¿Cómo gestionar los costes inmobiliarios? Si quieres aumentar tus ingresos, compruébalo.
1. En el mercado inmobiliario actual, el costo del terreno representa una proporción relativamente grande, alrededor del 30% o incluso más del costo total. El coste de adquisición del terreno determina directamente el beneficio del proyecto e incluso afecta a la supervivencia de la empresa. Por lo tanto, cómo obtener terrenos y cómo obtener terrenos baratos es un tema que los desarrolladores siempre han necesitado explorar. El diseño de área amplia de las grandes empresas inmobiliarias, como Country Garden, se basa en el posicionamiento de productos, los niveles de consumo regional y los niveles de desarrollo económico, respectivamente, en ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel, por lo que que "el este no es brillante, pero el oeste sí lo es". Incluso si las ciudades de primer y segundo nivel son limitadas, el enorme volumen en las ciudades de tercer y cuarto nivel aún garantiza el flujo de caja de las empresas. Las tierras que otros no están dispuestos a ocupar se han convertido en un tesoro de oro a los ojos de unas pocas empresas inmobiliarias. Además, Sunshine City, conocida como el "caballo oscuro" de la industria, tuvo ventas por 2.300 millones de yuanes en 2011, pero alcanzó los 1.000 millones de yuanes en 2012, entrando oficialmente en las filas de decenas de miles de millones de empresas inmobiliarias, con ventas en 2017 de 951,5 mil millones de yuanes. El diseño del mercado de Sunshine City merece la pena.
Para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, puede ser una buena decisión no arriesgarse a entrar en un mercado ferozmente competitivo, sino profundizar en el mercado regional y acceder a mercados con potencial de desarrollo. Las empresas inmobiliarias pueden reducir los riesgos de inversión mediante la investigación sobre el diseño del mercado y la inversión, y combinar la situación real de la empresa con terrenos adecuados para su propio desarrollo, lo que puede evitar efectivamente los riesgos del mercado y reducir aún más los costos del terreno. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias deben aprovechar el período ventana para la adquisición de terrenos, adquirir terrenos con un alto valor de inversión y ubicar proyectos de alta rotación o proyectos premium para generar un buen flujo de caja, reducir los costos de adquisición de terrenos y maximizar las ganancias.
2. Gastos iniciales y administrativos. Esta parte del costo representa aproximadamente entre el 2% y el 3% del costo total, lo cual es una proporción pequeña, pero es la que más fácilmente se pasa por alto. En el proceso de gestión de costos del proyecto, a menudo se descubre que algunas tarifas administrativas se han pagado en exceso. Debido a la frecuente rotación o renuncia del personal, los estándares de honorarios administrativos no se clasifican sistemáticamente por adelantado y los estándares de honorarios cambian rápidamente. Los departamentos gubernamentales utilizan estándares de cobro antiguos para cobrar tarifas, lo que genera mayores costos. Esta tarifa generalmente se cobra según el área del edificio. Si la escala de construcción de un proyecto alcanza el millón de metros cuadrados, por cada RMB adicional, el costo se duplicará. Un poco de descuido provocará aumentos de costos innecesarios.
En respuesta a la situación anterior, se hacen las siguientes sugerencias para esta parte de la gestión de costos.
2.1 En términos de costos iniciales, fortalecer la construcción de cooperación estratégica, como el establecimiento de una base de datos de proveedores de cooperación a largo plazo para las unidades de supervisión y exploración para reducir los costos desde la fuente.
2.3 Fortalecer; comunicación con los gobiernos locales, algunos costos se pueden reducir a través de la coordinación, como tarifas de suelo, tarifas de ocupación, etc.
3. Costos de gestión de proyectos. Esta parte del costo representa aproximadamente el 50%. El enfoque de la gestión de costos del proyecto radica en el diseño, el ritmo de desarrollo y el control de procesos.
3.1 Diseño. Optimice los dibujos de diseño desde una perspectiva de diseño, reduciendo así los costos de construcción. Este artículo toma como ejemplo el diseño del sótano de un determinado proyecto para estudiar la importancia de la calidad del diseño en la gestión de costos. Esta parte recomienda aprender sobre el diseño del sótano de Poly Real Estate y Longfor Real Estate. De hecho, en términos de diseño, especialmente la reducción de costos mediante el diseño y distribución de edificios individuales, también vale la pena estudiarlo, por lo que no entraré en detalles aquí.
