La política generó un nuevo entusiasmo. Casi la mitad de las 100 principales empresas inmobiliarias participan en la renovación urbana.
En los últimos años, el condado de Songyang ha intentado proteger las aldeas tradicionales y "salvar las casas antiguas". Ha invertido casi 300 millones de yuanes y se han protegido y protegido más de 100 aldeas antiguas y más de 200 casas antiguas. reparado. Además, exploramos cinco métodos de suministro de suelo a través de la innovación: expropiación y cotización, compra y transferencia, recuperación y arrendamiento, adquisición y almacenamiento y cotización, y aprobación y modificación.
En los últimos años, el proceso de urbanización de mi país ha seguido acelerándose y el diseño y la estructura del desarrollo urbano se han vuelto cada vez más razonables. Sin embargo, al mismo tiempo, también se enfrenta a la situación actual. desarrollo urbano saturado y recursos de tierra cada vez más escasos. En este contexto, el mercado inmobiliario ha comenzado a pasar de la era incremental a la era bursátil, y la renovación urbana se ha convertido en un nuevo polo de crecimiento para el futuro desarrollo urbano y una nueva salida para el diseño de las empresas inmobiliarias.
El apoyo político genera nuevo entusiasmo
Con el avance continuo de la urbanización, la escala de las ventas de bienes raíces ha seguido expandiéndose en los últimos años. Al mismo tiempo, la oferta de suelo en algunas ciudades de primer nivel y populares de segundo nivel es cada vez más escasa, y la reconstrucción de edificios antiguos y la renovación urbana se han convertido en nuevas soluciones.
Según estadísticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, existen aproximadamente 17.000 comunidades antiguas en todo el país, que involucran a más de 42 millones de residentes y un área de construcción de aproximadamente 4 mil millones de metros cuadrados. Se espera que la inversión preliminar alcance los 4 billones, concentrada en ciudades de primer nivel como Shanghai, Beijing, Guangzhou y Shenzhen, y ciudades de segundo nivel como Xi, Wuhan y Tianjin. A medida que el desarrollo urbano entra en la era de las acciones, el desarrollo industrial enfrenta nuevas demandas, y la construcción urbana y el desarrollo inmobiliario necesitan encontrar nuevos espacios.
El 24 de julio, el gobierno central celebró un simposio sobre trabajo inmobiliario para resumir el trabajo piloto de mecanismos inmobiliarios a largo plazo en 10 ciudades, incluidas Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Nanjing, Hangzhou y Shenyang. , Chengdu, Ningbo y Changsha Implementar la situación, analizar la situación actual del mercado inmobiliario y desplegar trabajos inmobiliarios clave en la siguiente etapa. Propone hacer un buen trabajo en materia de seguridad habitacional, promover la transformación de las antiguas comunidades urbanas y barrios marginales de acuerdo con las condiciones locales y centrarse en resolver los problemas de vivienda de los nuevos ciudadanos urbanos y los jóvenes.
El análisis de la industria muestra que, por un lado, el volumen de renovación de antiguas áreas residenciales urbanas ha aumentado significativamente y se convertirá en un importante impulso para acelerar la urbanización en el futuro; último año de reforma de la vivienda, todavía hay un cierto volumen de renovación de viviendas en algunas ciudades, lo que aún puede brindar apoyo al mercado local en el corto plazo.
De hecho, en los últimos dos años, se han lanzado una tras otra políticas y acuerdos para la reconstrucción de las Tres Ciudades Antiguas y la renovación urbana. 2065438 En julio de 2009, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC propuso “implementar proyectos deficientes como la renovación de antiguas áreas residenciales urbanas, estacionamientos urbanos e instalaciones logísticas de cadena de frío urbanas y rurales, y acelerar la construcción de nueva infraestructura como como redes de información”. En febrero de 2018, la Conferencia Central de Trabajo Económico propuso "aumentar la seguridad de la vivienda para las personas necesitadas en las ciudades, fortalecer la renovación urbana y la renovación de las viviendas existentes, hacer un buen trabajo en la renovación de las antiguas comunidades urbanas y desarrollar vigorosamente las viviendas de alquiler".
En 2020, el Ministerio de Hacienda, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y otros ministerios y comisiones han enfatizado la promoción de la transformación de antiguas zonas residenciales desde todos los aspectos, incluyendo: incluyendo la transformación de antiguas zonas residenciales urbanas en el ámbito de apoyo de bonos especiales; alentar a las empresas de desarrollo inmobiliario a participar en la transformación de antiguas zonas residenciales.
