¿Qué representa la burbuja inmobiliaria?

Características principales

Las características principales son: los precios inmobiliarios fluctúan mucho, no hay un ciclo ni una frecuencia estables y la oferta monetaria aumenta considerablemente en el corto y mediano plazo en el real. sistema económico patrimonial, etc.

En cuanto a las causas de la "burbuja" inmobiliaria, existen los siguientes tres aspectos: especulación excesiva por parte de los inversores; altas predicciones de precios futuros por parte de consumidores e inversores y expansión irracional del crédito bancario;

Una vez que estalla la "burbuja" inmobiliaria, puede causar un desequilibrio en la estructura económica y la estructura social, conducir a una crisis financiera e incluso desencadenar una crisis política y social.

Definición teórica

Una de las definiciones más teóricas de una burbuja inmobiliaria es probablemente la siguiente: “Se refiere al aumento continuo de los precios inmobiliarios que se desvía de la base del mercado causado por especulación inmobiliaria y otros factores, es decir, los precios de los terrenos y las casas son extremadamente altos, lo que es incompatible con su valor de uso (valor básico de mercado). Aunque el crecimiento del valor contable es muy alto, en realidad es difícil darse cuenta. , formando una falsa prosperidad en la superficie.

" También se ha señalado que la burbuja inmobiliaria se refiere principalmente a "precios de la vivienda relativamente altos y tasas de desocupación relativamente altas". Los precios de la vivienda son tan altos que están lejos del mercado y la demanda personal, y la tasa de desocupación es tan alta que están lejos del apoyo económico y social.

De hecho, no es que el precio de la vivienda sea relativamente alto, sino que el precio de la vivienda es demasiado alto, superando con creces su valor y la mano de obra ordinaria.

Los precios de la vivienda son de hecho la principal manifestación de la burbuja inmobiliaria, al igual que los precios de las acciones y los niveles generales de precios. Así que mi respuesta a las preguntas de algunas personas es muy simple: la burbuja inmobiliaria también lo es. alto, no sólo el precio absoluto, sino también el precio relativo es tan alto que la sociedad en su conjunto no puede permitírselo. Puede que sea asequible durante uno o dos años, pero no se puede permitir a largo plazo.

La hiperinflación sostenida causada por una inversión sobrecalentada puede entenderse como, y el crecimiento excesivo de una industria, especialmente acompañado de precios excesivamente altos, es una burbuja de crecimiento de la industria, pero algunas industrias particularmente importantes (como las de bienes raíces, automóviles e industrias de alta tecnología) pueden convertirse en burbujas en toda la economía.

Las burbujas en algunas industrias no se reflejan directamente en el aumento de los precios de los productos en esta industria, como las industrias del automóvil y de alta tecnología. Cuando se produce una burbuja, su propio precio (el precio del producto). puede seguir cayendo) No aumenta, pero seguramente irá acompañado de una expansión de la inversión y la demanda de los consumidores. Sin embargo, siempre es probable que se produzcan aumentos de precios indirectos y sostenidos, como por ejemplo a través de los precios de las acciones.

La particularidad de la burbuja inmobiliaria es que su desempeño generalmente se refleja tanto en los precios de la vivienda como en los precios de las acciones al mismo tiempo, como la burbuja inmobiliaria de la década de 1980 y la burbuja inmobiliaria de Hong Kong. Kong Hay dos razones principales por las que los precios de las acciones inmobiliarias en mi país no funcionan en esta etapa. Hay dos razones: en primer lugar, la caída en todo el mercado de valores ha inhibido la especulación con las acciones inmobiliarias; Durante el boom inmobiliario, el desempeño de las empresas inmobiliarias que cotizan en China en general no es bueno.

Criterios de juicio

Resumimos los criterios para juzgar las burbujas inmobiliarias en los "cinco máximos", es decir, crecimiento ultraalto sostenido de la inversión, crecimiento ultraalto sostenido del consumo. , y un fuerte aumento continuo de los precios de la vivienda o Continúa siendo alto, con una alta proporción de inversión inmobiliaria y una relación precio-ingreso de la vivienda significativamente alta.

