¿Análisis y control de costos de inversión de proyectos inmobiliarios?
1. Composición del costo de inversión de proyectos inmobiliarios
Tomando como ejemplo un proyecto de vivienda comercial en Jiangsu, el costo de inversión de proyectos inmobiliarios consta principalmente de las siguientes partes:
(1) Costo de la tierra
Desde 2001, la adquisición de tierras en mi país se ha realizado principalmente en forma de "licitación, subasta y cotización", que es básicamente la transferencia de tierras cultivadas. terreno, es decir, el Gobierno ha realizado "siete conexiones y una nivelación". Por lo tanto, el costo de la tierra generalmente se refiere a la tarifa de transferencia de la tierra y los impuestos relacionados con la escritura de la tierra, excluyendo los costos de reubicación relacionados.
(2) Tasa de independencia
1. Tasa de gestión de la unidad de construcción
Salario, bonificación, subsidio, cuatro fondos, efectivo, comunicaciones, subsidio para automóvil, subsidio para vivienda. , beneficios relacionados y otros gastos, así como conferencias, capacitación, reclutamiento, educación, alquiler, agua y electricidad, consultoría y otros gastos.
2. El coste de los suministros de oficina y diarios.
3. Honorarios de supervisión del proyecto.
4. Tarifa de limpieza de finalización del sitio de construcción
5. Tarifa de preparación del plano de construcción
(3) Tarifa de estudio y diseño
1. Honorarios de investigación: Incluye el honorario de investigación inicial y el honorario neto de investigación.
2. Tarifa de diseño:
Incluye tarifa de diseño del esquema, tarifa de expansión de instalación e ingeniería civil, tarifa de diseño del plano de construcción, tarifa de diseño de paisaje, tarifa de diseño de defensa aérea civil subterránea, oficina de ventas, Casa club, honorarios de diseño de decoración de casas modelo y consultas de diseño relacionadas.
(4) Cargos gubernamentales
Incluyendo tarifas de apoyo a la infraestructura pública municipal, recargos educativos, tarifas por residuos de construcción, cemento a granel, pagos anticipados de fondos especiales, tarifas de construcción para reubicación de sótanos de defensa aérea y reforma del muro. y fondo de desarrollo, tarifa de establecimiento de ubicación de pilotes (tarifa de medición), tarifa de supervisión de calidad, tarifa de almacenamiento de archivos, tarifa de control de termitas, tarifa de gestión de licitaciones, tarifa de servicio integral, tarifa de diseño de planos de construcción y tarifa de revisión de planos, tarifa de construcción de instalaciones de protección contra incendios (tarifa de revisión de planos) ), tarifa de área prevista y tarifa de área medida, tarifa fija del precio de la vivienda. Tarifas de revisión de salud y prevención de epidemias, tarifas de pruebas de protección ambiental, tarifas de pruebas de planificación, tarifas de inspección de construcción, tarifas de topografía y mapeo, tarifas de transacciones de bienes raíces, tarifas de registro inicial de bienes raíces, tarifas de permisos de ocupación, "dos libros y una tarifa de impuesto", anual tarifas de limpieza de basura, tarifas de número de casa residencial, tarifas de apoyo a las aguas residuales, tarifas de descarga de aguas residuales, tarifas del fondo de mantenimiento.
(5) Costos de construcción e instalación de viviendas
1. Tarifa de ingeniería básica: incluida la tarifa de inspección.
2. Proyectos de instalación y ingeniería civil
Incluyendo estructuras principales subterráneas y aéreas, clubes, salas de distribución, salas de bombas de agua, salas de gestión, salas de guardia, muros, portones, etc. .
3. Señales de tráfico y carteles
4. Decoración del club
5. Un feed
Generalmente incluye revestimiento o pintura para paredes exteriores. Aislamiento de paredes exteriores, aislamiento impermeable, aislamiento de revestimiento de techo, debajo de la casa, puertas y ventanas de aleación de aluminio, ascensores, piedra, impermeabilización de sótanos, puertas de seguridad de entrada, puertas cortafuegos, puertas de defensa civil, etc.
(6) Tarifas de instalaciones públicas comunitarias
Incluyendo carreteras, tuberías de aguas pluviales y de alcantarillado, suministro de agua, suministro de energía, gas, iluminación, paisajismo, ventilación, defensa técnica (inteligente), cableado y Red, protección contra incendios, etc.
