"Reglamento de compensación y expropiación de viviendas" (descripción detallada de los reglamentos y métodos de compensación pertinentes)
Hay dos métodos principales de compensación por la expropiación de viviendas en terrenos de propiedad estatal: uno es el intercambio de derechos de propiedad. una compensación y la otra es una compensación monetaria.
1. Compensación de intercambio de derechos de propiedad
1. Estándar de compensación del valor de la vivienda:
La compensación de la vivienda aquí se refiere a la compensación por el valor de los edificios en el terrenos de propiedad estatal expropiados, no menos que el precio de mercado similar de la casa expropiada en la fecha del anuncio de la decisión de expropiación de la casa, y se invitará a una agencia de evaluación con calificaciones de evaluación para realizar la evaluación y determinación. Con respecto a los precios de mercado aquí, los departamentos gubernamentales municipales a nivel de prefectura formularán las correspondientes listas de precios del mercado de la vivienda basadas en las reglas anuales de precios del mercado de la vivienda residencial para referencia de los residentes locales. Por ejemplo, el Gobierno Popular Municipal de xx publica cada año la lista de precios del mercado residencial para las áreas de demolición en la ciudad de xx en respuesta a la política de cambios de tres años. Si no conoce el precio de las casas demolidas en su área, puede consultar al departamento de construcción del gobierno local o solicitar materiales. Si no está de acuerdo con la tasación que determinó el valor de su casa, puede solicitar que se revise la tasación. Si tiene alguna objeción a los resultados de la revisión, puede solicitar una nueva revisión al comité de expertos en revisión.
2. Tarifas de reubicación y tarifas de reasentamiento temporal (comúnmente conocidas como tarifas de transición)
Para las tarifas de reubicación y tarifas de reasentamiento temporal, cada ciudad generalmente determina el monto específico y el método de cálculo. Para obtener más información, consulte las normas emitidas por varios lugares. Los estándares de compensación enumerados aquí se calculan en base a la reubicación y transición independientes de las personas derribadas. Si el demoledor proporciona viviendas rotas, no es necesario pagar tarifas de reasentamiento temporal. Tomando a Shijiazhuang como ejemplo (autorreubicación): la tarifa de reubicación de 2012 es de 20 yuanes/m2, calculada en dos tiempos; la tarifa de reasentamiento temporal (tarifa de transición) se calcula en 25 yuanes/m2 y aumentará en un 50% cada mes; si está vencido dentro de los 12 meses, se espera que si tiene menos de 24 meses, aumentará un 75% desde el mes 13, y si está vencido por más de 24 meses, aumentará un 100% desde el mes 13. 25º mes.
3. Indemnización por pérdidas causadas por suspensión de producción y actividad comercial.
Esta tasa es una compensación por edificios no residenciales y propiedades comerciales. Por tratarse de un caso individual, el estándar de compensación no puede ser unificado. Generalmente se determina mediante negociación entre las partes involucradas en la expropiación. Si la negociación fracasa, se puede confiar a una agencia de evaluación de precios inmobiliarios la tarea de realizar una evaluación y una determinación.
4. Subsidios e incentivos
Los subsidios incluyen subsidios por dificultades económicas y subsidios para empresas conjuntas. El subsidio por dificultades económicas es un subsidio para los pobres y se determina de acuerdo con las normas emitidas por el gobierno local; el subsidio público proporciona subsidios adicionales a todas las casas demolidas, y también se pagará el estándar del subsidio público. Por ejemplo, xx City publicó el coeficiente de subsidio de referencia para viviendas expropiadas en el área urbana de xx City. Los incentivos se refieren a una compensación adicional pagada a las personas derribadas para alentarlas a reubicarse en el momento oportuno. Los estándares específicos varían de un lugar a otro, pero la tarifa no es obligatoria. El pago o no depende de las políticas locales.
5. Indemnización por decoración de la casa y traslado de electrodomésticos.
La compensación por la decoración de la casa también la negocian primero ambas partes, y la agencia de evaluación no puede decidir la negociación. La reubicación de electrodomésticos también se realiza según los métodos anteriores. Sin embargo, en aras de la unificación y la conveniencia, cada condado y ciudad publicará estándares de compensación específicos basados en los precios de mercado, y la cantidad específica estará sujeta a los estándares de compensación publicados en el momento de la publicación.
2. Ley de Compensación Monetaria
1. Compensación del Valor de la Vivienda
El estándar de compensación es el mismo que el del intercambio de derechos de propiedad, pero con un elemento adicional: es decir, al calcular la compensación, incluida el área de subsidio compartido, el precio se calcula en conjunto.