En general, existe una fuerte correlación entre estos "cinco máximos", no sólo altos, sino también continuos "altos".

El estándar de sostenibilidad que definimos es de más de 2 años consecutivos.

El límite entre alto y ultraalto es aproximadamente: el llamado crecimiento ultraalto de la inversión y el consumo significa que la tasa de crecimiento anual de la inversión y el consumo inmobiliario supera la tasa de crecimiento del PIB en más de 2 veces, y el precio de la vivienda más alto es el precio absoluto Alto, en segundo lugar, los precios de la vivienda han crecido demasiado rápido en el corto plazo, y el crecimiento anual promedio de los precios de la vivienda alcanza o se acerca a 2 dígitos una alta proporción de la inversión inmobiliaria significa más; de 25; una relación alta entre el precio de la vivienda y los ingresos significa más de 6:1 o incluso más de 8:1.

Según los estándares anteriores, la burbuja inmobiliaria de mi país efectivamente ha aparecido y todavía es grave en algunas áreas.

La situación de burbuja inmobiliaria de mi país y el continuo crecimiento ultra alto de la inversión

La inversión inmobiliaria ha mantenido una tasa de crecimiento cercana o superior al 20% durante tres años consecutivos, y ha mostrado una tendencia de aceleración año tras año. En consecuencia, se cree que la inversión inmobiliaria actual ha mostrado una evidente tendencia a sobrecalentarse.

La inversión inmobiliaria de mi país creció un 19,5% en 2000, aumentó a un 27,3% en 2001 (25,3% según los datos económicos mensuales de la Oficina Nacional de Estadísticas) y aumentó un 28,3% de enero a noviembre. 2002.

Entre ellos, la inversión residencial creció más rápido, con un aumento de 25,8 en 2000, 28,9 en 2001 y 29,5 de enero a noviembre de 2002.

A nivel regional, el sobrecalentamiento de la inversión en la región oriental es aún más evidente, con aumentos de 21,7, 25,2 y 28,2 respectivamente en los últimos tres años. Este crecimiento de la inversión de hasta el 20% durante tres años consecutivos. logrado sobre una base alta Aunque las regiones central y occidental han mantenido un alto crecimiento durante tres años consecutivos, debido a una base baja y en las primeras etapas del desarrollo inmobiliario, el estándar excesivamente alto se puede fijar en 35-40 o más.

Crecimiento ultraalto continuo del consumo

El crecimiento de las ventas de viviendas comerciales ha mantenido una alta tasa de crecimiento del 20% durante 4 años consecutivos, de los cuales la tasa de crecimiento ha alcanzado alrededor del 30%. % durante 3 años consecutivos de 2000 a 2002. Esto muestra que el consumo total de vivienda a nivel nacional ha mostrado una tendencia a sobrecalentarse.

En 1999, las ventas de viviendas comerciales aumentaron un 23,9%, mientras que en 2000-2001 aumentaron un 30,1% y un 29,4% respectivamente. En los primeros 11 meses de 2002, la tasa de crecimiento continuó acelerándose, alcanzando. 37,4%.

Los precios de la vivienda continúan aumentando bruscamente o se mantienen altos

Durante esta ronda de auge inmobiliario, los precios de la vivienda en varios lugares generalmente han alcanzado un nivel alto en algunos lugares donde la inversión y el consumo. están sobrecalentados (principalmente (áreas costeras), los precios de la vivienda se han disparado y han excedido claramente la asequibilidad de la mayoría de los consumidores (ver Tabla 2-1-1).

Existen grandes diferencias en el crecimiento de los precios de la vivienda entre regiones. En términos generales, las provincias y ciudades del este continúan creciendo significativamente. Algunas áreas en las regiones central y occidental han crecido demasiado rápido. Los precios de la vivienda en la mayoría de las regiones centrales son significativamente más bajos que el promedio nacional.

