¿Cómo pagan impuestos las empresas inmobiliarias?
P: Se requieren impuestos sobre las ventas y recargos para vender edificios de oficinas. ¿Qué otros impuestos existen, como el impuesto al valor agregado de la tierra? ¿Cómo pagaste?
Respuesta: Además de los impuestos y recargos comerciales, también existen el impuesto sobre la renta de las empresas, el impuesto de timbre y el impuesto al valor agregado de la tierra. Además, si el impuesto empresarial lo construye la propia empresa, entonces existen dos impuestos empresariales, uno es el impuesto empresarial de construcción y el otro es el impuesto empresarial de venta de bienes inmuebles. El impuesto al valor agregado de la tierra se calcula en función del monto del valor agregado de la tierra.
P: Es más, si el comprador paga por construir una casa, ¿cómo debe pagar impuestos?
Respuesta: El artículo 17 del Aviso de la Administración Estatal de Impuestos sobre la emisión de preguntas sobre impuestos comerciales (Parte 1) (Guo Shui Fa [1995] No. 156) estipula claramente la cuestión de la recaudación del impuesto comercial. para la construcción de viviendas cooperativas: (2) Arrendar derechos de uso de la tierra a cambio de la propiedad de la vivienda. Por ejemplo, la Parte A alquila los derechos de uso de la tierra a la Parte B por varios años, y la Parte B invierte en la construcción y el uso de la tierra. Una vez que expire el contrato de arrendamiento, la Parte B devolverá los derechos de uso del suelo junto con los edificios terminados a la Parte A. En este proceso comercial, la Parte B ha obtenido los derechos de uso del suelo durante varios años a expensas del edificio, mientras que la Parte A ha utilizado el terreno arrendándolo. El edificio se obtuvo a costa de la energía. Si la Parte A arrienda derechos de uso de la tierra, el impuesto comercial se aplicará de acuerdo con la "industria de servicios-industria de arrendamiento"; si la Parte B vende bienes raíces, el impuesto comercial se cobrará de acuerdo con la partida impositiva "Ventas de bienes inmuebles". Cuando ambas partes paguen impuestos por separado, su volumen de negocios deberá determinarse también de conformidad con lo dispuesto en el artículo 15 de las "Normas de Aplicación del Reglamento Provisional de la República Popular China sobre Impuestos Empresariales". La orden de verificación estipulada en el artículo 15 de las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales de la República Popular China sobre Impuestos Comerciales" se basa: (1) en el precio promedio de servicios imponibles similares proporcionados por el contribuyente o bienes inmuebles similares vendidos en el mes actual (2) basado en el precio promedio reciente del contribuyente. El precio promedio de servicios tributables similares prestados o bienes inmuebles similares vendidos (3) El valor imponible se determina de acuerdo con la siguiente fórmula: Valor imponible = costo de operación o costo del proyecto; * (1 margen de beneficio de costo) / (1 - tasa de impuesto comercial).
P: ¿Cómo puedo pagar menos impuestos de manera razonable?
Respuesta: Las preguntas profesionales no pueden responderse públicamente. Sólo puedo decirles que pagar impuestos conforme a la ley es una obligación de los ciudadanos.
En términos generales, las empresas inmobiliarias nacionales "engañan" los impuestos sobre la renta enumerando falsamente los costos, mientras que las empresas inmobiliarias extranjeras son buenas utilizando los "precios de transferencia" para evadir impuestos. El llamado "costo virtual" consiste en minimizar las ganancias o incluso las pérdidas generadas por los proyectos de desarrollo inmobiliario inflando los costos, evadiendo así la recaudación del impuesto sobre la renta.
Una persona con seis años de experiencia en la industria inmobiliaria reveló que ajustar declaraciones para transferir ganancias es muy común en la industria inmobiliaria. Por ejemplo, una empresa de bienes raíces en Guangzhou quería transferir ganancias al extranjero y le dijo a su contable que podría recibir "20 millones de yuanes en honorarios de recepción de negocios en el extranjero". Otra empresa de bienes raíces confió parte del trabajo de diseño a sus filiales en el extranjero y fijó honorarios de diseño muy altos para transferir ganancias. Un contador que alguna vez trabajó para una gran empresa de bienes raíces en Guangdong reveló que esta empresa tiene tres empresas culturales y empresas de consultoría tecnológica de propiedad absoluta. Afirma estar diversificada, pero en realidad utiliza estas empresas para realizar transacciones relacionadas y completar la transferencia. de beneficios. Sus empresas afiliadas cobran cientos de millones de yuanes al año en concepto de honorarios de publicidad, planificación y consultoría, y luego compran las llamadas obras de arte como activos fijos de la empresa cultural para completar la transferencia final de beneficios, porque estas obras de arte se obtienen de El dueño de la empresa matriz. Lo que compré no tenía ningún valor, era solo un accesorio. En 2004, no había ni una sola empresa inmobiliaria entre los "100 principales contribuyentes de China en 2003" anunciados por la Administración Estatal de Impuestos de China. Incluso en el "Diez principales contribuyentes en la industria de desarrollo y operación de bienes raíces en 2003", creado especialmente para las empresas de bienes raíces, el impuesto total pagado por las empresas de bienes raíces no es optimista.
