¿Se puede cambiar el nombre de la casa después de registrarla en la Oficina de Bienes Raíces?
Ya registrado, lo cual es bastante problemático. Si la vivienda comercial no ha sido terminada y aceptada, se le puede cambiar el nombre, pero se debe emitir un informe de aceptación incompleto a la unidad municipal correspondiente y el desarrollador debe presentar los motivos del cambio de nombre en el contrato. En este momento, sólo deberá pagar los gastos de gestión correspondientes. El edificio comercial ha sido terminado y aceptado y no se le puede cambiar el nombre.
Sin embargo, el nombre se puede cambiar una vez emitido el certificado de propiedad inmobiliaria. En circunstancias normales, los cambios de nombre de los certificados de bienes raíces se dividen principalmente en adición directa, donación y venta. Donaciones - trámites para donaciones - impuestos sobre donaciones - trámites e impuestos sobre ventas.
De acuerdo con el artículo 7 del "Reglamento de Gestión de Transferencias de Bienes Inmuebles Urbanos", la transmisión de bienes inmuebles se tramitará de conformidad con los siguientes procedimientos:
(1) Las partes del inmueble transferencia de bienes raíces firmar un contrato de transferencia de bienes raíces;
(2) Las partes involucradas en la transferencia de bienes raíces deberán, dentro de los 90 días posteriores a la firma del contrato de transferencia de bienes raíces, declarar el precio de la transacción a la administración de bienes raíces. departamento donde se encuentra el inmueble con el certificado de propiedad del inmueble, certificación legal de las partes, contrato de transferencia y otros documentos relevantes;
(3) El departamento de administración de bienes raíces revisará los documentos relevantes proporcionados y hará una respuesta por escrito dentro de los 7 días sobre si se acepta la solicitud. Si no se da una respuesta por escrito dentro de los 7 días, se considerará aceptada;
( 4) El departamento de administración de bienes raíces verificará lo declarado. precio de la transacción y realización de inspecciones y evaluaciones in situ de los bienes inmuebles transferidos según sea necesario
(5) Las partes involucradas en la transferencia de bienes raíces deberán pagar los impuestos y tasas pertinentes de acuerdo con las regulaciones; >
(6) El departamento de administración de bienes raíces se encargará de los procedimientos de registro de propiedad de la vivienda y expedirá el certificado de propiedad de bienes raíces.
Datos ampliados:
Proceso de tramitación
Trámites generales
(1) En el plazo de un mes desde la transacción inmobiliaria, el comprador y el vendedor es responsable de llevar el contrato y otros documentos a la bolsa de bienes raíces para el registro de la venta y la transferencia. Para registrarse, debe traer su documento de identidad, registro de domicilio, contrato de compraventa de vivienda comercial y otros documentos.
(2) Después de recibir el aviso de transferencia del intercambio, el comprador y el vendedor deben traer sus documentos de identidad, registros domésticos, sellos, etc. , puede realizar los procedimientos de transferencia después de pagar la tarifa de tramitación, el impuesto de escritura y el impuesto de timbre.
La bolsa emitirá una escritura de compraventa de bienes raíces al comprador. En principio, el certificado inmobiliario debe ser tramitado conjuntamente por el comprador y el vendedor. Si el comprador, el vendedor o una de las partes no pueden gestionar los procedimientos de transferencia de propiedad y registro de derechos de propiedad por algún motivo, pueden emitir un poder y confiar a un agente que se encargue de ello en su nombre.
(3) Después de completar los procedimientos de transferencia, el comprador debe solicitar el registro dentro de los tres meses con el contrato de venta de la casa emitido por la bolsa de bienes raíces a la oficina de vivienda y terrenos municipal o distrital (condado) donde se encuentra la casa.
Los documentos requeridos para la solicitud incluyen: el certificado de propiedad de la vivienda de todo el edificio propiedad del vendedor, el contrato de compraventa de la vivienda comercial, una copia del talón de la factura de venta de la vivienda comercial, una copia del documento de identidad. tarjeta y el formulario de registro de transferencia de propiedad de la casa, tabla de límites de pared, tabla de cálculo de área.
