Un mes después de la apertura del mercado inmobiliario "Tres Flechas", el volumen y el precio de los bonos inmobiliarios han aumentado.
Después de que se dispararon las "tres flechas" del sector inmobiliario, tanto el lado de emisión como el de financiación de los bonos inmobiliarios marcaron el comienzo de un gran período de ventana. Actualmente, esta política lleva más de un mes implementada. ¿Cómo está el mercado de bonos inmobiliarios en estos momentos?
Las inmobiliarias emitieron bonos durante un mes, alcanzando los 22.100 millones.
165438+El 8 de octubre, la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero (en adelante, la “Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero”) continuó promoviendo y ampliando las herramientas de apoyo al financiamiento de bonos de empresas privadas (“ Second Arrow”) para apoyar a las empresas privadas, incluidas las inmobiliarias, a emitir bonos para su financiación.
Con la apertura de la ventana de política, varias empresas inmobiliarias han puesto la emisión de bonos en su agenda, y la emisión de bonos inmobiliarios se está acelerando. En junio 5438+065438+octubre, la escala de emisión de bonos inmobiliarios fue de 22,12 mil millones de yuanes, un aumento interanual significativo. El monto total de bonos emitidos por las empresas inmobiliarias privadas Zhonglonghu Group y Binjiang Group fue de 2.800 millones de yuanes, lo que representa el 65.438+02,66%.
Solicitar cotizar en bolsa es el “primer paso” que deben dar las empresas inmobiliarias para emitir bonos. El mes pasado, un gran número de empresas de bienes raíces presentaron a la bolsa solicitudes de emisión de bonos tipo estante. Según las estadísticas, actualmente hay alrededor de 95 mil millones de yuanes en fondos "almacenados" en el "estante". La Asociación Nacional de Distribuidores ha aceptado solicitudes de emisión de bonos de estantería de Longfor, Midea Real Estate, Xincheng Holdings, Vanke, Gemdale y Huijin, con montos de 20 mil millones de yuanes, 654,38+0,5 mil millones de yuanes, 654,38+0,5 mil millones de yuanes, 28 mil millones de yuanes, 654,38+ yuanes respectivamente, 500 millones de yuanes y 2 mil millones de yuanes, por un total de 95 mil millones de yuanes. Además, ChinaBond Promotion Company ha recibido intenciones comerciales de mejora crediticia de casi un centenar de empresas inmobiliarias. El Grupo CIFI expresó recientemente su intención de registrar y emitir 654,38 mil millones de yuanes a la Asociación Nacional de Inversores Institucionales del Mercado Financiero. El trabajo de registro correspondiente se encuentra actualmente en el proceso de preparación. Greentown China planea presentar un plan de registro y emisión de bonos a mediano plazo de 65.438+065.438+0 mil millones de RMB para el reemplazo de bonos vencidos y el desarrollo y construcción de proyectos.
De hecho, la velocidad de aterrizaje es más rápida de lo esperado. En sólo un mes, ChinaBond ha garantizado plenamente la emisión de cuatro billetes ganadores, lo que equivale a una transfusión de sangre de 6.700 millones de yuanes.
165438+El 29 de octubre, Longfor Group tomó la iniciativa de completar la contabilidad de 2 mil millones de yuanes en pagarés a mediano plazo. El bono es totalmente irrevocable, incondicional y está garantizado solidariamente por ChinaBond Credit Enhancement Investment Co., Ltd. (en adelante, "ChinaBond Credit Enhancement"), con un plazo de tres años y una tasa de cupón del 3%.
Metro Holdings, Midea Real Estate y Huijin Group le siguieron de cerca, emitiendo bonos por 2 mil millones de yuanes, 654,38+5 mil millones de yuanes y 654,38+0,2 mil millones de yuanes respectivamente.
El reportero de China Business News señaló que, en comparación con el rango de tasa de cupón de 3,2%-3,5% en la emisión de garantías de deuda por parte de empresas inmobiliarias de demostración de agosto a junio de este año, la emisión ampliada de "segunda flecha" La tasa de cupón está en el rango del 3% al 4,3%, lo que amplía aún más la diferencia de tasas de interés entre las empresas inmobiliarias. CSI Pengyuan señaló en un informe de investigación que las tasas de cupón de los bonos emitidos por diferentes empresas inmobiliarias varían mucho, lo que puede estar relacionado con las violentas fluctuaciones del mercado y las diferentes calificaciones de las diferentes empresas inmobiliarias.
Además, el modelo de mejora crediticia de "cooperación central-local" también ha inyectado un "impulso" a la emisión de bonos de empresas inmobiliarias privadas. El 9 de febrero de 65438, New Hope y Midea Real Estate emitieron un total de 2,43 mil millones de yuanes en bonos corporativos en la Bolsa de Valores de Shanghai, y Country Garden emitió 100 millones de yuanes en bonos corporativos en la Bolsa de Valores de China y el mercado de Shenzhen. Las instituciones crearon conjuntamente herramientas de protección crediticia para la emisión de bonos de las tres empresas inmobiliarias privadas. Vale la pena señalar que después de la implementación exitosa del piloto, la dirección de la política se ha vuelto más clara. 65438 + El 21 de febrero, la reunión de la Comisión Reguladora de Valores de China señaló que es necesario continuar implementando planes de apoyo especiales y herramientas de apoyo para el financiamiento de bonos de empresas privadas, promover mejor la cooperación entre los gobiernos central y local y apoyar conjuntamente a las empresas de vivienda privadas. para emitir bonos.
Suben los precios de los bonos inmobiliarios.