2. Métodos específicos de elusión fiscal
1) El precio de compra en preventa está vinculado a la cuenta corriente. Es un método común utilizado por las empresas de desarrollo inmobiliario para registrar el dinero de la compra de preventa en cuentas para que los impuestos que deben pagarse de inmediato puedan convertirse en capital de trabajo para evitar el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta corporativa.
2) Cobrar anticipadamente el pago de la habitación, emitir recibos pero no facturas, ocultar ingresos o no reconocer ingresos según el principio de renta.
El anticipo recibido por la preventa de viviendas comerciales se basa únicamente en el "recibo de pago" del comprador de la vivienda. El anticipo no se procesa en el procesamiento contable, o simplemente se mantiene un conjunto de cuentas corrientes para control interno. .
3) No se reconocieron ingresos según el tiempo especificado en el contrato. El impuesto sobre la renta de sociedades se difiere por diversos motivos, como cuentas pendientes de liquidación, cuentas pendientes de liquidación o ventas incompletas de propiedades comerciales.
4) Ajustar el importe de la declaración de impuestos a voluntad. Debido a la escasez de fondos, algunas empresas promotoras de bienes raíces ajustan arbitrariamente sus declaraciones de impuestos durante el año. La práctica común es presentar una declaración de impuestos reducida a principios y mediados de año y pagarla toda al final del año.
5) Es un vacío legal en la política y el impuesto al valor agregado del suelo no se pagó a tiempo. El impuesto al valor agregado de la tierra debe liquidarse después de que todos los desarrollos se hayan completado, liquidado y vendido. Sin embargo, algunos desarrolladores retrasan la liquidación o dejan deliberadamente una o dos unidades, lo que hace que todo el proyecto no pueda liquidarse y afecta el pago puntual y completo del impuesto al valor agregado de la tierra.
6) Enumerar falsamente los costos de desarrollo, ampliar arbitrariamente el alcance de los gastos de costos y enumerar falsamente los costos del proyecto. La empresa no registra los ingresos o las transferencias fuera de balance correspondientes al dinero de las ventas recaudado por adelantado o incluso a todo el dinero de las ventas recaudado, pagando así menos o no el impuesto comercial y los recargos por la venta de bienes inmuebles.
7) Si la casa se utiliza para pagar deudas y la casa comercial se utiliza para uso propio, los ingresos no se reconocerán según el principio de ingresos. El pago del proyecto pagado con vivienda comercial solo se registrará en la cuenta corriente con el equipo constructor y no se realizará ningún ajuste de ingresos correspondiente. Los honorarios de gestión del agente se deducen directamente de los ingresos por ventas, y el aumento neto de los ingresos por ventas cobrados al agente es el volumen de negocios imponible, lo que reduce el impuesto empresarial.
8) Ampliar el área de compensación de demolición y reasentamiento, reducir el área vendible y trasladar más costos operativos.
9) Es una rebaja de precio. No existe ninguna razón legítima para reducir el precio de venta de las viviendas comerciales, pagando así menos impuestos sobre las empresas y el impuesto sobre la renta de las empresas.
10) Retrasar deliberadamente las cuentas finales y el tiempo de finalización del proyecto, y evadir la liquidación del impuesto sobre el valor añadido del suelo.
3. ¿Cómo verifica el departamento de impuestos el estado de pago de impuestos de las empresas inmobiliarias?
Para fortalecer integralmente la recaudación y administración de impuestos en la industria inmobiliaria y tapar las lagunas en la recaudación y administración de impuestos, se deben considerar los siguientes aspectos.
1) Estandarizar la gestión tributaria diaria y consolidar las bases para la recaudación y gestión de la industria inmobiliaria. El primero es establecer y mejorar la recopilación y gestión de información básica de las empresas inmobiliarias. Los archivos básicos para la recaudación y gestión de empresas inmobiliarias deben cubrir una serie de información fiscal estrechamente relacionada con los impuestos, como la adquisición de terrenos, el establecimiento del proyecto, la licitación del proyecto, el presupuesto del proyecto y la preventa de viviendas comerciales. El segundo es implementar la gestión de proyectos. Lleve a cabo el registro de impuestos en función de los proyectos de desarrollo, establezca libros de contabilidad de impuestos de proyectos, realice el seguimiento y la gestión de impuestos en función de los proyectos, verifique el estado de adquisición de facturas en función de los proyectos y supervise el progreso del pago de impuestos. El tercero es fortalecer el control de fuentes. Fortalecer el contacto con las autoridades de desarrollo y construcción y obtener periódicamente información sobre proyectos de construcción en poder de las autoridades de construcción; encomendar al departamento de administración de vivienda que implemente "impuestos primero, certificado después" al registrar la propiedad de la vivienda para evitar la pérdida de fuentes impositivas. El cuarto es realizar la evaluación fiscal de los bienes inmuebles y de las empresas de construcción e instalación. Combine orgánicamente la revisión diaria de la información relacionada con los impuestos con la evaluación de impuestos y establezca un sistema de indicadores de alerta temprana, como márgenes de beneficio de la industria, tasas impositivas de la industria, tasas de carga impositiva empresarial y tasas de carga impositiva sobre la renta corporativa en la región, a través de la comparación de tickets. comparación del monto de los boletos, análisis de correlación lógica, etc., tomar a los contribuyentes por debajo del valor de alerta temprana como objetivos clave de la evaluación y el seguimiento del pago de impuestos, descubrir rápidamente lagunas jurídicas, investigarlas y corregirlas rápidamente mediante entrevistas fiscales, cartas, etc., e instar a los contribuyentes auditar proactivamente sus cuentas y pagar impuestos. Quinto, fortalecer las inspecciones fiscales de las empresas inmobiliarias. Es necesario llevar a cabo inspecciones especiales de los impuestos sobre bienes inmuebles de manera oportuna, cooperar con la recaudación y la gestión de impuestos para llevar a cabo inspecciones clave específicas, exponer públicamente casos típicos de evasión fiscal a través de los medios de comunicación y aprovechar al máximo el efecto disuasorio de inspecciones tributarias, a fin de lograr el propósito de promover las inspecciones y la gestión.
