativo y después de que se cobre el precio.
Débito: Cuentas por cobrar
Préstamo: Ingresos del negocio principal
(3) Cuando el precio se cobra por adelantado, se entregará para su uso después del Se completa el desarrollo.
Débito: depósito bancario
Crédito: cuentas por cobrar
Cuando se entrega para su uso
Débito: cuentas por cobrar
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Préstamos: Ingresos del negocio principal
Débito: cuentas por cobrar por adelantado
Depósitos bancarios
Crédito: cuentas por cobrar
(4) Cuando los productos en desarrollo se vendan a crédito o en cuotas, se reconocerá como ingreso el monto recibido en el período en curso.
Débito: depósitos bancarios
Préstamo: ingresos del negocio principal
(2) Otros ingresos del negocio: incluye principalmente ingresos por servicios posventa, ingresos por transferencia de materiales, ingresos fijos Activos Ingresos por alquileres e ingresos por transferencias de activos de promoción.
Débito: depósitos bancarios
o cuentas por cobrar
Préstamos: otros ingresos del negocio
(3) Principales costos del negocio: Generalmente, existen No hay saldo al final del período para este tema.
Traslado de costes de transferencia o venta de productos desarrollados.
Débito: Principales costos comerciales
Préstamo: Desarrollo del producto
Si el producto se desarrolla en etapas, los costos remanentes deben coincidir con los ingresos.
Débito: Principales costos del negocio
Préstamo: Productos de desarrollo a plazos
Datos ampliados
Impuestos y tasas involucradas en bienes raíces:
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Las empresas de desarrollo inmobiliario involucran principalmente impuestos comerciales, impuestos a la construcción urbana, recargos educativos, impuestos al valor agregado de la tierra, impuestos sobre bienes raíces, impuestos sobre el uso de la tierra, impuestos de timbre, impuestos sobre escrituras, impuestos sobre la renta corporativa y Impuesto sobre la renta personal retenido y pagado.
1. Impuesto empresarial: 5.
2. Impuesto de construcción y mantenimiento urbano
La base de cálculo del impuesto se basa en el Impuesto sobre el Valor Añadido realmente pagado. Las tasas impositivas son 7 (urbano), 5 (suburbano) y 1 (rural).
Fórmula de cálculo:
Impuesto a pagar = impuesto empresarial × tipo impositivo.
3. Gastos educativos adicionales
La base de cálculo del impuesto se basa en el impuesto al valor agregado real pagado y la tasa del impuesto adicional es 3.
Fórmula de cálculo:
Recargo por educación a pagar = impuesto empresarial × 3.
4. Impuesto de timbre:
(1) Se aplica un tipo impositivo de una milésima a los contratos de arrendamiento de inmuebles, a los contratos de almacenamiento y a los contratos de seguro de bienes.
(2) Procesamiento La tasa impositiva para contratos, contratos de estudio y diseño de proyectos de construcción, contratos de transporte de carga y documentos de transferencia de derechos de propiedad es del 0,5% (3) La tasa impositiva para contratos de compra y venta, contratos de proyectos de instalación de construcción y contratos de tecnología; es del 0,3%;
(4) Para los contratos de préstamo, la tasa impositiva es del 0,5‰;
(5) Libros de cuentas que registran los fondos, sellados con el monto total de los "pagados capital" y "reserva de capital" Cinco diezmilésimas;
(6) Cinco yuanes por cada puesto en los libros de cuentas comerciales, derechos y licencias.
5. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
Los sueldos y rentas del salario no incluyen impuestos, y se aplica la tabla de tipos impositivos.
