Leyes y reglamentos sobre evaluación de demoliciones
Fang Jian [2011] No. 77
Departamentos de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de todos provincias y regiones autónomas, y los Comités Municipales de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (Oficina de Vivienda y Tierras), Oficina de Construcción del Cuerpo de Producción y Construcción de Xinjiang:
De acuerdo con el "Reglamento sobre la Expropiación e Indemnización de Viviendas en Tierras de propiedad estatal", el Ministerio de Tierras y Recursos formuló las "Medidas para la expropiación y tasación de viviendas en tierras de propiedad estatal". Ahora se le ha emitido, por favor cumpla con él.
Anexo: Medidas de expropiación y tasación de viviendas en terrenos de propiedad estatal
Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la República Popular China
Anexo el 3 de junio de 2011:
Medidas para la expropiación y evaluación de viviendas en terrenos del Estado
Artículo 1 Para regular las actividades de expropiación y evaluación de viviendas en terrenos del Estado y asegurar que los resultados de la expropiación y evaluación de viviendas sean objetivos y justos, de acuerdo con el "Reglamento de Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado" para formular estas medidas.
Artículo 2: Estas Medidas se aplican a la valoración de las casas expropiadas en terrenos de propiedad estatal y a las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad, al cálculo del precio de mercado de las casas expropiadas similares a inmuebles, así como a la revisión, evaluación y valoración de los resultados de evaluación relevantes.
Artículo 3 Las agencias de valoración inmobiliaria, los tasadores inmobiliarios y los miembros del Comité de Expertos en Valoración de Bienes Raíces (en adelante, el Comité de Expertos en Valoración) realizarán de forma independiente, objetiva e imparcial valoraciones de expropiación de viviendas y evaluarán la Valoraciones y dictámenes de valoración emitidos.
Ninguna unidad o individuo podrá interferir en las actividades de tasación y valoración de la expropiación de vivienda. Se recusarán quienes tengan interés en las partes involucradas en la expropiación de vivienda.
Artículo 4 La agencia de evaluación de precios de bienes raíces será seleccionada por las personas expropiadas mediante consulta dentro del tiempo especificado, si la negociación fracasa dentro del tiempo especificado, el departamento de expropiación de viviendas, de acuerdo con el principio de la minoría obedeciendo a la mayoría, organiza a las personas expropiadas para determinarse mediante votación, o mediante métodos aleatorios como el sorteo o los números de lotería. Las medidas específicas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
Las agencias de evaluación de precios inmobiliarios no realizarán negocios de expropiación y evaluación de viviendas utilizando medios inadecuados, como satisfacer los requisitos inadecuados de las partes expropiadoras, propaganda falsa, precios bajos maliciosos, etc.
Artículo 5 La tasación de expropiación de vivienda para el mismo proyecto de expropiación será realizada, en principio, por la agencia tasadora de precios inmobiliarios. Si el alcance de la expropiación de una vivienda es grande, puede ser compartido por dos o más agencias de tasación de precios inmobiliarios.
Si dos o más agencias de evaluación de precios inmobiliarios emprenden el proyecto, se negociará y determinará una agencia de evaluación de precios inmobiliarios como unidad líder, la unidad líder organizará las agencias de evaluación de precios inmobiliarios pertinentes para discutir; los objetos de evaluación, el tiempo de evaluación y la connotación de valor, comunican y unifican estándares sobre la base de la evaluación, supuestos de evaluación, principios de evaluación, rutas técnicas de evaluación, métodos de evaluación, selección de parámetros importantes, métodos de determinación de los resultados de la evaluación, etc.
Artículo 6 Una vez seleccionada o determinada la agencia de tasación de bienes raíces, el departamento de expropiación de viviendas generalmente actuará como cliente, emitirá una carta de encomienda de tasación y expropiación de viviendas a la agencia de tasación de bienes raíces y firmará una casa. contrato de encomienda de expropiación y tasación con éste.
La carta de encomienda para expropiación y tasación de vivienda deberá expresar el nombre del cliente, el nombre de la agencia tasadora de bienes inmuebles encargada, el propósito de la tasación, el alcance de los objetos de tasación, los requisitos de tasación y el fecha de encomienda.
El contrato de encomienda de expropiación y tasación de vivienda deberá especificar las siguientes materias:
(1) Información básica del cliente y de la agencia evaluadora de precios inmobiliarios;
(2) Tasador inmobiliario registrado responsable de este proyecto de evaluación;
(3) Asuntos básicos como propósito de la evaluación, objeto de la evaluación, tiempo de evaluación, etc.;
(4) Evaluación requisitos que el cliente debe proporcionar Información;
(5) Derechos y obligaciones de ambas partes durante el proceso de evaluación de la oferta;
(6) Honorarios de evaluación y métodos de cobro;
(7) Informe de evaluación Tiempo y método de entrega;
(8) Responsabilidad por incumplimiento de contrato;
(9) Métodos de resolución de disputas;
(10) Otros asuntos que es necesario estipular.
