¿A qué tipo de evaluación pertenece la evaluación de activos de recursos turísticos?
Como derecho de propiedad capitalizado, los derechos de gestión de recursos turísticos deben reflejar su valor en forma de precio en las transacciones de mercado. Este artículo explica el concepto básico de derechos de gestión de recursos turísticos.
Resumen: Los derechos de gestión de recursos turísticos, como derecho de propiedad capitalizado, deben reflejar su valor en forma de precio en las transacciones de mercado. Sobre la base de la elaboración de los conceptos básicos de los derechos de gestión de recursos turísticos, combinados con las características de los recursos turísticos, se construye un sistema de indicadores para la evaluación de precios de los derechos de gestión de recursos turísticos utilizando las teorías y métodos básicos de evaluación de activos, la evaluación de precios. Se elabora enfáticamente el método de derechos de gestión de recursos turísticos.
Como derecho de propiedad capitalizado, los derechos de gestión de recursos turísticos deben reflejar su valor en forma de precio en las transacciones de mercado. Según estadísticas incompletas, hay más de 300 lugares escénicos en mi país involucrados en la "transferencia" o "subasta" de derechos de gestión de recursos turísticos, y su evaluación de valor juega un papel importante en el proceso de transacción. El autor pretende hacer una discusión preliminar sobre esto.
1. Descripción general de la evaluación del precio de los derechos de gestión de recursos turísticos
El concepto de precio de los derechos de gestión de recursos turísticos
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El derecho a explotar recursos turísticos se refiere al derecho a poseer, utilizar y beneficiarse de los recursos turísticos dentro de un período de tiempo determinado. Es un derecho de propiedad legal estipulado en forma de contrato. Toma dos formas: una es el derecho a poseer, utilizar y beneficiarse de atractivos turísticos que hayan sido desarrollados o invertidos en cierta medida, que puede denominarse derecho a explotar atractivos turísticos, el otro es el derecho de posesión, uso e ingresos; de atractivos turísticos que aún no han sido desarrollados o invertidos. Derechos de uso y renta.
2. El precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos
El precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos es un precio formado por la posesión del derecho a utilizar los recursos turísticos y el derecho a obtener ingresos dentro de un cierto periodo de tiempo. En la actualidad, la propiedad de los recursos turísticos de mi país pertenece al estado, y el precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos se basa en la transferencia y transferencia de los derechos de uso y los ingresos de los recursos turísticos. Por lo tanto, el valor presente total del pago único del capital de objeto especial es la forma de realización económica de la propiedad de los recursos turísticos. La formación del precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos incluye dos formas: una es una forma general de precio de los productos básicos basada en el valor y regulada por la oferta y la demanda, como la infraestructura que se ha invertido y desarrollado en las atracciones turísticas; su escasez y precio de monopolio se formaron sobre la base.
Senderos, como recursos terrestres, recursos forestales, recursos hídricos y maravillas naturales en lugares escénicos. Precisamente debido a la particularidad de los recursos turísticos, el método de formación de precios de los derechos de gestión de los recursos turísticos es complicado, y los recursos turísticos nunca pueden equipararse a los productos básicos generales, y mucho menos adoptar simplemente la forma de determinación de precios de los productos básicos generales. Los recursos turísticos también son muy diferentes de los activos estatales generales. Los activos estatales generales son "activos estatales de bienestar público", por lo que el método de transferir los derechos de gestión de los activos estatales generales no se puede aplicar a los recursos turísticos.
Evaluación de precios de los derechos de gestión de recursos turísticos
La evaluación de los derechos de gestión de recursos turísticos se basa en los atributos y características de los recursos turísticos y con el propósito de transferir los derechos de gestión de recursos turísticos, utilizando métodos científicos El método evalúa y estima el precio actual de los recursos turísticos, y su núcleo es estimar el derecho a utilizar los recursos turísticos en un momento determinado.
