¿Hipoteca inmobiliaria para saldar deudas?
1. De acuerdo con el principio de "comprar y vender no rompe el contrato de arrendamiento", si "el alquiler es lo primero", incluso si el prestatario no paga. A tiempo, será difícil para el banco procesar la propiedad hipotecada ya que el contrato de arrendamiento sigue vigente. En segundo lugar, es difícil conseguir ingresos por alquiler. Antes de firmar un contrato de préstamo con el banco, si el prestatario firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con el arrendatario de la propiedad hipotecada, exigiendo que el arrendatario pague una tarifa de arrendamiento única o el prestatario alquila la casa a una parte relacionada en; un alquiler que es significativamente más bajo que el precio de mercado, el banco tendrá dificultades para generar ingresos por alquiler para los pagos del préstamo. Además, si el prestatario no paga a tiempo, el banco tiene derecho a disponer del bien hipotecado para pagar el préstamo. Cuando un banco subasta una propiedad hipotecada, según las leyes vigentes de mi país, el arrendatario tiene derecho de tanteo y puede tomar medidas para reducir deliberadamente el precio de subasta de la propiedad. El riesgo de los derechos de registro hipotecario es el riesgo de "obtener más de una cosa por una cosa".
2. El párrafo 2 del artículo 35 de la "Ley de Garantías" estipula: "Después de hipotecar el bien, si su valor es superior al saldo de los derechos del acreedor garantizado, podrá volver a hipotecarse, pero no excederá el saldo." Préstamo Después de que una persona hipoteca su propiedad a varios bancos, una vez que quiebra, será difícil disponer de la propiedad hipotecada y realizarla. Riesgos de tenencia de la tierra. Cuando un banco se ocupa de los trámites de registro de hipotecas sobre bienes inmuebles, si sólo se ocupa del registro de hipotecas sobre bienes inmuebles y no se ocupa del registro de hipotecas de derechos de uso del suelo, el inmueble hipotecado no será enajenado ni realizado. Además, las leyes de nuestro país estipulan que las tierras colectivas no pueden utilizarse como hipoteca. Por lo tanto, si las tierras colectivas rurales se utilizan para préstamos hipotecarios, deben convertirse en tierras de propiedad estatal. Riesgos del periodo de inscripción. Cuando un banco maneja un préstamo hipotecario inmobiliario, si el período del préstamo se establece en el mismo que el período de registro de la hipoteca, una vez que el préstamo expire y no se pueda recuperar, el registro de la hipoteca también dejará de ser válido y el banco no podrá disponer del bien hipotecado. Riesgos del cambio de uso de la tierra Dependiendo del propósito, hay muchos tipos de terrenos para la venta, y sus valores son completamente diferentes, especialmente para los terrenos vendidos para fines industriales, de almacenamiento y otros. Debido a su bajo costo de adquisición, si puede convertirse en terreno comercial y usarse para fines residenciales, comerciales, turísticos, de entretenimiento y otros, su valor aumentará exponencialmente.
3. De acuerdo con el artículo 56 de la "Ley de Gestión de Tierras", si la unidad de construcción realmente necesita cambiar el uso de la tierra de construcción, deberá informar al departamento administrativo de tierras del gobierno popular correspondiente y a la administración de planificación urbana. departamento para el consentimiento. , informe al gobierno popular que originalmente aprobó el uso de la tierra para su aprobación. Si el prestatario cambia el uso del suelo después de solicitar un préstamo hipotecario, como cambiar el terreno de un almacén por un terreno para un centro de entretenimiento, según la ley china, el Estado puede recuperar los derechos de uso del suelo sin cargo y el banco no podrá disponer del bien hipotecado. En el contexto de la vigorosa construcción de nuevas zonas rurales, las finanzas distritales tienen buenas perspectivas de desarrollo. Sin embargo, debido a algunas regulaciones especiales sobre el uso de la tierra rural, los bancos deberían fortalecer la prevención de riesgos al realizar negocios. En primer lugar, es necesario realizar una investigación en profundidad del inmueble hipotecado para evitar que "alquile antes de llegar". Antes de solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario, un banco debe realizar una investigación previa al préstamo para saber en detalle si el inmueble hipotecado del prestatario ha sido alquilado a otras personas. Para las propiedades de alquiler, los bancos no solicitarán préstamos hipotecarios para evitar el problema de "primero se alquila, primero se sirve". Por supuesto, si hay una situación de "alquilar primero, alquilar después", es decir, el deudor hipotecario fija la hipoteca y luego alquila la propiedad hipotecada. En este caso, la hipoteca registrada tiene prioridad sobre el arrendamiento y el banco puede solicitar un préstamo hipotecario inmobiliario.
4. En segundo lugar, antes de que un banco registre una hipoteca inmobiliaria, debe investigar si el inmueble hipotecado pertenece a "una propiedad con múltiples hipotecas". Si se trata de "una cosa con múltiples hipotecas", el banco debe realizar inspecciones posteriores al préstamo con frecuencia para comprender la situación del prestatario y del inmueble hipotecado. Una vez que aparecen factores adversos que afectan el reembolso del préstamo, tomar medidas ventajosas lo antes posible. posible minimizar las pérdidas crediticias. Cuando los bancos solicitan préstamos hipotecarios, deben exigir al prestatario que hipoteque la propiedad y los derechos de uso de la tierra juntos para facilitar su enajenación y realización. El período de registro de la hipoteca es más largo que el período del préstamo hipotecario y el banco debe tener tiempo suficiente para disponer de la propiedad hipotecada. Es mejor que los bancos refuercen las inspecciones posteriores a los préstamos para evitar cambios en el uso de la tierra. Antes de solicitar préstamos hipotecarios sobre bienes raíces, los bancos deben verificar si el uso de la tierra indicado en el certificado de uso de la tierra es consistente con el uso real del prestatario. Si son inconsistentes, no se tramitará el préstamo hipotecario. Incluso si son consistentes antes del procesamiento, el banco debe verificar después de emitir el préstamo para ver si el uso real del terreno del prestatario ha cambiado y tomar medidas efectivas de manera oportuna según la situación.