Reglamento de gestión de propiedades de Chengdu de 2017 (2)
(1) Determinar la hora, lugar y contenido de la primera reunión de propietarios;
(2) Redactar reglamentos y procedimientos de gestión para la junta de propietarios Reglamento y reglamento de funcionamiento del comité de propietarios;
(3) Confirmar la identidad de los propietarios, verificar el número de propietarios y el área de la parte exclusiva;
(4) Determinar las condiciones y métodos de elección de los candidatos para el comité de propietarios;
(5) Organizar y seleccionar candidatos para el primer comité de propietarios.
(6) Completar; Otros trabajos preparatorios para la primera junta de propietarios.
Los contenidos enumerados en los puntos (1) a (5) del párrafo anterior deberán publicarse por escrito en el urbanismo antes de la primera junta de propietarios15. Si el propietario tiene objeciones a la identidad, el número y el área exclusiva del propietario, el equipo preparatorio realizará una revisión y notificará al objetante sobre los resultados de la revisión.
Artículo 29 El grupo preparatorio organizará y convocará la primera junta de propietarios dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su constitución. A partir de la fecha de constitución de la junta de propietarios de conformidad con la ley, las responsabilidades del grupo preparatorio cesarán automáticamente.
Los fondos requeridos por el equipo preparatorio correrán a cargo de la unidad de desarrollo y construcción.
Sección 2 Asamblea de propietarios y Comité de propietarios
Artículo 30 Los derechos de voto de los propietarios en la asamblea de propietarios se ejercerán de conformidad con las normas nacionales pertinentes.
La identidad del propietario y el área de la parte exclusiva se determinarán con base en el libro de registro de la propiedad inmobiliaria u otros documentos legales y válidos que acrediten su propiedad.
Si un solo propietario posee más de una o más personas* * *Si se posee la parte exclusiva del inmueble, los derechos de voto del propietario se computarán como una sola persona.
Si el propietario se niega a pagar las tarifas de servicios de la propiedad o fondos especiales para el mantenimiento del edificio, el estatuto de administración y las reglas de procedimiento de la junta de propietarios pueden restringir el ejercicio del derecho de voto en la administración de la propiedad.
Artículo 31 La junta de propietarios se constituirá el día en que la primera junta de propietarios vote para adoptar el reglamento de gestión, el reglamento de la junta de propietarios y el reglamento de funcionamiento del comité de propietarios. y elige el comité de propietarios.
Una vez establecida la junta de propietarios de conformidad con la ley, el comité de propietarios deberá presentar los asuntos establecidos por la junta de propietarios ante el departamento administrativo de bienes raíces del distrito (ciudad) o condado y grabar y grabar; utilizar los sellos de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios de conformidad con la ley.
El gobierno municipal formulará normas específicas sobre la supervisión y gestión de la junta de propietarios de conformidad con el presente reglamento.
Artículo 32 La junta de propietarios será organizada y convocada por el comité de propietarios.
Si el comité de propietarios no cumple con su deber de convocar a la junta de propietarios de acuerdo con la ley y el contrato, el departamento administrativo de bienes raíces del distrito (ciudad) o condado ordenará que se celebre dentro de un límite de tiempo si no convoca la reunión dentro de un límite de tiempo, la oficina del subdistrito, municipio (ciudad) El gobierno puede organizar a los propietarios para que celebren reuniones de conferencia de propietarios.
Salvo lo dispuesto en los dos párrafos anteriores, ninguna unidad o individuo podrá convocar una reunión de la junta de propietarios sin autorización.
Artículo 33 Si existen dos o más edificios en una misma zona de edificación, se podrán establecer grupos de propietarios en función del edificio o de la unidad. El grupo de propietarios está formado por todos los propietarios del edificio y las unidades.
El grupo de propietarios deberá realizar las siguientes funciones:
(1) Discutir los asuntos que deben ser discutidos por la asamblea de propietarios.
(2) Elegir; representantes de los propietarios para participar en la junta de propietarios, expresar los deseos de los propietarios de este grupo;
(3) Discutir y decidir sobre la operación, distribución de ingresos y mantenimiento de este edificio y algunas propiedades de este unidad.
Los procedimientos para que el grupo de propietarios ejerza las responsabilidades especificadas en el párrafo anterior se aplicarán con referencia al reglamento interno de la junta de propietarios de zonificación de edificios.
Artículo 34 La junta de propietarios podrá revestir la forma de discusión colectiva o de solicitud de opiniones por escrito.
