¿Qué conocimientos jurídicos son necesarios para invertir en bienes raíces?
(1) Etapa de toma de decisiones de inversión
Esta etapa resuelve principalmente el problema de establecer empresas de desarrollo inmobiliario. El desarrollo inmobiliario se refiere a la construcción de infraestructura y viviendas en terrenos que han obtenido derechos de uso de suelo de propiedad estatal. Las empresas de desarrollo inmobiliario son empresas con fines de lucro que se dedican al desarrollo y operación de bienes raíces. Para constituir una empresa de promoción inmobiliaria se debe presentar una solicitud de registro de establecimiento ante el departamento de administración industrial y comercial. Las leyes involucradas son principalmente la relación de gestión vertical entre el Estado y las empresas: 1. "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular de China"; 2. "Ley de Sociedades de la República Popular de China"; >3. Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo Inmobiliario Urbano
(2) Etapa de adquisición de terrenos
Existen dos formas de adquirir terrenos para desarrollo inmobiliario, una es la transferencia de uso de suelo. derechos, y el otro es la asignación de derechos de uso de la tierra. Las leyes de nuestro país estipulan condiciones restrictivas para la asignación de tierras. Para nuestras empresas dedicadas al desarrollo de viviendas comerciales, los derechos de uso del suelo se obtienen principalmente mediante la transferencia de terrenos de propiedad estatal. La transferencia de derechos de uso de la tierra es un acto en el que el estado transfiere derechos de uso de la tierra de propiedad estatal a los usuarios de la tierra dentro de un cierto período de tiempo, y los usuarios de la tierra pagan tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra al estado. El principal contrato en esta área es el contrato de transferencia de tierras de propiedad estatal, que implica la relación jurídica civil entre el departamento de tierras y la empresa de desarrollo inmobiliario. En la actualidad, nuestro país estipula que los terrenos de propiedad estatal pueden transferirse mediante subastas, licitaciones, convenios, etc. Sin embargo, para los terrenos comerciales se suelen utilizar subastas y licitaciones. Las principales leyes involucradas en este aspecto son:
1. “Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado” 2. “Ley de Ordenación del Territorio de la República Popular China”; República Popular China" < 1998. 8. 29 > ;
3. "Reglamento sobre la aplicación de la Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China". (3) Promoción y construcción inmobiliaria
La promoción y construcción inmobiliaria es el eslabón más complejo del proceso de comercialización de inmuebles, que involucra principalmente los siguientes aspectos: 1. Licitación de proyectos de construcción.
La licitación de proyectos de construcción es una forma y método para que las unidades de construcción y los contratistas se elijan entre sí durante el proceso de estudio, diseño y construcción del proyecto. Las principales leyes son:
(1) Medidas de Gestión de Licitación de Construcción del Proyecto: (2) "Ley de Construcción de la República Popular China"
El contrato del proyecto de construcción es para el contratista. para ejecutar la construcción del proyecto, y el contratista Un contrato para pagar un precio. Los contratos de ingeniería de construcción incluyen contratos de estudio, diseño y construcción de ingeniería. El contratista podrá celebrar un contrato de proyecto de construcción con el contratista general, o celebrar contratos de estudio, diseño y construcción con el topógrafo, diseñador y constructor respectivamente. Las principales leyes involucradas son: (1) Ley de Contratos; (2) Ley de Construcción; (3) Principios Generales del Derecho Civil; (4) "Medidas de Gestión de la Calidad del Estudio de Proyectos de Construcción"; (4) Etapa de gestión de bienes arrendados
La etapa de gestión de bienes arrendados incluye transferencia de bienes inmuebles, hipoteca inmobiliaria, arrendamiento de viviendas y agencia inmobiliaria. 1. La transferencia de bienes raíces, principalmente la preventa y venta de viviendas comerciales, involucra principalmente leyes: (1) Ley de Contratos y Principios Generales del Derecho Civil;
(2) "Medidas de Gestión de Ventas de Viviendas Comerciales" ;
(3) "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" <2003.6.1>.