De 1997 a 2002, las regiones con el aumento más rápido de los precios de venta de viviendas comerciales (todas superiores a 30) fueron Guangxi (54,43), Yunnan (53,13), Liaoning (46,23), Ningxia (41,68) y Hunan (40,38), Jiangsu (37,95), Shandong (37,90), Shanghai (37,64), Henan (32,12), Shaanxi (30,67) y Zhejiang (30,41).

Entre las 11 regiones donde el crecimiento del precio de la vivienda superó el 30%, hubo 5 en el este, 4 en el oeste y sólo 2 en la región central.

Tanto el precio absoluto como la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en la región central son significativamente menores que los del país, y las dos regiones con los precios de la vivienda en aumento más rápido tenían precios de la vivienda que eran demasiado bajos en el pasado (especialmente en la provincia de Henan).

Las regiones con los mayores aumentos de precios son las regiones oriental y occidental. Las áreas con los mayores aumentos de precios en la región oriental se concentran en el este de China. De hecho, el sobrecalentamiento de la inversión y el consumo de vivienda en Guangdong. y Beijing no ha podido hacer frente al aumento de los precios en los últimos años. Para tener una reflexión fiel, esto se debe, en primer lugar, a que las estadísticas de precios de la vivienda no se calculan sobre la base de un promedio ponderado y existe el problema de que el precio promedio estadístico es bajo; en segundo lugar: el precio absoluto de la vivienda en Beijing y Guangdong es muy alto, y sus aumentos sustanciales de precios antes, por ejemplo, el precio de la vivienda comercial en Beijing aumentó un 41,59% sólo en 1997.

Las regiones con el aumento más rápido de los precios de la vivienda en la región occidental son Shaanxi y Yunnan se ve afectada por el desarrollo de la región occidental y la celebración de la Exposición Mundial de Horticultura.

De hecho, el aumento de los precios de la vivienda en Chongqing y Sichuan no fue significativo durante este período, pero el valor promedio ocultó el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda en algunas áreas de las zonas urbanas de Chongqing y Chengdu, Sichuan. , subió muy rápidamente.

En general, el boom inmobiliario reflejado en el rápido aumento de los precios de la vivienda se concentra principalmente en Beijing, las zonas costeras del este de China, Guangdong, Liaoning y Chongqing, Chengdu, Sichuan, Xi'an, Shaanxi, Yunnan, etc. en el oeste.

La inversión inmobiliaria representa una alta proporción

Desde la perspectiva de la proporción de inversión inmobiliaria, en los últimos años, la inversión inmobiliaria total en el país ha representado el 30% de toda la inversión (excluidos colectivos e individuos, lo mismo a continuación) La proporción continúa aumentando, mostrando una tendencia a sobreinvertir.

De enero a noviembre de 2002, la proporción de la inversión inmobiliaria en todas las inversiones alcanzó el 23,85, mientras que en 1998 fue del 17,12, un aumento de 6,73 puntos porcentuales en cuatro años.

La excesiva dependencia de los bienes raíces para la inversión es un importante peligro oculto para un mayor crecimiento económico, y este problema se está volviendo cada vez más prominente en algunas regiones.

Las regiones donde la inversión y la economía dependen demasiado del sector inmobiliario se concentran principalmente en zonas costeras desarrolladas y en algunas regiones occidentales.

La proporción de inversión inmobiliaria en todas las inversiones en toda la región oriental en los primeros 11 meses de 2002 ha superado el 30,78. Por lo tanto, actualmente existe un problema de inversión inmobiliaria excesiva en la región oriental. entero.

Beijing es el país con mayor nivel, con la inversión inmobiliaria representando el 60,89 de todas las inversiones, seguida de Shanghai (38,5), Guangdong (38,38), Chongqing (33,0) y Liaoning (31,19).

Además, Fujian (28,08), Jiangsu (23,72), Tianjin (23,64) y Sichuan (23,55) superaron los 20.