Artículo 7 La agencia de tasación de bienes raíces asignará un número suficiente de tasadores inmobiliarios registrados y proporcional a la carga de trabajo del proyecto de tasación de expropiación de viviendas para realizar los trabajos de tasación.
Las agencias de tasación de bienes inmuebles no podrán ceder ni ceder encubierto el negocio de expropiación y tasación de vivienda encomendado.
Artículo 8 El propósito de tasar el valor de las casas expropiadas debe ser establecido como “proporcionar una base para que el departamento de expropiación de casas y la persona expropiada determinen la compensación del valor de las casas expropiadas, y evalúen el valor de las casas expropiadas”.
El propósito de tasar el valor de la casa intercambiada por derechos de propiedad debe expresarse como "proporcionar una base para que el departamento de expropiación de vivienda y la persona expropiada calculen la diferencia entre el valor de la casa expropiada y el valor de la casa intercambiada con derechos de propiedad, y evaluar el valor de la casa intercambiada con derechos de propiedad."
Artículo 9 Antes de la expropiación y evaluación de la vivienda, el departamento de expropiación de la vivienda organizará las unidades pertinentes para investigar la situación de las viviendas expropiadas y aclarar los objetos de la evaluación. Los objetos de la evaluación deben ser integrales y objetivos, y no deben omitirse ni inventarse.
El departamento de expropiación de viviendas deberá proporcionar a la agencia encargada de tasación de precios inmobiliarios información sobre las casas dentro del alcance de la expropiación, incluida información sobre las casas registradas y los resultados de identificación y procesamiento de las casas no registradas. Los resultados de la investigación se anunciarán a las personas expropiadas en el ámbito de la expropiación de viviendas.
La naturaleza, el uso y el área de construcción de una casa registrada generalmente se basan en los registros del certificado de propiedad de la casa y del libro de registro de la casa si los registros del certificado de propiedad de la casa no coinciden con los de la casa registrada; registros en el libro de registro de la casa, a menos que haya evidencia que demuestre que el registro de la casa. Si efectivamente hay errores en el libro de registro de la casa, prevalecerá el libro de registro de la casa. Los edificios no registrados se evaluarán sobre la base de los resultados de tasación y procesamiento de los gobiernos populares a nivel de ciudad y condado.
Artículo 10 El momento para evaluar el valor de las viviendas expropiadas es la fecha en que se anuncia la decisión de expropiar las viviendas.
El momento de tasación del valor de la casa permutada por derechos de propiedad deberá ser coherente con el momento de tasación del valor de la casa expropiada.
Artículo 11 El valor de la casa expropiada se refiere a los derechos de uso del suelo y superficie ocupada de la casa expropiada. Se determina por el conocimiento de la situación sin considerar la influencia de factores como arrendamiento, hipoteca. , y embargo de la casa expropiada El monto de las transacciones voluntarias entre las dos partes en el momento de la evaluación en condiciones de plena competencia.
El término "sin considerar el impacto de los factores de arrendamiento" mencionado en el párrafo anterior se refiere a la evaluación del valor de la vivienda expropiada que no está sujeta a restricciones de arrendamiento el impacto de factores como la hipoteca; y no se considera embargo, es decir, del valor tasado no se deduce el valor garantizado de la vivienda hipotecada, los atrasos en los precios de las obras de construcción y demás amortizaciones prioritarias legales.
Artículo 12 La agencia de tasación de precios inmobiliarios dispondrá que los tasadores inmobiliarios registrados realicen inspecciones in situ de las casas expropiadas, investiguen las condiciones de las casas expropiadas, tomen fotografías y otros materiales de imágenes que reflejen el interior. y las condiciones externas de las casas expropiadas, y los registros de inspección in situ deben mantenerse adecuadamente.
La persona expropiada deberá ayudar al tasador registrado de bienes raíces a realizar la investigación in situ de la casa expropiada, y proporcionar o ayudar a recolectar la información y los materiales necesarios para la evaluación del valor de la casa expropiada.
El departamento de expropiación de vivienda, el expropiado y el tasador inmobiliario registrado firmarán o sellarán el acta de reconocimiento in situ para su confirmación. Si el expropiado se niega a firmar o sellar el acta de inspección in situ, será presenciado por el departamento de expropiación de vivienda, un tasador inmobiliario registrado y un tercero desinteresado, y las circunstancias pertinentes se explicarán en el informe de tasación.