2. Ley de Hipotecas Inmobiliarias:
(1) Ley de Valores de la República Popular China <1995.10.1>;
(2) El Supremo Reglamento del Tribunal Popular sobre la aplicación de la "Interpretación de varias cuestiones en la Ley de Garantías de la República Popular China = <20002.8>.
(3) Medidas de Gestión Hipotecaria Inmobiliaria Urbana < Implementada el 1 de junio de 1997, revisada el 15 de agosto de 2001. Las hipotecas inmobiliarias involucran principalmente dos aspectos: hipotecas para proyectos en construcción y préstamos hipotecarios para viviendas comerciales. 3. Leyes sobre arrendamiento inmobiliario:
(1) Principios Generales del Derecho Civil; (2) Derecho de Contratos;
(3) “Medidas de Gestión del Arrendamiento de Vivienda Urbana”.
4. Agencia inmobiliaria se refiere a actividades tales como consultoría inmobiliaria, evaluación de precios inmobiliarios y corretaje inmobiliario. La consultoría inmobiliaria se refiere a actividades comerciales que brindan servicios legales, regulatorios, de políticas, de información y tecnología a las partes involucradas en actividades inmobiliarias. Las leyes relacionadas con las actividades de intermediación inmobiliaria incluyen:
(1) "Ley de Contratos de la República Popular China" sobre contratos de encomienda; (2) "Regulaciones de gestión de servicios de intermediación inmobiliaria urbana". 5. Leyes y regulaciones relacionadas con la administración de propiedades:
"Normas de administración de propiedades"
2. ¿Qué problemas suelen tener los desarrolladores con los contratistas y proveedores, y cómo prevenirlos y evitarlos? (1) Disputas sobre la calidad del proyecto de construcción 1. Defectos de diseño
Los errores u omisiones no incluidos en el diseño y los documentos de diseño afectarán la calidad del proyecto de construcción desde el principio, como un diseño de ventilación deficiente y una ventilación deficiente de el edificio espera. Los errores en el diseño estructural provocan defectos estructurales como asentamientos de edificios y grietas. 2. Defectos de construcción
La mayoría de los defectos durante el proceso de construcción son causados por el contratista.
La principal obligación del contratista es realizar la construcción de acuerdo con los planos de diseño de ingeniería y las normas de construcción, implementar estrictamente las especificaciones operativas de cada proceso y verificar la calidad de los materiales y componentes de construcción. 3. Defectos de orientación
Cuando se entrega el proyecto, las instrucciones de mantenimiento y uso del contratista al propietario son insuficientes, lo que puede causar daños al edificio durante su uso. El artículo 61 de la Ley de Construcción de mi país estipula que los proyectos de construcción entregados para su aceptación de finalización deben tener datos técnicos y económicos de ingeniería completos. 4. Defectos de materiales
Problemas de calidad con materiales y equipos de construcción, como cemento y barras de acero no calificados. Medidas preventivas: 1. Contrato de construcción del proyecto de construcción
Para los desarrolladores, un buen contrato debe estipular y restringir todos los aspectos de la calidad del proyecto y varios vínculos que afectan la calidad del proyecto, de modo que el contratista pueda Al ejecutar el contrato, cada Los aspectos de la construcción del proyecto se pueden regular de acuerdo con la ley. Si viola el contrato, asumirá las responsabilidades correspondientes y prestará atención a los términos acordados:
1. calidad y precio. Si la calidad del proyecto es calificada o excelente. 2. Consecuencias legales por no alcanzar el nivel de calidad acordado.
3. Acordar las responsabilidades de calidad y las normas correspondientes a materiales y equipos.
4. Disposiciones para la reinspección de proyectos ocultos. 5. Acuerdo de Subcontratación y Definición de Subcontratación.
