Zona compartida de la casa: ¿Quejas por inyección de agua? ¿Recuperar y quejarse?
Casualmente, recientemente en Guangzhou ha habido una serie de disputas relacionadas con la reducción del área compartida de viviendas comerciales preventas cuando se entregaron, lo que afectó los intereses de los compradores de viviendas. Dado que el precio de las transacciones inmobiliarias actuales se fija en función del área dentro del departamento, y el área compartida no se calcula en el precio unitario, a menudo es difícil para los compradores de viviendas proporcionar una base sólida para la compensación cuando descubren que el área compartida prometida por el desarrollador se ha reducido.
¿Reclamación por inyección de agua? ¿Recuperar y quejarse? ¿Quién sufre más? !
Investigación del periódico de hoy
Comunidad: La piscina se llenó de agua y los dueños se quejaron.
No se debe subestimar el concepto de piscina
Xiao Xu compró un conocido apartamento con servicios finamente decorado en Shenyang con una superficie de 73,86 metros cuadrados. Pero cuando entró por la puerta de la "casa" por primera vez, descubrió que su casa definitivamente tenía menos de 73,86 metros cuadrados, y la estimación visual era de unos 50 metros cuadrados.
Xiao Xu fue engañado, por lo que acudió al desarrollador para hacer "teoría", pero el resultado fue inesperado.
El desarrollador le dijo a Xiao Xu que el área de construcción del apartamento que compró era de 73,86 metros cuadrados, mientras que el área utilizable real era de 49,49 metros cuadrados.
Xiao Xu inmediatamente se sintió engañado. Pero tras una cuidadosa reflexión, efectivamente fue como dijo el desarrollador Al firmar el contrato de compra, el desarrollador le dijo claramente que el área compartida del departamento representaba el 33% del área total de construcción. En ese momento tenía prisa por comprar una casa y no sabía mucho sobre el concepto de vivienda pública, así que lo hice a medias.
Por lo tanto, el resultado final le pareció "injusto" a Xiao Xu, pero no había nada que pudiera hacer al respecto.
Decisiones de mercado sobre el área de la piscina
Hace unos días, los periodistas llamaron una vez más al promotor del apartamento que compró Xiao Xu. Una vendedora de apellido Li dijo a los periodistas que Xiao Xu tenía razón. Hubo muchos clientes como Xiao Xu durante el proceso de venta.
Dijo que el área compartida es directamente proporcional a los servicios e instalaciones de apoyo brindados por el desarrollador a los propietarios, como si hay bares, cafeterías, salas de cine, ascensores espaciosos y pasillos en el departamento. , algunos pools inmobiliarios rondan incluso el 50%.
Gong Chao, vicepresidente de Greenhausen Real Estate Development Co., Ltd., también señaló que actualmente no existe una regulación clara dentro de la cual se deba controlar el área compartida. Sin embargo, según la situación inmobiliaria actual en Shenyang, el área compartida de viviendas comerciales residenciales es de aproximadamente entre el 10% y el 25%. Debido a la gran superficie pública del edificio, los apartamentos con servicios suelen compartir entre el 27% y el 33%, y algunos superan el 40%.
No es difícil juzgar que actualmente la elección del área compartida de la vivienda está en manos de los desarrolladores, pero la "mano superior" del desarrollador depende de la "cara" de la casa. compradores. Por lo tanto, para ser honesto, los desarrolladores no aumentarán ciegamente el área compartida para que sus propiedades sean más fáciles de vender. El tamaño del área compartida depende en última instancia de la asequibilidad de los compradores de viviendas.
Se habla infinitamente del billar.
Después de calcular la proporción de la piscina, tenemos que considerar dos temas derivados de la piscina: primero, quién es el propietario de la piscina; segundo, según qué zona se paga la factura de calefacción del propietario.
En cuanto al primer tema, Li Guo, director de marketing de Bailibao Real Estate Development Co., Ltd., dijo con franqueza que el área de la piscina pertenece al propietario. En términos generales, los desarrolladores pueden usar el área compartida para construir algunas áreas de bienestar público o de servicios pagos para los propietarios, como gimnasios, bares, etc., pero los desarrolladores no tienen derechos y no pueden alquilarlos ni venderlos.
En cuanto a si la tarifa de calefacción del propietario debe pagarse en función del área de uso real o del área de construcción, Wang Haocheng, gerente general de Shenyang Liangce Real Estate Consulting Co., Ltd. señaló que según el Según las regulaciones nacionales vigentes, el estándar de pago de la tarifa de calefacción del propietario se basa en el área del edificio pagada.
Sin embargo, Gong Chao cuestionó esto. Señaló que en la actualidad, los estándares de pago nacionales actuales de mi país son regulaciones más antiguas y sus deficiencias se han ido exponiendo gradualmente con el tiempo. Debido a que el área del edificio incluye el área compartida y no hay instalaciones de calefacción en áreas públicas como pasillos, ascensores, salas de distribución de energía y salas de equipos, debería ser más razonable para los propietarios pagar de acuerdo con el área utilizada del casa.
Obviamente, una vez que surge la controversia sobre la piscina, es difícil tener una declaración clara, porque hay algunos compromisos y algunas mejoras.
Fenómeno fuera de la ciudad
Tienda: La piscina se ha reducido y las instalaciones no están completas.