En la forma de discusión colectiva y cumpliendo lo dispuesto en el artículo 33, podrán ser elegidos representantes de los propietarios para asistir a la asamblea de propietarios; ' reunirse de otras maneras.
Los propietarios pueden encomendar a un agente la asistencia a la junta de propietarios. El agente debe tener una carta de autorización escrita del propietario y votar de acuerdo con el contenido de la encomienda.
El artículo 35 del Reglamento de Gestión deberá estipular las siguientes materias principales:
(1) El uso, mantenimiento y gestión de los edificios y las instalaciones y equipos auxiliares;
( 2) Plan para recaudar y utilizar fondos especiales de mantenimiento de viviendas e instalaciones auxiliares;
(3)* * *Operaciones parciales y distribución del ingreso;
(4) Propietarios Otros derechos y obligaciones ;
(5) Responsabilidad por violación de leyes y reglamentos.
El reglamento de gestión entrará en vigor a partir de la fecha de su aprobación por la junta de propietarios y será vinculante para todos los propietarios y usuarios.
Artículo 36 El reglamento de gestión, el reglamento interno de la junta de propietarios y el reglamento de funcionamiento de la junta de propietarios no entrarán en conflicto con las leyes y reglamentos. El texto modelo será elaborado por el real municipal. departamento administrativo de fincas.
Después del establecimiento de la asamblea de propietarios, el comité de propietarios deberá informar a la unidad de desarrollo y construcción, a la empresa de servicios inmobiliarios u otros administradores de los siguientes asuntos:
(1) Administración reglamento;
(2) Reglamento de la junta de propietarios;
(3) Reglamento de funcionamiento del comité de propietarios;
(4) Otros decisiones de la junta de propietarios y del comité de propietarios.
Cuando la unidad de desarrollo y construcción venda la parte exclusiva de la zonificación del edificio, deberá comunicar expresamente al comprador las cuestiones enumeradas en el párrafo anterior y hacerlo como anexo al contrato de compraventa de la vivienda.
Artículo 38 El comité de propietarios es el órgano ejecutivo del congreso de propietarios. Es elegido por el congreso de propietarios, es responsable de su trabajo y acepta las decisiones del mismo. supervisión de los propietarios y del congreso de propietarios.
El comité de propietarios está compuesto por un número impar de miembros, cada miembro tiene los mismos derechos de voto, y cada mandato es de 3 a 5 años. Se especifican cuestiones como las condiciones, número y mandato de los miembros; estipulado en el reglamento interno de la conferencia de propietarios.
Artículo 39: Cuando el comité de propietarios discuta y decida asuntos relacionados con la administración de la propiedad, deberá celebrar una reunión del comité y publicar el orden del día de la reunión por escrito dentro del zonificación del edificio tres días antes de la reunión para escuchar a los opiniones y sugerencias de los propietarios.
Los asuntos decididos por el comité de propietarios deberán ser firmados y aprobados por más de la mitad de todos los miembros.
El comité de propietarios anunciará por escrito las decisiones de la asamblea de propietarios y del comité de propietarios dentro de los 3 días siguientes a la fecha en que se tomen.
Artículo 40 Los miembros del comité de propietarios deberán desempeñar fielmente sus funciones, participar regularmente en la capacitación sobre administración de propiedades organizada por el departamento administrativo de bienes raíces y aceptar la orientación y orientación de la oficina del subdistrito, municipio ( ciudad) departamento administrativo de gobierno y bienes raíces.
El comité de propietarios no se dedicará a actividades comerciales de servicios inmobiliarios, y sus miembros y sus familiares cercanos no prestarán servicios en empresas o instituciones de servicios inmobiliarios que proporcionen servicios inmobiliarios para esta zonificación de edificios.
Artículo 41 Si un miembro del comité de propietarios cumple alguna de las siguientes circunstancias, su condición de miembro quedará automáticamente extinguida:
(1) Ya no es propietario del área del edificio ;
p>
(2) Pérdida de capacidad para conducta civil;
(3) Estar restringido de la libertad personal por más de medio año de conformidad con la ley;
(4) Según lo dispuesto en las leyes, reglamentos y normas de gestión Otras circunstancias.