6. El contrato debe restringir la subcontratación. Si el subcontrato no puede eximir al contratista general de obligaciones y responsabilidades, cualquier incumplimiento del contrato o culpa por parte de la unidad de subcontratación se considerará incumplimiento o culpa del contratista general y se prohíbe cualquier forma de subcontratación; 7. Fortalecer la gestión de visas.
Una visa de proyecto es un acuerdo complementario en el que ambas partes del contrato del proyecto acuerdan pagar diversos gastos, extender el período de construcción y compensar las pérdidas durante el proceso de construcción. (2) Disputas sobre pagos de proyectos
Las disputas sobre pagos de proyectos se deben principalmente a la dificultad para determinar los atrasos en los pagos del proyecto y el costo final, lo que se ha convertido en una razón importante para los atrasos en los pagos del proyecto. Según las reglas más básicas de la economía de mercado, cualquier promotor inmobiliario debe controlar estrictamente el coste de los proyectos de construcción y esforzarse por gastar la menor inversión posible en proyectos que cumplan con sus propias necesidades. Cualquier contratista debe seguir la práctica de "ofertas bajas, visas frecuentes y cuentas finales altas" y esforzarse por obtener los mejores beneficios posibles de los proyectos contratados. Por lo tanto, para evitar que surjan disputas, al firmar un contrato de construcción de un proyecto inmobiliario, los honorarios del contrato deben estar claramente determinados en el contrato. El costo del contrato de un proyecto de construcción incluye todo lo necesario para la construcción, instalación, equipo e impuestos. La precisión del cálculo de los costos de construcción está determinada por el progreso y la profundidad del diseño arquitectónico. Según la precisión del cálculo de costos y el progreso del diseño, se puede dividir en estimación de inversión, estimación de diseño y presupuesto de plano de construcción. La estimación de inversión es la estimación más aproximada de la inversión en construcción en la etapa inicial del desarrollo del proyecto y solo puede usarse como base para preparar estudios de viabilidad. La estimación del diseño es la etapa de diseño preliminar del proyecto y es la base para la determinación preliminar del costo del proyecto con base en la cuota presupuestaria. El presupuesto del plano de construcción es la base para determinar los gastos del presupuesto del proyecto de acuerdo con la cuota presupuestaria durante la etapa de diseño del plano de construcción, con base en las cantidades del proyecto reflejadas en los planos de construcción. Obviamente, el costo estimado de los planos de construcción se acerca más al costo real del proyecto y es una base más precisa para calcular los costos del contrato. Por lo tanto, para evitar disputas sobre los costos entre las dos partes, los costos del presupuesto de los planos de construcción deben usarse como método de solución en la medida de lo posible.
(3) Disputas por retrasos en el período de construcción 1. La importancia del período de construcción
La Administración Estatal de Industria y Comercio de mi país y el Ministerio de Construcción formularon conjuntamente el "Modelo de contrato de construcción del proyecto de construcción". Texto" 1991 Cuota, que involucra Hay 64 cláusulas de período de construcción, 40 cláusulas que involucran al empleador y 24 cláusulas que involucran al contratista. 2. El principio de presunción implícita de plazo especificado en el texto normativo.
La llamada presunción implícita significa que si las partes de un contrato no actúan o expresan claramente su intención dentro del plazo determinado, se presume que han manifestado una determinada intención. Como se estipula en el segundo párrafo del artículo 16 del texto modelo de mi país, la calidad de los proyectos ocultos cumple con los requisitos de la especificación y ha sido aceptado después de 24 horas. Si el representante de la Parte A no firma el acta de aceptación, se puede considerar que el representante de la Parte A lo ha aprobado y la Parte B puede ocultarlo o continuar la construcción. 3. Estipule estrictamente el período de construcción y evite establecer un período de construcción. El período de construcción indefinido se refiere al período de tiempo continuo desde el inicio del proyecto de construcción hasta la finalización de todos los contenidos del proyecto y los estándares de aceptación de finalización. Además de aclarar la fecha concreta, también debe quedar claro que "prevalecerá la orden de salida específica emitida por la Parte A". Para proyectos grupales, se deben enumerar las fechas de inicio y finalización para cada número de edificio.