2) Asegúrese de que el método de recaudación sea el correcto y administre bien los dos impuestos sobre la renta. Las características del desarrollo y operación inmobiliaria son la gran inversión y el largo tiempo de desarrollo y operación. De acuerdo con el principio legal de tributación, recaudar el impuesto sobre la renta mediante contabilidad es sin duda la mejor opción y también está en consonancia con el principio de equidad fiscal. Por lo tanto, estudiar e implementar activamente medidas de recaudación y gestión para que las empresas de desarrollo inmobiliario establezcan cuentas y certificados de conformidad con la ley y declaren impuestos verazmente es la dirección y el objetivo general del fortalecimiento de la recaudación y gestión de impuestos. Sin embargo, a juzgar por los resultados de la encuesta, es un fenómeno común que las empresas inmobiliarias tengan una contabilidad financiera irregular y que se divulgue información contable falsa a las autoridades fiscales.
Ante esta situación, por un lado, debemos tomar medidas para promover activamente que las empresas inmobiliarias estandaricen su contabilidad y hagan veraz su contabilidad financiera; por otro lado, debemos tratar de evitar que los contribuyentes realicen cuentas falsas, informen cosas falsas; cifras y pagar menos impuestos. Es necesario unificar la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta de las empresas inmobiliarias y adoptar un método que combine la tasa de carga mínima del impuesto sobre la renta con la recaudación por auditoría, es decir, los ingresos de las empresas inmobiliarias sean recaudados previamente por los contribuyentes ghaneses. la tasa de carga mínima y el impuesto sobre la renta de sociedades y el impuesto comercial precobrados se recaudan al mismo tiempo. Después de anticipar el impuesto a la tasa de carga mínima, si el impuesto sobre la renta real pagadero por la empresa excede el impuesto predeterminado, deberá declararlo a las autoridades fiscales de manera oportuna de acuerdo con el período impositivo prescrito y pagar el impuesto de acuerdo con el monto real. .
3) Fortalecer la recaudación y gestión del impuesto a las actividades inmobiliarias. Para los proyectos de desarrollo que se han completado y entregado para la venta, se debe instar a las empresas inmobiliarias a realizar la liquidación del proyecto y obtener facturas de impuestos dentro del año siguiente a la obtención del informe de aceptación de finalización. Para las empresas que retrasan deliberadamente la liquidación y la liquidación, el impuesto comercial de construcción e instalación se aplicará sobre el monto del impuesto pagadero de acuerdo con las regulaciones fiscales pertinentes. El valor imponible mínimo debe establecerse en función de los niveles locales de costos de construcción e instalación. Fortalecer la recaudación y gestión de impuestos de los proyectos de construcción e instalación de bienes raíces urbanos, unificar la jurisdicción fiscal de los proyectos inmobiliarios y de construcción e instalación, y fusionar la jurisdicción fiscal con las autoridades tributarias locales a cargo de las empresas de desarrollo inmobiliario. Acelerar la gestión de la información de la tributación inmobiliaria y realizar un seguimiento, monitorear y gestionar el registro de impuestos, la declaración de impuestos, la recaudación de impuestos, la gestión de facturas, el seguimiento de la fuente de impuestos, el análisis de la fuente de impuestos, el intercambio de información, la recopilación de información, etc. de las empresas inmobiliarias a través de Sistema de gestión de información fiscal de la industria de la construcción. Para el impuesto sobre las ventas de bienes inmuebles, se debe utilizar plenamente la función del impuesto de control de facturas. Cuando las empresas inmobiliarias reciben depósitos y pagos de viviendas por adelantado, deben emitir facturas de venta de viviendas comerciales (pago anticipado) y fortalecer la revisión y gestión de facturas especiales por transferencia (ventas) de inmuebles. Para las empresas inmobiliarias con crédito fiscal deficiente y atrasos en impuestos, no es apropiado vender facturas especiales por transferencia (venta) de bienes raíces. Todas las facturas que deban emitirse deben emitirse en la ventanilla de impuestos y hacerse con cuidado.