Artículo 42 Si un miembro del comité de propietarios reúne alguna de las siguientes circunstancias, la asamblea de propietarios decidirá si le da por terminado su título de miembro:
(1) Presentar su renuncia por escrito a la asamblea de propietarios Solicitud;
(2) Negativa a realizar las funciones de los miembros;
(3) Más de la mitad de los miembros del comité de propietarios o más de 20 propietarios proponer revocar sus calificaciones de membresía;
(4) Construcción ilegal, negativa a pagar tarifas de servicios de propiedad, etc. que infrinjan los derechos e intereses legítimos de otros;
(5) Por otros motivos, no es adecuado seguir disfrutando de la membresía.
Artículo 43 Antes de la expiración del mandato del comité de propietarios, se celebrará una reunión de la conferencia de propietarios para llevar a cabo una elección general.
Si el comité de propietarios expira sin reelección, el departamento administrativo de bienes raíces del distrito (ciudad) o del condado le ordenará que haga correcciones dentro de un límite de tiempo; la oficina del subdistrito o el gobierno del municipio (ciudad) pueden organizar a los propietarios para que celebren una junta de propietarios. Celebrar elecciones generales.
Artículo 44 Dentro de los 10 días siguientes a la fecha en que la asamblea de propietarios elija un nuevo comité de propietarios, los miembros del comité de propietarios original entregarán los documentos, archivos y otros materiales, sellos y otros materiales pertinentes. propiedad que pertenece a todos los propietarios de El nuevo comité de propietarios ha completado la entrega.
Si la membresía del comité de propietarios cesa durante el mandato, los documentos y propiedades enumerados en el párrafo anterior se entregarán al comité de propietarios actual dentro de los 5 días siguientes a la fecha de cese.
Artículo 45: Por decisión de la asamblea de propietarios, los fondos de trabajo del comité de propietarios podrán recaudarse a través de los siguientes canales:
(1) Todos los propietarios * * * tienen una cierta cantidad de ingresos operativos de la propiedad;
(2) Todos los propietarios * * * pagan conjuntamente;
(3) Donaciones voluntarias de los propietarios y otros métodos legales.
El capital circulante pertenece a todos los propietarios. El comité de propietarios mantendrá y publicará adecuadamente sus ingresos y gastos por escrito de forma regular y aceptará la supervisión de la junta de propietarios y de los propietarios.
Artículo 46 Si dos o más divisiones del edificio * * * cuentan con instalaciones y equipos auxiliares, se establecerá un sistema de reunión conjunta del comité de propietarios.
La reunión conjunta del comité de propietarios está compuesta por oficinas de subdistrito, gobiernos municipales (pueblos), departamentos administrativos de bienes raíces del distrito (ciudad) y del condado, comités de propietarios de zonificación de edificios relevantes, comités de residentes de la comunidad, empresas de servicios inmobiliarios u otros gestores. La reunión conjunta es convocada por la oficina del subdistrito y el gobierno del municipio (ciudad).
Sección 3 Uso y Mantenimiento de la Propiedad
Artículo 47 Los propietarios y usuarios deberán utilizar razonable y adecuadamente las piezas propias, y las siguientes actividades que pongan en peligro la seguridad del edificio o dañen los derechos legales de otros están prohibidos: Comportamientos relacionados con los derechos:
(1) Cambiar la estructura portante de la casa;
(2) Construcción ilegal de edificios y estructuras;
(3) Apilamiento de estructuras inflamables, explosivas, tóxicas, radiactivas o sobrecargadas;
(4) Emisiones, ruidos y vibraciones que superen los estándares prescritos;
(5) Criar aves y mascotas en violación de las regulaciones;
(6) Tirar basura, aguas residuales o arrojar escombros en violación de las regulaciones;
(7) Otros comportamientos prohibidos por leyes, regulaciones y reglas y protocolos de gestión.
Artículo 48 Los propietarios y usuarios deberán utilizar la casa de acuerdo con los fines aprobados por el departamento administrativo de planificación o consignados en el libro de registro de bienes raíces, y no podrán cambiar la naturaleza de su uso sin autorización. Si los cambios son realmente necesarios, además de cumplir con las leyes, reglamentos y normas de gestión, deberán obtener el consentimiento de los propietarios interesados y ser aprobados por los departamentos de planificación, suelo, salud, protección ambiental, protección contra incendios y otros departamentos administrativos de acuerdo con las ley.
Artículo 49 Pasillos, escaleras, cuartos de servicios inmobiliarios, etc. Pertenece al propietario y cualquier unidad o individuo tiene prohibido apropiarse de él, disponer de él o apropiarse indebidamente para otros fines.
