Al invertir en fideicomisos inmobiliarios, no se puede confiar simplemente en la garantía.
La Sra. Lin, que recientemente ha poseído decenas de millones de dólares, está muy interesada en productos fiduciarios inmobiliarios con un rendimiento promedio de 8,15. Se siente más tranquila cuando ve la garantía. ¿Son confiables los fideicomisos inmobiliarios con garantía?
Hay garantía pero no se puede cobrar ninguna deuda
Recientemente, se expuso el caso de quiebra y reorganización de Chongqing Yaya Real Estate Company. Cuatro empresas fiduciarias y 14 bancos estuvieron involucrados, lo que atrajo. atención. Entre ellos, parte de los activos colaterales correspondientes a los productos crediticios relacionados de China Credit Trust han sido ocupados por personas físicas debido a problemas de reemplazo, lo que resultó en la incautación durante el cobro de la deuda, y se ordenó levantar la incautación y no se pudo ejecutar. Personas relevantes de China Chengxin Trust dijeron que solo podemos seguir procedimientos legales y continuar cobrando deudas.
Se entiende que esta situación no es infrecuente en disputas en la industria. Muchos promotores inmobiliarios están dispuestos a buscar ayuda de empresas fiduciarias con costos de financiación de entre 20 y 30 RMB. Sin embargo, si no hay suficiente hipoteca o garantía, pueden esconderse peligros ocultos detrás de los altos rendimientos.
Algunas sociedades fiduciarias intentan participar en proyectos inmobiliarios para controlar los riesgos.
Los datos de la Trust Industry Association muestran que los fideicomisos inmobiliarios fueron las estrellas absolutas en 2018, y la escala de fondos recaudados permaneció en la parte superior de la lista durante cuatro trimestres consecutivos. Según un experto de la industria fiduciaria de Guangzhou, el negocio inmobiliario sigue siendo el foco de los esfuerzos de este año, pero son más cautelosos en la selección de contrapartes. La mayoría de las empresas fiduciarias requieren cooperación con las 100 principales empresas inmobiliarias en términos de ventas. Algunas empresas fiduciarias incluso elevan los estándares a las 50 principales e intentan elegir ciudades de primer y segundo nivel para proyectos inmobiliarios. Los proyectos en ciudades de tercer y cuarto nivel solo cooperan con empresas líderes de la industria, y las ubicaciones de los proyectos son mejores para controlar mejor las importaciones.
Anteriormente, el modelo de deuda era el modelo más tradicional para que las empresas fiduciarias realizaran negocios inmobiliarios. El uso de fondos fiduciarios incluía, entre otros, préstamos fiduciarios directos, inversiones en derechos sobre rentas accionarias y la compra. y reventa de cuentas por cobrar. Debido al continuo endurecimiento de la regulación financiera, para competir de manera diferenciada con los bancos, algunas empresas fiduciarias han comenzado a explorar inversiones de capital reales, como el desarrollo de proyectos con contrapartes mediante una combinación de capital y deuda, además de obtener ingresos por intereses de la deuda. , también reciben distribución de ingresos por mantener capital hasta el final del proyecto.
Además del modelo de capital más deuda, algunas sociedades fiduciarias también están intentando desarrollar proyectos inmobiliarios mediante inversiones puramente de capital. Este es un típico proyecto inmobiliario comercial. El fideicomiso planea invertir 65.438.000 en la empresa del proyecto y participar profundamente en el desarrollo, la construcción y la gestión de operaciones del proyecto.
Consejos de expertos: aclarar los derechos y las relaciones de deuda del sujeto y prevenir riesgos
Ying Huikang, investigador postdoctoral en la industria de fideicomisos, dijo a los periodistas que evitar y prevenir riesgos en fideicomisos inmobiliarios principalmente Depende de la comprensión del proyecto por parte de la empresa fiduciaria. La comprensión de la selección y la gestión.
En primer lugar, observe la relación entre el patrimonio y la deuda de la entidad, prestando especial atención a si existen deudas ocultas o deudas privadas complejas de los accionistas. El segundo es observar la integridad, especialmente la integridad de la garantía. Esta integridad incluye la integridad geográfica (para garantizar la conveniencia de la disposición) y la integridad de los derechos. El derecho hipotecario debe ser completo. En tercer lugar, debemos prestar más atención a la gestión de la supervivencia. Durante el proceso de gestión, debemos seguir prestando atención a si hay situaciones anormales que merezcan una alerta temprana y abordar los problemas de manera oportuna. Cuando se exponen riesgos, nos volvemos pasivos, lo que plantea requisitos más detallados para la gestión de las sociedades fiduciarias.
El investigador principal de confianza, Yuan Jiwei, dijo que la participación de algunas empresas inmobiliarias en préstamos privados y préstamos de alto interés debería generar gran preocupación, lo que indica que sus canales de financiación ya son limitados y sus cadenas de capital ya son estrechas. "Una cosa es optimizar las contrapartes, pero lo más importante es predecir las tendencias de la industria y ajustar las estrategias comerciales en función de las tendencias de la industria. No es aconsejable confiar ciegamente en las garantías."