Artículo 13 Un tasador de bienes raíces registrado analizará la aplicabilidad del método de mercado, el método de ingresos, el método de costo, el método de desarrollo hipotético y otros métodos de evaluación basados en el objeto de valoración y las condiciones del mercado inmobiliario local, y luego seleccionará uno de ellos O utilizar varios métodos para evaluar el valor de la casa expropiada.
Si existen transacciones sobre inmuebles similares a la casa expropiada, se utilizará para su evaluación el método de mercado; si la casa expropiada o su inmueble similar tiene intereses económicos, se utilizará para su evaluación el método de renta; ; si la casa expropiada se encuentra en construcción, se deberá utilizar para la evaluación el método del ingreso.
Si se pueden usar dos o más métodos de evaluación para la evaluación al mismo tiempo, se deben usar más de dos métodos de evaluación para la evaluación, y los resultados del cálculo de varios métodos de evaluación deben verificarse y compararse para determinar razonablemente los resultados de la evaluación.
Artículo 14 La evaluación del valor de las casas expropiadas deberá considerar la ubicación, uso, estructura de la edificación, antigüedad, área de construcción, derechos de uso del suelo y otros factores que afecten el valor de las casas expropiadas.
El valor del adorno interior de la casa expropiada, los costos de reubicación de maquinaria, equipos y materiales, y la compensación por las pérdidas por suspensión de producción y actividad comercial se determinarán mediante negociación entre los expropiados si; Si la negociación fracasa, se puede confiar la evaluación a una agencia de tasación de precios inmobiliarios.
Artículo 15 El valor tasado para la expropiación de viviendas será en RMB como unidad monetaria, con precisión al RMB más cercano.
Artículo 16 La agencia de evaluación de precios de bienes raíces proporcionará los resultados de la evaluación preliminar de cada hogar al departamento de expropiación de viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la carta de encomienda de evaluación de expropiación de viviendas o en el contrato de encomienda. Los resultados de la evaluación preliminar de la división del hogar incluirán la composición, la situación básica y el valor estimado del objeto de evaluación. El departamento de expropiación de viviendas publicará los resultados de la evaluación preliminar de cada hogar dentro del alcance de la expropiación.
Durante el período de anuncio público, la agencia de evaluación de precios de bienes raíces hará arreglos para que un tasador de bienes raíces registrado explique los resultados de la evaluación preliminar de cada hogar en el sitio. Si existieran errores, la agencia tasadora de bienes inmuebles los corregirá.
Artículo 17 Una vez transcurrido el período de publicidad de los resultados de la tasación preliminar de cada hogar, la agencia de tasación de precios inmobiliarios deberá proporcionar al departamento de expropiación de viviendas el informe de tasación general y el informe de tasación de los hogares de los expropiados. viviendas comprendidas en el ámbito de la evaluación encomendada. El departamento de expropiación de viviendas entregará el informe de evaluación de la vivienda a la persona expropiada.
El informe de tasación global y el informe de tasación de vivienda deberán estar firmados por más de dos tasadores inmobiliarios colegiados responsables del proyecto de tasación de expropiación de vivienda, y deberán llevar el sello oficial de la agencia tasadora de bienes inmuebles. . No se podrá utilizar un sello en lugar de una firma.
Artículo 18 Una vez finalizada la expropiación y tasación de la vivienda, la agencia de tasación de precios inmobiliarios archivará y conservará el informe de tasación y los materiales pertinentes.
Artículo 19 Si el expropiado o el departamento de expropiación de vivienda tienen alguna pregunta sobre el informe de tasación, la agencia tasadora de bienes raíces que emitió el informe de tasación se las explicará y explicará.
Artículo 20 Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de vivienda tiene objeciones a los resultados de la tasación, deberá solicitar a la agencia de tasación de precios inmobiliarios la revisión de la tasación dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción del informe de evaluación.
Para solicitar revisión y valoración se debe presentar una solicitud escrita de revisión y valoración a la agencia de valoración de precios inmobiliarios original y señalar los problemas existentes en el informe de valoración.
Artículo 21 La agencia de valoración de bienes raíces original deberá revisar los resultados de la valoración dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud por escrito de revisión de valoración. Después de la revisión, si los resultados de la revisión original cambian, se emitirá un nuevo informe de revisión; si los resultados de la evaluación no cambian, se informará por escrito al solicitante de la evaluación de revisión.
Artículo 22 Si la persona expropiada o el departamento de expropiación de viviendas tiene objeciones a los resultados de la revisión de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original, deberán, dentro de los 10 días siguientes a la fecha de recepción de los resultados de la revisión, presentar Informe a perito en el lugar de la vivienda expropiada. Comité de evaluación de la solicitud. Si el expropiado aún tuviera objeciones a la indemnización, el asunto se tramitará de conformidad con lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado.