(4) Después de la revisión por parte del departamento de gestión inmobiliaria, el comprador puede recibir el certificado de propiedad de la propiedad.
Confiar a un desarrollador
Condiciones aplicables
Para ahorrar tiempo y energía, puede optar por confiar a un desarrollador o a una agencia intermediaria para solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria.
Al utilizar préstamos hipotecarios bancarios, algunos bancos tienen estipulaciones obligatorias en el contrato de préstamo hipotecario para vivienda que establecen que "el promotor debe ayudar a solicitar el certificado inmobiliario". En este caso, sólo podrás confiar al promotor o agencia la solicitud del certificado inmobiliario.
Incluso si confía a un desarrollador o agencia intermediaria para que solicite el certificado de bienes raíces, aún puede optar por que el desarrollador o la agencia intermediaria recaude y pague impuestos como el impuesto sobre la escritura, el fondo de mantenimiento público y el impuesto de timbre. , etc., o puede hacer que el promotor o agencia intermediaria cobre y pague el certificado de propiedad. Solo se procesan los trámites de solicitud del certificado de propiedad inmobiliaria y usted mismo paga el impuesto sobre la escritura, el fondo público de mantenimiento y otros impuestos y tasas.
Ámbito de aplicación: Aplicable cuando los desarrolladores o agencias recaudan y pagan impuestos sobre escrituras, fondos públicos de mantenimiento, derechos de timbre y otros impuestos.
Paso uno: Firmar el contrato de encomienda.
Normalmente hay una cláusula en el "contrato de compra de vivienda" que obliga al promotor a solicitar el certificado inmobiliario, que a su vez puede considerarse como un acuerdo de encomienda independiente. Además, muchos promotores exigirán a los compradores de viviendas que firmen un poder notarial en el que se les encomiende solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria además del contrato de compra de la vivienda, y se comprometan a entregarles el impuesto sobre la escritura y los fondos públicos de mantenimiento antes de poder mudarse. en.
A veces, los desarrolladores confiarán los procedimientos pertinentes a agencias especializadas o abogados.
En este momento, también puede elegir el desarrollador o agencia para que solo se encargue de los trámites pertinentes, y usted mismo pagará el impuesto de escritura, el fondo público de mantenimiento y otros impuestos.
Notas:
El contrato de agencia debe estipular claramente:
1. En qué plazo el promotor debe solicitar el certificado inmobiliario (si es una zona). donde los dos certificados están separados), el certificado de derecho de uso de la tierra y el certificado de propiedad de la casa deben marcarse. Por supuesto, si el área local no puede obtener el certificado de derecho de uso de la tierra temporalmente por razones administrativas, solo puede ceder).
2. En qué plazo la empresa promotora o agencia debe acreditar formalmente el pago de los impuestos y tasas correspondientes.
3. Acordar qué hacer si la solicitud no se puede procesar según lo programado o se produce un error en la aplicación por motivos del desarrollador. Es mejor acordar claramente un método de manejo de incumplimiento claro del contrato, como "puede pagar" o "no pagará, pero el desarrollador compensará el x% del precio total de la casa".
4. Acordar cómo el comprador verificará el certificado inmobiliario si el banco prestamista se apodera del certificado inmobiliario y del contrato de compra de la vivienda, porque en este caso el comprador de la casa sólo puede "echar un vistazo". en el certificado de propiedad inmobiliaria.
5. Aceptar gestionar el registro de la hipoteca. Algunos bancos no retienen el certificado de propiedad inmobiliaria, sino que sólo se encargan del registro de la hipoteca. También se debe acordar claramente si el promotor se encargará de los procedimientos de registro de la hipoteca y cómo lo hará.
6. Acordar el importe y la forma de pago de los honorarios de agencia, y solicitar un recibo oficial sellado por el promotor.
Si no hay disposiciones detalladas en el contrato de compra, intente incluir estos términos en este acuerdo de encomienda.