Ingreso imponible (sin impuestos) tasa impositiva () deducción de cálculo rápido (yuanes)
1 La parte que no excede los 500 yuanes 50.
2 La porción que excede de 500 yuanes a 2.000 yuanes 10 25
3 La porción que excede de 2.000 yuanes a 5.000 yuanes 15 125
4 La porción que excede de 5.000 yuanes a 20.000 yuanes Parte 20 375
5 Parte superior a 20.000 yuanes a 40.000 yuanes 25 1375
6 Parte superior a 40.000 yuanes a 60.000 yuanes 30 3375
7 La parte superior De 60 000 RMB a 80 000 RMB 35 6375
8 La porción que excede los 80 000 RMB 100 000 RMB 40 10375
9 La porción que excede los 100 000 RMB 45 15375
Fórmula de cálculo:
Impuesto sobre la renta personal a pagar = renta imponible × tipo impositivo aplicable - deducción por cálculo rápido
Impuesto a pagar = renta salarial - 2000 - "tres seguros y un "Fondo"
6. Impuesto sobre la renta
(1) Hay dos formas de recaudar el impuesto sobre la renta: auditoría y verificación.
(2) Si está sujeto a recaudación aprobada, el impuesto sobre la renta se calculará y pagará de acuerdo con los ingresos.
Fórmula de cálculo:
Impuesto sobre la renta a pagar = ingreso total × índice fijo aprobado × tasa del impuesto sobre la renta
(3) Si el impuesto se recauda mediante auditoría, el impuesto sobre la renta se pagará en función de las ganancias.
Fórmula de cálculo:
Impuesto sobre la renta a pagar = beneficio total * tasa del impuesto sobre la renta
(4) Tasa del impuesto sobre la renta:
Corporativo general La tasa del impuesto sobre la renta es 25.
Las empresas pequeñas y de bajos beneficios elegibles pagan un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 20%.
Las empresas de alta tecnología que necesiten un apoyo clave del Estado deberán pagar un impuesto sobre la renta empresarial a una tasa reducida del 15%.
7. Impuesto sobre la propiedad
Si se paga en función del valor residual de la propiedad, la tasa del impuesto es 1,2 si se paga en función de los ingresos por alquiler del inmueble. , la tasa impositiva es 12.
8. Impuesto sobre el uso de la tierra: el monto anual del impuesto sobre el uso de la tierra por metro cuadrado es el siguiente:
(1) 1,5 yuanes a 30 yuanes en las grandes ciudades;
( 2) Ciudades medianas 1,2 yuanes a 24 yuanes
(3) Ciudades pequeñas 0,9 yuanes a 18 yuanes
(4) Ciudades de condado, ciudades comerciales y áreas industriales y mineras de 0,6 yuanes a 12 yuanes.
9. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra
El impuesto sobre el valor añadido de la tierra se calcula y recauda sobre la base del valor añadido obtenido por la transferencia de bienes inmuebles por parte del contribuyente y la tasa impositiva aplicable prescrita. El valor agregado es el saldo de los ingresos que obtiene el contribuyente por la enajenación de bienes inmuebles después de deducir el monto de las partidas especificadas en la normativa. Los ingresos por transferencia de bienes raíces incluyen ingresos monetarios, ingresos físicos y otros beneficios económicos relacionados con la transferencia de bienes raíces. El monto de las partidas de deducción para calcular el valor agregado incluye:
(1) El monto pagado para obtener el uso del suelo. derechos;
(2) Costos y gastos de desarrollo del terreno;
(3) Costos y gastos de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o los precios evaluados de casas y edificios antiguos;
(4) Impuestos relacionados con la transferencia de bienes inmuebles;
(5) Otras deducciones prescritas por el Ministerio de Hacienda. Tasa impositiva: el impuesto al valor agregado de la tierra adopta una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles, es decir, la parte donde el monto del valor agregado no excede el monto del elemento de deducción del 50%, la tasa impositiva es del 30%. La tasa impositiva es del 40% para la parte donde el valor agregado excede el 50% del monto del artículo de deducción y no excede el 100% del monto del artículo de deducción. Si el valor agregado excede el monto de los elementos de deducción en 100 pero no excede el monto de los elementos de deducción en 200, la tasa impositiva es 50. Si el valor agregado excede el monto de la deducción de 200, la tasa impositiva es 60.