¿Cuál es el proceso de trabajo del departamento de ingeniería de una empresa promotora inmobiliaria?
La gestión inmobiliaria también se puede dividir en sentido amplio y restringido. A grandes rasgos, es la suma de todas las actividades de gestión de las empresas inmobiliarias para tomar decisiones científicas sobre los objetivos de negocio y alcanzar las metas determinadas. Incluye todas las funciones de gestión integral como inversión inmobiliaria, promoción, venta, arrendamiento, mantenimiento y servicios. En sentido estricto, las operaciones inmobiliarias se refieren principalmente a actividades de gestión relacionadas con el suministro y comercialización de productos inmobiliarios, centrándose especialmente en las actividades de venta. Los dos conceptos anteriores de desarrollo inmobiliario y gestión inmobiliaria generalmente se interpretan desde una perspectiva estrecha.
El desarrollo inmobiliario se presenta de muchas formas según diferentes estándares de clasificación.
1. Según los diferentes contenidos del desarrollo inmobiliario, se puede dividir en las tres formas anteriores:
(1) Desarrollo integral. Se refiere a todo el proceso de la vivienda comercial en esta ciudad, desde la planificación y el diseño, la adquisición y demolición del terreno, el desarrollo del terreno, la construcción de la vivienda, la aceptación de la finalización hasta la entrega de la venta. Este es un proyecto sistemático desarrollado, construido, gestionado y mantenido por una empresa de desarrollo científicamente organizada.
(2) Urbanización del suelo. Se refiere a todo el proceso de "tres conexiones y una nivelación", que se ocupa únicamente de la adquisición de terrenos, demolición y reasentamiento de mano de obra, y completa la nivelación de agua, electricidad, carreteras y terrenos. Se diferencia del desarrollo de uso mixto en que el desarrollo de terrenos no incluye el proceso de construcción de viviendas. Generalmente, después del desarrollo del terreno, el terreno desarrollado se transferirá a las unidades relevantes para la construcción de viviendas mediante subastas, licitaciones, etc. de acuerdo con el precio de mercado actual, y las tarifas de desarrollo del terreno se cobrarán de acuerdo con las regulaciones.
(3) Urbanización. Es organizar todo el proceso de diseño, construcción, aceptación de terminación, venta y arrendamiento de la vivienda de acuerdo con los requisitos de la planificación urbana después de obtener los derechos de uso del suelo basados en el desarrollo del suelo.
2. Según las diferentes formas de emprender el desarrollo inmobiliario, se puede dividir en las siguientes tres formas:
(1) Investigación y desarrollo independientes. Es decir, la empresa promotora inmobiliaria se encarga de todo el proceso desde el estudio de viabilidad del proyecto, adquisición del terreno y demolición hasta la finalización y puesta en funcionamiento de la casa.
(2) Desarrollo por encargo. Es decir, la empresa promotora inmobiliaria acepta la encomienda de los usuarios o unidades de inversión, y lleva a cabo la planificación y el diseño, la demolición y reubicación y la organización de la construcción de acuerdo con las líneas rojas demarcadas de adquisición de terrenos hasta que el proyecto esté terminado y entregado al unidad encargada. La empresa promotora cobra los honorarios de gestión de la promoción o de contratación de acuerdo con la normativa.
(3) Desarrollo de subcontratación. Es decir, después de que una empresa de desarrollo inmobiliario acepta un proyecto de desarrollo, subcontratará el proyecto a empresas de ingeniería profesionales relevantes en función de las propias capacidades, la naturaleza y la escala del proyecto de la empresa.
3. Según las diferentes etapas del desarrollo inmobiliario, se puede dividir en las siguientes tres modalidades:
(1) Desarrollo temprano. Ese es todo el trabajo de preparación antes de que comience la construcción de la zona de desarrollo. Incluyendo estudio de viabilidad de la zona de desarrollo, selección del sitio de la zona de desarrollo, solicitud de terrenos de construcción al gobierno, adquisición de terrenos, demolición y reasentamiento, planificación y diseño, formulación de planes de construcción y "tres conexiones y una nivelación" de la construcción. sitio.