El uso de * * * para operaciones comerciales deberá cumplir con lo establecido en las leyes, reglamentos y normas de gestión, y será decidido por la asamblea de propietarios o propietarios correspondientes.
El comité de propietarios y el grupo de propietarios deben publicar periódicamente los ingresos y gastos de algunos propietarios y de algunos propietarios respectivamente.
Artículo 50 Si una empresa de servicios inmobiliarios u otro personal directivo descubre cualquiera de las conductas previstas en los artículos 47, 48 o 49, apartado 1, de este Reglamento, será sancionada con disuasión si la disuasión resulta ineficaz; , se informará por escrito al comité de propietarios o al departamento administrativo correspondiente en el plazo de 24 horas.
Artículo 51 Los vehículos estacionados en áreas de construcción no ocuparán las escaleras de incendio ni obstruirán el paso normal de peatones y otros vehículos.
Se podrán alquilar temporalmente plazas de aparcamiento para vehículos de motor a unidades y particulares fuera de la zona del edificio, siempre que se dé prioridad a la satisfacción de las necesidades de aparcamiento de los propietarios.
Artículo 52 Utilizar la parte * * * del inmueble para habilitar plazas de aparcamiento para vehículos de motor. El establecimiento, gestión, cobro y demás cuestiones de las plazas de aparcamiento se decidirán en la junta de propietarios.
Si la junta de propietarios decide cobrar las tarifas de uso del sitio, puede confiar a una empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador para que las cobre y pague una determinada proporción de la remuneración. Si el propietario de un vehículo de motor tiene requisitos de custodia, podrá llegar a un acuerdo con la empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador.
Artículo 53 La propiedad deberá mantenerse regularmente. Cuando las leyes, reglamentos y reglas requieran el mantenimiento de la propiedad, el propietario u otra persona responsable deberá cumplir con las obligaciones de mantenimiento de manera oportuna.
Después de la expiración del período de garantía, la responsabilidad del mantenimiento de la pieza exclusiva correrá a cargo del propietario * * *La responsabilidad del mantenimiento de la pieza después de la expiración del período de garantía correrá a cargo del propietario; propietario relevante en proporción al área de la parte exclusiva.
Cuando ocurre una emergencia que pone en peligro la seguridad de las casas de otras personas o la seguridad pública, la empresa de servicios inmobiliarios u otros administradores deben organizar inmediatamente reparaciones de emergencia, actualizaciones o tomar medidas preventivas de emergencia, y notificar de inmediato al comité de propietarios. y los gastos correrán a cargo de las personas que correspondan.
Artículo 54 Las unidades profesionales como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, suministro de calor e información serán responsables del mantenimiento y conservación de las tuberías, instalaciones y equipos relevantes dentro de la zona de construcción de acuerdo con la ley.
Artículo 55 Los fondos especiales de mantenimiento de viviendas e instalaciones auxiliares establecidos por esta ciudad se utilizarán exclusivamente para el mantenimiento parcial, renovación y renovación de viviendas e instalaciones auxiliares una vez vencido el período de garantía.
El establecimiento de fondos de mantenimiento especiales debe seguir los principios de propiedad del propietario, depósito unificado, almacenamiento en una cuenta especial, toma de decisiones por parte del propietario, fondos dedicados y supervisión general. La primera fase de los fondos especiales de mantenimiento será pagada conjuntamente por la unidad de desarrollo y construcción y el comprador.
Las medidas de gestión de los fondos especiales de mantenimiento de viviendas e instalaciones auxiliares serán formuladas por el Gobierno municipal.
Artículo 56 Por necesidades de mantenimiento del inmueble, instalación de tuberías, etc., es necesario ingresar a la parte exclusiva, no pudiendo el propietario y usuario negarse.
Cuando unidades profesionales como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, información, saneamiento y servicios postales ingresen a la zona de construcción para brindar servicios, los propietarios, las empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores deberán cooperar.
Capítulo 4 (Período Preliminar) Contrato de Servicios Inmobiliarios
Sección 1 Disposiciones Generales
Artículo 57 El propietario podrá, con base en las condiciones reales de la zonificación del edificio, A través de un mecanismo de competencia de mercado abierto, justo e imparcial, se seleccionarán y contratarán de conformidad con la ley las empresas de servicios inmobiliarios que cumplan con las condiciones correspondientes para prestar servicios inmobiliarios.