En 2004, el comprador Huang firmó un contrato de preventa con el promotor y compró una tienda en el primer piso de un centro comercial en Guangzhou, con una superficie total de 7,34 metros cuadrados, un interior superficie de 3,67 metros cuadrados, y una superficie de puesto público de arroz de 3,67 metros cuadrados. El precio del pavimento se basa en el área del edificio dentro de la suite, con un precio unitario de 111.628 yuanes por metro cuadrado y un monto total de 409.675 yuanes. El contrato también estipula que los costos de construcción del área de construcción compartida entre la parte pública de la vía y la vivienda pública están incluidos en el precio unitario de venta del área de construcción en el conjunto y no se cotizarán por separado.
Después de que Huang pagó el pago, la Oficina de Administración de Vivienda y Recursos Territoriales Municipales de Guangzhou emitió el "Certificado de propiedad del edificio" para la tienda. El certificado indicaba que el área de construcción de la tienda era de solo 5,9719 metros cuadrados. , y la superficie construida de la suite era de 3,6425 metros cuadrados. Huang cree que el desarrollador debería devolver el precio de compra y pagar 14 yuanes por metro cuadrado según el precio total de la casa/área total de construcción en el contrato de preventa, así como el déficit en el área compartida y el área de departamentos estipulados en el contrato. . bien.
El desarrollador cree que el artículo 5 del "Contrato de preventa de vivienda comercial" ha estipulado claramente que la confirmación del área y el procesamiento de la diferencia de área se basarán en el área construida dentro de la unidad. Una vez entregada la vivienda comercial, la diferencia entre el área medida y el área contratada es de 0.0275 metros cuadrados. El desarrollador puede compensar según el precio unitario del contrato, pero no se hace responsable de la diferencia en el área compartida.
Después del juicio, tanto el tribunal de primera instancia como el tribunal de última instancia dictaminaron que el desarrollador debería compensar a Huang con 3.070 yuanes basándose en la diferencia en el precio del área según el contrato de preventa entre el demandado original y el acusado.
El periodista se enteró por el Tribunal Popular Intermedio de Guangzhou que recientemente ha habido un número cada vez mayor de disputas sobre viviendas comerciales en preventa causadas por la "reducción" del área del conjunto de viviendas, y la mayoría de ellas son concentrada en la compra y venta de comercios.
Línea Ariadne
El texto de muestra del contrato de venta de viviendas comerciales debe mejorarse
El reportero se encuentra actualmente en el "Departamento Provincial de Construcción de Guangdong" de forma conjunta. emitido por el Departamento Provincial de Construcción de Guangdong y la Administración Provincial de Industria y Comercio de Guangdong. Se puede ver en el Texto de demostración del contrato de compra y venta de viviendas comerciales provinciales que para las casas en preventa, el texto estipula claramente que el precio se basará. en el área dentro de la unidad. En cuanto a la diferencia entre "área de preventa" y "área real", el artículo solo estipula el "área cotizada" y no limita el área compartida.
Wang Shiping, abogado del bufete de abogados Xinjie de Beijing, cree que la implementación de espacios interiores es una especie de protección para los compradores de viviendas por parte del gobierno. En los últimos años, cuando los contratos se firmaban en función del área de construcción, los desarrolladores a menudo manipulaban el área compartida y la aumentaban en secreto, dañando gravemente los intereses de los consumidores. Entonces comenzaron a publicitar mucho el área interior para que los desarrolladores pudieran aprovecharla. Sin embargo, ningún método de fijación de precios puede ser perfecto. Mientras haya beneficios, habrá lagunas. Para proteger los derechos de los consumidores de una manera más detallada y completa, esto sólo se puede lograr agregando continuamente términos y detalles del contrato.
Agencia de Noticias Integral Xinhua, Beijing Times
Soluciones Legales
¿Por qué es difícil para los compradores de viviendas obtener una compensación?
Dado que en el contrato de compraventa de la vivienda existe un acuerdo claro de “calcular el precio en función del área dentro del apartamento”, y solo se limita y compensa el rango de error del “área de precio” entregado por el promotor. , es difícil para el comprador demostrar que el desarrollo También es difícil obtener una sentencia favorable por infracción o negligencia del propietario de la empresa.
Gong Dejia, juez principal del Tribunal de Bienes Raíces del Tribunal Popular Intermedio de Guangzhou, señaló que el área compartida prometida por el desarrollador se ha reducido y que las pérdidas sufridas por los compradores de viviendas son objetivas. La gente no puede comprar una casa sin dos propósitos: inversión y uso. El área pública es pequeña. Aunque el área evaluada permanece sin cambios, la superficie total del piso en el certificado de propiedad disminuirá en consecuencia. Actualmente, el precio de las transacciones inmobiliarias de segunda mano se basa principalmente en la superficie total de construcción. Por tanto, la reducción del área compartida conducirá directamente a la reducción del valor de cambio de la propiedad.
Por otro lado, entre los litigios admitidos, la reducción de la superficie de los puestos públicos es la más habitual. Para las tiendas, los espacios públicos y las instalaciones públicas completas son indicadores importantes de la calidad y el valor del sitio. La reducción del área compartida es en realidad la reducción del grado y el valor, que afecta tanto al valor de uso como al valor de cambio.
(La respuesta anterior se publicó el 12 de septiembre de 2017. Consulte la situación real de la política actual de compra de vivienda).
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