Evolución histórica del derecho inmobiliario
1. La primera etapa: 1949-1978 1, 1949 10, desde la fundación de la Nueva China hasta 1956. Al comienzo de la fundación de la República Popular China, de acuerdo con las disposiciones de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, el Estado adoptó una política de apropiación, confiscación, expropiación y expropiación de bienes inmuebles pertenecientes a terratenientes, capitalistas burocráticos, contrarrevolucionarios, criminales de guerra, traidores y el gobierno del Kuomintang El Gobierno Popular Central adoptó la política en 1949. El documento promulgó la "Decisión sobre la Gestión Unificada de Vivienda Pública y Propiedad Pública" de 1950 "Ley de Reforma Agraria de la República Popular China"; "Medidas para el tratamiento de la tierra y los bienes inmuebles de los chinos de ultramar en la reforma agraria", "Regulaciones sobre la reforma agraria en los suburbios urbanos", "Emisión de tierras y bienes inmuebles" Opiniones orientativas sobre certificados de propiedad", "Opiniones del Departamento de Política Territorial del Ministerio del Interior sobre cuestiones actuales de bienes raíces urbanos"; 1951 Reglamento provisional sobre impuestos sobre bienes inmuebles urbanos e instrucciones sobre la confiscación de propiedades de criminales de guerra, traidores, capitalistas burocráticos y contrarrevolucionarios; 1953 "Construcción nacional" promulgadas por las medidas del Consejo de Estado para la Adquisición de Tierras" y el "Reglamento Modelo de Cooperación Agrícola" de 1955, etc.
2. Desde la segunda mitad de los años 50 hasta antes de la Revolución Cultural. Las "Opiniones sobre la situación básica y la transformación socialista de la propiedad privada urbana" de 1956 renovaron casas privadas pagando alquiler a los propietarios y convirtieron tierras ocupadas por empresas privadas en propiedad pública, estableciendo fundamentalmente la propiedad pública socialista de los bienes inmuebles urbanos. 1961 Documentos de política sobre la transformación de la vivienda privada: Aviso conjunto sobre la aceleración de la transformación socialista de la vivienda privada de alquiler en la ciudad y 1963 Informe sobre la transformación socialista de la vivienda de alquiler china en el extranjero. 1964 Informe sobre la transformación socialista de la vivienda privada de alquiler, sobre socialista; Transformación de las viviendas de alquiler para los compatriotas de Hong Kong y Macao Informe sobre la renovación, dictámenes de 1965 sobre el manejo de las casas de empeño en la renovación de casas privadas, etc. Sin duda, estos dictámenes, informes y avisos desempeñaron un papel rector en la transformación socialista de la vivienda privada.
3. El decenio de la Revolución Cultural 1966-1976. Durante la Revolución Cultural, debido a la influencia de las tendencias ideológicas ultraizquierdistas, el sistema legal de todo el país sufrió graves daños y la gestión inmobiliaria urbana también se encontraba en un estado de caos extremo. En muchas ciudades, las residencias privadas fueron tomadas y confiscadas ilegalmente, y las residencias públicas fueron selladas y destruidas. Durante mucho tiempo la legislación inmobiliaria estuvo paralizada. No sólo no se ha establecido un nuevo sistema de gestión inmobiliaria, sino que el sistema de gestión original también ha resultado gravemente dañado, lo que obstaculiza gravemente la formación y el desarrollo del mercado inmobiliario de nuestro país. Durante la Revolución Cultural, debido a la influencia de la ideología ultraizquierdista y la confusión política, se produjeron muchas disputas inmobiliarias, especialmente la incautación y confiscación ilegal de bienes inmuebles privados.
Las características legislativas vigentes de la “Ley de Bienes Raíces” son las siguientes: 1. La legislación inmobiliaria durante este período adoptó principalmente la forma de regulaciones departamentales y políticas partidistas. 2. Estableció el principio de que el suelo urbano es propiedad del Estado y el suelo rural es de propiedad colectiva, eliminando por completo la propiedad privada del suelo. La oferta de tierras la asigna el gobierno; no se reconoce el valor económico de la tierra. La vivienda urbana no es comercial. 3. Hay muy poca legislación; el procedimiento legislativo es caótico y carece de democracia; el nivel legislativo es bajo y carece de cientificidad y normatividad.
La segunda etapa: 1979-1994.
Los “Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China” se pueden dividir en un período de reactivación (1979-1988) y un período de gran desarrollo (1988-1994).