(7) Gastos de venta
Incluye agentes de venta, folletos de planificación inmobiliaria, publicidad, fiestas de propietarios, etc.
(8) Gastos financieros
Incluye intereses de préstamos, impuestos (impuesto comercial, impuesto de ajuste, impuesto de timbre, etc.) e impuestos.
(9) Gastos imprevistos
2. Control de costes de inversión del proyecto inmobiliario
(1) Antes de la adquisición del terreno
En Antes de adquirir un terreno para un proyecto inmobiliario, el precio de adquisición del terreno = precio de venta de edificios similares circundantes - costo de inversión del proyecto inmobiliario (excepto el costo del terreno mencionado anteriormente) - beneficio neto razonable. Con base en las condiciones conocidas, como la proporción de área de piso, la densidad de construcción, la altura total, el retroceso de los límites, las propiedades del terreno, la tasa de ecologización, etc., el área de construcción, la proporción entre habitaciones y la forma del edificio se establecen para predecir los costos de desarrollo. de proyectos inmobiliarios.
(2) Control antes del inicio del proyecto.
1. Seleccione excelentes institutos de diseño de esquemas y diseño arquitectónico a través de licitaciones, y seleccione fachadas, tipos de habitaciones y materiales y equipos de construcción relacionados con una excelente relación de área total de piso, área total de construcción, altura total, espacio libre y luz solar. espaciado.
2. Seleccionar una excelente empresa de supervisión de ingeniería mediante licitación.
3. Seleccionar empresas constructoras de ingeniería de alta calidad y bajo costo mediante licitación.
4. Esforzarse por reducir o reducir las tarifas relacionadas.
(3) Control durante el proceso del proyecto
1. Controlar razonablemente el período de construcción
Controlar especialmente el período de construcción de los nodos relevantes, como el inicio de la construcción. , 0.00, -0.00, Nodo de apertura de ventas, cobertura estructural, finalización de la estructura principal, finalización exterior general, aceptación integral del proyecto, entrega, etc.
2. Controlar razonablemente la calidad
A través de la aceptación básica, la aceptación de ingeniería oculta, la aceptación de cobertura estructural, la aceptación de la estructura principal y la aceptación del proceso, se minimizan y minimizan los problemas de calidad. Esto reduce el tiempo de corrección y retrabajo.
3. Control razonable de los cambios de ingeniería
Ya sean cambios de diseño o aumentos o disminuciones en las cantidades del proyecto, deben ser estrictamente controlados y revisados.
4. Licitación de materiales y equipos
Compare materiales relevantes (materiales y equipos) mediante licitaciones e intente seleccionar productos de alta calidad y bajo precio.
5. Esforzarse por reducir o reducir las tarifas relacionadas.
Especialmente los costos relacionados durante la preventa y aceptación integral.
(D) Control después de la finalización del proyecto
Especialmente en la liquidación del proyecto, las cuentas finales y las auditorías, el costo total del proyecto debe controlarse estrictamente y, en general, esforzarse por no exceder el presupuesto total original. del proyecto, con el fin de prepararse para el futuro. Crear una nueva referencia para la previsión de costes del proyecto.
El control de costos de los proyectos inmobiliarios consiste en cambiar constantemente de acuerdo con la situación real (como la firma de contratos, varios contratos de ingeniería, etc.) durante el proceso del proyecto, y acercarse y cumplir gradualmente con el presupuesto del proyecto. , para que los líderes empresariales puedan comprender los costos del proyecto de manera oportuna.
La predicción del coste de inversión de proyectos inmobiliarios es la base para que los líderes de las empresas inmobiliarias tomen decisiones de inversión. El control temprano de los costos del proyecto es la base para que los líderes de las empresas inmobiliarias se mantengan cerca del mercado y realicen ajustes oportunos; el control del proceso de los costos del proyecto es la base para que los líderes de las empresas inmobiliarias evalúen los departamentos corporativos y los empleados; Los costos del proyecto son la base para que los líderes de las empresas inmobiliarias evalúen exhaustivamente la base del proyecto. En definitiva, la calidad de todo el proceso de control de los costes de inversión de un proyecto inmobiliario es una señal del éxito de un emprendimiento inmobiliario.
Para obtener más información sobre licitaciones de ingeniería/servicios/adquisiciones y para mejorar la tasa de adjudicación de ofertas, puede hacer clic en la parte inferior del sitio web oficial de servicio al cliente para realizar una consulta gratuita: /#/? fuente=bdzd