2. Tarifa de reasentamiento temporal y tarifa de reubicación
De acuerdo con los estándares anteriores, solo se pagarán 12 meses de tarifa de reasentamiento temporal y la tarifa de reubicación es la misma que los derechos de propiedad. tarifa de reubicación de intercambio.
3. Otros conceptos de compensación
Siempre que se cumpla la compensación monetaria, las personas reubicadas también pueden disfrutar de diversos subsidios por dificultades económicas, incentivos de reubicación, pérdidas por producción y suspensión de negocios, y viviendas especiales. compensación, reubicación de electrodomésticos, etc.
3. Indemnización por demolición de viviendas en terrenos colectivos
En la actualidad, las contradicciones en la expropiación colectiva de terrenos son cada vez más prominentes. Nuestro país aún no ha formulado un conjunto de leyes y reglamentos normativos en materia de expropiación de tierras y viviendas colectivas. Las normas de compensación por la expropiación de tierras rurales todavía están dispersas en la ley de gestión de tierras y en los reglamentos locales, pero las normas de compensación son bajas y obviamente no se ajustan al desarrollo real de la economía rural. Las autoridades legales nacionales pertinentes lo están formulando actualmente y aún se desconoce el tiempo específico de implementación. Para facilitar el trabajo de demolición, cada condado y ciudad ha formulado y mejorado los estándares de compensación correspondientes de acuerdo con las leyes y regulaciones nacionales y las condiciones locales. Por ejemplo, la provincia de Hebei emitió (2008) el Documento No. 32. La adquisición y demolición de tierras rurales incluye tierras agrícolas y tierras familiares, de la siguiente manera:
1. Compensación por vivienda rural
Porque el país está trabajando arduamente para formular nuevos estándares de compensación para tierras colectivas y expropiación y demolición de viviendas, la indemnización se sigue llevando a cabo de acuerdo con las leyes y reglamentos vigentes, y las casas de la finca sólo se indemnizan como accesorias. Creo que una vez que se promulguen las nuevas regulaciones, la compensación puede basarse completamente en el proyecto de compensación de viviendas en terrenos de propiedad estatal. Esperaremos y veremos. Aquí hay una breve estimación de los elementos de compensación: 1. Compensación por vivienda; 2. Compensación de la vivienda y honorarios de decoración; 3. Honorarios de reasentamiento y honorarios de reubicación; 4. Subsidios e incentivos por dificultades; 5. Reubicación de diversos electrodomésticos en la casa; 5. Compensación por pérdidas operativas de viviendas no residenciales, etc.
2. Compensación por expropiación de tierras agrícolas:
(1) Tasa de compensación de tierras: el método de cálculo es que el precio de adquisición de tierras (precio de superficie) en cada región lo determina cada gobierno. según las condiciones locales, multiplicado por el El área de tierra adquirida es el estándar de la tarifa de compensación de la tierra. Los terrenos no utilizados están sujetos al 60% del precio del área. Para conocer los precios a destajo en la provincia de Hebei, consulte el "Aviso del Gobierno Popular de la provincia de Hebei sobre la implementación de precios a destajo en las áreas de adquisición de tierras". Si se recopila en función de las necesidades del proyecto nacional, se implementará de acuerdo con las políticas recientemente emitidas. Si no se dictan normas específicas, la compensación por la tierra se paga generalmente a razón de 16 veces el valor medio de la producción anual de los tres años anteriores a la expropiación de las tierras agrícolas. En principio, el 20% del canon de compensación de la tierra pertenece al colectivo rural y el 80% al contratista.
(2) Subsidio de reasentamiento: este proyecto de compensación generalmente se combina con la tarifa de compensación de tierras. Según el documento No. 238 del Ministerio de Tierras y Recursos (2004), la tarifa total de compensación de tierras y la tarifa de subsidio de reasentamiento. se calculan en 30 veces. Si se calcula por separado, el estándar del subsidio de reasentamiento es 14 veces el valor promedio de producción anual de la tierra cultivada en los tres años anteriores a la expropiación. Esta tarifa está destinada a subsidiar a quienes necesitan ser reubicados. Si la organización colectiva de aldea es responsable del reasentamiento de las personas expropiadas, los gastos serán utilizados y reasentados uniformemente por el colectivo de aldea.
(3) Tarifa de compensación para cultivos jóvenes o tarifas de compensación por accesorios: Las tarifas de compensación para cultivos jóvenes se calculan en función del valor de producción de los cultivos en la temporada actual en el momento de la adquisición de la tierra. El gobierno municipal de la comunidad también emite tarifas de compensación por embargos terrestres, con normas de compensación específicas. Tomando como ejemplo la ciudad de Shijiazhuang, el gobierno municipal de Shijiazhuang emitió el "Aviso sobre normas de compensación para la expropiación de plantas jóvenes y accesorios de construcción sobre el suelo en tierras colectivas en la ciudad de Shijiazhuang" con la prohibición (2007) Nº 27. Otras ciudades y condados también tienen este requisito. La persona gravada puede calcular estos dos gastos de acuerdo con esta norma. Cabe señalar que ambos honorarios pertenecen al contratista del terreno o al propietario del embargo, y la organización colectiva no puede solicitar la división.