Como tipo de recurso extraordinario, los recursos turísticos son diferentes de los recursos naturales individuales, como los recursos terrestres y forestales, y también diferentes de los activos estatales en general. Es difícil determinar su precio en términos de precio unitario. Al evaluar, es necesario no sólo evaluar el valor tangible e intangible de su mercado, sino también evaluar y monetizar su valor social y ecológico debido a su "bienestar público".
En la actualidad, el trabajo de evaluación de mi país, ya sea la práctica de la evaluación, la gobernanza de la evaluación o la investigación de la teoría de la evaluación, ha logrado ciertos avances y desarrollo, sin embargo, en comparación con el trabajo de evaluación en los países desarrollados, no es tan alto. Objetivo como el trabajo de evaluación en comparación con las necesidades del trabajo, todavía existe una gran brecha, especialmente en la evaluación profesional e industrializada de los recursos turísticos, y es necesario profundizar la investigación teórica.
2. Índice de valoración de precios de los derechos de gestión de recursos turísticos
En el proceso de transferencia de derechos de gestión, los recursos turísticos incluyen la transferencia de recursos turísticos completamente no explotados y la transferencia de recursos turísticos que se han desarrollado hasta cierto punto. Por lo tanto, sólo podemos determinar el precio correcto de gestión de los recursos turísticos completamente subdesarrollados a través de nuestra propia evaluación del valor y el estado de ingresos esperado para los recursos turísticos que se han desarrollado hasta cierto punto; la composición de los recursos turísticos no solo incluye los productos laborales que consumen; trabajo humano general, pero también los productos laborales que consumen trabajo humano general. También se incluyen los productos no laborales basados en la escasez y el monopolio.
Al determinar el precio de los derechos de gestión de recursos turísticos, estos deben sumarse a los recursos turísticos, de modo que los diversos consumos de mano de obra de los recursos turísticos puedan compensarse en la transferencia de los derechos de gestión de recursos turísticos, y en al mismo tiempo, puede materializarse en forma de descuentos en el alquiler. Escasez y monopolio de recursos.
Indicadores de evaluación del autovalor de los recursos turísticos
En la actualidad, no existe un modelo unificado de autovaloración de los recursos turísticos en la industria. Diferentes expertos y académicos han propuesto diferentes sistemas de evaluación para diferentes propósitos. Aquí lo discutimos desde la perspectiva de la transferencia del derecho a operar los recursos turísticos. En otras palabras, la evaluación del valor de los recursos turísticos en sí considera principalmente los beneficios económicos que pueden generar y la conversión de su valor en moneda. , puede atraer valor a los turistas.
1. Valor ornamental;
2. Valor cultural;
3. Recursos ricos; p>
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5.
Grado de desarrollo de los recursos turísticos e índice de condiciones de desarrollo
El índice de desarrollo de los recursos turísticos incluye dos partes: el índice de costos de inversión de los lugares escénicos desarrollados y el índice de evaluación del valor de los recursos turísticos no desarrollados. Los indicadores anteriores todavía se pueden utilizar para evaluar el valor de los recursos turísticos no desarrollados, pero se debe prestar atención a la coordinación y el equilibrio con el paisaje desarrollado al realizar la evaluación.
1. Índice de costos de insumos
Costos de desarrollo y construcción de recursos turísticos: incluidos los costos de estudio, planificación y diseño de recursos turísticos; costos de construcción de infraestructura e instalaciones de servicios; Costo de uso.
Costes ecológicos y de protección ambiental: costos de protección ambiental y costos de ecologización ambiental.
Costos de gestión de recursos turísticos: incluidos costes de gestión, costes de formación del personal, costes de mantenimiento de lugares escénicos, etc.
Costes de compensación de pérdidas: por ejemplo, transferir bosques de montaña para el turismo.
El desarrollo del turismo no sólo hará que los agricultores pierdan sus medios de trabajo, sino que también provocará pérdidas económicas directas, que deberían ser compensadas por el cesionario.