Los analistas de la industria creen que en el futuro se introducirán y mejorarán continuamente las correspondientes políticas de apoyo y garantía en el campo de la renovación urbana para apoyar el desarrollo fluido de la protección de los medios de vida de las personas y estimular aún más la inversión y el consumo efectivos en el campo inmobiliario. En base a esto, la renovación urbana y la reconstrucción de edificios antiguos y edificios antiguos también se convertirán en una de las principales direcciones para el desarrollo de la industria inmobiliaria.
Las 100 principales empresas inmobiliarias participan en la renovación urbana.
A nivel local, Guangzhou y Shenzhen en el sur de China, que tienen tasas de urbanización relativamente altas, están a la vanguardia del país en renovación urbana. Las empresas inmobiliarias también participan en la planificación y los arreglos. Tomando como ejemplo el mercado regional del sur de China, empresas inmobiliarias como Country Garden, China Evergrande, Caesars, Vanke Real Estate, China Resources Land, CIFI Holdings, China Aoyuan, Longguang Real Estate y Lvjing China han tomado la iniciativa en la implementación. .
Un analista de Han Yi Think Tank cree que la industria inmobiliaria ha experimentado cambios trascendentales en los más de 20 años de reforma del mercado inmobiliario comercial de China.
El volumen de ventas de viviendas comerciales en todo el país alcanzó los 16 billones de yuanes, y el volumen de ventas de las principales empresas inmobiliarias superó los 700 mil millones de yuanes. Las empresas inmobiliarias líderes alcanzarán una escala de billones de dólares en los próximos tres años y es inevitable que el índice de concentración industrial de las 30 principales empresas inmobiliarias llegue a 50 en el futuro.
“La industria inmobiliaria está pasando gradualmente de un mercado incremental a un mercado existente. Esto significa que el espacio para el crecimiento de viviendas nuevas se está reduciendo. Después de cierta etapa, pasará gradualmente a un estado descendente y. Poco a poco se mantendrá un cierto nivel”. La gente señaló que "la era de las acciones está llegando y se convertirá en la nueva normalidad para que las empresas inmobiliarias incursionen en el campo de la renovación urbana".
Según un Encuesta de las 100 principales empresas inmobiliarias realizada por el Core Real Estate Research Center, 47 de las 100 principales empresas inmobiliarias La familia participa en el campo de la renovación urbana. A medida que el techo del mercado inmobiliario incremental ha alcanzado su punto máximo, encontrar nuevos puntos de crecimiento del rendimiento a través del negocio de renovación urbana se ha convertido en el consenso de la mayoría de las empresas inmobiliarias.
“A partir de los informes anuales corporativos y de la información pública, y clasificando la participación de las empresas inmobiliarias en la renovación urbana, se puede comprobar que casi la mitad de las 100 principales empresas inmobiliarias cotizadas están involucradas en este ámbito. de renovación urbana ". Core Real Estate Research Shen Xiaoling, investigador del centro, dijo que si se toman como centro las 50 principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, la proporción llegará a 61.
En opinión de Shen Xiaoling, hay muchas razones para que las empresas inmobiliarias se sumen a la nueva vía de renovación urbana. En primer lugar, la oferta de terrenos en las ciudades de primer y segundo nivel se está reduciendo. La renovación y reurbanización de áreas antiguas puede reponer efectivamente las reservas de terrenos de las ciudades de primer y segundo nivel, en comparación con la licitación competitiva. y cotización de terrenos, participando en la renovación urbana se pueden obtener terrenos a un precio más bajo, lo que significa que las empresas pueden obtener mayores márgenes de ganancias. Finalmente, los objetivos de la renovación y transformación urbana son a menudo los pueblos urbanos y las ciudades antiguas. Estos proyectos generalmente están ubicados en áreas centrales. Si ingresa al mercado después de la reconstrucción, habrá mejores expectativas en el mercado.
Han Yi también cree que la renovación de casas antiguas se está convirtiendo en el principal campo de batalla de las empresas inmobiliarias. “Las casas existentes construidas en diferentes etapas enfrentan ciertas necesidades de renovación, o es necesario renovar la apariencia, o es necesario actualizar y mejorar la infraestructura, o el conjunto necesita urgentemente demolición y reconstrucción. Esto proporciona un nuevo camino y dirección. para el desarrollo sostenible de las empresas del sector inmobiliario”
“Ciclo largo y alto coste” se han convertido en nuevos retos.