1. Renacimiento (1979-1988). Después de la Tercera Sesión Plenaria del XI Comité Central del Partido Comunista de China, la industria inmobiliaria, que había estado inactiva durante décadas, comenzó a recuperarse y se volvió “caliente”. Para garantizar que la industria inmobiliaria tenga leyes a seguir en todos los aspectos de la producción, circulación y consumo, el Estado ha fortalecido el sistema legal en el campo inmobiliario, principalmente en los siguientes aspectos: En 1982, el Consejo de Estado promulgó el "Reglamento sobre la adquisición de terrenos para la construcción nacional" y el "Reglamento sobre la adquisición de terrenos para aldeas y ciudades", el Reglamento sobre la gestión de terrenos de construcción de 1983, el "Reglamento sobre la gestión de viviendas privadas urbanas", las "Medidas provisionales para la recaudación de los bienes de construcción"; Impuestos", "Medidas sobre la gestión de la construcción de viviendas urbanas individuales"; 1984 "Reglamento de planificación urbana", "Varias disposiciones sobre la gestión de viviendas particulares extranjeras"; 1985 "Disposiciones provisionales sobre la gestión de la construcción de aldeas y ciudades comerciales"; 1986 "Ley de Gestión Territorial de la República Popular China", "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre la Propiedad", "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre el Mantenimiento y la Construcción Urbanos" de 1987 sobre el Fortalecimiento de la Gestión de Calificación de las Empresas de Desarrollo Integral de la Construcción Urbana. Para resolver el problema de la confiscación de casas particulares durante la "Revolución Cultural", las principales políticas para implementar políticas inmobiliarias incluyen: Documento No. 75 (1980) de la Oficina General del Comité Central del Partido Comunista de China, " Aviso de la Oficina General del Comité Central sobre la aplicación ulterior de la política de viviendas privadas para abordar el problema de las viviendas privadas ocupadas por el gobierno y las tropas"; 1982 sobre el envío de opiniones sobre la aplicación de las viviendas privadas sobre la política de viviendas privadas; 1984 " Opiniones sobre la aceleración de la implementación de la política de vivienda privada china en el extranjero"; 1985 "Opiniones sobre el manejo de las cuestiones que quedaron atrás de la transformación socialista de la vivienda privada de alquiler en áreas urbanas", 1986 "Sobre la implementación adicional de la reunión ampliada del Grupo Central de Implementación de Políticas" "Opiniones complementarias sobre las actas"; Opiniones complementarias de 1987 sobre la aplicación de la política de vivienda privada china en el extranjero y Aviso de 1987 sobre el tratamiento adicional de las cuestiones heredadas de la vivienda privada urbana.
El manejo oficial de las propiedades estatales comenzó en 1983. El "Aviso sobre las opiniones sobre la enajenación de propiedades de confianza abandonadas por el personal político y militar del Kuomintang" de 1983 y las "Opiniones sobre la aceleración de la implementación de la política de vivienda privada china en el extranjero" de 1984 las opiniones complementarias de 1987 sobre la aplicación de la política de vivienda privada de los chinos en el extranjero; el aviso de 1991 "Opiniones sobre la aplicación de la política de vivienda privada de los chinos en el extranjero" sobre la gestión de las cuestiones de propiedad de las personas que van a Taiwán.
2. Durante el período de gran desarrollo (1988-1994), en 1988 el Congreso Nacional del Pueblo aprobó una enmienda constitucional, los derechos de uso de la tierra podían transferirse de conformidad con la ley y se establecía un sistema de pago y pago. Se estableció un uso de la tierra a plazo limitado. Ese mismo año, el Congreso Nacional del Pueblo aprobó enmiendas a la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China. 1989 "Ley de Planificación Urbana de la República Popular China", "Reglamento de Gestión de Viviendas Urbanas Peligrosas", "Reglamento de Gestión de Viviendas Urbanas Adyacentes"; 1990 "Medidas Provisionales para la Gestión de los Derechos de Propiedad de Viviendas Urbanas", "Reglamento Provisional de la República Popular"; de China sobre el uso y transferencia de terrenos urbanos de propiedad estatal", "Medidas provisionales para la gestión de terrenos utilizados por la inversión extranjera en el desarrollo y la operación", "Reglamento de gestión de demolición de viviendas urbanas"; 1991 "Reglamento provisional de la República Popular de China sobre la concesión y transferencia temporal de derechos de uso de terrenos urbanos de propiedad estatal", "Regulaciones de gestión de reparación de viviendas urbanas"; 1992 "Medidas provisionales para la gestión de precios de viviendas comerciales", "Normas de implementación para el manejo de cuestiones inmobiliarias de personas que van a Taiwán", "Medidas provisionales para la gestión del mantenimiento posventa de viviendas públicas", "Medidas de gestión estándar nacional para la construcción de proyectos"; 1993, "Reglamento sobre la planificación y gestión de la construcción de aldeas y ciudades comerciales", "Medidas administrativas de las ciudades". para la Planificación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Estatales", "Medidas Administrativas para la Planificación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal"; julio de 1994 "Medidas Administrativas para la Planificación y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad Estatal" ". La cantidad y calidad de la legislación inmobiliaria durante este período no tuvo comparación con el período anterior.