2. Índice de estado de desarrollo
El índice de condición de desarrollo de recursos turísticos se refiere a la viabilidad de desarrollar y seguir desarrollando recursos turísticos completamente subdesarrollados y recursos turísticos que se han desarrollado hasta cierto punto. evaluar. Incluye específicamente:
Condiciones económicas regionales;
Accesibilidad;
Condiciones de capacidad del área escénica;
Condiciones de construcción.
Índice de evaluación de beneficios
El índice de evaluación de beneficios de los recursos turísticos aquí incluye la evaluación de los beneficios esperados de los recursos turísticos subdesarrollados, la evaluación de los beneficios existentes y los beneficios futuros de los recursos turísticos que se han invertido en el desarrollo. expectativas de crecimiento.
1. Indicadores de evaluación de beneficios existentes
Actualmente, número medio de turistas recibidos al año;
Consumo per cápita de turistas;
Consumo per cápita de turistas Costos de hospitalidad;
Ingreso neto anual promedio actual;
Tasa de crecimiento del ingreso promedio anual.
2. Índice de evaluación de ingresos esperados
Previsión de la demanda del mercado fuente turístico
Utilizamos el modelo de gravedad propuesto por L.J. Crampon:
Tij : Alguna medida del número de viajes entre el origen I y el destino J;
Pi: Una medida del tamaño de la población, la riqueza o la propensión a viajar de un destino turístico, que puede definirse como un destino turístico. población o el número de viajeros potenciales, puede ser una combinación de varias variables;
Aj: Alguna medida del atractivo o capacidad del destino j;
Dij: Turismo La distancia J entre destino I y
el destino está representado por el tiempo de viaje desde el destino hasta el destino turístico;
g: coeficiente de estimación empírica, que consiste en ajustar el tamaño de otras variables La constante proporcional de Tij puede explicar el nivel observado de Tij en las actividades turísticas con la mayor precisión posible;
b: Coeficiente de estimación empírica, cuyo valor refleja el grado relativo de distancia como función de resistencia al turismo. Los diferentes recursos turísticos tienen diferentes impactos sobre ellos debido a la distancia, y sus valores B también son diferentes.
Nivel de consumo per cápita de los turistas
El nivel de consumo per cápita esperado de los turistas depende del desarrollo futuro de los recursos turísticos y es una estimación aproximada que tiene en cuenta variables como factores de precio y cambios en los niveles de consumo.
3. Método de evaluación de precios de los derechos de gestión de recursos turísticos
Actualmente no existen leyes y reglamentos correspondientes que sirvan de base para la evaluación de precios y la determinación de los derechos de gestión de recursos turísticos. La única referencia es el "Reglamento Provisional sobre la Gestión de Áreas Históricas y Escénicas" emitido por el Consejo de Estado en 1985, pero la transferencia de recursos turísticos se encuentra básicamente en un estado de "vacío". Aquí el autor combina la particularidad de los recursos turísticos y lleva a cabo una discusión preliminar con referencia al método estatal para determinar el precio de transferencia de los recursos territoriales.
Evaluación de precios de los derechos de gestión de recursos turísticos
1. Transferir o confiar la unidad de evaluación
La mayoría de los recursos turísticos de mi país son propiedad del estado y de los gobiernos locales. en todos los niveles son de propiedad estatal. El "agente" de los activos debe ser objeto de la transferencia de los derechos de gestión de los recursos turísticos y objeto de la valoración encomendada.
2. Connotación de valor
El precio de los derechos de gestión de recursos turísticos es el precio por un período de tiempo determinado, y el cesionario debe pagar una determinada tarifa de transferencia al propietario del recurso turístico. Por tanto, la evaluación del precio del derecho a vender recursos turísticos debería aclarar la connotación del precio.
El precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos incluye tres partes: la renta de la tierra, el precio principal de los activos de los recursos turísticos, los costes de inversión y los beneficios derivados de la inversión en los recursos turísticos.
El precio principal de la renta de los activos de recursos turísticos es el ingreso absoluto y el ingreso diferencial de los recursos turísticos calculados en base a la tasa de ganancia social promedio.