4. Reconstrucción de aldeas urbanas y compensación por demolición
La reconstrucción de aldeas urbanas es una política defendida por el gobierno en los últimos años para mejorar las funciones urbanas y mejorar el entorno urbano en beneficio del país y de la población. gente. Su demolición es esencialmente diferente de la demolición de casas en terrenos de propiedad estatal y de la demolición de terrenos rurales colectivos. La reconstrucción y demolición de aldeas urbanas es una combinación tripartita de promoción gubernamental, inversión de desarrolladores y demolición independiente de los aldeanos. El principal elemento de demolición es la demolición independiente por parte de organizaciones colectivas de aldeas. La expropiación y demolición de tierras de propiedad estatal y la expropiación y demolición de tierras colectivas rurales se llevan a cabo en nombre del gobierno, y los sujetos de la demolición son esencialmente diferentes. Los proyectos de compensación para la reconstrucción y demolición de aldeas urbanas varían de una aldea a otra. Cada aldea urbana determinará el plan de compensación mediante debates en la asamblea de aldeanos o en la reunión de la aldea en función de sus propias condiciones y situación económica. Pero en general se divide en las siguientes categorías:
1. Reemplazar un edificio residencial de 300 metros cuadrados en la misma zona por una vivienda: este es el método de compensación defendido y decidido por el Gobierno Municipal de Shijiazhuang. Es el resultado final y no se puede reducir a este estándar. Por supuesto, las aldeas básicamente siguen este estándar, y algunas incluso aumentarán el estándar de compensación, por ejemplo, dando 300 metros cuadrados de área de vivienda a los aldeanos organizados por colectivos.
2. Tarifa de reasentamiento temporal y tarifa de reubicación: la tarifa de reasentamiento temporal se calcula en 15 yuanes/m2, y la tarifa de reubicación se calcula en 10 yuanes/m2, calculada en dos tiempos; este es el estándar a partir de 2011; . Sin embargo, la reciente expropiación y demolición de terrenos de propiedad estatal ha aumentado estas dos cantidades. La compensación por la reconstrucción de aldeas urbanas definitivamente aumentará en consecuencia sobre la base de este estándar.
3. Pago de compensación y decoración de viviendas sobre rasante: No existen normas específicas de referencia y generalmente las determina la agencia evaluadora. Por supuesto, las agencias de tasación tienen criterios de evaluación específicos. La compensación por decoración de interiores es básicamente la misma.
4. Pérdida por suspensión de producción y negocio: Este gasto se destina principalmente a compensar locales comerciales. Por ejemplo, las pérdidas compensadas durante la suspensión del negocio de cortinas para puertas de calles, empresas o empresas de aldeas urbanas generalmente se determinan mediante negociación o evaluación.
5. Recompensas por demolición: Cada aldea establece sus propios estándares de recompensa y no se pueden unificar.
6. Tarifa de transferencia de electrodomésticos: Generalmente se compensa según el precio de mercado. Tarifas actuales de transferencia de electrodomésticos: 200 yuanes por un aire acondicionado; 150 yuanes por televisión por cable por hogar; 88 yuanes por transferencia telefónica, etc. Si el precio de mercado aumenta durante el proceso de demolición, el importe de la indemnización se incrementará en consecuencia.
7. Otras compensaciones o subsidios: sobre la base o con referencia a las normas anteriores, cada aldea pagará y compensará a los hogares en dificultades, respectivamente. Los detalles serán determinados por las principales organizaciones colectivas de cada aldea. A través del plan de compensación, dependiendo del pueblo. Depende.
Los estándares de compensación anteriores se basan principalmente en Shijiazhuang como ejemplo y son solo como referencia. Debido al diferente desarrollo económico en diferentes regiones, es posible que los proyectos de compensación en diferentes regiones no sean compensados de acuerdo con los proyectos anteriores. Pero ahora hay muchos casos de expropiación de viviendas, y cada vez hay más casos de indemnización y conflictos provocados por la expropiación de viviendas. Por lo tanto, el editor sugirió que, de acuerdo con las regulaciones nacionales, se debería formular un plan de compensación razonable sobre la base de "mismo lugar, mismo precio", y no debería haber una disparidad demasiado grande entre regiones, y mucho menos comparaciones entre sí.
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