Características de la legislación inmobiliaria en esta etapa: 1. Con la reforma del sistema económico, el desarrollo inmobiliario ha recibido gran atención por parte de las autoridades competentes, y se han formulado un gran número de leyes, reglamentos y políticas inmobiliarias, especialmente los "Principios Generales del Derecho Civil del Pueblo". República de China", la "Ley de Tierras y Gestión de Tierras de la República Popular China", la "Ley de Propiedad y Tenencia de Tierras". 2. Se ha mejorado la situación legislativa de los bienes inmuebles. En el pasado, estábamos acostumbrados a utilizar políticas y órdenes administrativas para gestionar los bienes raíces, pero ahora este método ha sido reemplazado por leyes y regulaciones. Las leyes y reglamentos promulgados juegan un papel importante en el ajuste de las diversas relaciones jurídicas que las personas tienen en materia de derechos de propiedad inmobiliaria, desarrollo, construcción y operación inmobiliaria. 3. Los objetos y el alcance de las modificaciones de la legislación inmobiliaria se amplían constantemente. Los objetos de ajuste de la ley de bienes raíces se han ampliado desde los derechos iniciales de propiedad inmobiliaria, las ventas y arrendamientos de casas privadas hasta ahora, incluyendo no solo el alcance del ajuste original, sino también nuevas áreas como el desarrollo inmobiliario, la construcción, las transacciones inmobiliarias, hipotecas, uso y consumo de inmuebles. 4. La cantidad de legislación sobre bienes raíces ha aumentado dramáticamente y existe una gran cantidad de interpretaciones judiciales. El Ministerio de Justicia ha emitido más de 100 interpretaciones judiciales sobre bienes raíces y las regulaciones del departamento son sólidas.
La tercera etapa: desde la promulgación de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" en 1994 hasta la legislación del derecho inmobiliario.
1. Redactar y promulgar la “Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China”. En 1988, el Ministerio de Construcción comenzó a redactar la "Ley de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" (en lo sucesivo, la "Ley de Bienes Raíces") basada en investigaciones e investigaciones, y en 1992 estableció una agencia de liderazgo en redacción y un grupo de redacción. En febrero de 1993 se celebró en Beijing un seminario de expertos sobre derecho inmobiliario. En la Conferencia Nacional de Trabajo de Construcción de abril, el grupo de redacción también escuchó las opiniones de los representantes; en mayo celebró una segunda reunión de demostración de expertos con representantes del Congreso Nacional del Pueblo y de la Oficina de Asuntos Legislativos del Consejo de Estado para solicitar opiniones; ministerios y comisiones pertinentes del Consejo de Estado; en julio, el Ministerio de Construcción. El progreso de la formulación de la Ley de Bienes Raíces se informó a la Oficina de Asuntos Legislativos del Consejo de Estado y al Comité Económico y Financiero del Congreso Nacional del Pueblo, respectivamente. y se revisó la Ley de Bienes Raíces de acuerdo a los requerimientos planteados tras el informe. En agosto, la reunión ejecutiva del Ministerio de la Construcción revisó y conformó un borrador de Ley de Bienes Raíces. El 5 de julio de 1994, la Octava Sesión del Comité Permanente del Octavo Congreso Nacional Popular revisó y aprobó la ley y la denominó "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China", que entrará en vigor a partir de junio de 1995. + 1 de octubre. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China tiene una estructura rigurosa y un sistema completo. Está dividida en siete capítulos y 72 artículos, que incluyen principios generales, desarrollo inmobiliario, transacciones inmobiliarias, gestión del registro de propiedad inmobiliaria y aspectos legales. responsabilidad, etc La promulgación e implementación de esta ley ha llenado el vacío en la construcción del sistema legal inmobiliario de nuestro país y marcó que el desarrollo de la industria inmobiliaria de nuestro país ha entrado en una nueva era de gestión legal. 