Aunque casi la mitad de las 100 principales empresas inmobiliarias han implementado negocios de renovación urbana, la escala involucrada también varía mucho debido a factores como el tiempo de entrada, la inversión de capital y la experiencia operativa. Según información pública divulgada por las empresas, se puede comprobar que la escala de empresas inmobiliarias que participan en la renovación urbana es enorme. Los proyectos a gran escala involucran más de 100 proyectos con un área total de construcción de más de 70 millones de metros cuadrados. Los proyectos de pequeña escala sólo participan en 1 proyecto, menos de 100 metros cuadrados.
En el campo de la renovación urbana en la era actual, Han Yi cree que la operación del proyecto se convertirá en un nuevo desafío para las empresas inmobiliarias. Especialmente en un entorno industrial donde la financiación es escasa y el crecimiento de las ventas es lento, no es prudente participar en proyectos de renovación urbana. "Si la licitación, la subasta, la cotización y la adquisición de tierras son métodos a corto plazo, entonces la renovación urbana es una operación de mediano a largo plazo, que planifica el desarrollo de la empresa a largo plazo. En comparación con el modelo de rápida rotación de la licitación, subasta, cotización y adquisición de terrenos, la renovación urbana generalmente es El ciclo es largo y se ocupa una gran cantidad de fondos”.
Para las empresas participantes, la financiación se convertirá en el mayor desafío. El analista del grupo de expertos Han Yi antes mencionado señaló: “Si no hay fondos suficientes, puede resultar difícil para las empresas sobrevivir al largo ciclo de proyectos de renovación urbana en términos generales, a excepción de algunas fábricas antiguas con derechos de propiedad claros y relativamente. ciclos cortos, renovación de pueblos antiguos, El ciclo de renovación urbana es generalmente largo, y un ciclo de diez años no es infrecuente”.
Además, existen diferencias obvias entre los modelos de venta de renovación urbana y licitación, subasta y construcción de terrenos. Tomando como ejemplo la renovación de aldeas antiguas, el ciclo del proyecto requiere la firma de un contrato con el colectivo de la aldea o una empresa de plataforma gubernamental para obtener el consentimiento de los aldeanos para completar la compensación por la demolición. Una vez completada la demolición, se llevará a cabo la preparación del terreno, luego se obtendrá el certificado de terreno y finalmente se ingresará a la etapa normal de desarrollo y venta.
“La mayor dificultad radica en la etapa de compensación por demolición. Negociar con los aldeanos se ha convertido en una de las mayores dificultades para las empresas”. Generalmente es necesario esforzarse por más de 100 o 90. La demolición del proyecto sólo se puede realizar con el consentimiento del sujeto. Algunos proyectos de aldeas antiguas todavía tienen derechos de propiedad poco claros, lo que aumentará los riesgos de las operaciones corporativas de proyectos de renovación urbana.
"No solo eso, las políticas de renovación urbana de varias ciudades también se actualizan constantemente, y algunas ciudades también aumentan constantemente sus requisitos para las empresas. Por ejemplo, deben tener experiencia en la renovación de pueblos enteros, lo que También se ha elevado en cierta medida el umbral de entrada para las empresas”, señaló la persona.
La investigación del CRIC sobre proyectos de renovación urbana en ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghai encontró que debido a políticas favorables y mercados relativamente abiertos, casi 30 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han implementado proyectos de renovación urbana en estas ciudades. Sin embargo, en términos de participación corporativa, las empresas estatales locales tienen una ventaja absoluta. Por un lado, estas empresas generalmente tienen mejor acceso a los recursos gubernamentales, tienen un mayor poder de negociación para adquirir proyectos y tierras y, a menudo, están autorizadas directamente por el gobierno. Por otro lado, las empresas estatales locales son más prominentes en términos de; costes y canales de financiación y puede soportar la presión financiera.
Han Yi señaló que la renovación urbana se ha convertido en una nueva dirección para un nuevo capítulo en la era de las acciones de planificación y también es una herramienta poderosa para resistir el riesgo de que la industria alcance su punto máximo, pero no todas las empresas pueden lograr resultados. . Especialmente para algunas pequeñas y medianas empresas, no es apropiado centrar demasiada energía en el campo de la renovación urbana. "La principal prioridad es invertir recursos en proyectos que puedan realizarse más rápidamente, perseguir objetivos de cierta escala, reunir recursos, reducir las dificultades financieras y acumular fuerza para el desarrollo sostenible a largo plazo".