3.1.1 Diseño del esquema del sótano. Después del cálculo, se puede concluir que cuanto más cuadrado sea el sótano, menor será el perímetro del panel de pared, lo que significa el diseño más razonable y el menor costo. El diseño inadecuado del modelo de garaje subterráneo de un determinado proyecto dio lugar a un aumento en la longitud de los paneles de las paredes. La cantidad de hormigón y barras de acero se puede reducir disponiendo racionalmente el modelo del sótano. El contorno del sótano debe ser lo más cuadrado posible y tratar de evitar una gran cantidad de bordes biselados, ángulos agudos y bordes doblados excesivos, lo que provocará un aumento en el número de paneles de pared y una baja eficiencia de estacionamiento. Además, el contorno del sótano debería coincidir lo máximo posible con los elementos verticales de la torre original.
3.1.2 Planificación de la zona del sótano. Calcule completamente la proporción de espacios de estacionamiento sobre el suelo y subterráneos, y haga uso de las regulaciones del gobierno local sobre la proporción de espacios de estacionamiento sobre el suelo para garantizar que todos los espacios de estacionamiento sobre el suelo se agoten (excepto cuando se considera la calidad del comunidad).
Intentar coordinar la construcción de ninguna o menos áreas de defensa civil. Si es más propicio para la gestión de costos a través de la coordinación no construir o construir menos, es mejor pagar una tarifa de construcción de defensa aérea civil de 1.700 yuanes/m2, porque el costo actual de construcción de defensa aérea civil es de aproximadamente 3.000 yuanes/m2. que es mucho más alto que el estándar de cobro de tarifas de construcción de defensa aérea civil, lo que puede reducir efectivamente los costos.
Si no está de acuerdo con no construir o construir menos, porque el sótano de defensa aérea civil actual ha sido diseñado de acuerdo con los requisitos de la defensa aérea civil, entonces solo puede considerar reducir el edificio de defensa aérea no civil. área para ahorrar costos. En el momento de la planificación, todos los espacios de estacionamiento en superficie estaban llenos. Teniendo en cuenta la calidad general de la comunidad, se deben organizar espacios de estacionamiento alrededor del negocio (siempre que se cumplan los requisitos de protección contra incendios), se deben considerar las paredes circundantes de la comunidad y se debe considerar la distribución del sótano.
(1) Reducir el número de torres conectadas directamente a los garajes de defensa aérea civil y aumentar la proporción de acceso directo único a los garajes de defensa aérea no civil. Los garajes de defensa aérea civil deben disponerse en zonas abiertas con muchos proyectos e incluso mercados cercanos, por lo que las plazas de aparcamiento no pueden cubrir el coste de construcción de los garajes subterráneos. Por lo tanto, durante la planificación, se debe aumentar la proporción de espacios de estacionamiento en los garajes de la defensa aérea civil y se debe reducir el área de construcción de la defensa aérea no civil.
② Mejorar completamente la eficiencia de utilización de los espacios de estacionamiento y reducir el diseño ineficaz del espacio. La llamada eficiencia del espacio de estacionamiento significa aprovechar al máximo el área del garaje para agotar la distribución del espacio de estacionamiento. (Se recomienda estudiar la distribución de los estacionamientos subterráneos de Poly Real Estate). Por ejemplo, la piscina contra incendios de Poly Real Estate está instalada debajo de la rampa para automóviles, y el área donde la torre ingresa al sótano es utilizada completamente por la entrada de defensa aérea civil, lo que reduce la proporción del área del sótano ocupada únicamente por salas de equipos. reduciendo así la superficie del garaje. Además, la disposición de las plazas de aparcamiento y el establecimiento del espaciado de la cuadrícula también afectan a la eficiencia del aparcamiento de las plazas de aparcamiento. En la actualidad, la eficiencia integral del estacionamiento de Longfor y Poly Real Estate en la industria es de 30㎡ a 32㎡/espacio de estacionamiento.
3.1.3 Diseño de altura de sótano. Compare completamente los cambios de costos causados por el ajuste de la altura del sótano y el espesor del recubrimiento del techo. Después del cálculo y análisis, se descubrió que la altura de una sola capa del sótano puede cumplir con los requisitos. Si buscamos ciegamente el espacio, el costo puede aumentar en 3,6 m. Sin embargo, no es necesario reducir la altura de la pared del sótano. paneles. El costo debe ser reducido. Al mismo tiempo, se debe considerar el costo de excavación y relleno del suelo de cobertura del techo, el que sea menor, tomando en consideración el costo total. Además, si es posible, intente diseñarlo como un semisótano y disponer centralmente aparcamientos subterráneos. Se debe minimizar la profundidad enterrada de la parte subterránea del garaje semisubterráneo y se debe utilizar la carga de tierra verde que cubre la parte superior del techo para reducir o eliminar el uso de pilotes anti-salida para ahorrar la cantidad. de ingeniería subterránea Al diseñar el garaje subterráneo, se debe utilizar plenamente el equilibrio entre la flotabilidad del agua y la carga superior para reducir La base de pilotes resiste la flotación y controla el espesor mínimo del suelo de cobertura requerido para el enverdecimiento del suelo y el entierro integrado de tuberías para reducir la profundidad de enterramiento. el garaje subterráneo.
