¿Cómo negociar la demolición? La demolición de una casa (empresa) es el proceso de expropiación del terreno y de los derechos de propiedad de las propiedades adscritas al mismo. La base para la expropiación es el permiso de demolición o la decisión de expropiación del terreno. Este proceso es en realidad un conflicto entre los derechos públicos y los derechos privados, los derechos administrativos en el derecho administrativo y los derechos de propiedad en el derecho civil, y ambos se coordinan mediante la compensación por demolición. Desde el Reglamento de Demolición de 1991, el Consejo de Estado y los gobiernos locales de todos los niveles han emitido sucesivamente reglamentos administrativos o reglamentos locales para coordinar el conflicto entre los derechos de expropiación y los derechos de propiedad a través de la previsibilidad y estabilidad de la ley. Sin embargo, dada la complejidad de la compensación por demolición y el reasentamiento, existen lagunas legislativas en muchos proyectos de compensación, normas de compensación, procedimientos de compensación e incluso temas de compensación, y existe un fenómeno de impotencia jurídica. Por lo tanto, en el proceso de demolición de una casa (empresa), la consulta legal basada en el acuerdo entre las partes de la demolición suele ser más un litigio administrativo que judicial. Por lo tanto, es necesario que estudiemos cómo llevar a cabo negociaciones legales para la demolición de una casa (negocio). 1. Elementos básicos de la negociación jurídica sobre la demolición de una casa (empresa) 1. El tema de la negociación jurídica. La confirmación de las calificaciones de las materias es la premisa y base de las negociaciones legales. Según las disposiciones legales, todas las partes cuyos derechos e intereses se vean afectados por la demolición deben ser objeto de negociaciones legales. En lo que respecta a la demolición de viviendas (empresas), los demoledores, las personas demolidas y sus familiares, los arrendatarios, los propietarios de terrenos, los titulares de derechos de uso de la tierra y otras personas relacionadas con la tierra, los derechos de propiedad de la vivienda o los derechos de los acreedores pueden verse afectados por la demolición. Todos sus derechos e intereses deberían convertirse en objeto de negociaciones legales. Sin embargo, en la práctica, los demoledores suelen seguir las disposiciones del artículo 22 del "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas" (2001), y deben compensar a las personas demolidas de conformidad con las disposiciones de ese reglamento. El artículo 27 estipula que cuando se demuele una casa arrendada y se rescinde la relación de arrendamiento entre el derribado y el arrendatario, o el derribado reubica al arrendatario, el derribado deberá compensar al demolido. En las negociaciones legales para la demolición, el arrendatario (empresa de arrendamiento) fue privado de sus calificaciones de sujeto, y la relación de arrendamiento se consideró la relación entre la persona demolida y el arrendatario, y no tuvo nada que ver con la implementación de la demolición. Durante el proceso de demolición, las dos modalidades de terminación de la relación de arrendamiento por parte del derribado o del arrendatario o de reasentamiento del arrendatario por parte del derribado limitan el derecho del arrendatario a reclamar directamente la indemnización de demolición al derribado. En nuestra opinión, aunque el "Reglamento de Demolición" restringe el derecho del arrendatario a celebrar un acuerdo de demolición y reasentamiento y reclamar directamente una compensación por la demolición, estos dos derechos son derechos legales y la falta de derechos legales no puede negar completamente la existencia de derechos naturales. . Por ejemplo, las partes involucradas en negociaciones legales para la demolición de una casa (empresa) ciertamente tienen el derecho natural de buscar negociaciones si sus derechos e intereses reales se ven afectados. Incluso si el arrendatario (empresa de arrendamiento) no puede celebrar de forma independiente un acuerdo de demolición y reubicación, todavía tiene derecho a negociar y negociar para llegar a este acuerdo. Por lo tanto, los sujetos de las negociaciones legales para la demolición de viviendas (empresas) deben incluir a los demoledores, las personas demolidas y sus familiares, los arrendatarios (empresas de arrendamiento) y otras partes interesadas. 2. Contenido de las negociaciones jurídicas. Las negociaciones legales para la demolición de una casa (empresa) abarcan todos los aspectos de la demolición. Cuando el demoledor, la persona demolida y la persona demolida no pueden llegar a un acuerdo sobre la demolición, se puede iniciar el proceso de negociación legal para enumerar y negociar los intereses de todas las partes. El contenido de la consulta legal incluye: viabilidad de la demolición, alcance de la demolición, legalidad de la demolición, período de tiempo de la demolición, método de implementación de la demolición, estándar de compensación de reasentamiento de demolición, método de compensación de reasentamiento de demolición, identificación del sujeto de la demolición, identificación de la población a ser reasentada y si las casas de indocumentados deben ser compensadas, selección y reemplazo de agencias de evaluación, cómo reubicar casas, cómo compensar los subsidios de reubicación de transición, tarifas de reubicación de equipos, subsidios de reubicación temporal, si se deben emitir incentivos de reubicación, como tarifas de reubicación rápida, y detener la producción. Cabe decir que el proceso de demolición y reasentamiento es un proceso de negociación legal. Las lagunas legislativas y los acuerdos poco claros deben determinarse mediante consultas con todas las partes involucradas en la demolición. 