Artículo 58: Las instituciones que se dediquen a servicios inmobiliarios de consultoría, consultoría, agencia, certificación y otras actividades comerciales dentro del área administrativa de esta ciudad, así como las empresas extranjeras u otras administradoras que se dediquen a actividades de servicios inmobiliarios, informará a la Oficina de Administración de Bienes Municipales Registrado por el departamento administrativo.
Artículo 59: Esta ciudad implementa un sistema de responsabilidad del gerente de proyectos de servicios inmobiliarios, y la persona a cargo de los servicios inmobiliarios dentro del área del edificio es el gerente de proyectos de servicios inmobiliarios.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán contratar el personal de servicios profesionales correspondiente para realizar servicios profesionales relevantes de acuerdo con las regulaciones; otros administradores contratados para brindar servicios inmobiliarios deberán cumplir con las disposiciones de las leyes, reglamentos, reglas y normas de la industria.
El departamento administrativo municipal de bienes raíces fortalecerá la capacitación, supervisión y gestión de los profesionales relacionados con los servicios inmobiliarios y establecerá una lista de práctica unificada de gerentes de proyectos de servicios inmobiliarios y mantenimiento de propiedades, mantenimiento de pedidos y otros servicios profesionales relacionados. personal en esta ciudad. Se debe formular y publicar una lista de otro personal administrativo y agencias de servicios, y brindar servicios de consulta al público;
Artículo 60: Esta ciudad implementa un sistema de reporte para asuntos importantes de servicios inmobiliarios. Si existe alguna de las siguientes situaciones dentro de la zonificación del edificio, la empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador deberá informar de inmediato a los departamentos administrativos y unidades profesionales pertinentes de acuerdo con las regulaciones:
(1) Incendio, inundación, se produce una explosión o un desastre natural que causa lesiones personales o pone en peligro la seguridad del edificio;
(2) Existen riesgos potenciales de seguridad en el edificio y sus instalaciones y equipos auxiliares que son difíciles de eliminar en 8 horas. poniendo en grave peligro la seguridad de los propietarios, usuarios y del edificio;
(3) El personal de servicios inmobiliarios abandona la zona del edificio sin autorización, provocando la interrupción del servicio inmobiliario y afectando gravemente la vida normal de los propietarios y usuarios;
p>
(4) Ocurren incidentes masivos;
(5) Se producen bajas importantes entre propietarios y usuarios;
(6) Otros eventos que afectan gravemente la vida normal de los propietarios y usuarios.
Artículo 61 La unidad de desarrollo y construcción, los miembros del comité de propietarios, las empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores deberán establecer y mantener adecuadamente archivos de propiedad, archivos de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios, y archivos de servicios de propiedad respectivamente. .
Artículo 62 Las unidades de desarrollo y construcción, las empresas de servicios inmobiliarios, otros administradores, las agencias de servicios y sus empleados deberán declarar su información crediticia en las actividades de administración de propiedades de conformidad con la reglamentación.
El departamento administrativo municipal de bienes raíces debe fortalecer la construcción del sistema de crédito de administración de propiedades e implementar una supervisión y gestión unificadas de la recopilación, divulgación, evaluación y uso de la información crediticia de administración de propiedades.
Los departamentos administrativos de bienes raíces del distrito (ciudad) y del condado, junto con las oficinas de subdistrito y los gobiernos del municipio (pueblo), establecerán los expedientes crediticios de los miembros del comité de propietarios en la administración de propiedades e incorporarlos. en el sistema de crédito de gestión de propiedades de la ciudad.
Artículo 63 Las empresas de servicios inmobiliarios, otros administradores y agencias de servicios deberán presentar declaraciones estadísticas al departamento administrativo de bienes raíces municipal, distrital (ciudad) o condado de acuerdo con las regulaciones pertinentes.
Sección 2ª Contrato Preliminar de Servicios Inmobiliarios
Artículo 64 El contrato de compraventa de vivienda celebrado entre la unidad de desarrollo y construcción y el adquirente de la vivienda deberá contener el siguiente contenido:
(1) Contrato preliminar de servicios de propiedad;
(2) Reglamento de gestión temporal;
(3) Plan maestro de planificación del proyecto de construcción;
(4) Zonificación del edificio; opiniones Libro;
(5) Propiedad * * * parcialmente en stock
(6) Manual de instrucciones de la casa.
Los puntos (1), (2) y (6) del párrafo anterior se formulan con referencia al texto modelo elaborado por el departamento administrativo inmobiliario municipal.