3.1.4 Esquema integral del trazado de tuberías del sótano. Considerando las tuberías del sótano de manera integral, el diseño de las tuberías del sótano en un determinado proyecto no era razonable. La mayoría de los conductos de aire estaban dispuestos sobre el camino de entrada, lo que era antiestético y aumentaba el costo. Las empresas de referencia de la industria siguen los siguientes estándares al diseñar tuberías de sótano: ① Disposición razonable para reducir desvíos e intersecciones (2) Combinar tuberías similares tanto como sea posible, lo que no solo es hermoso, sino que también reduce los soportes y los colgadores, lo que reduce la posibilidad de cruces; colisiones.
3.2 Ritmo de desarrollo. Optimice el ritmo de desarrollo, controle eficazmente el progreso de la construcción y planifique los costos de manera razonable. El costo del proyecto no es una cuestión del departamento de ingeniería y el departamento de costos del proyecto está relacionado con las finanzas y el marketing. El departamento de ingeniería debe tomar la producción y las ventas como tono general, fortalecer su conexión con las finanzas y el marketing y lograr la producción y las ventas de acuerdo con la relación producción-ventas. Al mismo tiempo, el departamento de costos proporcionará recordatorios razonables basados en los cambios en el mercado de materiales y reducirá los costos a través del ritmo de desarrollo sin afectar las ventas. Por ejemplo, cuando el precio de los materiales es alto, el progreso debería frenarse adecuadamente. Además, ingeniería, marketing y finanzas deben cooperar entre sí para planificar razonablemente el progreso de la construcción. Por ejemplo, la tarea principal del período actual es devolver el dinero. El proyecto debe gestionar el avance del proyecto de manera planificada en función de las ventas de cada propiedad, cumplir con los requisitos de preventa, tapado estructural y finalización de fachada, y lograr un cobro efectivo. Prestar atención al flujo de caja es gestión de costos y prestar atención a la reducción de costos, porque bajo costos dinámicos, los fondos tienen valor en el tiempo.
3.3 Gestión de procesos. El control de costes durante el proceso constructivo no sólo debe ser minucioso, sino también tener una conciencia global. A menudo, cuando se reduce el coste de un detalle, el coste de otro nodo aumenta considerablemente, perdiendo así el significado de control de costes. Por ejemplo, en la construcción de cimientos, a menudo se produce una excavación excesiva. En este momento, la elección del material de relleno es muy importante. Generalmente la recomendación de los institutos de diseño y unidades de exploración es un relleno de hormigón simple. Aunque el costo del relleno con hormigón de escombros o hormigón de grava es relativamente bajo, es difícil obtener materiales en algunos lugares e incluso puede llevar unos 10 días completar el relleno. Por lo tanto, las pérdidas en los proyectos de preventa y de mercado pueden ser mayores. ser inconmensurable. Por lo tanto, elegir ciegamente un relleno de hormigón simple puede provocar mayores pérdidas. En resumen, el control de costos del proceso se basa en la situación real del proyecto y considera de manera integral el ahorro de costos desde múltiples perspectivas. De hecho, no hay contradicción en "atrapar lo grande y liberar lo pequeño".
4. Reducir los costes de las empresas inmobiliarias desde la perspectiva de las operaciones financieras.
Establecer la gestión de las operaciones inmobiliarias desde una perspectiva financiera y brindar orientación y control desde una perspectiva financiera. El departamento de finanzas inmobiliarias no es en ningún caso el único responsable de la contabilidad, los pagos y la supervisión. En el actual proceso de desarrollo inmobiliario, al departamento de finanzas inmobiliarias se le han otorgado mayores responsabilidades de control, lo que ha dado como resultado que se encomiende a más personal financiero capacitado la importante tarea de realizar evaluaciones comparativas de las empresas inmobiliarias. Cómo integrar las operaciones financieras en la gestión empresarial y lograr una integración efectiva de la industria y las finanzas, deberíamos hacer un buen trabajo en los siguientes aspectos, pero está lejos de limitarse a los siguientes aspectos.