3. Actas de negociación y acuerdos. La transcripción de la negociación de demolición es un registro del proceso de demolición, que se puede registrar en forma escrita o electrónica, como una grabación, como prueba para probar el proceso de demolición y los detalles. Cabe señalar que si se trata de un registro de texto de demolición, deberá estar firmado y confirmado por la parte negociadora; en el caso de registros electrónicos, deberá existir una declaración de identidad de la parte negociadora. Un acuerdo de negociación es la fijación del resultado de la negociación. Después de que ambas partes llegan a un acuerdo sobre el contenido de la negociación, firman un acuerdo de negociación. El acuerdo de negociación tiene la naturaleza de un acuerdo civil y tiene el efecto legal de un acuerdo civil. El acuerdo de negociación y sus términos deben cumplir con las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos; de lo contrario, el acuerdo o los términos correspondientes no serán válidos debido a la violación de las disposiciones obligatorias. 4. El papel de los abogados y otros profesionales en las negociaciones. Como profesionales, los abogados pueden comprender cuidadosamente la validez de todo el proceso y el contenido de la negociación de demolición. El papel de los abogados y otros profesionales en las negociaciones se refleja en el control del proceso de negociación de demolición, la legalidad del contenido de la negociación, el equilibrio de los intereses de todas las partes, la redacción y revisión de los textos legales y la presencia de testigos legales de demolición. negociaciones. Además, debido a su competencia en leyes, reglamentos y documentos políticos y a sus altas habilidades de negociación, los abogados pueden salvaguardar los intereses de las partes mejor que las partes de demolición. Se debe prestar plena atención al papel de los abogados y otros profesionales en las negociaciones. 2. Problemas en las negociaciones legales para la demolición de una casa (empresa) 1. El hecho de que el arrendatario (empresa arrendataria) carece de las calificaciones para ser sujeto de negociación. El arrendatario (empresa de arrendamiento) no es el propietario de la casa ni el propietario del derecho de uso de la tierra y no tiene las calificaciones necesarias para celebrar un acuerdo de demolición y reubicación. Sus intereses no pueden protegerse eficazmente debido a la falta de sujeto. calificaciones. Los propietarios de demoliciones a menudo eluden las leyes y regulaciones existentes, negocian directamente con las personas demolidas y empaquetan la compensación que debe entregarse al arrendatario (empresa de arrendamiento) a las personas demolidas.

En cuanto a cómo se dividen los fondos de reubicación y si las personas reubicadas han reasentado al arrendatario (empresa de leasing) de acuerdo con las disposiciones legales, las personas reubicadas a menudo adoptan una actitud evasiva. Por otro lado, como parte demolida, o el arrendatario (empresa de arrendamiento) renunció al derecho a la compensación debido a la presión, o debido a la tendencia de los intereses, la compensación no se dividió después de recibir la compensación, lo que violó al arrendatario (empresa de arrendamiento). ) derecho a compensación y reasentamiento. 2. El estatus de los sujetos de negociación es asimétrico y las negociaciones jurídicas carecen de igualdad. A diferencia de las negociaciones legales ordinarias, el cuerpo principal de las negociaciones legales para la demolición de viviendas (empresas) son las agencias gubernamentales locales o las empresas de demolición profesionales. En las negociaciones de demolición, las agencias gubernamentales locales o las empresas de demolición profesionales se encuentran en una posición fuerte debido a su iniciativa de iniciar procedimientos de demolición. Es más, incluso si las leyes y reglamentos prohíben por la fuerza la demolición ilegal, los demoledores seguirán presionando a las personas demolidas y a los arrendatarios (empresas de arrendamiento) en diversos aspectos, como cortes de agua y electricidad, demoliciones ilegales, etc. Esta grave asimetría en el estatus del objeto de negociación somete a los derribados y a los arrendatarios (empresas de leasing) a una gran presión psicológica, y la negociación jurídica carece de la igualdad que merece. 3. La psicología de negociación de los derribados es inestable y les resulta difícil mantener su propia posición en las negociaciones legales. Debido a la enorme presión psicológica de los derribados durante el proceso de negociación, la psicología de negociación de los derribados aparecerá en dos extremos y oscilará constantemente entre los dos extremos: complacer a los derribados para que obtengan una mayor compensación por la demolición, y para establecer hogares de clavos para obtener una mayor compensación por demolición. La negociación legal no es sólo una competencia de fuerza entre las partes negociadoras, sino también un control y equilibrio psicológico para todas las partes. Debido a la débil situación de los derribados y de los arrendatarios (empresas de leasing), les resulta imposible mantener una posición relativamente firme. Esto también aumenta la dificultad de negociación con los abogados y otros profesionales contratados por los derribados. 