4. La hora exacta de inicio y finalización de cada período.
Las disposiciones legales sobre plazos se expresan en palabras como "antes", "después" y "dentro" para evitar expresiones irregulares de plazos antes de "comenzar" y después de "no terminar" que provoquen la ejecución del contrato. plazos Inoperatividad e incertidumbre. Por ejemplo, el acuerdo de que "se pagará el 10% del precio del proyecto después de la firma del contrato" no está claro. (4) Disputas causadas por bajas del personal de ingeniería
La industria de la construcción es una industria propensa a accidentes. Según las estadísticas, la tasa de mortalidad durante la construcción es de aproximadamente tres por diez mil, sólo superada por las minas de carbón. Los accidentes de seguridad que matan a más de tres personas a la vez son comunes y causan enormes pérdidas a la propiedad nacional y a la vida de las personas. El manejo inadecuado de tales incidentes puede resultar en litigios.
El "Reglamento sobre la Gestión de la Seguridad de la Producción de Proyectos de Construcción" implementado por el Consejo de Estado el 1 de febrero de 2004 estipula las obligaciones de seguridad de las unidades de construcción:
1. suministro de agua, información sobre tuberías subterráneas como drenaje, suministro de energía, suministro de gas, calefacción, comunicaciones, radio y televisión, datos meteorológicos y de observación hidrológica, así como información sobre edificios adyacentes y proyectos subterráneos, y garantizar la autenticidad, exactitud, y exhaustividad de la información.
2. La unidad de construcción no deberá exigir a las unidades de estudio, diseño, construcción, supervisión de proyectos y otras unidades que no cumplan con los requisitos de las leyes, reglamentos y normas de producción de seguridad obligatorias para proyectos de construcción, y deberá No acortar el plazo de construcción pactado en el contrato.
3. La unidad de construcción no deberá, expresa ni implícitamente, que la unidad de construcción compre, arriende o utilice equipos de protección de seguridad, equipos mecánicos, maquinaria y accesorios de construcción, instalaciones y equipos contra incendios que no cumplan con los requisitos. Requisitos para una construcción segura.
4. La unidad constructora deberá contratar el proyecto de demolición a una unidad constructora con el nivel de calificación correspondiente.
Recomendación: Las unidades de construcción deben implementar estrictamente varios sistemas de gestión de producción de seguridad para reducir la posibilidad de disputas desde la causa raíz. 3. ¿A qué aspectos deben prestar atención los desarrolladores por adelantado al vender viviendas comerciales? ¿Cómo afrontar el problema? 1. La carta de suscripción deberá dejar claro que el comprador ha aprobado el modelo de contrato formal a firmar proporcionado por el promotor antes de la firma. 2. El contenido del contrato debe ser exacto y normalizado. Por ejemplo, el plazo de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal debe completarse por separado para fines comerciales y residenciales, y no puede ser de 70 o 40 años.
3. Evidentemente, la hipoteca es obligación del comprador de la vivienda. 4. Intente elegir condiciones de entrega que le resulten favorables. 5. Intente relajar el tiempo para solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria. 6. No aceptes pagar fácilmente. 7. Los dibujos deben estar estandarizados.
8. Aclarar las obligaciones de aceptación del comprador.
9. Se deberá rellenar el nombre y dirección del comprador.
10. Uso razonable de las cláusulas de exención del contrato.
La denominada cláusula de exención se refiere a una cláusula acordada previamente por ambas partes en el contrato para excluir o limitar su responsabilidad futura.
En la sociedad moderna, los fenómenos económicos son cambiantes y las actividades empresariales implican ciertos riesgos, por lo que se debe acordar previamente una cláusula de exención en el contrato.
Puede compartir riesgos razonablemente, garantizar el funcionamiento razonable de la empresa y equilibrar los intereses de ambas partes del contrato.