Por ejemplo, la proporción de la inversión inmobiliaria en la inversión total de Beijing ha superado el 60%, un aumento de 3,24 puntos porcentuales respecto al año anterior. Si el crecimiento del consumo de vivienda cae significativamente, impulsará el crecimiento. La tendencia de la inversión inmobiliaria a caer bruscamente, afectando así el crecimiento económico. Tiene un impacto mayor, y otras ciudades como Shanghai, Guangdong, Liaoning y Chongqing también tienen problemas similares.

Este indicador es una medida importante para medir si la inversión inmobiliaria en una región es demasiado alta. Si el alto crecimiento de la inversión y el consumo inmobiliario se combina con una proporción excesivamente alta de inversión, entonces puede ser. Por el contrario, si la proporción de inversión aún no es alta, no más de 20, y hay un alto crecimiento de la inversión y el consumo durante un período de tiempo, y el aumento de precios no es muy rápido, entonces. Todavía no se puede decir que se esté sobrecalentando, pero sí. Lo que puede suceder es que áreas locales en estas áreas puedan experimentar sobrecalentamiento, como la ciudad de Chengdu en Sichuan y la ciudad de Xi'an en la provincia de Shaanxi.

Según este análisis de indicadores, la inversión inmobiliaria en Beijing, Shanghai, Guangdong, Chongqing y Liaoning ha mostrado claramente una tendencia al sobrecalentamiento; en otras regiones el sobrecalentamiento se ha producido en áreas locales, principalmente capitales de provincia u otras grandes; ciudades.

La relación precio-ingresos de la vivienda es obviamente alta

En la actualidad, la relación precio-ingresos general de la vivienda en nuestro país es obviamente alta. y el problema del poder insuficiente será cada vez más prominente en el corto plazo.

Muchos académicos utilizan la relación precio-ingresos de la vivienda para medir si hay una burbuja, lo cual en realidad no es del todo correcto o no es lo suficientemente completo.

La alta relación precio-ingresos de la vivienda tiene dos significados. Uno es que debido a que los precios aumentan más rápido que los ingresos de los residentes, la relación precio-ingresos de la vivienda aumenta año tras año y alcanza un nivel sin precedentes; la otra es que es estáticamente alto. Es solo que la explicación es insuficiente. Por ejemplo, en algunas áreas económicamente subdesarrolladas, se supone que el precio de una casa comercial de rango medio es de 200.000 yuanes, pero el ingreso per cápita en esta área. es bastante bajo, como 3.000 yuanes, y el ingreso familiar de una familia de tres es 9.000 yuanes. Entonces la relación precio-ingresos de la vivienda en este momento es tan alta como más de 20 veces. -El índice de ingresos se utiliza para medir si existe una burbuja inmobiliaria en esta área. La conclusión es bastante segura, pero de hecho, es posible que no necesariamente se forme una burbuja en este caso, porque pocas personas pueden venir a estas casas comerciales en esta área. Sólo cuando las personas asumen riesgos y compran una gran cantidad de casas comerciales impulsadas por la inversión o la especulación cuando la relación precio-ingresos de la vivienda es alta, se puede considerar una burbuja, es decir, la relación precio-ingresos de la vivienda. La existencia de una burbuja sólo puede juzgarse cuando la relación debe ocurrir simultáneamente con una alta tasa de crecimiento de la demanda.

Es precisamente por no ver esto que algunas personas han llegado a la conclusión de que la burbuja en la región occidental es más grande que la de la región oriental.

Creemos que las estadísticas actuales de los precios de la vivienda no son datos muy precisos. En muchos lugares, todos sienten que los precios de la vivienda han aumentado considerablemente, pero los resultados estadísticos no han aumentado mucho. Por ejemplo, los precios de la vivienda en Beijing. han aumentado en los últimos años. Sigue aumentando, pero los resultados estadísticos muestran que está disminuyendo. Por esta razón, hay que tener especial cuidado al hacer comparaciones verticales de la relación precio-ingreso de la vivienda. La relación precio-ingresos de la vivienda en la mayoría de las zonas de mi país era más alta que los datos actuales. Quizás en algunos casos esto sea cierto en todas las regiones, pero la situación real puede variar mucho.