4.1 Optimizar la estructura de financiación. En los últimos años, las dificultades financieras se han convertido en un tema ineludible para las empresas inmobiliarias. Especialmente desde la introducción de las "Tres Líneas Rojas", el impacto sobre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se ha vuelto cada vez más evidente. Sin embargo, optimizar los canales de financiación y la estructura financiera es una tarea ineludible para las empresas inmobiliarias. Al revisar los datos, se encontró que el costo integral de financiamiento ponderado de Seazen Holdings en 2016 fue del 5,49% y del 5,32% en 2017. El índice de deuda neta de Seazen Holdings en 2017 aumentó al 71%, que fue más alto que el año anterior. pero la relación entre pasivos a corto plazo y fondos monetarios fue de 0,68, la presión de pago de la deuda a corto plazo es relativamente pequeña. Los costos de financiación se pueden reducir efectivamente mediante las siguientes medidas. Primero, enriquecer los canales de financiación. Si hay sólo unas pocas opciones muy limitadas, el costo debe ser alto. Si hay más opciones, regatea. En segundo lugar, optimizar la estructura financiera, mantener los niveles de deuda en un nivel razonable y pedir más préstamos a largo plazo; en tercer lugar, mejorar la eficiencia del uso de los fondos y aumentar efectivamente el número de rotaciones de fondos;
4.2 ¿La elaboración de presupuestos integrales ayuda al control de costes? . Un presupuesto integral no es sólo un plan estratégico anual, sino también una cuestión de qué hacer este año, cuánto gastar y cuánto ganar. Operaciones Financieras permite a los gerentes financieros brindar orientación y recordatorios basados en la estructura y el análisis de datos. Por ejemplo, tomar tierras, por ejemplo, no es tomar tierras a ciegas. Las finanzas deben analizar el ciclo actual de reservas de tierras para la venta a partir de la tasa de retención de tierras y proporcionar a los líderes el ciclo de adquisición de tierras en la etapa emergente; analizar la calidad de la tierra a partir de la relación tierra-valor (precio anual de la tierra/precio anual de la tierra); ), el rango normal es del 10% al 40%, lo que indica que la empresa está operando a un nivel alto y los costos de la tierra representan una gran proporción de los costos totales. Si la tasa de apreciación de la reserva de tierras de alto precio no logra superar el costo del capital, significa que la reserva está perdida. Se puede utilizar un análisis presupuestario integral para orientar qué tipo de tierra adquirir y si se debe adquirir tierra para evitar adquirir tierras a ciegas o adquirir tierras a precios elevados, lo que conducirá a mayores costos.
5. Establecer conciencia de costes entre todos los empleados. Esta parte es especialmente importante. La clave para la formulación de diversos sistemas reside en la ejecución, principalmente en la conciencia. A menudo se dice que el sistema está frío pero la gestión está viva. Si los gerentes no tienen la conciencia de un control integral de costos, el sistema se desviará gradualmente durante la ejecución. Por tanto, en materia de gestión de costes, las empresas inmobiliarias deben inculcar la conciencia de costes a todos los empleados, y se recomienda que la reducción de los "costes efectivos" vaya ligada al salario.
5.1 Responsabilidades claras y buena comunicación. El control de costos no es de ninguna manera una cuestión del departamento de costos; de lo contrario, un departamento está en la provincia y otro departamento está gastando dinero, y el control de costos no tiene sentido. Diferentes departamentos, diferentes puestos y diferentes estaciones de trabajo tienen diferentes interpretaciones de los costos. Por ejemplo, es más fácil para el departamento de ingeniería gastar dinero en el trabajo, pero el departamento de costos no está de acuerdo desde la perspectiva del control de costos. No manejar opiniones es la mejor manera, lo que requiere establecer un mecanismo de comunicación efectivo y al mismo tiempo aclarar responsabilidades.
5.2 Establecer conciencia sobre la “diferencia de tijera” en los costos. La llamada "diferencia de tijera" es la diferencia entre gastos e ingresos, pero no es una simple resta. Por ejemplo, en el control de costos inmobiliarios, a menudo sucede que mejorar la calidad aumenta los costos, y la mayoría de los administradores de costos se oponen a esto. De hecho, según el proyecto, los gestores de costes deben dar sugerencias objetivas. Si se trata de una propiedad de alta calidad, es deseable que la prima pueda aumentarse mediante la mejora de la calidad y sea más alta que el costo de los insumos. Aunque el coste es 1, el retorno es 10, con una prima de 9. Por lo tanto, el personal de gestión de costos debe tener un buen conocimiento de los costos y calcular bien la "diferencia de tijera".
6. Resumen de todos los costes. El resumen de costos es una revisión que resume los aspectos más destacados y las deficiencias en todo el proceso de gestión de proyectos. Vale la pena dar a conocer los aspectos más destacados, pero lo más importante es que se resumen las deficiencias. El aumento o disminución de costos puede reflejarse en la comunicación, el diseño y la calidad profesional de los directivos. Según el resumen, está dirigido. Además, el resumen de costos debe agregar precipitación de datos detallada. El propósito de la precipitación de datos es administrar mejor los costos.