Paso 2: Pagar la tarifa de la agencia de certificación de bienes raíces, el fondo de mantenimiento público, el impuesto de escrituración y el impuesto de timbre.
Los promotores suelen exigir que pagues estas tarifas cuando te mudas. Notas:
1. Antes de pagar, comprenda los estándares de cobro de estos impuestos y tarifas para verificar si los cálculos del desarrollador son correctos. Consulte el Apéndice 11 de este libro.
2. Guarde el recibo después de pagar el dinero y solicite al beneficiario que lo selle con el sello oficial. No acepte "recibos blancos".
Paso 3: Obtener el certificado inmobiliario según el tiempo acordado.
Implementación específica
Información requerida
1. Contrato original de compraventa de vivienda y contrato complementario original.
2. Factura original unificada de compraventa de vivienda comercial.
3. Cuestionario de estudio de campo y plano original de la vivienda.
(Si el informe de topografía y mapeo de la casa está en el formato anterior, debe emitir un formulario de aceptación de finalización y completar la solicitud de registro de bienes raíces. En el nuevo formato, solo necesita proporcionar el campo cuestionario de topografía y mapeo y plano original de la casa).
4. Certificado de pago de impuestos (documento de pago de impuestos de escritura)
5. (1) El comprador está casado.
(1) Copias de DNI de ambas partes (en principio se deben comprobar los originales)
②Copia del acta de matrimonio (con verificación original)
(3) Cualquiera Si una de las partes no puede asistir al evento, se deberá proporcionar un sello privado. Si se confía a un tercero, se deberá proporcionar el sello privado de ambos cónyuges.
(2) El comprador es soltero (debe estar presente personalmente, no se permite agencia)
①Copia del DNI (con original para verificación)
( 2) Registro del hogar Una copia del libro de registro del hogar o del certificado de registro del hogar (con el original para verificación)
(3) Una declaración que indique que el comprador de la vivienda es soltero en la Oficina de Asuntos Civiles local.
Los compradores de otros lugares acudirán a la notaría para realizar la solicitud.
Los compradores extranjeros acudirán a la embajada para presentar su solicitud.
(3) El comprador es la unidad.
①Copia de la licencia comercial (o certificado de código de organización) (original a verificar). Si no se puede presentar el documento original para su verificación, se deberá presentar una copia impresa a color expedida por el departamento industrial y comercial.
Tarifa de registro de propiedad
Por cada 80 yuanes de vivienda residencial con un certificado ***, el costo de producción se incrementará en 10 yuanes/libro.
Para otras propiedades con un área de construcción inferior a 500 (inclusive) 200 yuanes por unidad, 300 yuanes son 500~1000㎡, 500 yuanes son 1000~2000㎡, 800 yuanes son 2000~5000㎡, 1000 El yuan está por encima de los 5000㎡. Por ejemplo, * * * el costo de producción del certificado de propiedad aumentará en 10 RMB por copia.
Tasa de impuesto escriturado y carta de pago
Trámite de carta de pago de impuesto escriturado
1. Aportar copia de la cédula de identidad del jefe de hogar.
2. Proporcionar una copia de la factura de venta (con verificación original).
3. Proporcionar copias del contrato de compraventa y del contrato complementario final (con verificación original adjunta).
4. Si la empresa promotora maneja el asunto en su nombre, deberá emitir un certificado sellado por la empresa al enviar a los empleados.
El tipo del impuesto sobre la escrituración
El tipo medio del impuesto sobre la escrituración es del 1,5% para casas de menos de 1.144 metros cuadrados y del 3% para casas de más de 144 metros cuadrados.
2. Las residencias no ordinarias (residencias de alto nivel como villas, etc.) son todas del 3%.
Cosas a tener en cuenta
Asegure la coherencia del contenido de documentos como contratos, facturas, informes topográficos y cartográficos, etc., y verifique cuidadosamente para garantizar la coherencia del texto y los datos. y fechas.