Artículo 23 Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural de las provincias y regiones autónomas y los departamentos de gestión inmobiliaria de las ciudades distritales organizarán y establecerán un comité de expertos en evaluación para evaluar los resultados de la revisión realizada por el precio de los bienes inmuebles. agencia de evaluación.
La Comisión de Expertos en Tasación está compuesta por tasadores inmobiliarios y expertos en precios, inmuebles, suelo, urbanismo, derecho, etc.
Artículo 24 El comité de expertos de revisión seleccionará miembros para formar un grupo de expertos para evaluar los resultados de la revisión. Los miembros del grupo de expertos serán un número impar de tres o más, de los cuales no menos de la mitad serán tasadores inmobiliarios.
Artículo 25 El comité de expertos en evaluación deberá, dentro de los 65.438+00 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud de evaluación, revisar los procedimientos de evaluación, las bases de evaluación, los supuestos de evaluación, la ruta técnica de evaluación, la selección del método de evaluación y parámetros se determinarán y revisarán los resultados de la selección y evaluación, y se emitirá un dictamen de evaluación por escrito.
Si después de la tasación por parte del comité de expertos en tasación no hay problemas técnicos en el informe de tasación, se mantendrá el informe de tasación; si hay problemas técnicos en el informe de tasación, la agencia de tasación de bienes raíces; que emitió el informe de tasación corregirá los errores y volverá a emitir el informe de tasación.
Artículo 26 Durante el proceso de expropiación y tasación de la vivienda, la agencia tasadora de precios inmobiliarios explicará los asuntos relacionados con la tasación de acuerdo con los requisitos del comité de expertos tasadores. Si es necesario realizar inspecciones e investigaciones in situ de las casas expropiadas, las unidades e individuos pertinentes deben brindar asistencia.
Artículo 27 Si es necesario consultar sobre las casas expropiadas y la información relevante sobre transacciones inmobiliarias de los propietarios para el intercambio de derechos de propiedad debido a la evaluación de expropiación de la casa, la evaluación de revisión y el trabajo de valoración, el inmueble El departamento de gestión y otros departamentos relevantes proporcionarán comodidad.
Artículo 28 Durante el proceso de expropiación y evaluación de la vivienda, si el departamento de expropiación de la vivienda o la persona expropiada no coopera o no proporciona información relevante, la agencia de evaluación de precios inmobiliarios explicará la situación relevante en el informe de evaluación. .
Artículo 29 A menos que el gobierno tenga regulaciones especiales sobre el precio de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad, el valor de mercado de las casas utilizadas para el intercambio de derechos de propiedad se determinará mediante tasación.
Artículo 30 Bienes inmuebles del mismo tipo que la casa expropiada se refieren a bienes inmuebles iguales o similares a la casa expropiada en términos de ubicación, finalidad, naturaleza de derechos, grado, antigüedad, escala, y estructura del edificio.
El precio de mercado de un inmueble similar a la casa expropiada se refiere al precio promedio de transacción de un inmueble similar a la casa expropiada al momento de la tasación. Para determinar el precio de mercado de casas expropiadas de bienes inmuebles similares, deben excluirse los factores accidentales y anormales.
Artículo 31 El coste del peritaje y tasación de expropiación de la vivienda será a cargo del cliente. Sin embargo, si la evaluación cambia el resultado de la evaluación original, la tarifa de evaluación correrá a cargo de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original. Los costos de reevaluación correrán a cargo de la agencia de evaluación de precios de bienes raíces original. La tasación de expropiación de viviendas y los honorarios de tasación se aplicarán de acuerdo con las normas de cobro estipuladas por el departamento de precios del gobierno.
Artículo 32 Durante las actividades de expropiación y tasación de viviendas, los actos ilícitos de las agencias de tasación y tasadores inmobiliarios serán sancionados de conformidad con el "Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado" y el “Reglamento sobre Gestión de Agencias de Tasación de Bienes Raíces” y las “Medidas Administrativas para Tasadores Inmobiliarios Registrados” para imponer sanciones. Cualquier persona que cobre en violación de las regulaciones será castigada por el departamento de precios del gobierno de conformidad con las disposiciones de la Ley de Precios de la República Popular China.
Artículo 33 Las presentes Medidas entrarán en vigor en la fecha de su promulgación. El 5 de junio de 2003 y el 1 de febrero de 2003, se abolieron al mismo tiempo los "Dictamenes orientativos sobre la valoración de la demolición de viviendas urbanas" emitidos por el antiguo Ministerio de Construcción. Sin embargo, antes de la implementación del Reglamento sobre Expropiación e Indemnización de Viviendas en Terrenos de Propiedad del Estado, los proyectos que hayan obtenido permisos de demolición de viviendas de conformidad con la ley seguirán aplicando el reglamento original.