El costo de recuperar el oro. El beneficio de la inversión se refiere al beneficio medio de la industria.
Método de evaluación del precio de los derechos de gestión de recursos turísticos
1. Método del valor presente de los ingresos
El método del valor presente de los ingresos es una forma de estimar el futuro esperado. ingresos netos de los recursos turísticos y convertirlos en ingresos totales diarios según una determinada tasa de descuento. Lo que cabe señalar aquí es que debido a los diferentes niveles de desarrollo de los recursos turísticos, la determinación de los ingresos debería ser diferente. Para determinar los ingresos procedentes de recursos turísticos no desarrollados, los ingresos después del desarrollo pueden estimarse utilizando el método de desarrollo hipotético basado en la evaluación del valor de los recursos turísticos mismos, teniendo en cuenta las condiciones de desarrollo y la demanda del mercado.
La fórmula de cálculo es:
P=Ftk1①
p: el precio de los derechos de gestión de los recursos turísticos
Ft: desarrollo hipotético; del turismo El nivel de ingresos anual esperado que se puede alcanzar en condiciones de recursos;
α: coeficiente de condición de desarrollo de recursos turísticos;
β: coeficiente de demanda del mercado para los derechos de gestión de recursos turísticos;
β: coeficiente de demanda del mercado para los derechos de gestión de recursos turísticos;
γ: El coeficiente de otros factores influyentes;
λI: El peso de cada factor influyente;
K1: El coeficiente del valor presente de la anualidad dentro del período de derecho de gestión.
Cabe señalar aquí que la precisión de Ft depende de la correcta evaluación del valor de los recursos turísticos y de la correcta comprensión de las necesidades turísticas.
Los ingresos de los recursos turísticos que se han desarrollado en cierta medida se basan principalmente en los ingresos existentes de los atractivos turísticos en el año en curso.
Se determina sumando los ingresos procedentes de recursos turísticos no explotados.
La fórmula de cálculo es:
P=I×G×k2+①
1: Evaluar los ingresos existentes de los atractivos turísticos en el año en curso;
g: La tasa de crecimiento anual promedio del lugar escénico;
K2: El coeficiente del valor presente de la diferencia anual dentro del período del derecho de gestión.
①: El precio de los derechos de explotación de la parte no explotada de los recursos turísticos se determina mediante la fórmula ①.
2. Método del costo
Cuando se utiliza el método del costo para calcular el precio de transferencia de los derechos de gestión de los recursos turísticos, el precio es la suma del precio del costo de los insumos de los recursos turísticos y el valor. -ingresos añadidos aportados por los recursos turísticos. Entre ellos, los ingresos por valor agregado provienen de la "renta de tierras con valor agregado". Los ingresos por valor agregado deben pertenecer al propietario de los recursos turísticos, es decir, el Estado, y equivalen a la tarifa de transferencia. El precio del costo de los insumos es el costo promedio que pagan los usuarios de los recursos turísticos al obtener el derecho a utilizar los recursos turísticos.
La fórmula de cálculo: p = ∑ gi+/L.
GI: valor de evaluación de diversos factores de entrada;
R1: rentabilidad absoluta;
R2: ingreso diferencial
Tasa de capitalización.
R1+R2 es el ingreso por valor agregado de los recursos turísticos, que es igual a la diferencia entre la tasa de beneficio por ventas promedio de la industria turística y la tasa de beneficio social promedio multiplicada por los ingresos por ventas de productos turísticos. .
En resumen, la transferencia de derechos de gestión de recursos turísticos en mi país se ha mejorado y estandarizado aún más en muchos aspectos, pero la evaluación de su precio aún se encuentra en la etapa exploratoria, y su teoría y métodos necesitan más estudio en profundidad, especialmente fortaleciendo los intercambios y la cooperación entre los círculos teóricos y los círculos industriales para mejorar sus métodos de evaluación en la práctica.