Tarifas de procesamiento
Por cada 80 yuanes de vivienda residencial, si hay un certificado * * *, el costo de producción se incrementará en 10 yuanes/libro.
Para otras propiedades con un área de construcción inferior a 500 (inclusive) 200 yuanes por unidad, 300 yuanes son 500~1000㎡, 500 yuanes son 1000~2000㎡, 800 yuanes son 2000~5000㎡, 1000 El yuan está por encima de los 5000㎡. Por ejemplo, * * * el costo de producción del certificado de propiedad aumentará en 10 RMB por copia. Otros impuestos y tasas son los siguientes:
1. Vivienda comercial
Impuesto de escrituración -1,5% (3% para residencias no ordinarias)
Impuesto de timbre - 0,1%
Impuesto comercial: si el certificado de bienes raíces se emitió hace menos de dos años, se debe pagar un impuesto comercial del 5,5% del precio de la transacción. Las casas ordinarias que tienen más de dos años están exentas de impuestos y las casas no ordinarias están sujetas a un impuesto comercial del 5,5% basado en la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
2. Reforma de la vivienda
Impuesto de escrituración -1,5% (3% para viviendas no ordinarias)
Impuesto de timbre -0,1%
Costo de transferencia de terreno: costo actual multiplicado por la superficie construida multiplicada por 1%.
Si se trata de una reforma de vivienda estándar o preferencial, aún deberá pagar el costo actual multiplicado por el área de construcción multiplicado por el 6% y luego pagar impuestos antes de poder transferir.
3. Vivienda asequible
Impuesto de escrituración-1,5% (3% para residencias no ordinarias)
Impuesto de timbre-0,1%
Certificado El papel de los certificados inmobiliarios
Dado que el papel de los certificados inmobiliarios en las actividades de transacción es extremadamente limitado, ¿cuál es la importancia de que la autoridad de registro emita certificados inmobiliarios? De hecho, los certificados inmobiliarios desempeñan un papel principalmente en el ámbito del registro de viviendas, principalmente para garantizar el orden y la seguridad de las actividades de registro. El certificado de propiedad inmobiliaria sirve en primer lugar para acreditar la realización del acto registral.
Después de completar el registro de la casa, la autoridad registradora emitirá un certificado de propiedad inmobiliaria al obligante, indicando que la autoridad registradora ha completado el registro de la casa correspondiente con base en los hechos, el derecho y la solicitud de las partes. Debido a que el contenido registrado en la escritura de bienes raíces coincide con el del registro, la escritura de bienes raíces sirve como un memorando.
El titular del derecho puede controlar su propia propiedad en función del contenido del certificado de propiedad inmobiliaria que posee y no necesita consultar el libro de registro con frecuencia. La función más importante de un certificado inmobiliario es garantizar la seguridad de las actividades de registro.
Debido a que la propiedad de la casa se basa en los registros del libro de registro de bienes raíces, el libro de registro de bienes raíces es registrado y mantenido por la autoridad de registro y no está controlado por el titular del derecho si el registro. La autoridad o su personal modifica el libro de registro sin autorización o contenido, los titulares de derechos correrán el riesgo de perder sus derechos.
Para evitar que esto suceda, la autoridad de registro debe emitir un certificado de derechos de propiedad al obligante después de registrar la casa. El contenido registrado en el certificado de derechos de propiedad es consistente con el libro de registro. Si posteriormente se descubre que los registros del libro de registro no coinciden con los registros del certificado de bienes raíces, el titular del derecho puede presentar una objeción a la autoridad de registro basándose en los registros del certificado de bienes raíces y solicitar a la autoridad de registro que restablezca los registros originales y asumir la responsabilidad.
Por lo tanto, en un sistema donde el registro es la forma de dar publicidad a los derechos inmobiliarios, la función principal del certificado inmobiliario es restringir el comportamiento de la autoridad registradora, y la emisión del certificado inmobiliario es una medida importante para garantizar la seguridad del registro.
Materiales de referencia:
Enciclopedia Baidu-Certificado de bienes raíces