El mercado de bonos inmobiliarios continúa moviéndose y los bonos inmobiliarios están marcando el comienzo de una ventana alcista. En medio de la tendencia general a la baja en el mercado de bonos, los bonos inmobiliarios han contrarrestado la tendencia desde octubre.
A partir del 65438+19 de febrero, el índice CSI Real Estate Bond ha aumentado hasta un 3,4% en el último mes. De 165.438 + 11 de octubre, 985 bonos entre los 1.319 bonos han aumentado de precio, lo que representa más del 3%.
11 El mayor crecimiento se produjo entre mediados y finales de octubre, con "20 Shimao G1", "20 Shimao 03", "21 Jinke 01", "20 Xuhui 01" y "20 Bidi 01". .
El mercado de bonos en dólares estadounidenses también se recuperó hasta cierto punto. Desde 165438+16 de octubre hasta 165438+30 de octubre, el índice iBoxx Asia China USD Real Estate Bond subió 12,36 y el rendimiento al vencimiento cayó un 2,87%.
Muchas personas en la industria creen que las inversiones en bonos inmobiliarios se han negociado de izquierda a derecha. Con la recuperación gradual del crédito en la industria inmobiliaria, existen muchas oportunidades de inversión.
Una persona relevante de una institución de fondos señaló que bajo la política actual, la probabilidad de que los precios de los bonos inmobiliarios vuelvan a los mínimos anteriores en el futuro es baja. Específicamente, los bonos inmobiliarios a corto plazo son más seguros, mientras que los bonos inmobiliarios a largo plazo pueden tener algunas fluctuaciones.
¿Hasta dónde puede llegar el mercado inmobiliario? Sun Binbin, analista de Tianfeng Securities, señaló en un informe de investigación que, en comparación con 2014-2015, la escala de emisión de bonos inmobiliarios nacionales tomó la delantera para mejorar, creciendo significativamente a partir del segundo trimestre de 2014, y la escala de emisión se mantuvo hasta finales de 2016. Después de 930, las acciones inmobiliarias, los bonos inmobiliarios y los bonos en dólares estadounidenses salieron del exceso de mercado. Cada mercado se comporta de manera diferente. El desempeño del mercado interno de bonos inmobiliarios duró casi un año y el del mercado chino de bonos en dólares durante más de dos años.
Muchas personas también se muestran cautelosas sobre las perspectivas del mercado. LAM, analista de renta fija de Guotai Junan Securities, cree que el punto de inflexión de la política inmobiliaria no se corresponde exactamente con el punto de inflexión de la deuda inmobiliaria. La razón es que el orden de pago de los bonos es menor entre todos los actores inmobiliarios, ubicándose justo por delante de las acciones.
¿Puede la deuda de las grandes inmobiliarias aterrizar suavemente bajo la presión del vencimiento?
Muchos expertos de la industria dijeron que el fuerte apoyo de la política a las empresas privadas de vivienda para emitir bonos puede estar relacionado con la proximidad de la fecha de vencimiento de la deuda.
Los datos de CSI Pengyuan muestran que desde mediados de febrero de 2022 hasta mediados de octubre de 2023, el reembolso total de los bonos inmobiliarios fue de 29.870 millones de yuanes, lo que implica el ejercicio de recompra. El saldo de los bonos es de 13.565 millones de yuanes. Gemdale, Pomegranate Real Estate y Zhujiang Investment pueden enfrentar cierta presión de reembolso/reventa.
De hecho, en el primer trimestre del próximo año, las empresas inmobiliarias seguirán bajo presión por el lado del pago de la deuda. Guoying, director de Pengyuan International, señaló en la reunión anual de riesgo crediticio de CSI Pengyuan el día 22 que el monto de reembolso de los bonos inmobiliarios nacionales en 2023 será de 358.500 millones de yuanes y que el pico de pago de la deuda marcará el comienzo en marzo. Los bonos inmobiliarios en dólares estadounidenses de China vencen en 60 mil millones y se espera que el pico de pago de la deuda sea de 65,438 + octubre y abril.
La presión para el pago de la deuda sigue aumentando. Además de emitir nueva deuda, muchas empresas inmobiliarias han iniciado recientemente negociaciones con los acreedores para intentar obtener prórrogas.
165438+El 10 de octubre, R&F Real Estate anunció que se extendieron un total de 8 bonos, "H16R&F 4", "16R&F 05" y "16R&F 06", y el monto de la extensión fue 138.
El 6 de febrero de 65438, los inversores en bonos aprobaron la extensión general de los bonos nacionales del Grupo Logan. El período de prórroga para los bonos ampliados y los ABS es de 36 meses, y el período de prórroga para los bonos y ABS no vencidos es de 48 meses. La escala total de la prórroga es de 22.360 millones de yuanes. La extensión de más de 20 mil millones de yuanes de deuda vencida mejorará efectivamente la presión del flujo de efectivo del Grupo Longguang.
En términos de deuda exterior, las garantías nacionales y los préstamos extranjeros también pueden convertirse en una "herramienta eficaz" para resolver la deuda exterior de las empresas inmobiliarias. Longfor Group recibió apoyo del Banco de China para su primera "garantía nacional y préstamo exterior" de 700 millones de yuanes, lo que envió una señal positiva. En la actualidad, China CITIC Bank y China Everbright Bank han firmado recientemente acuerdos de cooperación estratégica con varias empresas inmobiliarias para proporcionar servicios financieros integrales a empresas inmobiliarias, incluidas "garantías nacionales y préstamos extranjeros" y otras áreas comerciales.