¿Cómo abordar las disputas por filtraciones de viviendas?
1. Fuga causada por problemas de calidad cuando el desarrollador construyó la casa formó una relación legal en disputas sobre la calidad de la vivienda comercial.
2. Los vecinos de arriba renovaron sus casas, renovaron tuberías y provocaron fugas de agua por uso inadecuado del agua, formando una relación jurídica extracontractual por daños a la propiedad.
3. El techo resultó dañado debido a renovaciones realizadas por los residentes de la planta baja, lo que provocó una fuga de agua, formando una relación jurídica adyacente.
4. El uso prolongado de la casa provocará el envejecimiento natural de los materiales impermeables, provocando fugas y también formando una relación jurídica adyacente.
5.* * *Si las instalaciones y equipos causan fugas y están caducados, se aplicará la relación jurídica de disputas de administración de propiedad.
En segundo lugar, se aplican diferentes leyes a diferentes causas de fugas.
1. Ley aplicable en disputas sobre la calidad de la vivienda comercial
El artículo 577 del “Código Civil” (vigente a partir del 1 de enero de 2021) estipula que si las partes incumplen sus obligaciones contractuales o no cumple con sus obligaciones contractuales, asumirá la responsabilidad por el incumplimiento del contrato, como la continuación del cumplimiento, la adopción de medidas correctivas o la compensación por pérdidas.
El artículo 40, párrafo 2 del "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción" estipula: "Los proyectos de impermeabilización de techos, baños, habitaciones y paredes exteriores con requisitos de impermeabilización deben ser estancos durante cinco años".
(1) El requisito previo para la aplicación de esta cláusula es determinar que efectivamente existen problemas de calidad en las viviendas construidas por el desarrollador.
(2) Si la fuga causa daños a la propiedad de la víctima, el desarrollador también asumirá la responsabilidad civil por la indemnización por infracción de acuerdo con los "Principios Generales del Derecho Civil" (vigentes a partir de 2021.1).
(3) Si la fuga es causada por la víctima y sus vecinos, el desarrollador no será responsable ni siquiera dentro del período de garantía de cinco años.
(4) Si la fuga no solo es causada por problemas de calidad en las casas construidas por el desarrollador, sino también por una decoración inadecuada por parte de la víctima de la fuga y sus vecinos, la responsabilidad del desarrollador debe reducirse en consecuencia. La responsabilidad recaerá en la parte culpable.
2. Leyes aplicables a las fugas de agua causadas por la decoración de la casa, la modificación de las tuberías y el uso inadecuado del agua por parte de los residentes del piso de arriba.
3. Esta ley se aplica a las goteras causadas por daños al techo de los residentes de la planta baja durante la renovación, así como a las goteras causadas por el envejecimiento natural de los materiales impermeabilizantes provocado por el uso prolongado de la casa.
4. El daño al techo causado por los residentes de la planta baja durante la renovación fue culpa de la víctima, sin embargo, debido al uso prolongado de la casa, los materiales impermeables envejecieron naturalmente y los vecinos. no tuvimos la culpa. En este caso, el propósito de presentar un caso de vecino es simplemente encontrar una solución, y la responsabilidad debe determinarse en función del motivo de la fuga.
Base Legal
Código Civil (En vigor a partir del 1 de enero de 2021)
El artículo 288 establece que el titular de los derechos adyacentes a los inmuebles deberá estar de acuerdo con las condiciones beneficiosas para la producción, los principios de conveniencia de vida, solidaridad y asistencia mutua, equidad y razonabilidad, y manejo correcto de las relaciones con los vecinos.
De acuerdo con las disposiciones anteriores sobre relaciones adyacentes, la relación adyacente entre agua residencial y drenaje se puede resumir de la siguiente manera:
(1) Una parte debe brindar comodidad a la otra parte.
(2) La parte vecina brindará comodidad a la otra parte y no se negará a cumplir con sus obligaciones por ningún motivo.
(3) La responsabilidad en las relaciones conexas se manejará de acuerdo con los principios de infracción de los derechos de propiedad y las disposiciones extracontractuales del Código Civil (vigentes a partir de 2021.1). Si el vecino no tiene ninguna culpa subjetiva, ninguna conducta objetiva de culpa, o no existe una relación causal entre la conducta y el resultado del daño, aun así no puede constituir una infracción de los derechos de propiedad, y el vecino no puede ser considerado responsable por la existencia del relación de vecindad.
(4) Debido a la relación adyacente, uno debe asumir la responsabilidad. Este es un juicio equivocado. Sin embargo, debido a la relación adyacente, es necesario brindar conveniencia. Esta es una comprensión correcta que es consistente con el sentido común y los principios legales.
(5) Se debe seguir el principio de equidad al manejar disputas sobre relaciones vecinas, se debe tener en cuenta la asistencia mutua, se deben tener en cuenta los intereses de los titulares de derechos vecinos y se deben prevenir los intereses públicos. de ser perjudicado por otros y de beneficiarse a expensas de los demás.
5.* * *Esta ley aplica cuando las instalaciones y equipos causan fugas y su vida útil ha expirado.
* * *Excepto en caso de vandalismo, el mantenimiento de las tuberías de agua será responsabilidad del vándalo. Una vez que expire el período de garantía del desarrollador, se deben pagar fondos especiales de mantenimiento.
Reglamento de Administración de Propiedades
El artículo 54 estipula que “los propietarios de propiedades residenciales, propiedades no residenciales en áreas residenciales o propiedades no residenciales conectadas a la estructura de un solo edificio residencial deberán Pagar fondos especiales de mantenimiento de acuerdo con las normas nacionales pertinentes."
"Los fondos especiales de mantenimiento pertenecen al propietario y se utilizan exclusivamente para el mantenimiento, actualización y transformación de las * * * partes e instalaciones de la propiedad después del vencimiento del período de garantía de la propiedad, y no serán utilizado para otros fines."
El artículo 2 de las “Medidas para el Manejo de los Fondos Especiales de Mantenimiento de Vivienda” que entraron en vigor el 1 de febrero de 2008 estipula que estas Medidas se aplicarán al depósito, uso, manejo y supervisión de los fondos especiales de mantenimiento. para vivienda comercial y vivienda pública de posventa. El término "fondos especiales de mantenimiento residencial" como se menciona en estas Medidas se refiere a fondos utilizados específicamente para el mantenimiento, renovación y transformación de partes e instalaciones residenciales después de que expire el período de garantía. "El artículo 3 estipula: "Las * * * partes comunes de las casas mencionadas en estas medidas se refieren a los propietarios no residenciales que están conectados a la estructura por los propietarios de una sola casa o por los propietarios de una sola casa de acuerdo con las leyes. , reglamentos y el contrato de compraventa de una casa generalmente incluyen: cimientos, muros de carga, columnas, vigas, pisos, techos, paredes exteriores, vestíbulos, escaleras, pasillos, etc.
El término "instalaciones y equipos comunes", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a algunas instalaciones y equipos auxiliares utilizados por propietarios residenciales o propietarios residenciales y propietarios no residenciales relacionados de conformidad con las leyes, reglamentos y contratos de venta de viviendas, que generalmente incluyen ascensores, antenas, iluminación, instalaciones contra incendios, zonas verdes, etc.