(2) Desarrollo a medio plazo. Se refiere al proceso de gestión de bienes inmuebles. Generalmente incluye la construcción de viviendas, la aceptación de terminación, la venta de viviendas, el arrendamiento, los objetivos comerciales, las decisiones comerciales, los métodos y métodos comerciales, así como la gestión profesional y la gestión integral de la propia empresa de desarrollo integral.
(3) Desarrollo posterior. Ese es el servicio postventa de la casa. Incluyendo el mantenimiento y la gestión de diversos edificios, estructuras e instalaciones de equipos, como garantía, reparación y uso después de que la casa se venda o alquile. El desarrollo posterior es particularmente importante para resolver las preocupaciones de los usuarios.
1. El contenido de la gestión inmobiliaria
El negocio inmobiliario tiene un amplio alcance y muchos contenidos. Los principales contenidos del negocio son los siguientes:
1. Promoción y compra de inmuebles. Aunque el desarrollo y la compra son de naturaleza económica completamente diferente, para los operadores ambos son el punto de partida de una actividad inversora, es decir, desde fondos monetarios hasta fondos de materias primas. Esta conversión se logra a través del comportamiento de compra. El objetivo de comprar es vender. Por tanto, constituye un contenido importante y eslabón indispensable en la actividad empresarial inmobiliaria.
2. Venta de productos inmobiliarios. Es otro contenido importante en las actividades empresariales inmobiliarias. El desarrollo y la compra están vinculados a la producción, y las ventas están vinculadas al consumo, que convierte los fondos de productos básicos en fondos monetarios a través de las ventas, completando así su función de circulación. Por tanto, la venta, al igual que la promoción y la compra, son el contenido más básico en la gestión inmobiliaria.
3. Intercambio de casa. Cuando el mercado inmobiliario está poco desarrollado y la oferta es muy insuficiente, el intercambio de casas es un complemento a la compra y venta. Por su naturaleza, es una forma de intercambio de trueque. Pero se necesitan servicios de intermediación y consultoría. Por ello, facilitar los lugares, la información, los intermediarios y las consultas necesarias en el intercambio de casas también se ha convertido en parte de la gestión inmobiliaria.
4. Fideicomiso y consultoría inmobiliaria. La consultoría encomendada es una actividad de operación y servicio realizada por operadores inmobiliarios utilizando sus propias ventajas en tecnología, gestión, crédito, información, etc. Un fideicomiso de bienes raíces es un fideicomiso confiado por un propietario o agente inmobiliario para administrar bienes raíces en su nombre. El contenido del fideicomiso incluye agencias de construcción, arrendamiento, venta, reparación, custodia y otros negocios relacionados. La consultoría inmobiliaria brinda principalmente servicios de consultoría en entorno de inversión, información de mercado, evaluación de proyectos, evaluación de calidad, evaluación de mediciones y otros aspectos en respuesta a los requisitos de inversores, consumidores y vendedores de bienes raíces. La confianza y el asesoramiento son servicios pagos y los operadores reciben una remuneración económica de acuerdo con las regulaciones a través de las actividades operativas de servicios, lo que también amplía el alcance del negocio.
2. Métodos de gestión inmobiliaria
Existen muchas opiniones diferentes sobre el significado del modelo de negocio inmobiliario. Estas diferentes opiniones se deben básicamente a dos concepciones diferentes de la gestión inmobiliaria: amplia y estrecha. Abogamos por estudiar los modelos de gestión desde una perspectiva estrecha.
En sentido estricto, el modelo de negocio inmobiliario se refiere principalmente al método de venta de productos inmobiliarios, es decir, al método de venta y alquiler.