4. Falta experiencia en demolición y las dos partes tienen diferentes niveles de precios psicológicos. Especialmente los que están siendo derribados, porque saben poco sobre la demolición y no pueden formar un marco de conocimiento, a menudo piden precios demasiado altos en las negociaciones legales. La demolición de viviendas (empresas) implica al menos 144 documentos legales, que no incluyen documentos internos en poder de agencias administrativas gubernamentales y demoledores. Las personas derribadas y los arrendatarios (empresas de leasing) carecen de una comprensión general de los conocimientos jurídicos de la demolición. Cuando se encuentran con una demolición, a menudo aprenden sobre los fondos de reasentamiento de demolición que recibieron de familiares y amigos que han experimentado la demolición, y luego hacen un posicionamiento sensorial y psicológico basado en la ubicación y las condiciones de la vivienda. Pero desde un punto de vista jurídico esta orientación psicológica no tiene fundamento. Los diferentes distritos de Shanghai tienen diferentes políticas de reubicación, e incluso los estándares de solicitud para bases de reubicación en el mismo distrito son diferentes. La falta de conocimientos profesionales, el posicionamiento psicológico incorrecto de los precios de las personas derribadas y de los arrendatarios (empresas de leasing) y las grandes diferencias en los puntos de referencia de las negociaciones entre ambas partes llevaron al fracaso de las negociaciones. 3. Habilidades de negociación legal para la demolición de una casa (empresa) 1. Desarrollar estrategias de negociación legal. Las negociaciones legales son mucho más difíciles que ir a juicio. Los abogados aceptan el encargo del cliente de participar en las negociaciones legales y desempeñar el doble papel de juez y agente en el proceso. Deben utilizar sus excelentes conocimientos jurídicos y su pensamiento flexible y riguroso para luchar por los mejores intereses de las partes. Al mismo tiempo, deben controlar todo el proceso de negociación como un juez y considerar un plan de negociación aceptable para todas las partes durante el proceso. negociación. Por lo tanto, antes de las negociaciones legales para la demolición de una casa (negocio), debe haber un proceso de formulación de estrategias basadas en la situación. Las estrategias de negociación legal incluyen: cuándo iniciar negociaciones legales, cómo definir la etapa de negociación, quién es el negociador de la otra parte, cuándo presentar su posición, si necesita la asistencia de profesionales como contadores y tasadores, cómo determinar las fichas de negociación. y cuándo entrar en un punto muerto en la negociación, cómo reabrir la situación de negociación después de llegar a un punto muerto en la negociación y cómo restaurar la situación de negociación después de romper el resultado final de la negociación. 2. Realizar una investigación legal. La investigación legal es la base de las negociaciones de demolición. Por un lado, se trata de aclarar los hechos básicos del caso y captar las fichas de negociación de ambas partes en la negociación. Durante el proceso de negociación, la persona demolida, el arrendatario (empresa de arrendamiento) y el abogado deben prestar atención a investigar la naturaleza de la demolición, si la demolición es ilegal, si se ha emitido el permiso de demolición, si el permiso de demolición ha expirado. , si el proceso de contratación de la agencia de evaluación es legal y si el contenido de la evaluación es obviamente irrazonable, si la unidad de implementación de demolición tiene las calificaciones correspondientes, si la agencia de evaluación tiene las calificaciones correspondientes y si el certificado de propiedad del edificio está completo. si el contrato de arrendamiento es válido, la situación básica de la persona derribada o arrendataria (empresa de leasing), etc. Realizar los ajustes apropiados a las estrategias de negociación con base en hallazgos legales. 3. Encuentre el objetivo y colóquelo razonablemente. Éste es el trabajo más básico de la negociación y también el más difícil. Si los requisitos son demasiado elevados y alejados de la realidad, será contraproducente. Si sus requisitos son demasiado bajos, tendrá miedo de que los demás se rían de él. Por lo tanto, elegir la mejor opción y el mejor resultado final es crucial. El posicionamiento razonable de las negociaciones legales para la demolición de viviendas (empresas) se basa en el dominio de los estándares básicos de compensación y reasentamiento para la demolición y en una experiencia calificada en negociación legal. Hay dos métodos de posicionamiento: uno es el método de cálculo básico. Es decir, en función del área de construcción y la población a reubicar, los datos básicos se calculan de acuerdo con el calibre de la demolición, y las valoraciones más altas y más bajas se hacen en función de factores negociables como tarifas de reubicación rápida, tarifas de incentivo de demolición y pérdidas de producción. y suspensión de negocios, y se obtiene el precio psicológico. Este método de posicionamiento requiere calculadoras altas, carece de conocimientos de demolición y es fácil sacar conclusiones inapropiadas. El otro método es el método comparativo, es decir, comunicándose con otros residentes y arrendatarios (empresas de arrendamiento) que sean adecuados para la situación de la vivienda y que tengan; el mismo calibre base, Realizar los ajustes apropiados en función de la compensación y el reasentamiento recibidos para llegar al precio psicológico. Este método es simple y fácil de calcular. Si se puede obtener un monto de compensación de referencia comparable, no debería estar lejos del monto de compensación que requiere el reasentamiento. En la práctica, dado que las personas derribadas que firman el acuerdo de demolición y reasentamiento a menudo firman acuerdos de confidencialidad con las personas demolidas, es difícil verificar la autenticidad de los precios de referencia proporcionados por las personas demolidas.