A pesar de este problema, la comparación horizontal estática puede ilustrar el problema.

La relación precio-ingresos de la vivienda más alta en 2002 se registró en la provincia de Liaoning (11,5), seguida de Beijing (11,0), Yunnan (10,6), Shanghai (9,9), Tianjin (8,9) y Hainan ( 8.9). Las regiones con más de 100 veces incluyen Jilin (8.1), Heilongjiang (8.1), Guangdong (8.0), Shaanxi (8.7) y Ningxia (8.6) (ver Tabla 2-1-3).

Se puede considerar a grandes rasgos que los inmuebles en estas zonas o en algunas de sus ciudades están experimentando problemas de sobrecalentamiento.

Sin embargo, este indicador debe combinarse con otros indicadores, como si los precios estadísticos de la vivienda reflejan realmente los precios reales de la vivienda, y debe analizarse junto con el crecimiento de la inversión y el consumo.

Basándonos en los "cinco altos" estándares anteriores, actualmente existe un fenómeno de burbuja regional en el sector inmobiliario de China. Estas áreas se concentran principalmente en la región oriental, entre las que se encuentran Beijing, Shanghai, Liaoning, Guangdong y Zhejiang. son los más destacados.

También hay un cierto fenómeno de burbuja en algunas ciudades centrales de algunas regiones occidentales como Chongqing, Sichuan, Shaanxi y otras provincias y ciudades.

Situación actual en mi país

La Academia China de Ciencias Sociales publicó el "Libro Verde de la Vivienda: Informe sobre el desarrollo de la vivienda en China (2010-2011)" el ​​8 de diciembre de 2010.

El informe muestra que la burbuja de los precios de la vivienda en las ciudades grandes y medianas de mi país es relativamente grande este año, y la burbuja de los precios de la vivienda en algunas ciudades es demasiado grande.

El Libro Verde encontró a través de un análisis comparativo de los precios de transacción concentrados de viviendas comerciales ordinarias en áreas de segunda clase (áreas urbanas generales) en 35 ciudades grandes y medianas de todo el país en septiembre de 2010 que la La burbuja de precio promedio de la vivienda comercial ordinaria fue 29,5. Entre ellas, 7 ciudades tienen componentes de burbuja que representan más del 50% del precio real, 11 ciudades tienen componentes de burbuja que representan entre el 30% y el 50% del precio real, 8 ciudades tienen Los componentes de las burbujas representan entre el 10% y el 30% del precio real, y 9 ciudades tienen componentes de burbujas que representan entre el 10% y el 30% del precio real. La proporción entre los componentes de la espuma y el precio real está dentro del 10%.

El Libro Verde muestra que las siete ciudades con mayor índice de burbujas son: Fuzhou, Hangzhou, Nanning, Qingdao, Tianjin, Lanzhou y Shijiazhuang.

Los componentes de la burbuja en estas ciudades representan más del 50% de la relación de precios real.

El índice de burbujas de precios residenciales representa la proporción de burbujas de precios en los precios reales de la vivienda.

Cuanto mayor es el índice de burbuja, mayor es el componente de burbuja en los precios de la vivienda de la ciudad.

El Libro Verde señala que la predicción del índice de la burbuja de los precios de la vivienda se ve inevitablemente interferida por la precisión de los datos y, debido a que algunos datos de la ciudad, especialmente los datos sobre los precios de la vivienda, no son completamente precisos, el precio de la vivienda El índice de burbuja sigue siendo exagerado o desinflado, por lo que no podemos inferir más la dirección de los precios de la vivienda basándose únicamente en el tamaño de la burbuja de precios de la vivienda.