1. Modelo de gestión de ventas inmobiliarias
La venta es la forma más común de operar bienes. Como mercancía, el valor de los productos inmobiliarios debería realizarse de esta manera. Las ventas de bienes raíces suelen tener los siguientes métodos:
(1) Dependiendo del período de negociación, se puede dividir en dos métodos de venta: al contado y a futuro. Las ventas al contado son la llamada selección in situ y transacción final. Una vez que sale el resultado, el vendedor se da cuenta del valor de la mercancía y el comprador obtiene parte o la totalidad de los derechos de propiedad. El comercio de futuros se refiere a la compra de las llamadas "propiedades sin terminar" y su posterior entrega al comprador una vez terminadas. El comercio de futuros se utiliza generalmente cuando el mercado está desabastecido. La ventaja es que los compradores pueden tener garantizado el suministro de bienes y los vendedores pueden recibir el pago de la vivienda por adelantado, acelerando así el desarrollo y la circulación de bienes inmuebles. Pero cuando las cosas se salen de control, es fácil que se produzcan comportamientos especulativos como la reventa.
(2) Según el método de transacción, se divide en pedido, compra en efectivo y subasta. Realizar un pedido es una forma que tiene el comprador de garantizar el suministro de mercancías. Pague parte del depósito por adelantado y luego pague después de la entrega del producto. La compra al contado es un método de transacción especial en el que el precio de reserva de la propiedad en venta se estima por adelantado cuando el nuevo producto se vende al comprador después de la aceptación, o cuando la propiedad original se vende o subasta, y finalmente se obtiene el precio más alto. mediante licitación.
(3) Según el plazo de pago, se puede dividir en pago único y venta a plazos.
(4) Según las condiciones de pago, se puede dividir en ventas fijas y ventas a precio preferencial.
(5) Dependiendo de la cantidad de venta, se puede vender en lotes o en cajas individuales.
2. Método de gestión del arrendamiento inmobiliario
El arrendamiento es otro método básico de gestión inmobiliaria y una forma especial de intercambio de productos inmobiliarios. En cuanto a su naturaleza económica, tiene cuatro características: primero, solo transfiere el derecho de uso por un período determinado y no transfiere la propiedad; segundo, el alquiler, como forma especial de intercambio inmobiliario, requiere múltiples intercambios; darse cuenta plenamente de su valor. En tercer lugar, a través del arrendamiento, aunque el comprador no obtiene la propiedad del inmueble, sólo necesita utilizar una pequeña parte del valor del inmueble - alquiler, para obtener su valor de uso total dentro del período especificado, finalmente el arrendamiento realiza el arrendamiento; Producto inmobiliario tanto de circulación como de consumo, por lo que tiene las características duales de circulación y consumo.
El arrendamiento inmobiliario se divide en arrendamiento de terrenos y arrendamiento de viviendas según sus diferentes objetos de negocio. El arrendamiento de tierras se ve muy afectado por los sistemas territoriales de varios países. En China, dado que la tierra es de propiedad pública, el arrendamiento de tierras se ha convertido en la única forma de gestionarla. El Estado estipula que las tierras de propiedad estatal pueden transferirse mediante una tarifa y los derechos de uso pueden transferirse. La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al acto en el que el Estado, como propietario de la tierra, transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra dentro de un cierto período de tiempo, y los usuarios de la tierra pagan la tarifa de transferencia de los derechos de uso de la tierra al estado. . La transferencia de derechos de uso de la tierra se refiere al comportamiento de los usuarios de la tierra que transfieren nuevamente los derechos de uso de la tierra, incluida la venta, el intercambio y la donación. Por lo tanto, el mercado primario para la transferencia de tierras está monopolizado por el gobierno y fluye en una dirección hacia los usuarios de la tierra.
En lo que respecta a las empresas inmobiliarias, el arrendamiento de terrenos es un acto de cesión o retransmisión de derechos de uso del suelo, pero el terreno cedido debe ser suelo urbanizable o enajenado junto con los derechos de propiedad de las edificaciones sobre el terreno. Cuando el terreno se transfiere con la propiedad, mientras el terreno aún tiene derecho de uso, la casa sobre el terreno puede ser el título.
El arrendamiento inmobiliario requiere la firma de un contrato para establecer y aclarar la relación de arrendamiento, así como los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario. El arrendamiento de inmuebles ocupa una gran proporción en la gestión inmobiliaria urbana y es un contenido y modelo de negocio que no se puede ignorar. El precio del alquiler de una propiedad depende principalmente de los intereses bancarios y de los precios de la vivienda durante el mismo período.