2. Después de 1994, las leyes y reglamentos inmobiliarios de mi país han mejorado cada vez más y se han establecido y mejorado varias normas y reglamentos inmobiliarios. Las principales leyes y reglamentos incluyen: 1994 "Medidas para la administración de nuevas comunidades residenciales urbanas", "Medidas para la aceptación de la decoración inicial de proyectos residenciales", "Reglas de implementación de las medidas provisionales para la gestión de las calificaciones de empresas extranjeras para la contratación Proyectos en China", "Medidas Provisionales para la Gestión de las Cualificaciones de Empresas Extranjeras para la Contratación de Proyectos en China", "Medidas de Gestión de Proyectos de Construcción". "Medidas Provisionales para la Gestión del Desarrollo Inmobiliario Urbano", "Medidas para la Gestión del Arrendamiento de Viviendas Urbanas", "Medidas para la Planificación y Construcción de Ciudades Organizadas", "Reglamento sobre la Gestión de la Decoración y Decoración de Edificios", "Reglamento sobre Supervisión de Ingeniería de Construcción", "Orden N° 49 del Ministerio de Construcción y del Ministerio de Seguridad Pública" ", "Medidas Provisionales para los Cargos por Servicios de Administración de Propiedades en Áreas Residenciales Urbanas Aprobadas por la Comisión Estatal de Planificación y el Ministerio de Construcción" .
"Detalles para la aplicación del Reglamento de la República Popular China sobre arquitectos registrados", "Medidas para la gestión de las cualificaciones de los artesanos de la construcción municipales", "Disposiciones provisionales para la publicación de publicidad inmobiliaria" de 1996, "Normas para los grados de cualificación"; de Empresas de Construcción de Ingeniería de Muros Cortina", "Reglamento sobre la Gestión de Servicios Intermediarios de Bienes Raíces Urbanos"; Aviso de 1997 del Ministerio de la Construcción sobre la emisión de "Varias opiniones sobre la mejora de la calidad del diseño residencial y el fortalecimiento de la gestión del diseño residencial". ", "Medidas de prueba para la gestión de la decoración de las habitaciones familiares" y "Ley de construcción de la República Popular China"; 1998 "Reglamento de gestión del desarrollo inmobiliario urbano", "Reglamento de gestión de la protección ambiental de proyectos de construcción", "Reglamento de implementación de la Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China"; 2000 "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción", "Reglamento de Diseño y Estudio de Proyectos de Construcción", "Reglamento de Gestión de Calificación de Empresas de Desarrollo Inmobiliario", "Medidas de Gestión de Topografía y Cartografía de Bienes Raíces" ", "Medidas de prueba para la gestión de la garantía de los derechos de propiedad de la vivienda"; "Reglamento de gestión de la demolición de viviendas urbanas", "Medidas de gestión de la venta de viviendas comerciales" y "Decisión del Ministerio de la Construcción sobre la modificación de las "Medidas de gestión de la preventa de viviendas comerciales urbanas"" 2006 54 38+0; 2002, el Consejo de Estado promulgó la "Decisión sobre la modificación del Reglamento sobre la administración de los fondos de previsión para la vivienda", las "Medidas de gestión de la decoración interior residencial" y las "Normas de aplicación para la decoración única de residencias comerciales". Desde entonces, nuestro país ha promulgado una gran cantidad de reglamentos y normas administrativas. Debido a limitaciones de espacio, no los enumeraremos uno por uno.
Las características legislativas de la ley de bienes raíces de mi país en esta etapa son: 1. En la actualidad, existe una gran cantidad de relaciones jurídicas inmobiliarias en forma de reglamentos, métodos, reglamentos y normas detalladas a través de reglamentos administrativos promulgados por el Consejo de Estado y normas departamentales formuladas por el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Construcción. y el nivel legislativo es relativamente bajo. Las asambleas populares locales y sus comités permanentes, que gozan de poder legislativo, han formulado muchas regulaciones locales. 2. Se ha establecido la ley básica de bienes raíces de nuestro país, la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China, las leyes y regulaciones correspondientes mejoran día a día y varias reglas y regulaciones relacionadas con los bienes raíces mejoran constantemente.